【文章內(nèi)容簡介】 章 建設(shè)用地使用權(quán) 第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的概念與特點(diǎn) ? 一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念 ? 建設(shè)用地使用權(quán)，是指土地使用權(quán)人為營造建筑物或其他工作物而使用國有土地的權(quán)利。 ? 二、建設(shè)用地使用權(quán)的特點(diǎn) ? 。 ? 造建筑物或其他工作物。 ? 。 ? 。 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的取得與效力 ? 一、建設(shè)用地使用權(quán)的取得 ? (一 )基于法律行為的取得 ? 。建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定包括兩種方式： ? 一是出讓方式， ? 二是劃撥方式。 ? 。 ? 建設(shè)用地使用權(quán)的讓與為物權(quán)變動(dòng)之一種，其轉(zhuǎn)讓一般應(yīng)采書面形式并于登記后發(fā)生效力。法律對建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有限制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守法律的規(guī)定。 ? (二 )基于法律行為以外的事實(shí)取得 ? 建設(shè)用地使用權(quán)人為自然人的，在該自然人死亡時(shí)，其繼承人可在剩余使用期限內(nèi)依法繼承該建設(shè)用地使用權(quán)。 ? 二、建設(shè)用地使用權(quán)的效力 ? (一 )建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利 ? 、使用、收益權(quán)。 ? 。 ? 、互換、出資、贈與或者抵押的權(quán)利。 ? 。 ? 。 ? (二 )建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù) ? 。 ? 。 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的消滅 ? 一、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的事由 ? (一 )建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿 (二 )建設(shè)用地使用權(quán)被撤銷 ? (三 )建設(shè)用地使用權(quán)被提前收回 ? (四 )土地的滅失 ? 二、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律效果 ? 建設(shè)用地使用權(quán)消滅事由不同，其法律效果也不盡相同。根據(jù)我國法律、法規(guī)的規(guī)定，國家無償收回劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的，對其地上建筑物或其他工作物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償；國家提前收回出讓建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)人已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 第十二章 宅基地使用權(quán) 第一節(jié) 宅基地使用權(quán)的概念與特點(diǎn) ? 一、宅基地使用權(quán)的概念 ? 宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法在集體所有的土地上建筑住宅及其附屬設(shè)施，供居住使用的權(quán)利。 ? 二、宅基地使用權(quán)的特點(diǎn) ? 宅基地使用權(quán)的主要特點(diǎn)是： ? 員。 ? 。 ? 建造住宅使用的集體所有的土地。 ? 屬設(shè)施而居住、使用。 第二節(jié) 宅基地使用權(quán)的取得、行使與消滅 ? 一、宅基地使用權(quán)的取得 ? 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。依據(jù) 《 土地管理法 》 等法律的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得，通常采取審批的方式，其程序大致包括三個(gè)步驟，即使用權(quán)申請、土地所有人同意、行政審批。 ? 二、宅基地使用權(quán)的行使 ? 宅基地使用權(quán)人取得宅基地后，可以建造住宅及附屬設(shè)施，居住、使用；也可以轉(zhuǎn)讓或作其他處分。但因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及拋棄等原因而喪失宅基地使用權(quán)的，原權(quán)利人不得再申請宅基地使用權(quán)。 ? 三、宅基地使用權(quán)的消滅 ? 宅基地使用權(quán)的消滅原因主要有： ? 。 ? 。 ? 。 第十三章 地役權(quán) 第一節(jié) 地役權(quán)概述 ? 一、地役權(quán)的概念 ? 