【文章內(nèi)容簡介】 錢塘項目 營銷策劃報告 第 20 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 解放碑新銳住宅概況 案名 天倫華苑 恒通云鼎 時代豪苑 大同方 地址 解放碑大同路 民權(quán)路 51號 鄒容路 100 號 解放碑大同路 開發(fā)商 大信房地產(chǎn)開發(fā)公司 恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司 龍慶牧業(yè)發(fā)展有限公司 重慶典華物業(yè) 住宅 體 量 160套 建面 4 萬平米 306 套 288套 規(guī) 劃 型 態(tài) 530F 為住宅 一梯八戶 A、 B 兩幢塔樓各29F 為 住宅 A幢： 1 梯 10 戶 B幢： 1 梯 12 戶 A、 B、 C三幢塔樓商務(wù)公寓 分別為 38F、 35F、32F，均為 1梯 4戶 8F商聲、 924F住宅、 1梯 18 戶 戶 型 面 積 配 比 2R2L： 119 平米占 15% 3R2L： 14 14158 平米占 38% 4R2L： 15 162平米占 28% 躍層 7R3L： 279平米占 19% 1R1L： 56 平米 10% 1R2L： 75 平米占20% 2R2L： 77 平米占40% 2R2L： 99 平米占20% 3R2L： 127 平米占10% 1R1L： 8平米占% 2R2L： 90110 平米占 46% 3R2L： 110130平米占 46% 豪華層： 240250平米占 % 1R1L:5062 平米占 17% 1R2L： 58 平米占% 2R2L:8391 平米占 40% 3R2L： 136 平米占% 4R2L： 15 168平米占 11% 產(chǎn) 品配 置 三菱電梯 3臺，中空玻璃窗 豪華裝修大堂、八部瑞士迅達(dá)電梯、生態(tài)窗、每三層一代中花園 3． 2米層高中空玻璃五星級大堂 4 部電梯 產(chǎn) 品 配 套 屋頂花園歐美園林造景 會所、室內(nèi)泳池、運動房、餐娛中心 裙樓頂花園、泳池、會所 室內(nèi)游泳池、會所、 10 米層高屋頂茶樓 價格（元/平米） 均價 3700 躍層 4500 2001 年 11 月：均價 3700 2002 年 4 月：均價4300 均價 5800 天盤均價 3300 2天后漲至 3600 付款方式（按揭） 七成 20 年 七成 20年 八成 30 年 七成 20 年 發(fā)售時間 2002． 3 A幢： 2001。 11 B幢： 2002。 3 2002． 5 2002． 6． 27 錢塘項目 營銷策劃報告 第 21 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 天倫華苑： 該項目戶型一改解放碑住宅物業(yè)形象，面積配比合理，配置、配套高，性價比高。均價達(dá)到 3700 元 /平米，開創(chuàng)了當(dāng)時渝中半 島實際成交最高均價。因位于解放碑中心商圈，并有裙樓新東方女人廣場的市場依托，銷售情況佳。開盤 1 月銷售北即達(dá) 50%。但其面積 119 平米的二室銷售明顯滯后，主要作為辦公用途逐步消化。 恒通云鼎： 在開盤時機選擇上趁空而入，以緊湊實用的二室二廳、一室一廳和偏低的價格走投資路線，贏得了投資市場的追捧。一期銷售三個月即達(dá) 70%，二期雖價格上漲幅度較大，但仍銷售情況良好。至今已銷售70%。 時代豪苑： 由于解放碑步行街中心的絕版地段、開發(fā)商九龍倉的品牌和雄厚實力、在解放碑是絕無僅有的一梯 4 戶的平面布局、良好的 設(shè)計和高檔的配置，雖以 5000 元 /平米的均格開盤發(fā)售，仍形成搶購局面， 9 天即基本售磬，是對投資者又一次大規(guī)模的檢閱，該項目從其業(yè)主構(gòu)成來看，投資客戶達(dá)到 80%，并且大量投資客戶的投資需求未得到滿足。 