【正文】 土地、建筑物的,該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)。尤其值得一提的是，“安排被征地農(nóng)民的社會保障費用”的規(guī)定，將農(nóng)民列入社保范圍，防止了做工無崗、種田無地、吃飯無錢的“三無農(nóng)民”的出現(xiàn)。變遷中，私權(quán)利與公權(quán)利出現(xiàn)摩擦與碰撞，物權(quán)法出臺之前，私權(quán)利處于兩難境地；物權(quán)法誕生之后，私權(quán)利將擁有一道保護(hù)墻。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。其次考慮車庫的歸屬問題很大程度上是與房屋的銷售市場聯(lián)系在一起的，如果房子好賣，車庫的價值就會升值；如果房子不好賣，車庫本身沒有什么價值，開發(fā)商不會建那么多的車庫，可能將車庫搭送或者以比較低的價格送給業(yè)主。我們將所買的商品房稱為建筑物區(qū)分所有是因為現(xiàn)在在城市里買的商品房與過去獨門獨戶的房子是不同的，這套商品房是把建筑物進(jìn)行了縱向、橫向的區(qū)分，在區(qū)分中形成一套一套的房子。第一個理由完全是對憲法的誤解，這并不是對我們經(jīng)濟(jì)制度的基本表述，我國憲法對經(jīng)濟(jì)制度的表述是“以公有制為主體，多種經(jīng)濟(jì)形式共同發(fā)展”。不能將拍賣行審查不嚴(yán)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到買受人的身上，這樣對買受人非常不公平，因為拍賣行可以審查，買受人是無法審查買到的東西是否贓物，如果從買受人那里追走，這樣的話對交易安全非常不利。比如說從公開市場購買了一輛小汽車，但是這輛車可能不是出賣人的，如果買車的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格，不受善意取得的保護(hù)。預(yù)售登記還不能說取得了物權(quán)，但是可以產(chǎn)生對抗其他人（包括出賣人及其他的買受人）、其他物權(quán)的效力。還有一個原因是從效力考慮?！段餀?quán)法》明確規(guī)定物權(quán)必須公示，這就確定了物權(quán)的公示原則。要充分發(fā)揮《物權(quán)法》的基本宗旨：物盡其用。這就是我們說的違反物權(quán)法定的效果?！逗贤ā分幸?guī)定了買賣、租賃、承攬合同，這些合同都叫做有名合同，但是在這些合同之外如果當(dāng)事人創(chuàng)定的合同和有名合同規(guī)定不相吻合，在法律上仍然是有效的。貨物在交貨前仍然是由出賣人控制，到了交貨期之后，出賣人交付了貨物，根據(jù)物權(quán)法一個重要的規(guī)定“因交付而移轉(zhuǎn)所有權(quán)”，出賣人因為交付而移轉(zhuǎn)了物權(quán)、支配權(quán)，相應(yīng)地取得了對價金的請求權(quán)，所以交易過程就是支配權(quán)和請求權(quán)相互轉(zhuǎn)化的過程。下面我首先介紹一下什么是物權(quán)？物權(quán)簡單地說是指權(quán)利人支配動產(chǎn)和不動產(chǎn)所享有的權(quán)利。所以物權(quán)首先是一種財產(chǎn)權(quán)，將一些有財產(chǎn)價值的權(quán)利都可以看作是財產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，所以財產(chǎn)權(quán)又分為物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等等。民法就是采用這種通過將各種交易的元素提煉出來用物權(quán)、債權(quán)、支配權(quán)、請求權(quán)這樣的概念來進(jìn)行解釋，所以最本質(zhì)地概括了交易的基本規(guī)律，故支配權(quán)和請求權(quán)是對各種交易中最基本要素的高度概括。按照合同自由原則，當(dāng)事人可以自由創(chuàng)設(shè)任何法律沒有規(guī)定的任何原則，只要不違反法律的規(guī)定、強(qiáng)制性規(guī)定以及公序良俗就都是有效的。物權(quán)為什么要法定？法定的原因是什么？在《物權(quán)法》中概括起來主要有幾點：物權(quán)大多涉及到社會的基本經(jīng)濟(jì)制度，反映了社會的基本財產(chǎn)關(guān)系，是非常重要的，所以只能用法律來明確規(guī)定，而不能由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。這是物權(quán)法的一個宗旨，也就是如何使物權(quán)更有效率。所謂公示就是應(yīng)當(dāng)將物權(quán)設(shè)定、移轉(zhuǎn)的事實通過一定的公示方法向社會公開，使第三人知道。只有通過公示才能最有效力地利用資源。如果預(yù)售登記和現(xiàn)房登記發(fā)生了沖突，應(yīng)當(dāng)以預(yù)售登記為準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)要求交付和辦理登記才能是善意取得。所以既要打擊犯罪，也要注重維護(hù)交易的秩序、安全。只能通過平等保護(hù)才能實施共同發(fā)展，平等保護(hù)是市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，只有平等保護(hù)才能有公平的交易、市場的競爭，才能維護(hù)市場的秩序。之所以叫區(qū)分所有權(quán)是要與一般的所有權(quán)、共有權(quán)區(qū)分開。所以這個問題相當(dāng)程度上是取決于房屋的銷售市場，至于開發(fā)商能否將車庫賣給第三人可以在物權(quán)法上作出限制，如要求開發(fā)商必須將車庫、車位滿足業(yè)主需要，也可以通過有關(guān)的行政管理的辦法來解決，通過物價部門價格管理的限制，管理部門對車庫轉(zhuǎn)讓的限制，也可以考慮規(guī)定業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán)來保障盡量不使車庫賣給第三人，但是從權(quán)利的歸屬上由當(dāng)事人約定比較好。