地役權(quán)是指為了自己的不動(dòng)產(chǎn)使用的便利和效益，按照合同約定而使用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。 ? 為自己不動(dòng)產(chǎn)的便利而使用他人土地的一方稱為需役地人或地役權(quán)人，將自己的不動(dòng)產(chǎn)供他人使用的一方稱為供役地人； ? 地役權(quán)的發(fā)生以需役地和供役地的同時(shí)存在為前提，但并不以鄰近為必要。 ? 地役權(quán)制度起源于羅馬法的不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)，為役權(quán)的一種。 ? 二、地役權(quán)的特點(diǎn)及其與相鄰關(guān)系的區(qū)別 ? (一 )地役權(quán)的特點(diǎn) ? 。 ? 用的權(quán)利。 ? 。 ? 。 ? (二 )地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別 ? 擴(kuò)張或限制，因法律的直接規(guī)定而發(fā)生；地役權(quán)則為相鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人基于合同關(guān)系而約定發(fā)生的所有權(quán)擴(kuò)張或限制。 ? ，更不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)類型，屬于對所有權(quán)本身的限制或擴(kuò)張，與所有權(quán)共存，不可能單獨(dú)地取得或喪失；而地役權(quán)則是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，屬用益物權(quán)的一種。 ? 調(diào)節(jié)，其對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的限制與擴(kuò)張程度較??；而地役權(quán)作為當(dāng)事人逾越法定的相鄰關(guān)系限度而約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的限制與擴(kuò)張的程度較大，是對土地利用所進(jìn)行的較高程度的調(diào)節(jié)。 ? ，只要不給鄰人造成損失，通常是無償?shù)?；而地役?quán)的取得既可有償，也可無償，并且通常是有償?shù)摹? ? ，無需登記；而地役權(quán)作為用益物權(quán)的一種，其成立或產(chǎn)生對抗第三人的效力，必須經(jīng)過登記。 ? 三、地役權(quán)的種類 ? 。這是以地役權(quán)的行使內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的分類。 ? 積極地役權(quán)又稱為作為地役權(quán)，是以需役地人在供役地上為一定行為為內(nèi)容的地役權(quán)。 ? 消極地役權(quán)又稱為不作為地役權(quán)，是以供役地人不為一定行為為內(nèi)容的地役權(quán)。 ? 。這是以地役權(quán)的行使方法為標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的分類。 ? 繼續(xù)地役權(quán)是指地役權(quán)的行使，無需每次有權(quán)利人的行為而能繼續(xù)行使的地役權(quán)消極地役權(quán)通常為繼續(xù)地役權(quán)。 ? 非繼續(xù)地役權(quán)是指每次行使權(quán)利，須有權(quán)利人行為的地役權(quán)，如汲水地役權(quán)、放牧地役權(quán)等。 ? 。這是以地役權(quán)的行使?fàn)顟B(tài)為標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的分類。 ? 表見地役權(quán)又稱表現(xiàn)性地役權(quán)，是指地役權(quán)的行使有外部表現(xiàn)形態(tài)的地役權(quán)。 ? 不表見地役權(quán)又稱不表現(xiàn)性地役權(quán)，是指地役權(quán)的行使沒有外部表現(xiàn)形態(tài)的地役權(quán)。 第二節(jié) 地役權(quán)的效力 ? 一、地役權(quán)人的權(quán)利與義務(wù) ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 二、供役地人的權(quán)利和義務(wù) ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 第三節(jié) 地役權(quán)的取得與消滅 ? 一、地役權(quán)的取得 ? 地役權(quán)的取得原因，可以是法律行為，也可以是法律行為以外的其他法律事實(shí)。 ? 基于法律行為取得地役權(quán)，包括設(shè)定取得和讓與取得。因設(shè)定行為取得地役權(quán)，通常是指通過合同設(shè)定地役權(quán)，但也可以通過遺囑等單獨(dú)行為設(shè)定地役權(quán)。設(shè)定地役權(quán)，須采取書面形式并經(jīng)登記方能成立或才能對抗第三人。 ? 二、地役權(quán)的消滅 ? 