【文章內(nèi)容簡介】 象，本文 對該項目進行了研究分析。 二、 本項目建設的必要性 重慶作 為中國 5 大城市之一 、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐和國家級歷史文化名城，城市的 價值將城市自身的發(fā)展動力進一步激發(fā)， 為實現(xiàn) 城市綜合實力 不斷 增長 、 城市經(jīng)濟 進一步快速增長 ， 推動城市全方面的迅速進步 ，必須找到城市發(fā)展的新動力。而 “兩江新區(qū)”的正式啟動，將使得 重慶乃至整個西部地區(qū)的 重要經(jīng)濟體在未來十年甚至更久的時間里，均保持著 經(jīng)濟 高速增長的勢頭 和產(chǎn)業(yè)升級換代 。 璧山縣 政府高度重視 工業(yè) 的發(fā)展，把 工業(yè)園作為 作為本地區(qū)的一個長期堅持的建設重點。 目前工業(yè)園區(qū)共引進 175 家企業(yè)，其中投產(chǎn) 105 家， 20xx 年產(chǎn)值 97 億元，規(guī)劃 20xx 年產(chǎn)值將達到 500 億元， 2020 年將達 1500 億元。璧山工業(yè)園區(qū)目前以發(fā)展制鞋業(yè)和機械制造加工業(yè)為主，園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級階段，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未發(fā)展穩(wěn)定。 根據(jù)璧山產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到 2020 年，重慶璧山工業(yè)園區(qū)總建成面積將達 25 平方公里，其中工業(yè)用地 21 平方公里，區(qū)域范圍包括璧城片區(qū) 15平方公里和青杠片區(qū) 10 平方公里，以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設千億工業(yè)集聚區(qū)。 璧山 隨著 大學城隧道的貫通， 經(jīng)濟的發(fā)展與重慶市中心的聯(lián)系日益增進 。工業(yè)是璧山縣經(jīng)濟增長的主要動力，因此固定資產(chǎn) 投資中用于工業(yè)的占到了 56%左右，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎。隨著璧山縣經(jīng)濟、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進、璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 5 西永微電園拓展區(qū)啟動及建設建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集群，為打造總部經(jīng)濟創(chuàng)造了良好條件 ，總部基地的建設也成為未來發(fā)展的趨勢 。 加之 重慶總部經(jīng)濟開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升 。 鑒于以上原因，在本區(qū)域選擇 總部基地 建設 是十分必要的 。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 6 第三章 投資環(huán)境分析 一、 重慶投資環(huán)境 (一 ) 重慶城市經(jīng)濟：工業(yè)投資領漲，城市經(jīng)濟迎萬 億平臺 1. 經(jīng)濟總量 至直轄 12年以來，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值由 1997 年的 1510 億增加至 20xx 年的6530 億，翻了 2 番。特別是至 20xx 年以來，年均增速均保持在 10%以上，且近年來，增長速度還有擴大的趨勢，位居全國前列。 根據(jù)目前公布的數(shù)據(jù)顯示， 重慶 產(chǎn)業(yè)結構的快速調(diào)整，及以民生為導向的一系列改革舉措， 20xx年重慶經(jīng)濟保持了快速發(fā)展的良好勢頭， GDP同比增長 17%，經(jīng)濟總量達到 8000 億。 按照目前重慶經(jīng)濟的發(fā)展形勢，到 20xx 年，重慶 GDP 總值將邁上萬億元新臺階！跨入全國“萬億俱樂部”！ 按照目前重慶的“十二五”規(guī)劃目標，到 20xx 年重慶要實現(xiàn)“ 4 大愿景”，即把重慶建成特色鮮明的國家中心城市、集聚和輻射功能強大的經(jīng)濟中心、居民有充分的幸福感、西部開放“窗口”和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的“先行區(qū)”。 具體而言，在“十二五”期間，重慶的目標是， GDP 翻一番，年均增長 %，達到 萬億元，相當于上海目前的體量，人均 GDP 翻一番，達到 8000 美元 ，相當于 20xx 年北京的水平，重慶整體進入現(xiàn)代化階段。 2. 產(chǎn)業(yè)結構 重慶作為老工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)歷來都是重慶的支柱產(chǎn)業(yè)。 20xx 年開始，工業(yè)產(chǎn)值比重已過半壁江山。目前，重慶市已開始了產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略，按照重慶“十二五”規(guī)劃，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量的比例將會下降到 5%，第二產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到 50%，而第三產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到 45%左右。 