保護(hù)“陽光權(quán)”問題物權(quán)法對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護(hù)“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。對于8億農(nóng)民來說，其最大的私權(quán)利便是集體所有的土地，以及依靠土地生存的權(quán)利。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則依照《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。物權(quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大群眾關(guān)于“７０年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。王某抹北屋后墻,必須占用劉某宅院方可施工，劉某有義務(wù)提供方便,王某的訴訟請求應(yīng)予支持。物權(quán)是對世權(quán)。二、物權(quán)法的基本原則（一）基本經(jīng)濟(jì)制度和社會主義市場經(jīng)濟(jì)原則。必須讓廣大義務(wù)人清楚地知道誰是權(quán)利人，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時，也要讓買方知道其是否有權(quán)、有資格轉(zhuǎn)讓該物。土地登記造冊、核發(fā)證書、確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)由縣級人民政府行使。物權(quán)法第十三條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：一是要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；二是以年檢名義進(jìn)行重復(fù)登記；三是超出登記范圍的其它行為。不動產(chǎn)權(quán)屬證明的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記薄一致，記載不一致的，以不動產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)，除非有證據(jù)證明登記薄確有錯誤。異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求賠償。如當(dāng)事人提供虛假材料騙取登記的。（二）所有權(quán)人設(shè)定的他物權(quán)物權(quán)法第四十條規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)法第四十二條規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費，安置補(bǔ)助費，地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)荣M用，安排被征收土地的農(nóng)民的社會保險費用，保障被征地農(nóng)民的生活；征收單位、個人的房屋及其它不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的利益，征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。但通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購買取得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費用。孳息是指從原物產(chǎn)生的物，包括天然孳息和法定孳息。對國有資產(chǎn)的保護(hù)。村委會和村民小組不是集體財產(chǎn)所有人，只是依法代表集體行使所有權(quán)，并且向所屬集體負(fù)責(zé)，接受其監(jiān)督。范圍。國家集體和私人的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指各業(yè)主對住宅等專有部份的所有權(quán)，對電梯等公共設(shè)施，綠地等公共場所共有部份的共有以及共同管理的權(quán)利。業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，業(yè)主委員會，制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)劃和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。地方人民政府有關(guān)部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會應(yīng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施并接受業(yè)主監(jiān)督。（三）與土地有關(guān)的相鄰關(guān)系的處理。物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪聲，光，電磁幅射等有害物質(zhì)，否則，受害的不動產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求停止侵害消除危險，排隊妨礙，受到損失的還可以要求賠償。不能確定出資額的，視為等額享有。難以分割，或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)折價或者拍賣，變賣取得價款予以分割。但法律另有規(guī)定或者第三人知道不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。