物權(quán)的一般消滅原因，如標(biāo)的物滅失、約定存續(xù)期間屆滿、拋棄、混同等當(dāng)然也適用于地役權(quán)，但由于地役權(quán)具有從屬性和不可分性，所以，物權(quán)的一般消滅原因適用于地役權(quán)也會體現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在： ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 第四編 擔(dān)保物權(quán) 第十四章 擔(dān)保物權(quán)總 論 第一節(jié) 擔(dān)保物權(quán)概述 ? 一、擔(dān)保物權(quán)的概念 ? 擔(dān)保物權(quán)是以確保特定債權(quán)的實(shí)現(xiàn)為目的、以支配和取得特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的定限物權(quán)。 ? 二、擔(dān)保物權(quán)的特點(diǎn) ? (一 )價(jià)值權(quán)性 ? (二 )從屬性 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? (三 )不可分性 ? ①擔(dān)保物部分滅失或價(jià)值減少時(shí)，其余部分或剩余價(jià)值仍擔(dān)保債權(quán)的全部； ? ②擔(dān)保物因共有物的分割等原因而分割時(shí)，分割后的各部分仍各擔(dān)保債權(quán)的全部； ? ③債權(quán)的一部分因清償、抵銷、混同等原因而消滅時(shí)，擔(dān)保物權(quán)并不相應(yīng)地縮減，擔(dān)保物權(quán)人仍得就擔(dān)保物的全部行使其權(quán)利； ? ④債權(quán)之一部分分割或轉(zhuǎn)讓時(shí)，數(shù)債權(quán)人按其債權(quán)額共享原來之擔(dān)保物權(quán)。 ? (四 )特定性與公示性 ? 擔(dān)保物權(quán)的特定性是指擔(dān)保物及其所擔(dān)保的債權(quán)必須是特定的。 ? 擔(dān)保物權(quán)的公示性是指擔(dān)保物權(quán)的成立須以適當(dāng)?shù)姆绞焦境鰜?，為社會公眾所知曉，否則，不能成立或不能對抗善意第三人。 ? (五 )追及性與物上代位性 ? 物權(quán)的追及性，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)或擔(dān)保物被他人非法占有時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人得追及物之所在，以保全并實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。 ? 擔(dān)保物權(quán)的物上代位性是指當(dāng)擔(dān)保物滅失、毀損或者被征收而獲有保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金時(shí)，擔(dān)保物權(quán)的效力及于該擔(dān)保物的代替物，擔(dān)保物權(quán)人得就該代替物行使其權(quán)利。 ? (六 )優(yōu)先受償性 ? 擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償性是指當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)或破產(chǎn)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人得就擔(dān)保物之價(jià)值優(yōu)先于其他債權(quán)人而受清償。 ? 三、擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)的區(qū)別 ? (一 )權(quán)利的內(nèi)容不同 ? (二 )占有在權(quán)利成立和實(shí)現(xiàn)中的地位不同 ? (三 )標(biāo)的物不盡相同 ? (四 )實(shí)現(xiàn)時(shí)間不同 ? (五 )從屬性不同 ? 四、擔(dān)保物權(quán)的功能與作用 ? (一 )確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，維護(hù)交易安全 ? (二 )媒介資金融通，利導(dǎo)商品交易 ? (三 )克服信用危機(jī)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮 ? 第二節(jié) 擔(dān)保物權(quán)的種類與分類 ? 一、擔(dān)保物權(quán)的種類 ? (一 )立法例上關(guān)于擔(dān)保物權(quán)種類的規(guī)定 ? 留置權(quán)在各國法律上的地位有所不同，有的立法上規(guī)定的留置權(quán)為債權(quán)性留置權(quán) (但在其他規(guī)定中，往往另輔之以優(yōu)先權(quán)的規(guī)定 )，而另有些立法上則將留置權(quán)徑行規(guī)定為擔(dān)保物權(quán)。在承認(rèn)留置權(quán)為物權(quán)的國家，有些立法上將其標(biāo)的物限為動(dòng)產(chǎn)，也有的承認(rèn)有價(jià)證券和不動(dòng)產(chǎn)上亦得存在留置權(quán)。 ? (二 )我國物權(quán)法上關(guān)于擔(dān)保物權(quán)種類的規(guī)定 ? 