【正文】 姆房的平層式面積竟有 200 多平米，結(jié)果在后期銷(xiāo)售中受阻，通過(guò)特價(jià)處理方才出貨。書(shū)房中空玻璃，上海三菱 GPSII 型高速電梯，第六戶(hù)設(shè)一語(yǔ)音和數(shù)據(jù)接口，可視對(duì)講，紅外線報(bào)警門(mén)磁報(bào)警，緊急按鈕報(bào)警 三菱電梯，第六戶(hù)預(yù)留 2部 IDD 電話接口，可視對(duì)講系統(tǒng)入戶(hù)， 236 個(gè)停車(chē)位 配套設(shè)施 200 兒童樂(lè)園、 1800 平米會(huì)所、 200平米挑高 7 米的空中花園等，共筑5400 平米休閑綠化區(qū) 100 平米電梯大堂、 900平米會(huì)所、 300 平米空中花園、健身中心 現(xiàn)行價(jià)格 （元 /平米） 背江： 28503450 朝江： A幢 33003950 B幢 37504300 C幢 38004400 躍層： 5550/4400 背江：均價(jià) 2600 朝江：均價(jià) 3300 躍層： 4000（特價(jià) 3600） 銷(xiāo)售周期 至 2002 年 7 月有 21個(gè)月 至 2002 年 7 月有二年余 銷(xiāo)售率 約 55% 96%（余數(shù)套躍層） 錢(qián)塘項(xiàng)目 錢(qián)塘項(xiàng)目 基良廣場(chǎng)以朝 天門(mén)生意人為主，外地來(lái)渝經(jīng)商的人士也占近三成比例，同時(shí)抓集團(tuán)戶(hù)，如：望江公寓，警備區(qū)購(gòu)買(mǎi)了 20 來(lái)套 119 平米半江景房，拆遷戶(hù)回購(gòu)了 20 來(lái)套 119 平米半江景房；南濱大廈，也有一定量房的報(bào)社、銀行、機(jī)關(guān)報(bào)職員購(gòu)房。 B 銷(xiāo)售周期不短，尤其是進(jìn)入銷(xiāo)售持續(xù)期后，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯增大，銷(xiāo)售進(jìn)度減緩；望江公寓、南濱大廈在成為現(xiàn)房后，由于裙樓景觀的形成，及茶樓、會(huì)所待配套的使用，特別是推出特價(jià)房促銷(xiāo)辦法以來(lái)，銷(xiāo)售情況才有所好轉(zhuǎn)。值得 錢(qián)塘項(xiàng)目 錢(qián)塘項(xiàng)目 在 2000 年以事，渝中半島的江景房向品牌化方向發(fā)展，江景房的開(kāi)發(fā)提升到更高水平，在嘉濱路沿線出現(xiàn)了華庭嘉園（一期）和御景江山具有代表性的品牌物業(yè)。 這一時(shí)期江景房開(kāi)發(fā)水平較低，物業(yè)配置和配套不高，單純強(qiáng)調(diào)景觀優(yōu)勢(shì)，忽略消費(fèi)者對(duì)居家舒適度的把握和品牌的塑，并且景觀資源的利用并不充分。 （三） 渝中區(qū)江景房發(fā)展?fàn)顩r 在 2000 年以前，特別是 9 99 年，渝中半島憑借兩江環(huán)紅所原有的天然江景資源以及中心商業(yè)區(qū)生活配套便利的優(yōu)勢(shì)，江景房一直是該區(qū)域住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主流主要集中在長(zhǎng)濱路沿線，呈獨(dú)霸重慶江景房開(kāi)發(fā)之勢(shì)。 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 121頁(yè) 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 一方面，作為 2000 年下半年開(kāi)盤(pán)的御 景江山，在 2001 年后開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)中，未受到渝中區(qū)新銳江景樓盤(pán)的沖擊，在江景房市場(chǎng)上依然一枝獨(dú)季。以小戶(hù)型為主并將低層高為小躍層以提升價(jià)值，以明顯偏低的價(jià)格推出，在推廣乏力的前提下開(kāi)盤(pán) 1 月銷(xiāo)售率即達(dá) 50%。 大同方： 該項(xiàng)目位于解放碑中心商圈，但周邊高層建筑密集，視野受阻。至今已銷(xiāo)售70%。 