【文章內容簡介】 家所有的土地。 ? 三、集體土地所有權 ? 集體土地所有權是指農民集體在法律規(guī)定的范圍內占有、使用、收益、處分自己所有的土地的權利。 ? (一 )集體土地所有權的主體 ? 集體土地所有權的主體是農民集體，即一定區(qū)域內的農民按照一定的建制組織起來的統(tǒng)一體，包括村 (行政村 )農民集體、村內各農民集體以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體。 ? (二 )集體土地所有權的客體 ? 集體土地所有權的客體是依法確定給集體的農村和城市郊區(qū)的土地，包括集體所有的耕地、山嶺、灘涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集體建設用地。 第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權 ? 一、建筑物區(qū)分所有權的概念 ? 建筑物區(qū)分所有權，通說認為是指由區(qū)分所有權人對建筑物的專有部分享有的所有權、對共有部分享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權三要素構成的統(tǒng)一體。 ? 二、建筑物區(qū)分所有權的特征 ? 建筑物區(qū)分所有權具有如下幾個特征： ? (一 )復合性 ? 建筑物區(qū)分所有權是由專有權 (對專有部分享有的所有權 )、共有權 (對建筑區(qū)劃內的共有部分享有的共有權 )以及成員權 (對共有部分共同管理的權利 )等三個要素構成的特別所有權；而一般不動產所有權的構成則是單一的，是權利主體對某一不動產享有排他性的占有、使用、收益和處分的權利。 ? (二 )專有權的主導性 ? 在構成建筑物區(qū)分所有權的三個要素中，專有權居于主導地位，是共有權及成員權的前提與基礎。 ? (三 )一體處分性 (四 )權利主體身份的多重性 ? 三、建筑物區(qū)分所有權的類型 ? (一 )縱向分割式區(qū)分所有權 ? 縱向分割式區(qū)分所有權，也稱縱切式區(qū)分所有權，指的是對二棟建筑物進行縱向分割，并分別由兩個或兩個以上的人所有，如連體別墅。此種建筑物區(qū)分所有權的共有部分較少，因此其法律關系也較為簡單。 ? (二 )橫向分割式區(qū)分所有權 ? 橫向分割式區(qū)分所有權，也稱橫切式區(qū)分所有權，是指對一棟建筑物作橫向分割，使各層分別屬于不同區(qū)分所有權人所有。于此情形，各區(qū)分所有權人之間的共用部分，除共同的墻壁外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊和基地等。 ? (三 )混合式區(qū)分所有權 ? 混合式區(qū)分所有權，是指對一棟建筑物進行上下橫切、左右縱割，分套所有。 ? 四、建筑物區(qū)分所有權人的專有權 ? 專有權，又稱專有所有權，是指在區(qū)分建筑物的專有部分上成立的所有權。 ? (一 )專有部分 ? 專有部分必須具有獨立性。關于專有部分的范圍，民法學界存在四種學說：壁心說、最后粉刷表層說、空間說和折衷說 (壁心和最后粉刷表層說 )。 ? (二 )專有權行使的限制 ? 區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨立性，專有權人有權對其專有部分進行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權在效力上與一般的單獨所有權并無本質區(qū)別。專有權人在行使專有權時應當遵守 《 物權法 》 第7l條、 77條、 83條的規(guī)定。 ? 其一，專有權人行使專有權不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權人的合法權益。 ? 其二，專有權人不得違反法律 j法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經營性用房。 ? 其三，專有權人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。 ? 五、建筑物區(qū)分所有權人的共有權 ? 共有權，是指建筑物區(qū)分所有權人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權利。 ? (一 )共有部分 ? 區(qū)分所有建筑物的共有部分即專有部分以外的建筑物其他部分。 ? （二）建筑物區(qū)分所有權人共有權的特征 ? 從屬性 ? 不可分割性 ? 客體范圍的廣泛性 ? 