我國 《 擔(dān)保法 》 、 《 物權(quán)法 》 上規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)與留置權(quán)三種。此外，我國法律上也有許多關(guān)于優(yōu)先權(quán)的具體規(guī)定，但關(guān)于其性質(zhì)，理論上有不同的認(rèn)識。 ? (三 )關(guān)于讓與擔(dān)保與優(yōu)先權(quán)問題的討論 ? 在我國 《 物權(quán)法 》 制定中，有學(xué)者主張?jiān)鲈O(shè)讓與擔(dān)保制度，也有學(xué)者主張?jiān)鲈O(shè)優(yōu)先權(quán)為擔(dān)保物權(quán)的類型，并均曾在立法草案中有所體現(xiàn)，但最終未被立法所接受。 ? 二、擔(dān)保物權(quán)的分類 ? 從理論上看，擔(dān)保物權(quán)根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可作如下分類： ? (一 )法定擔(dān)保物權(quán)與約定擔(dān)保物權(quán) ? 這是根據(jù)擔(dān)保物權(quán)的發(fā)生原因或成立方式的不同所作的分類。 ? 留置權(quán)為典型的法定擔(dān)保物權(quán)，國外有些立法例上所規(guī)定的優(yōu)先權(quán)以及法定抵押權(quán)、法定質(zhì)權(quán)也屬此類。 ? 抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)一般為約定成立的擔(dān)保物權(quán)。約定擔(dān)保物權(quán)較之法定擔(dān)保物權(quán)在適用上更為廣泛和普遍。 ? (二 )動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)與權(quán)利擔(dān)保物權(quán) ? 這是根據(jù)擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的不同而作的分類。動(dòng)產(chǎn)之上既得設(shè)定質(zhì)權(quán)或成立留置權(quán)，也得設(shè)定抵押權(quán)； ? 不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)僅得為抵押權(quán)的標(biāo)的；其他可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)利之上得設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)。 ? (三 )留置性擔(dān)保物權(quán)與優(yōu)先受償性擔(dān)保物權(quán) ? 這是以擔(dān)保物權(quán)的主要效力為標(biāo)準(zhǔn)所作的分類。 ? 留置性擔(dān)保物權(quán)又稱為占有性擔(dān)保物權(quán)，是指以債權(quán)人占有、留置擔(dān)保物而迫使債務(wù)人履行義務(wù)為主要效力的擔(dān)保物權(quán)。 ? 優(yōu)先受償性擔(dān)保物權(quán)又稱為非占有性擔(dān)保物權(quán)，是指以支配擔(dān)保物的交換價(jià)值并從中優(yōu)先受償為主要效力的擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)及不占有權(quán)利憑證的權(quán)利質(zhì)權(quán)屬之。 ? (四 )保全性擔(dān)保物權(quán)與融資性擔(dān)保物權(quán) ? 這是根據(jù)擔(dān)保物與其所擔(dān)保的債權(quán)之間有無牽連關(guān)系所作的分類。 ? 保全性擔(dān)保物權(quán)是指擔(dān)保物權(quán)與所擔(dān)保的債權(quán)之間有牽連關(guān)系并以保全該債權(quán)為主要功能的擔(dān)保物權(quán)。 ? 融資性擔(dān)保物權(quán)是指擔(dān)保物權(quán)與其所擔(dān)保的債權(quán)之間無須有牽連關(guān)系而純?yōu)槿谫Y或保障因其他原因而發(fā)生的債權(quán)之實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)。 ? (五 )登記擔(dān)保物權(quán)與非登記擔(dān)保物權(quán) ? 這是根據(jù)擔(dān)保物權(quán)的成立是否須經(jīng)登記所作的分類。 ? 在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)，非經(jīng)登記不能成立，故其只能是登記擔(dān)保物權(quán)； ? 動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定抵押權(quán)，采登記為對抗要件主義，故其可以是登記的擔(dān)保物權(quán)或者是非登記的擔(dān)保物權(quán)； ? 在權(quán)利質(zhì)權(quán)中，除占有權(quán)利憑證的質(zhì)權(quán)之外，其他權(quán)利質(zhì)權(quán)也須以登記為成立要件，故也屬登記擔(dān)保物權(quán)； ? 留置權(quán)則蓋屬非登記的擔(dān)保物權(quán)。 第十五 章 抵押權(quán) 第一節(jié) 抵押權(quán)的概念與特點(diǎn) ?