恒通云鼎： 在開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇上趁空而入，以緊湊實(shí)用的二室二廳、一室一廳和偏低的價(jià)格走投資路線，贏得了投資市場(chǎng)的追捧。開(kāi)盤(pán) 1 月銷(xiāo)售北即達(dá) 50%。均價(jià)達(dá)到 3700 元 /平米，開(kāi)創(chuàng)了當(dāng)時(shí)渝中半 島實(shí)際成交最高均價(jià)。 3 2002． 5 2002． 6． 27 錢(qián)塘項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 121頁(yè) 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 解放碑新銳住宅概況 案名 天倫華苑 恒通云鼎 時(shí)代豪苑 大同方 地址 解放碑大同路 民權(quán)路 51號(hào) 鄒容路 100 號(hào) 解放碑大同路 開(kāi)發(fā)商 大信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 恒通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 龍慶牧業(yè)發(fā)展有限公司 重慶典華物業(yè) 住宅 體 量 160套 建面 4 萬(wàn)平米 306 套 288套 規(guī) 劃 型 態(tài) 530F 為住宅 一梯八戶(hù) A、 B 兩幢塔樓各29F 為 住宅 A幢： 1 梯 10 戶(hù) B幢： 1 梯 12 戶(hù) A、 B、 C三幢塔樓商務(wù)公寓 分別為 38F、 35F、32F，均為 1梯 4戶(hù) 8F商聲、 924F住宅、 1梯 18 戶(hù) 戶(hù) 型 面 積 配 比 2R2L： 119 平米占 15% 3R2L： 14 14158 平米占 38% 4R2L： 15 162平米占 28% 躍層 7R3L： 279平米占 19% 1R1L： 56 平米 10% 1R2L： 75 平米占20% 2R2L： 77 平米占40% 2R2L： 99 平米占20% 3R2L： 127 平米占10% 1R1L： 8平米占% 2R2L： 90110 平米占 46% 3R2L： 110130平米占 46% 豪華層： 240250平米占 % 1R1L:5062 平米占 17% 1R2L： 58 平米占% 2R2L:8391 平米占 40% 3R2L： 136 平米占% 4R2L： 15 168平米占 11% 產(chǎn) 品配 置 三菱電梯 3臺(tái)，中空玻璃窗 豪華裝修大堂、八部瑞士迅達(dá)電梯、生態(tài)窗、每三層一代中花園 3． 2米層高中空玻璃五星級(jí)大堂 4 部電梯 產(chǎn) 品 配 套 屋頂花園歐美園林造景 會(huì)所、室內(nèi)泳池、運(yùn)動(dòng)房、餐娛中心 裙樓頂花園、泳池、會(huì)所 室內(nèi)游泳池、會(huì)所、 10 米層高屋頂茶樓 價(jià)格（元/平米） 均價(jià) 3700 躍層 4500 2001 年 11 月：均價(jià) 3700 2002 年 4 月：均價(jià)4300 均價(jià) 5800 天盤(pán)均價(jià) 3300 2天后漲至 3600 付款方式（按揭） 七成 20 年 七成 20年 八成 30 年 七成 20 年 發(fā)售時(shí)間 2002． 3 A幢： 2001。其中具有代表性的有天倫華苑、恒通云鼎、時(shí)代豪苑和大同方。因此，這兩個(gè)樓盤(pán)看江景的大面積房型均價(jià)雖都在 4000 元 /平米左右，但銷(xiāo)售均可，而御景德鎮(zhèn)江山的屋頂躍層，賣(mài)到 5000 元 /平米，也憑江景優(yōu)勢(shì)一度熱銷(xiāo)。 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 121頁(yè) 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 撇開(kāi)“鄒容廣場(chǎng)”占據(jù)黃金地段加上主要通過(guò)集團(tuán)客戶(hù)消化外，“華庭嘉園”和“御景江山”在產(chǎn)品質(zhì)素方面，配置標(biāo)準(zhǔn)較高，引入了智能化設(shè)施，戶(hù)型面積配比相對(duì)合理，面積有所控制，相應(yīng)控制了總價(jià)；在配套上，不僅嗇 裙樓綠化和大堂景觀，還劃出了一些樓面開(kāi)辟了空中會(huì)所（以康體娛樂(lè)為主），而御景江山也已銷(xiāo)售過(guò)半。