【正文】 新華路160 號 開發(fā)商 萬利房地產(chǎn) 重慶潤隆實(shí)業(yè) 英利房產(chǎn) 達(dá)美實(shí)業(yè) 萬吉斯達(dá)地產(chǎn) 體量 建面 萬平米 建面 8萬平米 建面 9 .8萬平米 建面 15萬平米 建面 12萬平米 規(guī)劃形態(tài) 30/32F 三幢板式樓 32F二幢點(diǎn)式樓 31F 商住辦樓 26/32F 六幛點(diǎn)式樓 32/35F 商住樓 主力戶型 1R1L、 3R2L、4R2L、花園房 1R1L4R2L 2R2L、 3R2L 躍層 1R1L、 3R2L 1R1L3R2L 主力面積 （平米） 1R1L： 72 2R2L： 94113 3R2L： 113145 4R2L： 158179 花園房： 204 1R1L： 58 2R1L： 74 2R2L ：105122 3R2L ：138152 4R2L ：140221 躍層： 269 96122 1R1L： 4876 3R2L： 93166 躍層： 213252 A/52109 B/141 錯層 價(jià)格 （元 /平米） 背江起價(jià) 2580 看江起價(jià) 3320 背江起價(jià) 2320 面江起價(jià) 2980 均價(jià) 4000 起價(jià)： 2880 均價(jià)： 3200 36004150 付款方式 （按揭） 八成 30年 八成 20 年 七成 20年 七成 20年 七成 30年 發(fā)售時(shí)間 2000、 9 2000、 3 9 4 9 4 2000、 5 錢塘項(xiàng)目 11 B幢： 2002。一期銷售三個(gè)月即達(dá) 70%，二期雖價(jià)格上漲幅度較大，但仍銷售情況良好。這是本項(xiàng)目面市爭奪領(lǐng)先者的利好時(shí)機(jī)；另一方面，天倫華在苑繁華地塊開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的思路，填補(bǔ)了市場空白，并乏追隨者；第三，面積緊湊、黃金地段的住宅物業(yè)被投資者廣泛看好。 營銷策劃報(bào)告 第 23 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 １、 長濱路代表心血來潮工景樓盤分析 項(xiàng)目名稱 基良廣場 望江公寓 南濱大廈 體量（萬平米） 7 主要賣點(diǎn) 工江景、兩江交匯 南山遠(yuǎn)景、朝天門廣場 陜西路平街出入 長江景、儲奇門 凱旋路上較場口 長江景、南紀(jì)門中興路上較場口 規(guī)劃特點(diǎn) A幢： 3F/12F 以上住宅 B幢： 32F/12F 以上住宅 十層裙樓上架雙塔A、 B 幢 1132F 住宅 單體塔樓 632F 住宅 平面布局 A幢：一梯 7 戶 B幢：一梯 12 戶 A 幢：一梯 12 戶 B幢：一梯 8戶 一 梯 8戶 /4戶看江 主力戶型 面積搭配 （平方米） 二室： 97132 三室： 126166 看江躍層： 300 左右 二室： 81/小躍層79 三室： 114/119 四室： 145/157/175 躍層： 220 左右 三室： 123/138/142 復(fù)式： 200 產(chǎn)品配置 領(lǐng)先型智能化系統(tǒng) 對講系統(tǒng)、塑鋼窗、精裝修入口大堂 可視對講、 LG 電梯、落地塑鋼窗 配套設(shè)施 待 B幢交房后，統(tǒng)一規(guī)劃觀光餐廳、茶樓、裙樓屋頂花園 會所、茶樓、裙樓屋頂花園 初始價(jià)格 （元 /平米） A 幢朝江： 3065 起 B 幢背江： 2700 起 正江：最高價(jià) 3088 前江： 2080 起 正江： 31604000 現(xiàn)行價(jià)格 （元 /平米） A幢朝江余房：均價(jià) 3360 B幢背江小戶型： 3000起 屋頂躍： 48006000 正江： 3000 起 背江： 2400 起 側(cè)江：特價(jià) 2388 躍層： 4000 側(cè)江： 2800 起 臨街： 2500 起 銷售周期 至今四年余 至今約二年 至今近二年 銷售情況 A 幢：余數(shù)套躍層 B幢：售出約 60% 售出近 70% 正江：售完 總銷售率：近 60% 相關(guān)說明： a 就戶型面積而言，以 114145 平米的三室，四室為主 ，正江面雖大到15 16 175 平米，但后期銷售中仍有剩余，其中望江公寓、基良廣場將部分大戶型改小推出，而南濱大廈戶型難以改動，余房相對較多。 