【文章內(nèi)容簡介】 ，當事人另有約定的，依照約定。法定孳息，當事人有約定的按約定取得，沒有約定，按交易習慣取得。二、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)（一）關(guān)于國家所有權(quán)。國有財產(chǎn)的范圍：物權(quán)法第46條至52條規(guī)定了國有資產(chǎn)的范圍，具體包括：一是 礦藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；三是除法律規(guī)定屬于集體以外的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源；四是屬于法律規(guī)定的野生動植物資源；五是無線電頻譜資源；六是法律規(guī)定屬于國家所有的文物；七是國防資產(chǎn)；八是依照法律規(guī)定屬于國家所有的 鐵路，公路、電力設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)備；九是國家舉辦的事業(yè)單位的財產(chǎn)，以及法律規(guī)定屬于國家的其它財產(chǎn)。國有企業(yè)由國務(wù)院、地方各級人民政府依照法律、行政法規(guī)分別代表國家履行出資人的職責，享有出資人的權(quán)益。國家專有的財產(chǎn)，任何人不得擁有，也不能通過交換、轉(zhuǎn)讓等任何流動手段轉(zhuǎn)移所有權(quán)。國家所有權(quán)的行使：物權(quán)法規(guī)定：國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)，法律另有規(guī)定的依照規(guī)定。對國有資產(chǎn)的保護。物權(quán)法在平等保護的基礎(chǔ)上從五個方面強化了對國有資產(chǎn)的保護，一是規(guī)定“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)屬于國家所有即全民所有”；二是規(guī)定“法律規(guī)定專屬國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權(quán)”；三是規(guī)定國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞；四是規(guī)定“違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制，合并分立，關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓，合謀私分，擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任”；五是規(guī)定“履行國有財產(chǎn)管理監(jiān)督職責的機構(gòu)及其工作人員，濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任。（二）關(guān)于集體所有權(quán)。集體所有權(quán)的范圍。物權(quán)法第58條規(guī)定：集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：一法律規(guī)定屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；二集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施，農(nóng)田水利設(shè)施；三集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；四集體所有的其它不動產(chǎn)和動產(chǎn)。農(nóng)民集體所有財產(chǎn)的歸屬和所有行使方式。農(nóng)村集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。農(nóng)民只有在一個集體內(nèi)享有成員資格，不能同時享有兩個以上集體成員資格。村委會和村民小組不是集體財產(chǎn)所有人，只是依法代表集體行使所有權(quán)，并且向所屬集體負責，接受其監(jiān)督。城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)的歸屬和所有權(quán)行使方式。城鎮(zhèn)集財產(chǎn)物權(quán)行使主體是本集體，集體財產(chǎn)權(quán)的客體只能屬于城鎮(zhèn)集體所有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。集體事務(wù)的民主管理。物權(quán)法規(guī)定：下列事項應(yīng)當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：一是土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位和個人承包；二是個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間的調(diào)整；三是土地補償費用的使用，分配辦法；四是集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項；五是法律規(guī)定的其它事項。宅基地的使用方案及村集體經(jīng)濟項目和公益事業(yè)項目的建設(shè)承包方案，必須提請村民委員會會議討論，方可辦理。物權(quán)法第六十二條還規(guī)定，集體經(jīng)濟組織或者村委會村民小組應(yīng)當依法向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。（三）關(guān)于私人所有權(quán)。范圍。物權(quán)法第六十四條規(guī)定：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、儲蓄、投資及其收益，以及遺產(chǎn)等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。保護私人財產(chǎn)的內(nèi)容。物權(quán)法第六十六條規(guī)定：私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。非經(jīng)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，不得征收個人的房屋和其它不動產(chǎn)，也不得非法查封、扣押、凍結(jié)、設(shè)收私人合法的財產(chǎn)。對非法獲得的財產(chǎn)，不僅不予保護，還要依法追究行為人相應(yīng)的法律責任。企業(yè)出資人的財產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)法第六十七條規(guī)定：國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責任公司，股份有限公司或者其它企業(yè)。國家集體和私人的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。法人財產(chǎn)權(quán)。法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務(wù)的組織。物權(quán)法規(guī)定：企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及規(guī)章享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。社會團體財產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第六十九條規(guī)定：社會團體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)受法律保護。任何單位和個人都不得侵占、挪用、哄搶、破壞和任意調(diào)撥社會團體依法所有的財產(chǎn)。三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指各業(yè)主對住宅等專有部份的所有權(quán)，對電梯等公共設(shè)施，綠地等公共場所共有部份的共有以及共同管理的權(quán)利。