【文章內(nèi)容簡介】 )、開發(fā)兩條線 (京珠、滬蓉線 )、瞄準(zhǔn)三個圈 (珠江經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈 )的市場營銷戰(zhàn)略，大力拓展旅游市場。改善旅游設(shè)施，大力發(fā)展長江經(jīng)濟帶人文山水風(fēng)光游、休閑度假與生態(tài)觀光游、沿江三國遺址尋蹤游，努力打造長江經(jīng)濟帶黃金旅游節(jié)點。到 2021年，全市接待海內(nèi)外旅客 200萬人次以上，實現(xiàn)旅游總收入20 億元以上，提供直接就業(yè) 1萬人、帶動城鄉(xiāng)間接就業(yè) 6萬人，扶持發(fā)展旅行社 10家以上， 4A級以上旅游景區(qū)達到 3家，創(chuàng)建湖北旅游名鎮(zhèn) 2個、旅游名村 5個，星級“農(nóng)家樂”、“漁家樂”達到 50家。 (2)以交通基礎(chǔ)設(shè)施為依托加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。依托“兩路兩橋一港”等交通基礎(chǔ)設(shè)施，在洪林大道以北、大興大道以東建設(shè)占地 20萬平方米的綜合物流園，運用其運輸、倉儲配送、裝卸、搬運四大基本功能，發(fā)展和壯大冷鏈物流，直接服務(wù)洪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，輻射整個市域范圍。加快建設(shè)占地面積約 10萬平方米的洪湖新堤港區(qū)倉儲配送中心，利用水運特殊優(yōu)勢，直接服務(wù)于臨港工業(yè)園大宗貨物運輸與倉儲；支持富迪洪湖23 調(diào)配中心功能和規(guī)模提升，擴大日用消費品輻射范圍；加快實施府場、峰口、新灘等重點城鎮(zhèn)物流集散中心建設(shè)項目。逐步形成由物流園區(qū) 、配送中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流集散中心組成的市域三級物流體系。 (3)以刺激和擴大消費為手段改造提升其它服務(wù)業(yè)。以擴大消費需求為重點，尋求投資與消費的結(jié)合點，逐步實現(xiàn)增投資、促發(fā)展與擴消費、惠民生相生相容。一是圍繞“萬村千鄉(xiāng)市場工程”和“新農(nóng)村現(xiàn)代流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)工程”，認(rèn)真落實家電、農(nóng)機、汽車和摩托車下鄉(xiāng)補貼政策和家電“以舊換新”政策，促進耐用消費品升級換代。二是積極引導(dǎo)新的消費熱點，支持寬帶通信、廣播電視和互聯(lián)網(wǎng)“三網(wǎng)融合”建設(shè)，大力倡導(dǎo)網(wǎng)上交易、電子配送等電子商務(wù)消費方式；支持銀行、證券、金融保險業(yè)參與消費信貸，規(guī) 范咨詢、代理等中介服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是積極發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，力爭在發(fā)展廣播影視、新聞出版、文娛演藝、動漫游戲四大產(chǎn)業(yè)上有突破，豐富城鄉(xiāng)居民精神生活。四是加快建立面向社區(qū)居民、社會特殊群體、社會企事業(yè)單位的社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)，實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)社會化、功能多元化、管理規(guī)范化。 (二 )洪湖市小港農(nóng)場管理區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路 洪湖市小港管理區(qū) (農(nóng)場 )位于美麗富饒的江漢平原南部，南枕黃金水道長江，通巴陵，暢瀟湘；北接宜黃高速公路，上游三峽，下覽武漢；東與三國古戰(zhàn)場烏林寨毗鄰；西臨風(fēng)光旖旎的百里洪湖；內(nèi)荊河可載千噸貨輪繞場， 214省道 自北向南橫穿全境，地理位置十分優(yōu)越。 洪湖市小港管理區(qū)下轄 5個農(nóng)業(yè)大隊、 2個商貿(mào)服務(wù)公司、 11家工業(yè)24 企業(yè)、 4所學(xué)校、 1所職工醫(yī)院，是一集農(nóng)、林、牧、副、漁，工、商、建、運、服務(wù)于一體的綜合性農(nóng)墾管理區(qū)。轄區(qū)現(xiàn)有人口 ，國土總面積 25平方公里，耕地面積 ，其中特種水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 畝?，F(xiàn)有成材樹木 78 萬株，活立木蓄積量 6萬方，森林覆蓋率 %。受亞熱帶季風(fēng)氣候影響，四季分明，雨量充沛，氣候適宜，農(nóng)業(yè)資源豐富。主要農(nóng)副產(chǎn)品有：稻谷、藺草、瓜果、蔬菜、蓮藕；主要水產(chǎn)品有：草魚、鯉魚、白鰱、鯽 魚、河蟹、甲魚、烏鱧、龍蝦、黃鱔、泥鰍；主要林木有：水杉、池杉、棕櫚樹、香樟，各種花卉苗木；主要工業(yè)產(chǎn)品有：藕粉、香臘板鴨、磨皮蓮、武昌魚、九妹魚、洪湖魚、蝦仁、蝦殼、素身荷葉飲料、素身荷葉茶、無鉛松花皮蛋、紅心咸蛋、榻榻米草席、草編工藝品、塑料編織袋、鏟運機、化工填料、服裝服飾、紡織印染、電源電瓶等。 