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正文內(nèi)容

重慶城市心語家園報告天方經(jīng)紀(編輯修改稿)

2025-06-22 02:26 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 錢塘項目 營銷策劃報告 第 20 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 解放碑新銳住宅概況 案名 天倫華苑 恒通云鼎 時代豪苑 大同方 地址 解放碑大同路 民權路 51號 鄒容路 100 號 解放碑大同路 開發(fā)商 大信房地產(chǎn)開發(fā)公司 恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司 龍慶牧業(yè)發(fā)展有限公司 重慶典華物業(yè) 住宅 體 量 160套 建面 4 萬平米 306 套 288套 規(guī) 劃 型 態(tài) 530F 為住宅 一梯八戶 A、 B 兩幢塔樓各29F 為 住宅 A幢: 1 梯 10 戶 B幢: 1 梯 12 戶 A、 B、 C三幢塔樓商務公寓 分別為 38F、 35F、32F,均為 1梯 4戶 8F商聲、 924F住宅、 1梯 18 戶 戶 型 面 積 配 比 2R2L: 119 平米占 15% 3R2L: 14 14158 平米占 38% 4R2L: 15 162平米占 28% 躍層 7R3L: 279平米占 19% 1R1L: 56 平米 10% 1R2L: 75 平米占20% 2R2L: 77 平米占40% 2R2L: 99 平米占20% 3R2L: 127 平米占10% 1R1L: 8平米占% 2R2L: 90110 平米占 46% 3R2L: 110130平米占 46% 豪華層: 240250平米占 % 1R1L:5062 平米占 17% 1R2L: 58 平米占% 2R2L:8391 平米占 40% 3R2L: 136 平米占% 4R2L: 15 168平米占 11% 產(chǎn) 品配 置 三菱電梯 3臺,中空玻璃窗 豪華裝修大堂、八部瑞士迅達電梯、生態(tài)窗、每三層一代中花園 3. 2米層高中空玻璃五星級大堂 4 部電梯 產(chǎn) 品 配 套 屋頂花園歐美園林造景 會所、室內(nèi)泳池、運動房、餐娛中心 裙樓頂花園、泳池、會所 室內(nèi)游泳池、會所、 10 米層高屋頂茶樓 價格(元/平米) 均價 3700 躍層 4500 2001 年 11 月:均價 3700 2002 年 4 月:均價4300 均價 5800 天盤均價 3300 2天后漲至 3600 付款方式(按揭) 七成 20 年 七成 20年 八成 30 年 七成 20 年 發(fā)售時間 2002. 3 A幢: 2001。 11 B幢: 2002。 3 2002. 5 2002. 6. 27 錢塘項目 營銷策劃報告 第 21 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 天倫華苑: 該項目戶型一改解放碑住宅物業(yè)形象,面積配比合理,配置、配套高,性價比高。均價達到 3700 元 /平米,開創(chuàng)了當時渝中半 島實際成交最高均價。因位于解放碑中心商圈,并有裙樓新東方女人廣場的市場依托,銷售情況佳。開盤 1 月銷售北即達 50%。但其面積 119 平米的二室銷售明顯滯后,主要作為辦公用途逐步消化。 恒通云鼎: 在開盤時機選擇上趁空而入,以緊湊實用的二室二廳、一室一廳和偏低的價格走投資路線,贏得了投資市場的追捧。一期銷售三個月即達 70%,二期雖價格上漲幅度較大,但仍銷售情況良好。至今已銷售70%。 