按照物權(quán)法第七十條規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三種權(quán)利，即對居室等專有部份的所有權(quán)，就走廊、電梯等共有部份享有共有的權(quán)利，以及就該建筑物及其附屬設(shè)施的維護等共有部份享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部份的權(quán)利義務(wù)：權(quán)利是享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使專有部份所有權(quán)時不得危及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對專屬部份以外的共有部份的權(quán)利和義務(wù)。物權(quán)法規(guī)定：業(yè)主對共有部份如電梯、過道、樓梯、水箱、水電氣主管線等享有共有的權(quán)利。建筑區(qū)內(nèi)的道路屬業(yè)主共有；但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有；建筑區(qū)的的其它公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬業(yè)主共有；占用業(yè)主共有的道路或者其它場所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，還應(yīng)當經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主不得在共有部份用意棄置垃圾，排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，違章搭建、侵占通道，拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為。業(yè)主對共有部份享有權(quán)利承擔義務(wù)，而且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。對小區(qū)車庫、車位問題，物權(quán)法規(guī)定：建筑區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有道路或者其它共有場所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主對專有部份以外的共有部份享有共同管理權(quán)。業(yè)主有權(quán)對共有部份與共有設(shè)施的使用、收益、維護等事項行使管理的權(quán)利，同時對共有部份的管理也負有義務(wù)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，業(yè)主委員會，制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)劃和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會對損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依法律、法規(guī)或者規(guī)約，要求行為人停止侵害，排除妨害、消除危險、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向人民法院提起訴訟。物權(quán)法第七十二條還規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部份享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（二）建筑物及其附屬設(shè)施的管理。物權(quán)法第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大全，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。地方人民政府有關(guān)部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會應(yīng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。建筑區(qū)內(nèi)的下列事項由業(yè)主共同決定：一是制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；二是制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；三是選舉業(yè)主委員會；四是選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人；五是籌集和使用維修基金；六是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；七是有關(guān)共有共同管理權(quán)的其它重大事項。決定上述事實，應(yīng)當有專有部份建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定上述第五項和第六項的事項應(yīng)有2/3以上的業(yè)主且占總專有面積2/3以上的業(yè)主同意決定。物權(quán)法第七十九條還規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬業(yè)主共有。建筑物及其設(shè)施的費用分擔，收益分配等事項，有約定的按照約定。沒有約定的按照業(yè)主專有部份占建筑物總面積的比例確定。物權(quán)法還規(guī)定對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是合同關(guān)系。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施并接受業(yè)主監(jiān)督。四、相鄰關(guān)系（一）概念。相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或者用益物權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不是單獨的物權(quán)，而是所有權(quán)的延伸和擴展，是所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。物權(quán)法第八十四條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)，方面生活，團結(jié)互助，公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。處理相鄰關(guān)系的依據(jù)是法律、法規(guī)有規(guī)定的，依照其規(guī)定，沒有規(guī)定的按照當?shù)亓晳T。（二）用水、排水的相鄰關(guān)系。物權(quán)法第八十六條規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。（三）與土地有關(guān)的相鄰關(guān)系的處理?！按亍钡臋?quán)利人對鄰地的通行權(quán)；不動產(chǎn)權(quán)利人禁止他人侵入土地之例外，物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當提供必要的便利。因建造、修建建筑物以及鋪設(shè)管線等利用相鄰?fù)恋氐?，該土地的?quán)利人應(yīng)當提供必要的便利。相應(yīng)的，不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地，建造建筑物，鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等不得影響相鄰不動產(chǎn)的安全。不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利造成損害，否則，應(yīng)予賠償。建筑物之間的通風、采光和日照。