隨著“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)，西永微電園區(qū)、長壽晏家化工園區(qū)等工業(yè)園區(qū)的陸續(xù)推進，重慶未來的工業(yè)實力將更為雄厚，為第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提高堅實的基 礎。同時，服務業(yè)、金融業(yè)也正式啟動了升級，如江北嘴 CBD 建設提速、解放碑 CBD“騰籠換鳥”等，第三產(chǎn)業(yè)也將在未來呈現(xiàn)強勁的增長勢頭。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 7 二、三產(chǎn)業(yè)的結構升級，將會加速將重慶推向國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地和長江上游經(jīng)濟中心。 圖表 199720xx 年重慶市產(chǎn)業(yè)結構走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 3. 固定投資 至 20xx 年以來，重慶市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，數(shù)據(jù)顯示 20xx 年，全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 6400 億 元，同比增長 %，較全國高出 個百分點。 在“五個重慶”建設的指導下，基礎設施投資額度也明顯增加，這帶來的是城市交通的通暢、環(huán)境的靚麗。另外，基礎設施建設作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件，它的提速也會加快房地產(chǎn)開發(fā)的進程。 圖表 20xx20xx 年重慶市基礎設施投資額走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 4. 工業(yè)發(fā)展 目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國家級現(xiàn)代制造業(yè)基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進。特別是“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)、璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 8 西永微電園區(qū)已經(jīng)成為重慶工業(yè)的戰(zhàn)略平臺和強大引 擎。 重慶將由區(qū)域性的工業(yè)城市轉變?yōu)閲抑匾默F(xiàn)代化制造業(yè)基地，這將從根本上改變重慶的經(jīng)濟結構和增長方式。眾所周知，目前地方政府熱衷于靠出讓土地過日子，也就是“土地財政”，而重慶工業(yè)經(jīng)濟的強勁發(fā)展，將使政府擺脫對“土地財政”的依賴，使城市發(fā)展更具可持續(xù)性。 5. 消費收入 圖表 199720xx 年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 圖表 199720xx 年重慶市社會消費品零售總額走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 隨著居民收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，市民消費觀念有所變化，吃、穿、用消費比重有所下降，汽車、住宅、教育、旅游、娛樂、保健等消費漸成熱點，這推動了消費市場的活躍。按照重慶市政府“十二五”計劃，到 20xx 年，社會商品零售總額將達到 6000 億。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 9 (二 ) 重慶 城市 定位 ： 定位超前 ，城市價值創(chuàng)歷史新高 1. 五 大定位引 領城市發(fā)展 、構建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心 圖表 城市定位 重慶，中國西部地區(qū)唯一的直轄市和中心城市，是中國內(nèi)陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區(qū)、重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、國家高科技產(chǎn)業(yè)基地、長江上游的航運中心。作為國家定位的西部物流區(qū)域核心城市、全國性物流樞紐城市，重慶發(fā)揮其是西部地區(qū)唯一擁有公、鐵、水、空等綜合交通特大城市的資源優(yōu)勢，承西啟東，接南轉北。 推動中西部地區(qū)與國際物流的有機結合，實施“一江兩翼三洋”的國際物流大通道戰(zhàn)略，構建長江上游的商貿(mào)中心和物流中心。 2. 五大中心加冕 提升城市地位 首先，全國性中心城市的戰(zhàn)略首次將重慶與成都 兩顆西部重鎮(zhèn)從平衡的格局中脫離，這意味著至少在政策的推動上，在未來 10 年，重慶將作為整個西部的首要扶持對象。這種政策上預期將在城市發(fā)展的方方面面推動重慶向名副其實的全國中心城市進軍。而以目前的形式來看，進軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機會。換句話說，在接下來的十年里，重慶將獲得更多，更優(yōu)秀是投資，這將大大的推動重慶經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。 其次，全國性中心城市的戰(zhàn)略將重慶推向了整個西部的門戶，代表著整個西部向全國展示西部大開發(fā)的成就，向全世界展示中國的持續(xù)發(fā)展動力。