【正文】 生產(chǎn)總值 （萬元） 1047389 763532 858015 332851 455811 494068 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 （萬元） 1060000 597905 551220 151261 423284 371540 2002 年統(tǒng)計年鑒： 區(qū)域 指標(biāo) 渝中區(qū) 沙坪壩 九龍坡 大渡口 江北 南岸 人口（萬人） 生產(chǎn)總值 （萬元） 1106863 837077 967650 388648 504535 564614 錢塘項目 對于地勢下凹重慶以有先例，“華庭嘉園” 14 層才是平街層。渝中區(qū)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，運用“減法”， 錢塘項目 該項目擬定位為 17 萬平米的住宅，物業(yè)形態(tài)為裙樓配超高層塔樓。本項目個性化的特征和渝中半島最具代表性的“生活小區(qū)”是他們獲得生活自由和滿足最 佳選擇。 打造風(fēng)情商業(yè)街。他們經(jīng)濟實力普遍較好，購房的主要目的是改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)。 ３、 項目配置高檔，品質(zhì)卓越。 三、政策的利好 １、 重慶市政府第 114次瀋務(wù)會審議通過的新土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)自 6 月 18 日起下式實施，除工業(yè)用地維持原標(biāo)準(zhǔn)外，商業(yè)和住宅用地的土地出讓金平均增長約 91%，江景地塊增長尤多。 營銷策劃報告 第 35 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 第二章 定位系統(tǒng) 第一節(jié) 問題點 一、 地塊價值尚未完全凸顯。 營銷策劃報告 第 32 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 位置稍偏，產(chǎn)品質(zhì)素較好，價格相對較低的物業(yè)（如華庭嘉園、御景江山等）。工地尚未平整，只是粉刷圍墻而已。 由此可見，產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶需求相吻合，產(chǎn)品所能提供的各利益點滿足式超出了購買者的預(yù)期，產(chǎn)品才能暢銷和快銷。 營銷策劃報告 第 25 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 ２、 嘉濱路代表性江景樓盤分析 項目名稱 御景江山 華庭嘉園（一期） 體量（萬平米） 9． 8 8． 134 主要賣點 嘉陵江景，棉花街、民旖路出入解放碑，配置標(biāo)準(zhǔn)高，金 地物管顧問 嘉陵江景，北區(qū)路、臨江門出入解放碑，開發(fā)商港資背景 規(guī)劃形態(tài) 板式高層 ABC 三座塔樓 A： 32F/裙樓營建配套設(shè)施 B、 C： 31F/裙樓營建配套設(shè)施 四層裙樓上架雙塔 A、 B幢 5F江景花園室外運動場 635F 住宅 （ 15F 平街通道接臨江門車站） 平面布局 A：一梯 7 戶 /4 戶朝江 B、 C：一梯 8戶 /4 戶朝江、 1戶半看江 A：一梯 11戶 /朝江 5 戶 B：一梯 10戶 /朝江 4 戶 主力戶型 面積搭配 （平米） 一室： 72 二室： 97/114 三室： 128/131 四室： 142/156 躍層： 233264 一室： 58/75 二室： 105/123 三室： 140153 四室?guī)ПＤ贩浚?213/221 躍層： 270 配置要件 江景方臥室。這是本項目面市爭奪領(lǐng)先者的利好時機；另一方面，天倫華在苑繁華地塊開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的思路，填補了市場空白，并乏追隨者；第三，面積緊湊、黃金地段的住宅物業(yè)被投資者廣泛看好。 11 B幢： 2002。但最終到了現(xiàn)房 而被拍賣的境地，主要原因如下： a 資金因難。 錢塘項目 我司認(rèn)為：一個區(qū)域的房地產(chǎn)及住宅產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，會受該區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平的直 錢塘項目 商品住宅平均銷售價格略有增長，為 1144 元 /平方米，與去年均價相比增長了 %，但增幅明顯低于去年增長 %的水平。 