一是開(kāi)發(fā)資金銜接不上，嚴(yán)懲影響工程進(jìn)度，給消費(fèi)者的購(gòu)房信心帶來(lái)嚴(yán)懲打擊；二是缺乏整合推廣概念，缺乏品牌意識(shí)；三是對(duì)市場(chǎng)一廂情愿，缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)缺乏清醒的認(rèn)識(shí)。 錢(qián)塘項(xiàng)目 b 營(yíng)銷(xiāo)不力。 1993 年立項(xiàng)， 3 年后才動(dòng)工；施工 3 年，停工 3 次，表明開(kāi)發(fā)商資金明顯不足。事實(shí)上，售出的房屋中，許多價(jià)格已超過(guò) 4200 元，說(shuō)明大廈較受認(rèn)可。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上高品質(zhì)住宅相對(duì)較少，而且有重慶成立直轄市和香港回歸等大背景支撐，開(kāi)發(fā)商如果對(duì)市場(chǎng)能較好把握，并加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)推廣工作，銷(xiāo)售情況將向良好的方向發(fā)展。作為形象窗口的售房部面只不到 20 平米，而且破敗不堪，根本不能建立客戶(hù)的購(gòu)房信心。 b 開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)市場(chǎng)的基本了解，并且未從地王名仕閣滯銷(xiāo)的案例中得到啟示，反而在豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中推波助瀾，欲再創(chuàng) 新高。 瑞麒名都： 準(zhǔn)確地說(shuō)，該樓盤(pán)住宅部分在還未開(kāi)盤(pán)就已爛尾。 失敗原因分析： a 對(duì)市場(chǎng)把握不準(zhǔn)，定位撥得過(guò)高，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)缺乏深入的了解，從裝修房概念不 為目標(biāo) 客 戶(hù)接受可說(shuō)明問(wèn)題；在缺乏足夠市場(chǎng)分析的前提下，盲目提高價(jià)位也作繭自縛； b 高檔次裙樓經(jīng)營(yíng)低檔百貨，給投資者帶來(lái)的負(fù)面作用直接影響了住宅的品牌形象； 錢(qián)塘項(xiàng)目 經(jīng)過(guò) 3 年的銷(xiāo)售，迄今僅銷(xiāo)售 20 余套。 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 121頁(yè) 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 １、 滯銷(xiāo)、爛尾住宅樓盤(pán)簡(jiǎn)析 表一： 2002 年 9月解放碑主要滯銷(xiāo)、爛尾住宅概況 案名 地王名仕閣 瑞麒名都 恒利大廈 地址 民族路 164號(hào) 新華路 421 號(hào) 五四路江家巷交匯 開(kāi)發(fā)商 渝海實(shí)業(yè) 瑞奇物業(yè) 恒利物業(yè) 體量 建面 6萬(wàn)平米 建面 3萬(wàn)平米 建面 3 萬(wàn)平米 規(guī)劃形態(tài) 41F 高檔商住樓 33F 商住樓 32F 商住辦樓 主力戶(hù)型 3R2L2T+保姆房 4R2L2T+保姆房 4R2L5R2L 2R2L、 3R2L 躍層 主力面積 （平方米） 141193 90120 130158 躍： 276362 價(jià)格 （元 /平米） 68007500 8000 38885210 付款方式 （按揭） 七成 20 年 交一緩二貸七 七成 15 年 七 成 20年 發(fā)售時(shí)間 9 5（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)） 擬定 2000、 12 97年初 地王名仕閣 ：在解放碑高品質(zhì)房最高均價(jià) 4000 元 /平米的基礎(chǔ)上，跳高3000 元 /平米開(kāi)盤(pán)，并將裝修房概念作為一大賣(mài)點(diǎn)。其中的銷(xiāo)售狀況較好的有“鄒容廣場(chǎng)”、“華庭嘉園”和“御景江山”，其他項(xiàng)目則由于諸多原因銷(xiāo)售速度慢，有些甚至成為了“爛尾樓”?？