時代豪苑: 由于解放碑步行街中心的絕版地段、開發(fā)商九龍倉的品牌和雄厚實力、在解放碑是絕無僅有的一梯 4 戶的平面布局、良好的 設計和高檔的配置,雖以 5000 元 /平米的均格開盤發(fā)售,仍形成搶購局面, 9 天即基本售磬,是對投資者又一次大規(guī)模的檢閱,該項目從其業(yè)主構成來看,投資客戶達到 80%,并且大量投資客戶的投資需求未得到滿足。 大同方: 該項目位于解放碑中心商圈,但周邊高層建筑密集,視野受阻。配置、配套尚可。以小戶型為主并將低層高為小躍層以提升價值,以明顯偏低的價格推出,在推廣乏力的前提下開盤 1 月銷售率即達 50%。 小結(jié): 從上述情況可以盾出,近兩年渝中區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢: 錢塘項目 營銷策劃報告 第 22 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 一方面,作為 2000 年下半年開盤的御 景江山,在 2001 年后開盤的新盤中,未受到渝中區(qū)新銳江景樓盤的沖擊,在江景房市場上依然一枝獨季。這是本項目面市爭奪領先者的利好時機;另一方面,天倫華在苑繁華地塊開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的思路,填補了市場空白,并乏追隨者;第三,面積緊湊、黃金地段的住宅物業(yè)被投資者廣泛看好。 (三) 渝中區(qū)江景房發(fā)展狀況 在 2000 年以前,特別是 9 99 年,渝中半島憑借兩江環(huán)紅所原有的天然江景資源以及中心商業(yè)區(qū)生活配套便利的優(yōu)勢,江景房一直是該區(qū)域住宅產(chǎn)品開發(fā)的主流主要集中在長濱路沿線,呈獨霸重慶江景房開發(fā)之勢。無后出現(xiàn)了奎星樓、基良廣場 、海韻大廈、聽江大廈、星辰花園、南濱大廈、望江公寓、華庭嘉園等一大批江景樓盤。 這一時期江景房開發(fā)水平較低,物業(yè)配置和配套不高,單純強調(diào)景觀優(yōu)勢,忽略消費者對居家舒適度的把握和品牌的塑,并且景觀資源的利用并不充分。隨時時間的堆積,這些樓盤元氣已進入尾盤銷售。 在 2000 年以事,渝中半島的江景房向品牌化方向發(fā)展,江景房的開發(fā)提升到更高水平,在嘉濱路沿線出現(xiàn)了華庭嘉園(一期)和御景江山具有代表性的品牌物業(yè)。在這兩個盤的江景房處于尾房銷售之際,渝中半島缺乏相應的高品質(zhì)江景房供給,特別是在擁有南山和和茳 景觀資源的長濱路沿線正處于空擋期。 錢塘項目 營銷策劃報告 第 23 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 1、 長濱路代表心血來潮工景樓盤分析 項目名稱 基良廣場 望江公寓 南濱大廈 體量(萬平米) 7 主要賣點 工江景、兩江交匯 南山遠景、朝天門廣場 陜西路平街出入 長江景、儲奇門 凱旋路上較場口 長江景、南紀門中興路上較場口 規(guī)劃特點 A幢: 3F/12F 以上住宅 B幢: 32F/12F 以上住宅 十層裙樓上架雙塔A、 B 幢 1132F 住宅 單體塔樓 632F 住宅 平面布局 A幢:一梯 7 戶 B幢:一梯 12 戶 A 幢:一梯 12 戶 B幢:一梯 8戶 一 梯 8戶 /4戶看江 主力戶型 面積搭配 (平方米) 二室: 97132 三室: 126166 看江躍層: 300 左右 二室: 81/小躍層79 三室: 114/119 四室: 145/157/175 躍層: 220 左右 三室: 123/138/142 復式: 200 產(chǎn)品配置 領先型智能化系統(tǒng) 對講系統(tǒng)、塑鋼窗、精裝修入口大堂 可視對講、 LG 電梯、落地塑鋼窗 配套設施 待 B幢交房后,統(tǒng)一規(guī)劃觀光餐廳、茶樓、裙樓屋頂花園 會所、茶樓、裙樓屋頂花園 初始價格 (元 /平米) A 幢朝江: 3065 起 B 幢背江: 2700 起 正江:最高價 3088 前江: 2080 起 正江: 31604000 現(xiàn)行價格 (元 /平米) A幢朝江余房:均價 3360 B幢背江小戶型: 3000起 屋頂躍: 48006000 正江: 3000 起 背江: 2400 起 側(cè)江:特價 2388 躍層: 4000 側(cè)江: 2800 起 臨街: 2500 起 銷售周期 至今四年余 至今約二年 至今近二年 銷售情況 A 幢:余數(shù)套躍層 B幢:售出約 60% 售出近 70% 正江:售完 總銷售率:近 60% 相關說明: a 就戶型面積而言,以 114145 平米的三室,四室為主 ,正江面雖大到15 16 175 平米,但后期銷售中仍有剩余,其中望江公寓、基良廣場將部分大戶型改小推出,而南濱大廈戶型難以改動,余房相對較多。值得 錢塘項目 營銷策劃報告 第 24 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 關注的是,望江公寓的二室小躍層和南濱大廈的復式房,其銷售速度都較快。 B 銷售周期不短,尤其是進入銷售持續(xù)期后,面臨的競爭壓力明顯增大,銷售進度減緩;望江公寓、南濱大廈在成為現(xiàn)房后,由于裙樓景觀的形成,及茶樓、會所待配套的使用,特別是推出特價房促銷辦法以來,銷售情況才有所好轉(zhuǎn)。 C 從業(yè)主的構成看,最大目標客房群是渝中半島的生意人、機關團體。基良廣場以朝 天門生意人為主,外地來渝經(jīng)商的人士也占近三成比例,同時抓集團戶,如:望江公寓,警備區(qū)購買了 20 來套 119 平米半江景房,拆遷戶回購了 20 來套 119 平米半江景房;南濱大廈,也有一定量房的報社、銀行、機關報職員購房。 D 購習用途方面,基良廣場因為地處朝天門批發(fā)區(qū)中心,商務性要突出些,A 幢入住的業(yè)主有三分之一將房作為商務使用。 錢塘項目 營銷策劃報告 第 25 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 2、 嘉濱路代表性江景樓盤分析 項目名稱 御景江山 華庭嘉園(一期) 體量(萬平米) 9. 8 8. 134 主要賣點 嘉陵江景,棉花街、民旖路出入解放碑,配置標準高,金 地物管顧問 嘉陵江景,北區(qū)路、臨江門出入解放碑,開發(fā)商港資背景 規(guī)劃形態(tài) 板式高層 ABC 三座塔樓 A: 32F/裙樓營建配套設施 B、 C: 31F/裙樓營建配套設施 四層裙樓上架雙塔 A、 B幢 5F江景花園室外運動場 635F 住宅 ( 15F 平街通道接臨江門車站) 平面布局 A:一梯 7 戶 /4 戶朝江 B、 C:一梯 8戶 /4 戶朝江、 1戶半看江 A:一梯 11戶 /朝江 5 戶 B:一梯 10戶 /朝江 4 戶 主力戶型 面積搭配 (平米) 一室: 72 二室: 97/114 三室: 128/131 四室: 142/156 躍層: 233264 一室: 58/75 二室: 105/123 三室: 140153 四室?guī)ПD贩浚?213/221 躍層: 270 配置要件 江景方臥室。書房中空玻璃,上海三菱 GPSII 型高速電梯,第六戶設一語音和數(shù)據(jù)接口,可視對講,紅外線報警門磁報警,緊急按鈕報警 三菱電梯,第六戶預留 2部 IDD 電話接口,可視對講系統(tǒng)入戶, 236 個停車位 配套設施 200 兒童樂園、 1800 平米會所、 200平米挑高 7 米的空中花園等,共筑5400 平米休閑綠化區(qū) 100 平米電梯大堂、 900平米會所、 300 平米空中花園、健身中心 現(xiàn)行價格 (元 /平米) 背江: 28503450 朝江: A幢 33003950 B幢 37504300 C幢 38004400 躍層: 5550/4400 背江:均價 2600 朝江:均價 3300 躍層: 4000(特價 3600) 銷售周期 至
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