【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 道路 綠地 其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和服務(wù)用房 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外 。 物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)門(mén)衛(wèi)用房出租給商戶(hù)做便利店，租金應(yīng)歸物業(yè)公司所有嗎？ 討論：煤氣管道屬業(yè)主共有的有利和不利之處？ 車(chē)位、車(chē)庫(kù)問(wèn)題 （ 1）占用共有道路的車(chē)位屬業(yè)主法定共有； （ 2）其他車(chē)位、車(chē)庫(kù)，由當(dāng)事人自行約定其歸屬，是指開(kāi)發(fā)商和業(yè)主約定。 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 某物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的一處共有車(chē)位對(duì)外開(kāi)放 ， 其收益部分應(yīng)歸誰(shuí)所有 ？ 第五、第六次審議稿中第 73條第 2款規(guī)定 “ 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬有約定的依照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。 ” 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 討論： 《 物權(quán)法 》 74條和 《 物權(quán)法 》 （草案）73條關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的規(guī)定哪個(gè)對(duì)于業(yè)主更有利？ （二）共有權(quán)人的權(quán)利 使用權(quán) 收益權(quán) 修繕改良權(quán) （三）共有權(quán)人的義務(wù) 依共用部分本來(lái)用途使用 按持份比例分擔(dān)費(fèi)用與負(fù)擔(dān) 不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù) 住在二樓的業(yè)主甲稱(chēng)自己從不乘坐電梯，只走樓梯。是否可以不交電梯費(fèi)？ 2022年卷三多選第 55題 甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買(mǎi)了某住宅樓（共四層）的一至四層，并各自辦理了房產(chǎn)證。 下列哪些說(shuō)法是正確的？（ ） A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入 B、一層住戶(hù)甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利 C、若甲出賣(mài)其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) D、如四層住戶(hù)丁欲在樓頂建一花圃，須征得甲、乙、丙同意 [答案 ]ABD 第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。 四、管理權(quán) 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 可自主管理、也可委托管理 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)無(wú)訴訟主體資格 業(yè)主可依法提起訴訟 管理組織 管理方式 業(yè)主訴權(quán) 管理職權(quán) 業(yè)主大會(huì)的職權(quán)范圍 業(yè)主大會(huì)的決議方式 ? 第八十三條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 思考題： 我國(guó) 《 物權(quán)法 》 對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度規(guī)定的缺陷及如何完善。 課后閱讀書(shū)籍 第四節(jié) 相鄰關(guān)系 一、相鄰關(guān)系概述 （一）相鄰關(guān)系的概念 （二）相鄰關(guān)系的性質(zhì) （三）相鄰關(guān)系的法律特征 二、相鄰關(guān)系的基本種類(lèi)（ P128） 三、處理相鄰關(guān)系的原則（ P135） 第五節(jié) 共 有 一、共有概述 共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體就同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)的法律狀態(tài)。 共有作為物權(quán)法上一項(xiàng)重要的法律制度，它的基本法律特征是： （ 1）共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人、法人或其他主體，即共有的主體具有復(fù)數(shù)性。 （ 2）共有的客體是同一項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)，即共有的客體具有同一性。 （ 3）共有的內(nèi)容包括對(duì)內(nèi)對(duì)外雙重權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即共有的內(nèi)容具有雙重性。 （ 4）共有是所有權(quán)的聯(lián)合的法律形式，而不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類(lèi)型，即共有所有權(quán)具有聯(lián)合性。 共有的發(fā)生原因通常有兩個(gè)：一是基于當(dāng)事人的意思而發(fā)生； 二是基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生。 我國(guó) 《 民法通則 》 中確認(rèn)了 “ 共同共有 ” 和 “ 按份共有 ”兩種共有形式。除此之外，我國(guó)民法理論及其他法律上也承認(rèn)對(duì)所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的 “ 準(zhǔn)共有 ” 。 《 物權(quán)法 》 第九十三條 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第九十四條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。 第九十五條 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 財(cái)產(chǎn)共有是家庭和社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中常見(jiàn)的現(xiàn)象。法律確認(rèn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系，對(duì)于鞏固和發(fā)展法人之間的橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合、自然人之間的合伙以及自然人與法人之間的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，預(yù)防和減少因家庭和夫妻財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系而發(fā)生的糾紛，促進(jìn)夫妻之間和家庭成員之間的和睦團(tuán)結(jié)，發(fā)展新型的社會(huì)主義婚姻家庭關(guān)系等，均有著重要的意義。 二、按份共有 （一）按份共有的概念與特征 按份共有，又稱(chēng)分別共有，是指共有人按照預(yù)先確定的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。 按份共有作為共有的一種形式，除具有共有的一般特征外，還具有以下特征： 按份共有中兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體之間的聯(lián)系是偶然的，不需要他們之間存在特殊的團(tuán)體或身份關(guān)系 各共有人對(duì)共有物分別享有確定的份額 按份共有人對(duì)其應(yīng)有份額享有相當(dāng)于所有權(quán)的權(quán)利 （二）按份共有的性質(zhì) 關(guān)于按份共有的性質(zhì)如何，理論上存在著多種學(xué)說(shuō)。其中，以權(quán)利分割說(shuō)中的權(quán)利范圍說(shuō)為通說(shuō)，我國(guó) 《 民法通則 》 中對(duì)于按份共有的性質(zhì)，采納的也是權(quán)利范圍說(shuō)。 （三）按份共有的內(nèi)部關(guān)系 按份共有的內(nèi)部關(guān)系又稱(chēng)對(duì)內(nèi)效力，是指各共有人內(nèi)部之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系主要包括共有物的占有、使用、收益，共有物的處分和共有物的管理與費(fèi)用負(fù)擔(dān)三個(gè)方面。 收益 《 物權(quán)法 》 第 104條