法律關系的多重性 ? 不涉及優(yōu)先購買權 ? （三）區(qū)分所有權人作為共有人的權利與義務 ? 區(qū)分所有權人作為共有人的權利包括：（ 1）共有部分的使用權。 (2)共有部分的收益權。 (3)共有部分的單純的修繕改良權。 (4)物權請求權。 ? 區(qū)分所有權人作為共有人的義務主要包括： (1)依共有部分本來的用途進行使用的義務。 (2)分擔共同費用和負擔，如維修費和稅費等。 ? 六、建筑物區(qū)分所有權人的成員權 ? (一 )成員權的含義 ? 所謂成員權，是指建筑物區(qū)分所有權人作為基于建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的建筑物管理團體成員之一而享有的權利和承擔的義務。 ? (二 )成員權的內容 ? 成員權人享有的權利： (1)投票表決權； (2)參與訂立建筑物管理規(guī)約權； (3)選舉及解除管理者權； (4)對公共管理事項的請求權 (如請求召集成員大會的權利 )； (5)撤銷權，按照 《 物權法 》 第 78條第 2款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 ? 成員權人承擔的義務： (1)執(zhí)行區(qū)分所有權人管理團體的會議作出的決議的義務； (2)遵守管理規(guī)約的義務。 ? (三 )成員權的行使方式 ? 成員權的行使往往表現為管理團體的設立及其運作。 ? 管理團體或管理組織，包括區(qū)分所有權人大會與管理委員會。 ? 業(yè)主大會決定區(qū)分所有建筑物的重大事項。 ? 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的決定屬于業(yè)主的共同意志，對全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現。 ? 業(yè)主大會和業(yè)主委員會除了具有決議權以外，還有如下權利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 ? 區(qū)分所有建筑物日常事務的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委托管理。 第三節(jié) 不動產相鄰關系 ? 一、相鄰關系的概念 ? 所謂相鄰關系，是指法律為調整相鄰不動產的利用，而就兩個或者兩個以上不動產權利人之間所規(guī)定的相互提供便利和接受限制的權利義務關系，如相鄰不動產權利人之間的利用鄰地通行、采光、安設管線、用水排水等法律關系。 ? 相鄰關系在性質上是所有權內容的限制或擴張。 ? 相鄰關系制度的功能在于，通過對不動產相鄰各方的法律上的最小限度的調整，達到對整個社會經濟發(fā)展和穩(wěn)定的結果，體現效益和公平的均衡。 ? 二、相鄰關系的特征 ? 相鄰關系的特征，源于不動產相鄰的自然屬性和地盡其利的宗旨，具體表現以下幾方面： ? 第一，相鄰關系的主體必須是相鄰不動產的所有權人和使用權人，動產的所有權人或者使用權人不能成為相鄰權的主體。 ? 第二，相鄰關系的客體不是相鄰的不動產本身，而只能是相鄰的不動產各方在行使不動產的所有權和使用權時，要求互相提供便利或接受限制過程中所體現和追求的利益。 ? 第三，相鄰關系的內容是指相鄰不動產的所有權人或使用權人行使不動產權利的擴張或限制，表現為一方有權要求對方提供必要的便利或接受必要的限制，同時不得損害他方的合法權益。 ? 第四，相鄰關系是一種法定的權利義務關系，是法律上基于地盡其利和物盡其用而生的對毗鄰不動產的最小限度的利用的調節(jié)，而非基于當事人的約定所產生的權利。 ? 三、相鄰關系的種類 ? 按照 《 物權法 》 第七章的規(guī)定，相鄰關系主要有以下幾種： ? （一）因用水、排水而產生的相鄰關系 ? 相鄰用水關系 ? 相鄰排水關系 ? （二）相鄰土地的通行關系 ? （三）營繕的鄰地利用關系 ? （四）相鄰管線安設關系 ? （五）相鄰通風、采光、日照關系 ? （六）不可量物的侵害 ? （七）相鄰防險關系 ? 四、相鄰關系的處理 ? （一）相鄰關系的處理根據 ? （二）相鄰關系的處理原則 ? 有利生產、方便生活原則 ? 互諒互讓、團結互助原則 ? 公平合理、兼顧各方利益原則 第六章 共 有 第一節(jié) 共有概述 第二節(jié) 按份共有 第三節(jié) 共同共有 第四節(jié) 準共有 第五節(jié) 共有財產的分割 第一節(jié) 共有概述 ? 一、共有的概念和特征 ? （一）共有的概念 ? 共有是指由兩個以上的權利主體共同享有某項財產所有權的制度。 ? （二）共有的特征 ? 