2021年全區(qū) (場 )實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 ，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 7000萬元，出口創(chuàng)匯 200萬元，實現(xiàn)利稅 800萬元。 小港管理區(qū)始辦于二十世紀(jì)五十年代后期，前身為國有農(nóng)場，進入新世紀(jì)后改制為管理區(qū)。轄區(qū)現(xiàn)有 ，引進無污染的天然洪湖水養(yǎng)殖，水草資源豐富，名特優(yōu)水產(chǎn)品肉美味鮮，暢銷海內(nèi)外，已形成規(guī)模效益。有湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) —— 魚米鄉(xiāng)綠色食品有限公司、宏業(yè)特種水產(chǎn)品有限公司，采取基地 +農(nóng)戶的形式，一頭連市場，一頭連農(nóng)戶，把產(chǎn)、銷、加，貿(mào)、工、農(nóng)有機結(jié)合，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條，形成了強大的幅射和帶動效應(yīng)。有獲國家級銅牌獎的立體生態(tài)林業(yè)，農(nóng)田林網(wǎng)化、漁池林網(wǎng)化已具規(guī)模，新興村莊、集鎮(zhèn)掩映其間，被譽為“江漢25 平原的綠寶石”，無處不以其獨具情趣的水鄉(xiāng)風(fēng)情向世人展示著她自然、純樸的生態(tài)之美；還有最具現(xiàn) 代氣息的園林式小城鎮(zhèn)，街道寬闊，樓房鱗次櫛比，綠樹成蔭，商業(yè)網(wǎng)點密布，是洪湖東岸重要的商品集散地。 小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)的思路是，一是堅持工業(yè)興區(qū)戰(zhàn)略不動搖，擴大工業(yè)企業(yè)，新招千萬元企業(yè)落戶工業(yè)園區(qū)，壯大工業(yè)經(jīng)濟。二是大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展兩個農(nóng)業(yè)板塊，調(diào)優(yōu)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局，大力發(fā)展名特優(yōu)。三是加大內(nèi)部管理力度，勤儉辦事業(yè)。四是抓住危房改造等項目發(fā)展機遇，搞好城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村建設(shè)。五是不斷解放思想，大膽探索，學(xué)習(xí)外地先進經(jīng)驗，發(fā)展地方經(jīng)濟。 二、洪湖市經(jīng)濟社會及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 《洪湖市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十二五 ”規(guī)劃綱要》及《洪湖市住房建設(shè)“十二五”規(guī)劃綱要》均對洪湖市的住房建設(shè)做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學(xué)規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、現(xiàn)代化發(fā)展步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為縣域經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。一是管好土地一級市場。加強宏觀調(diào)控，不斷擴大土地有償使用范圍，結(jié)合城市規(guī)劃和發(fā)展，對商業(yè)性用地實行公開招標(biāo)、競標(biāo)，優(yōu)化土地資源配置。二是放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)交易市場體系。制定鼓勵促進住房消費 的政策，提高房地產(chǎn)交易率，使房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換規(guī)范化。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟適用住房建設(shè)。適應(yīng)人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房26 工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業(yè)務(wù)，增強居民的實際購買能力。 根據(jù)荊住保發(fā) [2021]9 號文件要求，下達我市 2021 年住房保障目標(biāo)任務(wù)分別是：新增住房補貼家庭 100戶；新建廉租住房 200套；新建公共租賃住房 590套；經(jīng)濟適用住房 200套；城市棚戶區(qū)改造 390套；國有墾區(qū)危房改造 2639套； (其中：大同湖農(nóng)場 1128套、大沙湖農(nóng)場 1010套、小港農(nóng)場 431套 )。 洪湖市棚戶區(qū)改造 2021年目標(biāo)任務(wù) 2639套，現(xiàn)有部分簽訂拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)，未開工項目名稱是大同湖農(nóng)場、大沙湖農(nóng)場、小港農(nóng)場，套數(shù) 2021套。未開工原因沒有配套資金，計劃在年底開工。 