直轄以來，重慶市城鄉(xiāng)市場繁榮，社會消費平穩(wěn)增長。 錢塘項目 2002 年，社會消費品零售總額為 億 元，比 1997 年增長 57%，年均增長 %。 (一） 各區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r 從 2020 年開始，重 慶各區(qū)域房地產(chǎn)呈多點發(fā)展、齊頭并進的趨勢。 營銷策劃報告 第 14 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 接影響，而發(fā)展趨勢則是受消費水平、消費觀念、市政環(huán)境條件（最主要的是交通條件）等多種因素的影響。 營銷策劃報告 第 16 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 １、 滯銷、爛尾住宅樓盤簡析 表一： 2002 年 9月解放碑主要滯銷、爛尾住宅概況 案名 地王名仕閣 瑞麒名都 恒利大廈 地址 民族路 164號 新華路 421 號 五四路江家巷交匯 開發(fā)商 渝海實業(yè) 瑞奇物業(yè) 恒利物業(yè) 體量 建面 6萬平米 建面 3萬平米 建面 3 萬平米 規(guī)劃形態(tài) 41F 高檔商住樓 33F 商住樓 32F 商住辦樓 主力戶型 3R2L2T+保姆房 4R2L2T+保姆房 4R2L5R2L 2R2L、 3R2L 躍層 主力面積 （平方米） 141193 90120 130158 躍： 276362 價格 （元 /平米） 68007500 8000 38885210 付款方式 （按揭） 七成 20 年 交一緩二貸七 七成 15 年 七 成 20年 發(fā)售時間 9 5（內(nèi)部認(rèn)購） 擬定 2000、 12 97年初 地王名仕閣 ：在解放碑高品質(zhì)房最高均價 4000 元 /平米的基礎(chǔ)上，跳高3000 元 /平米開盤，并將裝修房概念作為一大賣點。 1993 年立項， 3 年后才動工；施工 3 年，停工 3 次，表明開發(fā)商資金明顯不足。 3 2002． 5 2002． 6． 27 錢塘項目 （三） 渝中區(qū)江景房發(fā)展?fàn)顩r 在 2000 年以前，特別是 9 99 年，渝中半島憑借兩江環(huán)紅所原有的天然江景資源以及中心商業(yè)區(qū)生活配套便利的優(yōu)勢，江景房一直是該區(qū)域住宅產(chǎn)品開發(fā)的主流主要集中在長濱路沿線，呈獨霸重慶江景房開發(fā)之勢。書房中空玻璃，上海三菱 GPSII 型高速電梯，第六戶設(shè)一語音和數(shù)據(jù)接口，可視對講，紅外線報警門磁報警，緊急按鈕報警 三菱電梯，第六戶預(yù)留 2部 IDD 電話接口，可視對講系統(tǒng)入戶， 236 個停車位 配套設(shè)施 200 兒童樂園、 1800 平米會所、 200平米挑高 7 米的空中花園等，共筑5400 平米休閑綠化區(qū) 100 平米電梯大堂、 900平米會所、 300 平米空中花園、健身中心 現(xiàn)行價格 （元 /平米） 背江： 28503450 朝江： A幢 33003950 B幢 37504300 C幢 38004400 躍層： 5550/4400 背江：均價 2600 朝江：均價 3300 躍層： 4000（特價 3600） 銷售周期 至 2002 年 7 月有 21個月 至 2002 年 7 月有二年余 銷售率 約 55% 96%（余數(shù)套躍層） 錢塘項目 如果把中小面積的二室戶型安排在正江面，必然造成供給與需求的矛盾，必然造成單價與品 錢塘項目 新巢時代 （先更名為 麗島錦都 ）：地處道門口，在重慶市第一人民醫(yī)院旁，周邊新舊大樓包圍，視野并不理想，只有正南面 12 樓以上可看山景。從購買用途上來看，投資用途據(jù)點 比便較大。 目前該片區(qū)沒有成熟、成規(guī)模、成 品牌的項目。這個政策的出臺，使得渝中半島的住宅一切成本大幅上漲，對后續(xù)開發(fā) 商的資金要求更加嚴(yán)格，并使得后續(xù)產(chǎn)品價格與現(xiàn)存產(chǎn)品不具競爭優(yōu)勢。其配置標(biāo)準(zhǔn)超過重慶目前頂級公寓住宅性項目，甚至在某些方面可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它江景 房。 從地域和行業(yè)特點來看： （ 1） 渝中區(qū)經(jīng)營戶 本項目位于渝中區(qū)綠化和休閑場地最佳片區(qū)。