營銷策劃報(bào)告 第 25 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 ２、 嘉濱路代表性江景樓盤分析 項(xiàng)目名稱 御景江山 華庭嘉園（一期） 體量（萬平米） 9． 8 8． 134 主要賣點(diǎn) 嘉陵江景，棉花街、民旖路出入解放碑，配置標(biāo)準(zhǔn)高，金 地物管顧問 嘉陵江景，北區(qū)路、臨江門出入解放碑，開發(fā)商港資背景 規(guī)劃形態(tài) 板式高層 ABC 三座塔樓 A： 32F/裙樓營建配套設(shè)施 B、 C： 31F/裙樓營建配套設(shè)施 四層裙樓上架雙塔 A、 B幢 5F江景花園室外運(yùn)動場 635F 住宅 （ 15F 平街通道接臨江門車站） 平面布局 A：一梯 7 戶 /4 戶朝江 B、 C：一梯 8戶 /4 戶朝江、 1戶半看江 A：一梯 11戶 /朝江 5 戶 B：一梯 10戶 /朝江 4 戶 主力戶型 面積搭配 （平米） 一室： 72 二室： 97/114 三室： 128/131 四室： 142/156 躍層： 233264 一室： 58/75 二室： 105/123 三室： 140153 四室?guī)ПＤ贩浚?213/221 躍層： 270 配置要件 江景方臥室。 營銷策劃報(bào)告 第 27 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 ３、 御景江山案例分析 因御景江山在渝中半島的江景房開發(fā)中獨(dú)樹一幟，具有相當(dāng)?shù)拇硇?，其地段、周邊環(huán)境、景觀、品質(zhì)等因素與本項(xiàng)目有一定的相似性，故對該項(xiàng)目詳細(xì)分析如下： 戶型面積對銷售的影響： 戶 型 面 積 （平米） 套 數(shù) 銷售套數(shù) 銷售套數(shù)占 本 戶型套數(shù)比 銷售套數(shù)占 項(xiàng)目總套數(shù)比 四室二廳 142/156 112 82 73． 21% 12． 33% 三室二廳 128/131 201 134 66． 67% 20． 15% 二室二廳 97/114 323 106 32． 82% 15． 93% 一室二廳 72 29 28 96． 55% 4． 21% 合計(jì) / 665 350 / 52． 63% 調(diào)查顯示，四室和三室的成交量大且集中，迎合了市場的主力需求；二室的剩余量最大，一則面積搭配偏大，二則無江景且采光較差。 由此可見，產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶需求相吻合，產(chǎn)品所能提供的各利益點(diǎn)滿足式超出了購買者的預(yù)期，產(chǎn)品才能暢銷和快銷。 南國麗景： 位于滄白路和嘉濱路之間，洪涯洞片區(qū)左端，由英利房地產(chǎn) 開發(fā)。工地尚未平整，只是粉刷圍墻而已。 營銷策劃報(bào)告 第 31 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 先機(jī)；品牌先期導(dǎo)入，高品質(zhì)競爭是與這類樓盤區(qū)隔開來的關(guān)鍵。 營銷策劃報(bào)告 第 32 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 位置稍偏，產(chǎn)品質(zhì)素較好，價(jià)格相對較低的物業(yè)（如華庭嘉園、御景江山等）。 二、 其它區(qū)域房地產(chǎn)快速發(fā)展帶來潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)。 營銷策劃報(bào)告 第 35 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 第二章 定位系統(tǒng) 第一節(jié) 問題點(diǎn) 一、 地塊價(jià)值尚未完全凸顯。 錢塘項(xiàng)目 三、政策的利好 １、 重慶市政府第 114次瀋務(wù)會審議通過的新土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)自 6 月 18 日起下式實(shí)施，除工業(yè)用地維持原標(biāo)準(zhǔn)外，商業(yè)和住宅用地的土地出讓金平均增長約 91%，江景地塊增長尤多。 四、具有品牌競爭的優(yōu)勢 在消費(fèi)者越來越理智的今天，品牌消費(fèi)已成為一種消費(fèi)趨勢，而渝中半島住宅開發(fā)相對撖乏品牌支撐。 ３、 項(xiàng)目配置高檔，品質(zhì)卓越。 根據(jù)我司對渝中區(qū)房地產(chǎn)市場的認(rèn)識和把握，以及對本項(xiàng)目的深入理解，同時(shí)對有代表性對比樓盤的分析比較，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群從不同的方面可以做如下理解： 從經(jīng)濟(jì)上來說，主要目標(biāo)客戶群定位在中產(chǎn)階層或能上能下階層。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍較好，購房的主要目的是改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)。我們結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)狀主對產(chǎn)品作出如下闡述： 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 好的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求做到延續(xù)城市文脈，充分利用環(huán)境資源， 造宜人景觀，合理組織空間序列，并建立完善的安全防衛(wèi)和服務(wù)系統(tǒng)。 打造風(fēng)情商業(yè)街。突出“現(xiàn)代”感，可以強(qiáng)化都市生活概念，與其它樓盤區(qū)別開來； 同時(shí)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中還需就以下方面進(jìn)行更多的考量： 社區(qū)生活配套設(shè)施的完善，滿足業(yè)主的基本生活需求； 休閑娛樂設(shè)施的完善。本項(xiàng)目個(gè)性化的特征和渝中半島最具代表性的“生活小區(qū)”是他們獲得生活自由和滿足最 佳選擇。 錢塘項(xiàng)目 該項(xiàng)目擬定位為 17 萬平米的住宅，物業(yè)形態(tài)為裙樓配超高層塔樓。 營銷策劃報(bào)告 第 39 頁 共 121頁 深圳市天 方房地產(chǎn)經(jīng)代理 有限公司 第二節(jié) 項(xiàng)目定位 一、 定位語： 渝中半島綜合品質(zhì)最高的為都市精英量身打造的實(shí)用江景房生活社區(qū)。渝中區(qū)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，運(yùn)用“減法”， 錢塘項(xiàng)目 新的需求不斷產(chǎn)生，而有效供給和針對性又相對不足，是本項(xiàng)目最大的機(jī)會點(diǎn)。 對于地勢下凹重慶以有先例，“華庭嘉園” 14 層才是平街層。 南岸南濱版塊如融僑半島和江北大石壩版塊如東方港灣等優(yōu)質(zhì)江景用地的開發(fā)，不可避免地使江景房走向更高水平、更加激烈的競爭。 第三節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估 一、 渝中區(qū)消費(fèi)者在外區(qū)置業(yè)有加劇傾向 2001 年統(tǒng)計(jì)年鑒： 區(qū)域 指標(biāo) 渝中區(qū) 沙坪壩 九龍坡 大渡口 江北 南岸 人口（萬人） 生產(chǎn)總值 （萬元） 1047389 763532 858015 332851 455811 494068 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 （萬元） 1060000 597905 551220 151261 423284 371540 2002 年統(tǒng)計(jì)年鑒： 區(qū)域 指標(biāo) 渝中區(qū) 沙坪壩 九龍坡 大渡口 江北 南岸 人口（萬人） 生產(chǎn)總值 （萬元） 1106863 837077 967650 388648 504535 564614 錢塘項(xiàng)目 從功能上來看，不僅僅限于居家，商 務(wù)用途也不容忽視，且作為商務(wù)用途購買者的價(jià)格承受力相對較強(qiáng)。 渝亞廣場（帝都廣場）： 在解放碑民族路五一路交匯處，由渝亞房地產(chǎn)一切，總建面 萬平米，建筑物為七層裙樓上架雙塔， A 塔 25 層、B 塔 40 層，定位為“商場 +寫字樓 +城市公寓”的格局。據(jù)代理商邁德房地產(chǎn)顧問公司透露，項(xiàng)目