【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)踏勘， “ 三通一平 ” ，組織施工單位放線并檢驗(yàn) 。 其它準(zhǔn)備 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍 ； 辦理開(kāi)工報(bào)告 ； 辦理質(zhì)監(jiān)委托 ； 組織設(shè)計(jì)交底 ； 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú) 國(guó)家相關(guān)設(shè)施 ，如有及時(shí)妥善處理。 現(xiàn)場(chǎng)工程管理 前期階段的部分工作 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作 ； “ 三通一平 ” ； 其他的工作 ，如 臨 建 、占路，占地的辦理 。 施工建設(shè)階段的工作 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 ； 做好質(zhì)量控制與管理 ； 做好工程收尾的組織安排 ，竣工驗(yàn)收 ； 做好工程資料的匯集、參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作 ； 做好工程決算及項(xiàng)目移交。 6 項(xiàng)目 總投資 預(yù) 算 為充分考慮資金使用成本，測(cè)算時(shí)將貸款利率設(shè)定為 %。 具體估算詳見(jiàn)表 1。 表 1：項(xiàng)目總投資預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算程式 單價(jià)（元 /m2） 金額 (萬(wàn)元） 占總投資比例 一 土地綜合成本 258 480 ℅ 二 前期工程費(fèi) 勘察測(cè)量費(fèi) 10 設(shè)計(jì)費(fèi) 90 臨時(shí)供水供電 5 場(chǎng)地平整及道路 5 前期工程小計(jì) ～ 110 ℅ 三 土建成本 1200 2232 30% 四 安裝工程成本 700 1302 ℅ 五 裝修成本 1450 2697 36℅ 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 557 ℅ 七 其他費(fèi)用 ℅ 總開(kāi)發(fā)成本 7500 100℅ 7 資金籌措 資金的按時(shí)按期籌措是項(xiàng)目正常進(jìn)行的重要保障。項(xiàng)目資金包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買(mǎi)施工所用的工程材料、租用的施工設(shè)備、勞動(dòng) 工資及其他費(fèi)用。 資金籌措方式 自有資金投入 3000 萬(wàn)元 ，銀行貸款 4500 萬(wàn)元 。為保證項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，滿(mǎn)足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，集團(tuán)公司適時(shí)投入。 銀行貸款 4500 萬(wàn)元。 目前公司以和多家銀行簽訂了貸款協(xié)議。 項(xiàng)目貸款 說(shuō)明 及還貸能力分析 億元的品牌價(jià)值（農(nóng)業(yè)部認(rèn)定） ，股東對(duì)其該項(xiàng)目非常重視，盱眙龍蝦作為盱眙 縣 對(duì)外的第一張名片， 由盱眙政府歷時(shí) 十一年 傾力打造， 。政府承諾將傾全縣之力在各方面給予政策扶持。 企業(yè)，總部基地的建設(shè)符合農(nóng)業(yè)部對(duì)重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)進(jìn)行貼息扶持的政策。目前已由盱眙縣農(nóng)發(fā)局正式立項(xiàng)申報(bào)，可享受連續(xù)三年內(nèi)總額不超過(guò) 6500 萬(wàn)元的貸款貼息（包括 5000 萬(wàn)的固定資產(chǎn)建設(shè)資金和 1500 萬(wàn)元的流動(dòng)資金）。 ， 江蘇漁蒙家餐飲有限公司作為江蘇盱眙龍蝦股份有限公司的第一大股東，多年來(lái)一直保持良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)， 被多家銀行評(píng)為“信用 3A”企業(yè)。 4．該項(xiàng)目地塊拿到土地證后，可以進(jìn)行土地質(zhì)押；基地大廈建成后也可以進(jìn)行房產(chǎn)質(zhì)押。 綜上所述， 銀行有理由認(rèn)為貸款后 公司 有能力還款 。 資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題： 資本金問(wèn)題 主要包括以下幾個(gè)方面： 由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。 當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 銀行借款的成本率。 優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題 具體優(yōu)化方法如下： 將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目 ,增加初期收入，可以緩和資金矛盾。 根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。 另外，要注意 及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。 8 項(xiàng)目建設(shè) 進(jìn)度 本項(xiàng)目 將 采用平行施工 的 方式， 項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為 17 個(gè)月，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間為20xx 年 12 月 底 至 20xx 年 5 月 底 。 