。他們購房的主要目的是為工作方便而就近居住，同時改善居住環(huán)境。 營銷策劃報告 第 40 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 ４、 該項目臨江，江面開闊，擁有渝中半島最佳的江景、山景資源，具備開發(fā)高檔精品住宅的先天條件；同時的戶型設(shè)計上也充分考慮到了景觀資源的利用。自 2002 年 8 月份起至 2020 年 2 月份，渝中區(qū)已凍結(jié)土地，并提前向海內(nèi)外公開招標(biāo)片征集渝中半島城市形象設(shè)計方案，包括美國蓋斯勒、法國 AS、德國佩西等 6 家一流設(shè)計院專家云集渝中半島。 二、 地勢下凹和地塊的不規(guī)則性。而且投資者市場呈現(xiàn)購買重復(fù)性的特點，只要有良好的回報率和增值前景，就能夠吸引投資者。工地開挖基礎(chǔ)，售樓處裝修中。 另外，半江景房的單價比江景房低 700 多元，只稍高于背江內(nèi)景房，置業(yè)者當(dāng)然踴躍購買。 B 御景江山戶型尚可，面積搭配適度 ；華庭嘉園戶型缺陷頗多，四室?guī)ПＤ贩康钠綄邮矫娣e竟有 200 多平米，結(jié)果在后期銷售中受阻，通過特價處理方才出貨。 這一時期江景房開發(fā)水平較低，物業(yè)配置和配套不高，單純強調(diào)景觀優(yōu)勢，忽略消費者對居家舒適度的把握和品牌的塑，并且景觀資源的利用并不充分。均價達(dá)到 3700 元 /平米，開創(chuàng)了當(dāng)時渝中半 島實際成交最高均價。 b 營銷不力。經(jīng)過 3 年的銷售，迄今僅銷售 20 余套。重慶經(jīng)過直轄以后數(shù)年的發(fā)展，影響住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大因素已經(jīng)發(fā)生了極大的變化： １、 消費水平：重慶總體收入水平逐年增長，中高司長入的經(jīng)營者、白領(lǐng)、金領(lǐng)階層的人數(shù)在擴大，對住宅產(chǎn)生了更高 檔次的需求。 江北：在政府“北移東下”的城市規(guī)劃和戰(zhàn)略總署下， 1997 年后，北部房開始成為持續(xù)發(fā)展的熱點區(qū)域，“向北、向北、再向北”已成為北部房地產(chǎn)開發(fā)不可阻擋的潮流，直指兩路地區(qū)。 錢塘項目 營銷策劃報告 第 2 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 目 錄 第一章 房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 重慶房地產(chǎn)宏觀分析 一、 重慶經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 二、 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r 三、 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r （一） 各區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r （二） 產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r 第二節(jié) 渝中區(qū)中高端住宅市場分析 一、 供給分析 (一） 前期產(chǎn)品回顧（ 2000 年前） 滯銷、爛尾住宅樓盤簡析 2000 年在售住宅樓盤簡析 (二 )2001 年后推出樓盤簡析 (三 )渝中區(qū)江景房發(fā)展?fàn)顩r 長濱路代表 性江景樓盤分析 嘉濱路代表性江景樓盤分析 御景江山案例分析 渝中半島江景房的發(fā)展給本項 錢塘項目 2002 年是重慶直轄以來國內(nèi)生產(chǎn)增加最多的一年，達(dá) 161 億元，比增量其次的 2001 年的增量還多 51 億元；增速是近幾年來最高的一次，達(dá) 9%，比全國高 個百分點。 2002 年上半年，重慶市商品房銷售呈“穩(wěn)步增長”的態(tài)勢。 但就住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢而論，則觀點不一。 這一時期少數(shù)開發(fā)商對市場缺乏清楚的認(rèn)識，并抱有急功近利的思想，總的來說處于探索階段，因而造成這一時期住宅產(chǎn)品幾家歡樂幾家悉的局面，住宅產(chǎn)品空置率相對較高。恒利房價定得較高，住