大同方： 該項目位于解放碑中心商圈，但周邊高層建筑密集，視野受阻。配置、配套尚可。以小戶型為主并將低層高為小躍層以提升價值，以明顯偏低的價格推出，在推廣乏力的前提下開盤 1 月銷售率即達(dá) 50%。 小結(jié)： 從上述情況可以盾出，近兩年渝中區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢： 錢塘項目 營銷策劃報告 第 22 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 一方面，作為 2000 年下半年開盤的御 景江山，在 2001 年后開盤的新盤中，未受到渝中區(qū)新銳江景樓盤的沖擊，在江景房市場上依然一枝獨季。這是本項目面市爭奪領(lǐng)先者的利好時機；另一方面，天倫華在苑繁華地塊開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的思路，填補了市場空白，并乏追隨者；第三，面積緊湊、黃金地段的住宅物業(yè)被投資者廣泛看好。 （三） 渝中區(qū)江景房發(fā)展?fàn)顩r 在 2000 年以前，特別是 9 99 年，渝中半島憑借兩江環(huán)紅所原有的天然江景資源以及中心商業(yè)區(qū)生活配套便利的優(yōu)勢，江景房一直是該區(qū)域住宅產(chǎn)品開發(fā)的主流主要集中在長濱路沿線，呈獨霸重慶江景房開發(fā)之勢。無后出現(xiàn)了奎星樓、基良廣場 、海韻大廈、聽江大廈、星辰花園、南濱大廈、望江公寓、華庭嘉園等一大批江景樓盤。 這一時期江景房開發(fā)水平較低，物業(yè)配置和配套不高，單純強調(diào)景觀優(yōu)勢，忽略消費者對居家舒適度的把握和品牌的塑，并且景觀資源的利用并不充分。隨時時間的堆積，這些樓盤元氣已進(jìn)入尾盤銷售。 在 2000 年以事，渝中半島的江景房向品牌化方向發(fā)展，江景房的開發(fā)提升到更高水平，在嘉濱路沿線出現(xiàn)了華庭嘉園（一期）和御景江山具有代表性的品牌物業(yè)。在這兩個盤的江景房處于尾房銷售之際，渝中半島缺乏相應(yīng)的高品質(zhì)江景房供給，特別是在擁有南山和和茳 景觀資源的長濱路沿線正處于空擋期。 錢塘項目 營銷策劃報告 第 23 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 １、 長濱路代表心血來潮工景樓盤分析 項目名稱 基良廣場 望江公寓 南濱大廈 體量（萬平米） 7 主要賣點 工江景、兩江交匯 南山遠(yuǎn)景、朝天門廣場 陜西路平街出入 長江景、儲奇門 凱旋路上較場口 長江景、南紀(jì)門中興路上較場口 規(guī)劃特點 A幢： 3F/12F 以上住宅 B幢： 32F/12F 以上住宅 十層裙樓上架雙塔A、 B 幢 1132F 住宅 單體塔樓 632F 住宅 平面布局 A幢：一梯 7 戶 B幢：一梯 12 戶 A 幢：一梯 12 戶 B幢：一梯 8戶 一 梯 8戶 /4戶看江 主力戶型 面積搭配 （平方米） 二室： 97132 三室： 126166 看江躍層： 300 左右 二室： 81/小躍層79 三室： 114/119 四室： 145/157/175 躍層： 220 左右 三室： 123/138/142 復(fù)式： 200 產(chǎn)品配置 領(lǐng)先型智能化系統(tǒng) 對講系統(tǒng)、塑鋼窗、精裝修入口大堂 可視對講、 LG 電梯、落地塑鋼窗 配套設(shè)施 待 B幢交房后，統(tǒng)一規(guī)劃觀光餐廳、茶樓、裙樓屋頂花園 會所、茶樓、裙樓屋頂花園 初始價格 （元 /平米） A 幢朝江： 3065 起 B 幢背江： 2700 起 正江：最高價 3088 前江： 2080 起 正江： 31604000 現(xiàn)行價格 （元 /平米） A幢朝江余房：均價 3360 B幢背江小戶型： 3000起 屋頂躍： 48006000 