物權(quán)法以專章分別規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)。這是土地使用權(quán)的一種，是用益物權(quán)中的一種重要權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)是用益物權(quán)的一種，以土地承包合同生效為前提。三、建設(shè)用地使用權(quán)（一）建設(shè)用地使用權(quán)和土地分層出讓制度。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，依相關(guān)法律法規(guī)辦理。（五）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。（二）宅基地的取得，行使和轉(zhuǎn)讓。設(shè)立地役權(quán)，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，地役權(quán)自合同生效時設(shè)立。被擔(dān)保債權(quán)履行期間未滿的，也可以提存該保險金，賠償金或補(bǔ)償金等。區(qū)別了擔(dān)保合同的效力和擔(dān)保物權(quán)的效力。擴(kuò)大了留置權(quán)的適用范圍。擔(dān)保合同是主債務(wù)合同的從合同。物權(quán)法對抵押權(quán)作了以下規(guī)定：基本權(quán)利。抵押合同。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議實現(xiàn)抵押權(quán)。一是抵押權(quán)已登記的，按照登記先后順序清償，順序相同年，按比例清償；二是已登記的先于未簽訂的受償；三是抵押權(quán)均未登記的，按比例清償。質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定，不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。否則質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務(wù)或者提存。債務(wù)人清償債務(wù)后，質(zhì)押財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，債權(quán)人就該權(quán)利憑證享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置權(quán)是為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的一種擔(dān)保物權(quán)，即當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，債權(quán)人依法留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并就該動產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。此外，物權(quán)法第十九章還對占有設(shè)專章規(guī)定。擔(dān)保物權(quán):是以直接支配特定財產(chǎn)的交換價值為內(nèi)容，以確保債權(quán)實現(xiàn)為目的而設(shè)定的物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán): 建設(shè)用地使用權(quán)人依法有權(quán)對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物宅基地使用權(quán):宅基地使用權(quán)人有權(quán)對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設(shè)施。物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對物權(quán)的保護(hù)。但我國始終沒有一部完整的民法典，在一些問題上無法可依，拆遷、土地承包、物業(yè)管理等方面的社會矛盾十分突出。這種觀點經(jīng)過討論最后沒有被寫入物權(quán)法。你不就是保護(hù)富人嗎！窮人的討飯棍有什么值得保護(hù)的呀。因此，大多數(shù)法學(xué)界認(rèn)為平等是市場經(jīng)濟(jì)最基本的法則，離開了這個法則，物權(quán)法就不是真正的物權(quán)法?！段餀?quán)法》第7條明確規(guī)定：“ 物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。名分已定，解決糾紛就有了依據(jù)，社會才有正常的秩序。物權(quán)法對于征收、征用的條件和程序以及補(bǔ)償也都作出了相應(yīng)的規(guī)定。在西方國家，民法被稱為社會生活的“圣經(jīng)”，是公民、法人的權(quán)利宣言。概括起來，有兩個基本原則：物權(quán)法定原則和平等保護(hù)原則。雖然在物權(quán)法中知識產(chǎn)權(quán)不是物權(quán)，但知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)可以作擔(dān)保，在作擔(dān)保時就是擔(dān)保物權(quán)?！镀飘a(chǎn)法》第38條：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)，該財產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但二次世界大戰(zhàn)以后，德國的立法者改變了傳統(tǒng)的做法，考慮到承租人是弱者，應(yīng)給予保護(hù)，改變物權(quán)優(yōu)先原則，實行買賣不破租賃，保護(hù)承租人利益。在有的國家，工資優(yōu)先權(quán)也被視為具有物權(quán)的性質(zhì)。這是因為合同只涉及當(dāng)事人自己的利益，可以是商業(yè)秘密。