通風、采光和日照是衡量居住質(zhì)量的重要標準之一，物權(quán)法 第八十九條規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。相鄰不動產(chǎn)之間的排放、施放污染物的禁止。物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪聲，光，電磁幅射等有害物質(zhì)，否則，受害的不動產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求停止侵害消除危險，排隊妨礙，受到損失的還可以要求賠償。五、共有（一）概念。一項財產(chǎn)有兩個以上的權(quán)利人享有所有權(quán)稱為共有。共有包括按份共有和共同共有。（二）按份共有。指數(shù)人按照應(yīng)有份額對共有物共同享有權(quán)利和分擔義務(wù)的共有。按份共有。一般按出資額確定份額。不能確定出資額的，視為等額享有。各共有人沒有約定，或約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。按份共有人對共有物的管理。物權(quán)法規(guī)定：共有人按約定管理共有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。處分或作重大修繕動產(chǎn)和不動產(chǎn)的，除共有人之間另有約定的以外，應(yīng)經(jīng)占分額2/3以上的按份共有人同意。對共有物的收益和管理費用，一般應(yīng)按份額分配和分擔。按份共有人分割財產(chǎn)的原則和方式。物權(quán)法規(guī)定：可以由共有人協(xié)商確定，達不成協(xié)議的，可以實物分割。難以分割，或者因分割會減損價值的，應(yīng)當折價或者拍賣，變賣取得價款予以分割。按份共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其它共有人應(yīng)當分擔損失。按份共有轉(zhuǎn)讓份額，其它共有在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。（三）關(guān)于共同共有。共同共有是指兩個或兩上以上的民事主體根據(jù)某種共同關(guān)系而對財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔義務(wù)，其特征是：一基于共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系為前提；二在共同關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，共有財產(chǎn)不分份額；三在共同共有中各共有人平等地享有權(quán)利和承擔義務(wù)。共同共有包括夫妻共有，家庭共有，遺產(chǎn)分割前共有三種。（四）共有人因共有財產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)關(guān)系的對外效力。物權(quán)法規(guī)定，因共有不動產(chǎn)或動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔連帶債務(wù)。但法律另有規(guī)定或者第三人知道不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。（五）用益物權(quán)和擔保物權(quán)中的誰準共有。物權(quán)法 第一百零五條規(guī)定：兩上以上的單位，個人共同享有益物權(quán)，擔保物權(quán)的，參照物權(quán)法共有一章的規(guī)定。這就是準共有。第三講用益物權(quán)一、一般規(guī)定（一）用益物權(quán)的基本權(quán)利和特征。用益物權(quán)是以對他人所有的物為使用、收益的目的而設(shè)立的。物權(quán)法規(guī)定：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。其基本特征表現(xiàn)在：一是所有權(quán)派生出來的物權(quán)；二是受限制的物權(quán)；三是一項獨立的物權(quán)；四是一般以不動產(chǎn)為客體。物權(quán)法以專章分別規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)。（二）用益物權(quán)與我國自然資源使用制度。物權(quán)法第一百一十八條規(guī)定，國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體的自然資源，單位和個人可以占有、使用和收益。物權(quán)法第一百二十條規(guī)定，用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當遵守法律有關(guān)保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定，所有人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。因不動產(chǎn)被征收征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照物權(quán)法第42條、第44條的規(guī)定，獲得相應(yīng)補償。（三）依法取得的用益物權(quán)受法律保護。依法取得的探礦權(quán)，采礦權(quán)，取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利以及依法取得的海域使用權(quán)都受法律保護。二、土地承包經(jīng)營權(quán)（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)。這是土地使用權(quán)的一種，是用益物權(quán)中的一種重要權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制”，農(nóng)村集體所有的土地和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地，草地以及用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利?；緳?quán)利：土地承包經(jīng)營人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。任何人不得剝奪和侵害。其它權(quán)利：物權(quán)法第一百二十六條規(guī)定：土地承包經(jīng)營人的其它權(quán)利包括：一是依法繼續(xù)承包權(quán)，耕地的承包期為30年，草地承包期為10年，林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。承包期滿，原承包人可以按照國家規(guī)定繼續(xù)承包；二是依法流轉(zhuǎn)，可以依法轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓；三是承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地；四是承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地，土地承包法另有規(guī)定的依照規(guī)定；五是承包地被征收的，承包人有權(quán)獲得相應(yīng)補償。（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立和流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)的一種，以土地承包合同生效為前提。物權(quán)法規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包合同生效時設(shè)立?？h級以上地方人民政府應(yīng)當向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林木證、草原使用證。并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取