本項目正是緊緊圍繞《洪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》和《洪湖市住房建設(shè)規(guī)劃》的指導(dǎo)精神，建立健全洪湖市住房建設(shè)體系，擴大洪湖市新建商品住房建設(shè)的供給總量，同時結(jié)合《小港農(nóng)場管理區(qū)總體規(guī)劃》，有針對性開發(fā)適合洪湖市人們生活習(xí)慣的個性化住房。本項目的開發(fā)與建設(shè)，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，同時也將促進洪湖市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展。本項目經(jīng)過嚴(yán)格的專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項有關(guān)因素的分析，項目的目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容相互銜接。 本項目為了響應(yīng)市委市政府關(guān)于加快住房保障建設(shè)力度，改善小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)集鎮(zhèn) 面貌及當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，將小城鎮(zhèn)規(guī)劃的新區(qū)開發(fā)成商品房項目，符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。 27 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準(zhǔn)入分析 一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評價 2021年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸?，F(xiàn)在投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。 繼續(xù)推進保障房建設(shè)，注重建設(shè)和管理制度的完善。近幾年政府大力推進保障房建設(shè)， 2021 年計劃開工量 580萬套，實際開工 590 萬套，建成 370萬套； 2021年計劃開 工 1000萬套，實際開工 1043萬套，建成 432萬套；考慮到地方政府資金壓力，今年計劃開工量 700萬套以上，相比去年有所減少，基本建成 500萬套，今年的保障房在建量和竣工量將達到歷史高點。中央財政在保障性住房方面安排資金 1713 億元，是 2021 年的。中央完善財政投入、土地供應(yīng)、信貸支持、稅費減免等政策。同時還抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度，顯示中央政府在 2021年將更注重保障房建設(shè)和管理制度的完善。 表：近幾年全國保障房計劃及完成情況 (單位：萬套 ) 住房信息系統(tǒng)建設(shè)和房產(chǎn)稅改革成為政策重點。今年《政府工作報告》中指出加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市28 場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，這是中央政府首次將住房信息系統(tǒng)建設(shè)寫進政府工作報告。 2021年初至今，中央多次提出加快推進個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。今年 1月份，姜偉新在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機關(guān)工作會議中指出繼續(xù)加快個人住房信 息系統(tǒng)建設(shè)，保證在 2021年 6月末前實現(xiàn) 40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。另外，房產(chǎn)稅在去年滬渝兩地試點的基礎(chǔ)上范圍有望擴大。由此可見，住房信息系統(tǒng)建設(shè)及改革房地產(chǎn)稅收制度將成為今年房地產(chǎn)政策重點，這將為梳理個人住房信息、完善限購等行政手段、房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大等政策提供必要條件，可能為房價合理回歸、限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件。 政策出臺的主要目的是遏制住房價格過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、有序的發(fā)展，本項目主要開發(fā)的產(chǎn)品為中低價位、中小套型普通商品住房，與政府倡導(dǎo)的加快普通商品住房建設(shè)政策意見完全相符。 二、洪湖市房地產(chǎn)市場運行情況 洪湖市房地產(chǎn) 2021年伴隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控繼續(xù)深入，洪湖市普通商品房 (含二手房 )成交量呈下降態(tài)勢。雖然官方網(wǎng)站因某些原因存在長達半個月的數(shù)據(jù)未能及時更新，但我們?nèi)匀荒軓?1月到 3月的成交量上看出房地產(chǎn)銷售面積的走勢和發(fā)展前景。 