共有作為復合的所有權關系，具有以下特征： ? 共有的權利主體是多元化的 ? 2．共有的客體為統(tǒng)一的同一項財產 ? 3．共有的內容表現為雙重的權利義務關系 ? 4．共有的性質是所有權的聯合，而不是一種獨立的所有權類型 ? 二、共有與相關概念的區(qū)別 ? (一 )共有與公有的區(qū)別 ? 公有通常具有雙重含義：其一是指社會經濟制度，即公有制；其二是指一種財產權形式。由于共有可以是公有制在法律上的表現形式，也可以是個人或者私人所有制在法律上的體現。因此，公有與共有有著一定的聯系。但是，兩者具有明顯區(qū)別： ? 1．性質不同 ? 2．主體不同 ? 3．兩者所屬的組織性質不同 ? 4，財產性質不同 ? (二 )共有與總有的區(qū)別 ? 總有，是存在于日耳曼社會的一種特有現象，是一種共同體的所有方式。具體說，是日耳曼法中村落共同體對于土地 (耕地、山林、水面等 )的管理與分配權及其成員的用益權的總稱?？傆信c公有的區(qū)別在于： ? 1．主體資格不同 ? 2．權利行使方式不同 ? 3．特征不同 ? 三、共有的成立原因與分類 ? 共有的發(fā)生原因通常有兩個：一是基于當事人的意思而發(fā)生。二是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生，如夫妻財產、家庭財產的共有，遺產分割前繼承人對遺產的共有，數人基于先占、拾得遺失物、發(fā)現埋藏物、添附等而形成的共有法律關系等。 第二節(jié) 按份共有 ? 一、按份共有的含義和特征 ? 所謂按份共有，是指各共有人各自按照確定的份額，對共有物分享權利和分擔義務的共有形式。 ? 按份共有具有以下特征： ? 其一，按份共有人對共有物按照預先確定的份額享有權利，承擔義務，此份額稱為應有份。 ? 其二，按份共有人的權利義務及于共有的全部財產之上。 ? 其三，按份共有人對其應有份額享有相當于單獨所有的權利。 ? 二、共有權的行使 ? 為維護各共有人的個人利益和共有人的共同利益，共有權的行使必須依法進行，一般需注意以下問題： ? 其一，共有權的行使，必須實行協商一致原則。 ? 其二，按照協商一致的原則，除共有物的保存行為可單獨行使外，對共有物的重大修繕或處分行為，事先有約定的，按約定處理，沒有約定的，按照 《 物權法 》 第 97條的規(guī)定，應按擁有共有份額三分之二以上的按份共有人的意見處理。 ? 其三，共有人違反協商一致原則，擅自處分共有物的，其處分行為對其他共有人不發(fā)生法律效力。 ? 三、按份共有的效力 ? 按份共有的效力主要體現在按份共有人的權利、義務上。 ? (一 )按份共有人的權利 ? 按份共有人享有如下權利： ? 其一，按其份額對共有物享有占有權、使用權、收益權、處分權。 ? 其二，對共有物中屬于自己的份額享有處分權。 ? 其三，按份共有人有優(yōu)先購買權。 ? 其四，按份共有人享有物權請求權。 ? 其五，對第三人的連帶債權。 ? (二 )按份共有人的義務 ? 按份共有人的義務主要包括： ? 其一，費用分擔義務。 ? 其二，對于第三人的連帶債務。 ? 四、按份共有的消滅 ? 按份共有關系可因共有人之間的協議、共有物歸一人所有，或共有物滅失和轉讓等原因而消滅。按照 《 物權法 》 第 99條的規(guī)定，當共有人對共有物是否分割沒有約定或者約定不明確時，按份共有人可以隨時請求分割共有物，以終止共有關系。 第三節(jié) 共同共有 ? 一、共同共有的含義和特征 ? 共同共有，是指共有人根據法律或合同的約定，基于某種共同關系不分份額地對全部財產享有權利，承擔義務的共有形式。 ? 共同共有與按份共有相比較，具有如下特征： ? 其一，共同共有是不分份額的共有。 ? 其二，共同共有是較按份共有更為緊密的共有。 ? 其三，共同共有只有在共同共有關系消滅時，才能協商確定各自的財產份額。 ? 其四，共同共有關系的形成和持續(xù)以夫妻關系、家庭關系、共同繼承遺產關系等共同關系的形成與存續(xù)為前提，因此，共同共有關系一般存在于婚姻家庭領域或具有一定親屬身份關系的公民之間。 ? 二、共同共有的類型 ? 共同共有主要有以下幾種類型： ? (一 )夫妻共有 ? (二 )家庭共有 ? (三 )遺產分割前的共有 ? 三、共同共有的效力 ? 共同共有的效力主要體現在共同共有人的權利義務上，具體包括： ? 第一，共同共有人對共有物享有平等地占有、使用、收益和處分的權利。 ? 第二，共同共有人對共有物平等地承擔義務。 ? 第三，因共有物而發(fā)生的債權債務，共同共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務。 ? 第四，在共同共有關系存續(xù)期間，各共有