其中， 20xx 年 3 月 20 日前完成規(guī)劃、工程招投標(biāo)手續(xù)； 20xx 年 3 月 28 日全面開(kāi)工建設(shè)； 20xx 年 10 月底 前完成大廈主體工程； 20xx 年 5 月底全面運(yùn)行。 9 社會(huì) 經(jīng)濟(jì)效益分析 該項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)效益方面 ， 還是在社會(huì)效益方面，都將是可觀的。 經(jīng)濟(jì)效益 及稅收效益 分析 詳見(jiàn)表 2。 表 2：年收入及利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額（萬(wàn)元） 說(shuō)明 1 連鎖餐飲終端 15000 根據(jù)目前已有門(mén)店的狀況估算 2 大樓會(huì)議接待 800 3 特許經(jīng)營(yíng)費(fèi) 1000 盱眙龍蝦連鎖美食餐廳的加盟費(fèi)及盱眙龍 蝦會(huì)員店會(huì)費(fèi)的收取 4 龍蝦物流 7200 根據(jù) 20xx 年龍蝦的銷(xiāo)售量估算 5 龍蝦深加工 1000 6 調(diào)料生產(chǎn) 1300 按龍蝦物流的銷(xiāo)售量推算 年?duì)I業(yè)總收入 26300 營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用 21500 年納稅總額 1800 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 3000 就業(yè) 、增收 效益分析 總部基地 需要配備 大量的服務(wù)人員、廚師、保安、 物管人員、 勤雜人員、 研發(fā)人員等 。經(jīng)測(cè)算， 大約需要 物管人員 40 人， 服務(wù) 人員 200 人， 保安及勤雜人員 100 人 ，加上入駐 的 公司 員工 約 660 人 ， 屆時(shí)， 總就業(yè)人員將達(dá)到 1000 人以上。 同時(shí)， 總部 基地建 成之后 ，將 發(fā)揮 作為 盱眙龍蝦產(chǎn)業(yè)火車(chē)頭 的作用 ， 充分利用 盱眙龍蝦之都的 各類(lèi)資源 ， 打通龍蝦產(chǎn)業(yè)的上下游，真正帶動(dòng) 10 萬(wàn)人的龍蝦產(chǎn)業(yè)大軍 致富 ，全面 推動(dòng)盱眙經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 城建景觀效益分析 該項(xiàng)目獨(dú)到的設(shè)計(jì) 將 極大地 改善 山水 大道 、梅花大道等 周邊 景觀 ， 總部基地建筑將以其自身的 標(biāo)志性和可識(shí)別性 ， 必然能成為 盱眙 的一個(gè)新的亮點(diǎn) 、 新的地標(biāo)。 10 可行性 結(jié)論 與建議 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì) 分析 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境 。目前，該項(xiàng)目用地已得到 江蘇盱眙縣政府給予的“零收益” 優(yōu)惠政策。具體為： a、土地款地方政府 凈收 益部分全部及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)返還給公司 ，支持項(xiàng)目建設(shè) ； b、 政府性 基金先征后返，房產(chǎn)、地震、氣象等服務(wù)性按最低限收取 ； c、地方政府保證水、電、氣、電信網(wǎng)絡(luò)、排污管道等配套到項(xiàng)目紅線 ，負(fù)責(zé)將地塊旁及地塊內(nèi)的電線移走或改用地下電纜。 公司的 現(xiàn)金流十分充沛。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 。 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 劣勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大 。 項(xiàng)目建設(shè)的要求高，對(duì)設(shè)計(jì)、施工要求均較高。 結(jié)論與建議 結(jié)論 該項(xiàng)目已于 20xx 年 12 月中旬 得到了江蘇省盱眙縣委縣政府的首肯，并給予了公司相關(guān)的用地及其他優(yōu)惠。目前，該項(xiàng)目的計(jì)劃、立項(xiàng)、建設(shè)用地等各項(xiàng)手續(xù) 已基本 辦妥。 同時(shí)，該項(xiàng)目正在并已經(jīng)完成了部分工程的前期工作，包括建筑招標(biāo)以及工程的初步設(shè)計(jì)，以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。 該項(xiàng)目的興建是公司醞釀已久的計(jì)劃，在進(jìn)行了廣泛的市場(chǎng)調(diào)查和深入的分析研究后，我們認(rèn)為 ： 該項(xiàng)目不但能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而且能取得了美化盱眙縣的自然環(huán)境和改善盱眙縣的投資環(huán)境的作用。 所以，通過(guò)綜合分析論證，我們認(rèn)為建設(shè)中國(guó)盱眙龍蝦產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總部基地，不但是必須 的，而且是完全是可行的。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 公司各部門(mén)緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。 做好精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。 注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn) 備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 貸 款 申 請(qǐng) 溧水共和信用社： 江蘇漁蒙家餐飲有限公司是江蘇盱眙龍蝦股份有限公司的最大控股方。