其他人是債權(quán)關(guān)系，也是上文據(jù)說的“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則的體現(xiàn)。乙開車出了交通事故，撞了丙。動產(chǎn)是不要登記的，你到市場買手機(jī)，在商家手上，就是商家的，你付完錢，交到你的手上，就是你的。如果物權(quán)法還要規(guī)定登記，那就大大增加了社會交易的成本，不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是不可行的。這一原則在物權(quán)法第126條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)時也有休現(xiàn)，未經(jīng)登記，也不得對抗善意第三人。預(yù)告登記，這是一個新創(chuàng)的制度。如房屋出售，買受人在購買之前要弄清出賣人是否有對房屋的合法權(quán)利，弄清房屋上是否設(shè)有抵押權(quán)等，這需要有一個可靠的方法將物權(quán)公示出來，讓交易人、利害關(guān)系人、債權(quán)人、法院能正確判斷某一財產(chǎn)的現(xiàn)實狀況。2002年，最高人民法院有個批復(fù)，明確認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，包括工人工資。”這也是保護(hù)承租人利益的一種方式?！币陨霞礊槲餀?quán)優(yōu)先于債權(quán)原則的適用情況。比如，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)表現(xiàn)之一是在企業(yè)破產(chǎn)時。在這里我們只講一個原則：物權(quán)法定原則。中國《民法通則》只有156條，但在200年前，法國《拿破侖法典》就有1000多頁。中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、《物權(quán)法》起草人之一王軼教授認(rèn)為，《物權(quán)法》出臺的真正意圖是讓私人財產(chǎn)在與商業(yè)利益、公共利益發(fā)生沖突時，能得到合理、恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。通過明確權(quán)利人對物享有的權(quán)力和對物的保護(hù)，發(fā)揮物的作用，有利于鼓勵人民創(chuàng)造財富，實現(xiàn)民富國強(qiáng)。哪怕你是窮人，只要你的討飯棍是非法得來的，一樣不受法律保護(hù)。而公私平等就體現(xiàn)在物權(quán)法中，不論對民營經(jīng)濟(jì)還是國有經(jīng)濟(jì)，都應(yīng)當(dāng)一律給予平等的保護(hù)?！段餀?quán)法》起草專家組組長、中國政法大學(xué)原校長江平教授在講座中講了一個例子，說明平等保護(hù)的必要性。憲法第12條規(guī)定：“社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯”。全國人大常委會對制定物權(quán)法高度重視，分成二個專家組同時起草。本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。抵押權(quán): 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。動產(chǎn):顧名思義，就是可以活動的財產(chǎn)。無權(quán)占有人有返還義務(wù)，善意占有人的必須費用返還請求權(quán)，被占有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)毀損滅失時，占有人的責(zé)任以及占有保護(hù)等。留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財產(chǎn)后的債務(wù)履行期間。法律規(guī)定不得留置動產(chǎn)，不得留置。權(quán)利質(zhì)押的設(shè)立和行使權(quán)利限制。出質(zhì)人可以在債務(wù)履行期限屆滿后請求質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財產(chǎn)毀損，滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。交付質(zhì)押財產(chǎn)是質(zhì)權(quán)的生效條件。三、質(zhì)權(quán)（一）動產(chǎn)質(zhì)權(quán)。未達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣，變賣抵押財產(chǎn)。抵押人不同意時，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。物權(quán)法規(guī)定訂立抵押合同前，抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受影響。禁止流押。抵押財產(chǎn)的范圍：法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)均可抵押，物權(quán)法第180條規(guī)定了抵押財產(chǎn)的范圍。但法律另有規(guī)定的除外。（三）擔(dān)保物權(quán)的適用范圍及擔(dān)保范圍。抵押權(quán)自登記時設(shè)立，當(dāng)事人之間訂立抵押合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理抵押權(quán)登記的，不影響合同效力。物權(quán)法規(guī)定：擔(dān)保法與物權(quán)法規(guī)定不一致的適用物權(quán)法。但合同另有約定的除外。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)處分時，附著于該土地上的建筑物一并處分。下列建設(shè)用地使用權(quán)，確屬必須的，可以由級以上人民政府批準(zhǔn)