正江： 3000 起 背江： 2400 起 側(cè)江：特價 2388 躍層： 4000 側(cè)江： 2800 起 臨街： 2500 起 銷售周期 至今四年余 至今約二年 至今近二年 銷售情況 A 幢：余數(shù)套躍層 B幢：售出約 60% 售出近 70% 正江：售完 總銷售率：近 60% 相關(guān)說明： a 就戶型面積而言，以 114145 平米的三室，四室為主 ，正江面雖大到15 16 175 平米，但后期銷售中仍有剩余，其中望江公寓、基良廣場將部分大戶型改小推出，而南濱大廈戶型難以改動，余房相對較多。值得 錢塘項目 營銷策劃報告 第 24 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 關(guān)注的是，望江公寓的二室小躍層和南濱大廈的復(fù)式房，其銷售速度都較快。 B 銷售周期不短，尤其是進(jìn)入銷售持續(xù)期后，面臨的競爭壓力明顯增大，銷售進(jìn)度減緩；望江公寓、南濱大廈在成為現(xiàn)房后，由于裙樓景觀的形成，及茶樓、會所待配套的使用，特別是推出特價房促銷辦法以來，銷售情況才有所好轉(zhuǎn)。 C 從業(yè)主的構(gòu)成看，最大目標(biāo)客房群是渝中半島的生意人、機關(guān)團(tuán)體?；紡V場以朝 天門生意人為主，外地來渝經(jīng)商的人士也占近三成比例，同時抓集團(tuán)戶，如：望江公寓，警備區(qū)購買了 20 來套 119 平米半江景房，拆遷戶回購了 20 來套 119 平米半江景房；南濱大廈，也有一定量房的報社、銀行、機關(guān)報職員購房。 D 購習(xí)用途方面，基良廣場因為地處朝天門批發(fā)區(qū)中心，商務(wù)性要突出些，A 幢入住的業(yè)主有三分之一將房作為商務(wù)使用。 錢塘項目 營銷策劃報告 第 25 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 ２、 嘉濱路代表性江景樓盤分析 項目名稱 御景江山 華庭嘉園（一期） 體量（萬平米） 9． 8 8． 134 主要賣點 嘉陵江景，棉花街、民旖路出入解放碑，配置標(biāo)準(zhǔn)高，金 地物管顧問 嘉陵江景，北區(qū)路、臨江門出入解放碑，開發(fā)商港資背景 規(guī)劃形態(tài) 板式高層 ABC 三座塔樓 A： 32F/裙樓營建配套設(shè)施 B、 C： 31F/裙樓營建配套設(shè)施 四層裙樓上架雙塔 A、 B幢 5F江景花園室外運動場 635F 住宅 （ 15F 平街通道接臨江門車站） 平面布局 A：一梯 7 戶 /4 戶朝江 B、 C：一梯 8戶 /4 戶朝江、 1戶半看江 A：一梯 11戶 /朝江 5 戶 B：一梯 10戶 /朝江 4 戶 主力戶型 面積搭配 （平米） 一室： 72 二室： 97/114 三室： 128/131 四室： 142/156 躍層： 233264 一室： 58/75 二室： 105/123 三室： 140153 四室?guī)ПＤ贩浚?213/221 躍層： 270 配置要件 江景方臥室。書房中空玻璃，上海三菱 GPSII 型高速電梯，第六戶設(shè)一語音和數(shù)據(jù)接口，可視對講，紅外線報警門磁報警，緊急按鈕報警 三菱電梯，第六戶預(yù)留 2部 IDD 電話接口，可視對講系統(tǒng)入戶， 236 個停車位 配套設(shè)施 200 兒童樂園、 1800 平米會所、 200平米挑高 7 米的空中花園等，共筑5400 平米休閑綠化區(qū) 100 平米電梯大堂、 900平米會所、 300 平米空中花園、健身中心 現(xiàn)行價格 （元 /平米） 背江： 28503450 朝江： A幢 33003950 B幢 37504300 C幢 38004400 躍層： 5550/4400 背江：均價 2600 朝江：均價 3300 躍層： 4000（特價 3600） 銷售周期 至