為了支持江蘇盱眙龍蝦股份有限公司的總部基地項(xiàng)目建設(shè)，江蘇漁蒙家餐飲有限公司擬向江蘇盱眙龍蝦股份有限公司增加投資額。特向貴社申請(qǐng)貸款 900 萬(wàn)元，懇請(qǐng)批準(zhǔn)！ 申請(qǐng)人：江蘇漁蒙家餐飲有限公司 20xx 年 1 月 12 日 貸款用途 本次全部貸款將用于江蘇盱眙龍蝦股份有限公司總部基地項(xiàng)目的建設(shè)。目前大廈建設(shè)方案由美國(guó)加州大木設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，已獲得盱眙縣政府的認(rèn)可?？偛炕卣嫉丶s 53 畝，目前已在盱眙政府網(wǎng)公開(kāi)掛牌，掛牌價(jià)為 萬(wàn) /畝，總金額約為 3863 萬(wàn)元。 根據(jù)政府會(huì)辦會(huì)工作紀(jì)要，該地塊于 20xx年 1 月 26 日完成掛牌， 2 月 5 日前完成所有拆遷工作， 3 月 28 日正式開(kāi)工，并且在開(kāi)工前幫股份公司把土地證辦好。 盱眙縣政府為了支持股份公 司總部基地建設(shè)，明確土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，并給予土地款政府零收益的優(yōu)惠政策，所有地方收益款在土地證辦好后一次返還股份公司。 江蘇盱眙龍蝦股份有限公司總部基地項(xiàng)目總投資額約 7500 萬(wàn)元左右，目前企業(yè)有自備資金 3000 萬(wàn)元，其余 4500萬(wàn)元將通過(guò)擔(dān)保、質(zhì)押等方式獲得銀行貸款。 還款來(lái)源： 還款來(lái)源主要是江蘇漁蒙家餐飲有限公司的營(yíng)業(yè)收入。江蘇漁蒙家餐飲有限公司 09 年度公司凈利潤(rùn)達(dá) 1400 余萬(wàn)元，隨著籌建中各門(mén)店的順利開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì) 20xx 年公司凈利潤(rùn)將達(dá)到 20xx 萬(wàn)元。公司營(yíng)業(yè)收入都為現(xiàn)金營(yíng)業(yè)收入，現(xiàn)金流 水有保障。另外因?yàn)?本 公司 采購(gòu)的特殊性，所有羊產(chǎn)品都是一次性采購(gòu)的，占用很大部分的流動(dòng)資金。但隨著 今年與內(nèi)蒙五原縣政府共同投資的羊產(chǎn)品將正式投產(chǎn)，將極大的緩解羊產(chǎn)品存貨大量占用資金的壓力。 流動(dòng)資金充裕， 還款壓力不大。 公司除了在貴社的貸款外，在溧水中行還有 250 萬(wàn)元的貸款，將于 20xx 年 1 月 31 日到期，本公司計(jì)劃到期后歸還。 法定代表人家庭狀況： 王南慶，江蘇漁蒙家餐飲有限公司法人代表，江蘇盱眙龍蝦股份有限公司法人代表，聯(lián)系電話(huà)13775031808；配偶易明敏，溧水縣國(guó)土局會(huì)計(jì)，聯(lián)系電話(huà) 13905199598。擁有普通住宅房一套 138平米，位于溧水縣安居苑 51 幢 402 室；獨(dú)幢別墅一套 340 平方，位于廣成小區(qū)；自備車(chē) 2 輛，豐田花冠和皇冠 。無(wú)其他負(fù)債。 江蘇漁蒙家餐飲 有限公司簡(jiǎn)介 江蘇漁蒙家餐飲 有限公司是 20xx 年初成立的全國(guó)連鎖加盟餐飲企業(yè)，注冊(cè)資金 500萬(wàn)元。 她 地處 “ 長(zhǎng)三角 ” ，管理 總部 設(shè)在素有 “ 江南美食之都 ” 之稱(chēng)的常州市。 漁蒙家在發(fā)展的三年中，已經(jīng)擁有直營(yíng)店 15 家 （含籌建中） ，直營(yíng)店員工 760 余人，加盟店 20 余 家。 目前正在營(yíng)業(yè)中門(mén)店有 10 家， 分別是：常州市漁蒙家餐飲管理有限公司北環(huán)店，位于常州市飛龍東路 28 號(hào)， 營(yíng)業(yè)面積 1500 平方米，總部辦公面積等 3000 平方米， 總投資額 620 余萬(wàn)元，月均營(yíng)業(yè)額 120 萬(wàn)左右 ；常州市漁蒙家餐飲管理有限公司健身店，位于常州市健身路 15 號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 1380 平方米，月均營(yíng)業(yè)額 90 萬(wàn)左右；常州市漁蒙家餐飲管理有限公司香江華廷店，位于常州市懷德南路 972 號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 1200平方米，月均營(yíng)業(yè)額 90 萬(wàn)左右；常州市漁蒙家餐飲管理有限公司新區(qū)店，位于常州市黃山路 217 號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 680 平方米，月均營(yíng)業(yè)額 40 萬(wàn)左右；金壇市漁蒙家火 鍋店，位于金壇市東門(mén)大街 215 號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 800 平方米，月均營(yíng)業(yè)額 60 萬(wàn)左右；宜興市漁蒙家餐飲有限公司，位于宜興市紫荊公寓 9 號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 800 平方米，月均營(yíng)業(yè)額 70 萬(wàn)左右；無(wú)錫市漁蒙家餐飲管理有限公司，位于無(wú)錫市青石路 1 號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 1700 平方米，月均營(yíng)業(yè)額 140 萬(wàn)元；無(wú)錫市漁蒙家餐飲管理有限公司清揚(yáng)分公司，位于無(wú)錫市清揚(yáng)路 97 號(hào)，營(yíng)業(yè)面積 1800 平方米，月均營(yíng)業(yè)額 120 萬(wàn)左右； 上海 漁蒙家餐飲管理有限公司 ，位于上海肇嘉浜路，總面積為 20xx