缛?2000 年品質(zhì) 住宅開(kāi)發(fā)急劇放量，截止 2000 年 9 月統(tǒng)計(jì)，解放碑地區(qū)住宅在銷(xiāo)量達(dá) 萬(wàn)平方米。 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 121頁(yè) 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 第二節(jié) 渝中區(qū)中高端住宅市場(chǎng)分析 一、 供給分析 （一） 前期產(chǎn)品回顧（ 2002年前） 對(duì)這一階段渝中區(qū)房地產(chǎn)的分析研究，有助于本項(xiàng)目長(zhǎng)期在復(fù)雜多變的解放碑房市中找準(zhǔn)定位，吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 在需求多元化的時(shí)代，在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹校挥袕?qiáng)者才能脫胎換骨穎而出。 綜上所述，適應(yīng)市場(chǎng)需求的新一代住宅，即在空氣質(zhì)量好，生萬(wàn)言書(shū)環(huán)境好的區(qū)域，建造的低密度、低容積率、低樓層的“三低”品質(zhì)住宅將會(huì)成為近幾年重慶房市的新寵?！埃保?”的現(xiàn)代居家理念（既城內(nèi)一套小居室，郊葡磁居家住宅；或郊區(qū)一套品質(zhì)住宅一輛小轎車(chē)的生活模式）會(huì)被越來(lái)越多的人們所接受。重慶經(jīng)過(guò)直轄以后數(shù)年的發(fā)展，影響住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大因素已經(jīng)發(fā)生了極大的變化： １、 消費(fèi)水平：重慶總體收入水平逐年增長(zhǎng)，中高司長(zhǎng)入的經(jīng)營(yíng)者、白領(lǐng)、金領(lǐng)階層的人數(shù)在擴(kuò)大，對(duì)住宅產(chǎn)生了更高 檔次的需求。 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 121頁(yè) 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 接影響，而發(fā)展趨勢(shì)則是受消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念、市政環(huán)境條件（最主要的是交通條件）等多種因素的影響。對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷和分析，是房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目投資的重要前提。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，重慶的房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)在近幾年將有更大的發(fā)展，這已經(jīng)是一個(gè)公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。 其它區(qū)域也意識(shí)到房地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的 重要性，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，如九龍坡地區(qū)政府也提出了打造“重慶后花園”的口號(hào)、沙坪壩區(qū)域運(yùn)用其擁有的深厚文化底蘊(yùn)，大打“文化”牌。在這種情況下，渝中區(qū)政府提出了“永遠(yuǎn)的渝中”口號(hào)，重整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。其沿江一線的開(kāi)發(fā)也繼北部開(kāi)發(fā)熱潮之后成為又一個(gè)新的亮點(diǎn)區(qū)域，先后出現(xiàn)了江山多驕、海棠曉月、融僑半島、上海城等一批有代表性的高素質(zhì)江景大盤(pán)。 錢(qián)塘項(xiàng)目 江北：在政府“北移東下”的城市規(guī)劃和戰(zhàn)略總署下， 1997 年后，北