29 洪湖市銷售面積供應(yīng)趨勢圖 洪湖市住宅用房銷售套數(shù)供應(yīng)趨勢圖 從上圖中不難看出， 2021 年前一季度呈下滑態(tài)勢，下半年度的走勢將穩(wěn)中持平趨勢。這主要與 2021年底一系列的調(diào)控政策即將出臺有密切聯(lián)系。進入到 2021年，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了 1年的調(diào)整之后，開始出現(xiàn)整體下降的態(tài)勢。從目前的走勢看，全球性的經(jīng)濟減速和房地產(chǎn)市場本身的規(guī)律在起主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)市場的信心一時還難以恢復(fù)。今后幾個月的30 住房成交量有可能進一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時間。但國務(wù)院已有明確的指示，國務(wù)院有關(guān)部門已經(jīng)出臺或正在考慮相應(yīng)的政策，加上一些地方陸續(xù)出臺了一些穩(wěn)定市場的措施，所以，后幾個月的 總趨勢還可能緩慢下行一段時間，但樓市繼續(xù)向下的空間也會非常有限，房價大跌的可能性也大大減少。 2021 年洪湖市建筑業(yè)快速發(fā)展。伴隨固定資產(chǎn)投資的高位運行，建筑業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭， 2021 年全縣建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè) 5家，實現(xiàn)利潤 。全市房屋建筑施工面積 萬平方米，同比增長 %；房屋建筑竣工面積 萬平方米，同比增長 %。受國際經(jīng)濟危機影響，洪湖市2021 年下半年房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷出現(xiàn)回落。洪湖市不屬限購城市，全市房地 產(chǎn)開發(fā)本年投資 ，同比略增 %。商品房銷售面積 33350平方米，同比上升 %；商品房銷售額 ，同比上升 %。至 2021年 9月份開始，受國家調(diào)控政策的深入影響，洪湖市房地產(chǎn)市場未出現(xiàn)大起大落趨勢，房地產(chǎn)市場火爆難再現(xiàn)，與此同時作為荊洲地區(qū)之一的洪湖市，房地產(chǎn)市場受荊洲市的帶動，市場也出現(xiàn)了回暖，成交量及成交價格均出現(xiàn)了一定程度上漲。 本項目定位 本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，形象定位于新建商品房項目，建成小型節(jié)能生態(tài)多層住宅社區(qū)，目標(biāo)客戶主要為當(dāng)?shù)劓?zhèn)居民，項目產(chǎn)品主要為 中、小套型普通商品住宅 132套 。主力戶型為三房二廳二衛(wèi) 、兩室一 廳 一 衛(wèi) 、31 三房二廳 一 衛(wèi)。其 平均 面積為 109平方米左右。 三、項目資本金政策及評價 2021年 12月國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 (國辦發(fā)〔 2021〕 131號 )提出 13條意見促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，2021年 5月國務(wù)院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從 35%下調(diào)至20%，本項目投資全部由開發(fā)商自籌，項目資本金為 100%，比例遠(yuǎn)高 20%最低要求，符合項目資本金政策要求。 四、產(chǎn)業(yè)政策及評價 本項目屬于節(jié)能生態(tài)小型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)國家發(fā)改委出臺的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2021 年本 )》規(guī)定，節(jié)能省地型建筑的開發(fā)為國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)，因此，本項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。 五、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及評價 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》以及《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等做了相應(yīng)的規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (1)注冊資本金在 200萬元以上； (2)有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書32 的專職統(tǒng)計人員。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得越級承攬項目： (1)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)開發(fā)項目的規(guī)模不予限制； (2)二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不超過60萬平方米；