這種門戶璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 10 作用，一方面昭 示了城市未來廣闊的發(fā)展空間，另一方面，也使得城市各方面的輻射、吸引能力得到了顯著的提升，城市化進程將不再是簡單匱乏的自然變動，以高素質(zhì)人才流動為核心的主動遷入將在城市發(fā)展中占據(jù)更大份額。 其三，全國性中心城市的戰(zhàn)略作為一種價值催化劑將城市自身的發(fā)展動力進一步激發(fā)，城市綜合實力增長將在較長的時期內(nèi)處于價值預期增長與城市經(jīng)濟增長兩者之間快速相互激發(fā)的和諧過程。這種和諧將以加速加速度的作用推動城市全方面的迅速進步。 3. 成渝經(jīng)濟合體 圖表 “ 成渝經(jīng)濟區(qū)”規(guī) 劃概念示意圖 成渝經(jīng)濟區(qū)初步擬定五大戰(zhàn)略定位 —— 西部大開發(fā)的增長極或經(jīng)濟高地，國家重要的先進裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，國家內(nèi)陸開放示范區(qū)和國家生態(tài)安全保障區(qū)等五大戰(zhàn)略定位。 所謂 國家中心城市指的是國家城鎮(zhèn)體系頂端的城市，這些城市要在全國具備引領、輻射、集散功能，這種功能表現(xiàn)在政治、經(jīng)濟、文化諸方面。 是通過綜合經(jīng)濟能力、科技創(chuàng)新能力、國際競爭能力、輻射帶動能力、交通通達能力、信息交流能力、可持續(xù)發(fā)展能力等 七大指標考察綜合而得。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 11 (三 ) 重慶 城市規(guī)劃：規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿妱? 1. 兩江新區(qū)掛牌 20xx 年 6月 18 日，作為“試驗區(qū)”的配套政策之一“兩江新區(qū)”正式掛牌，標志著重慶正式進入中國第三區(qū)時代。 1200 平方公里， 10 年之后地區(qū)年產(chǎn)值預期等于目前整個重慶的生產(chǎn)總值（目標 6000 億），占當時城市生產(chǎn)總值的 1/4，簡單兩個數(shù)字指標已經(jīng)把“兩江藍圖”描繪得淋漓盡致。 “兩江新區(qū)”實質(zhì)是五大中心城市的重要配套政策，其正式掛牌標志著重慶五大中心城市進程的正式起航，標志著重慶未來經(jīng)濟增長進入了多輪驅動給力時代，增速與增效都將在接下來的十年里發(fā)生天翻地覆的變化。 2. 物流交通規(guī)劃 從真正意義上 締造中國內(nèi)陸物流中心 （ 1） 一大四小開創(chuàng)重慶全新航空物流環(huán)境 圖表 “重慶機場”區(qū)位示意圖 除江北國際機場、萬州五橋機場、黔江周白機場以外，重慶還規(guī)劃有仙女山機場、巫山神女峰機場兩個支線機場 （ 2） 向大西南鐵路樞紐全速邁進 圖表 重慶鐵路 路網(wǎng)示意圖璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 12 目前，我市境內(nèi)已形成“一樞紐五干線二支線”，在建項目有宜萬鐵路、蘭渝鐵路、渝利鐵路、遂渝二線鐵路、南涪鐵路、渝懷二線、達萬鐵路電氣化改造等 7 個鐵路項目。近期，還將開工黔張常鐵路、鄭萬鐵路、安張鐵路、渝昆鐵路等項目。 （ 3） 高速路網(wǎng)規(guī)劃聯(lián)通重慶輻射全國 圖表 重慶高速路網(wǎng)示意圖 重慶市高速公路網(wǎng)布局由 3 條環(huán)線、 10 條放射線、 3條聯(lián)線組成，簡稱“三環(huán)、十射、三聯(lián)線”，總規(guī)模約 3888 千米。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 13 (四 ) 政策環(huán)境：高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè) 地產(chǎn)遇新機 20xx 年，在“調(diào)結構、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政 府繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控： 1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從 20xx 年的不足 20個大幅增加到 40 多個； 7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數(shù)增加到近 50個； 10月底， 1000萬套保障房建設計劃提前實現(xiàn)；始于 20xx年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在 20xx年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟手段進一步細化。 政策環(huán)境趨嚴，市場難于快速回暖。高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機。 小結 ： 重慶 是 一個極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘?，城市定位、城市?guī)劃、城市建設引領著城市經(jīng)濟高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，城市將邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會結構、產(chǎn)業(yè)結構、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。 隨著城市輻射力的提升， 重慶 將帶來 大量產(chǎn)業(yè)集群 ，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇，未來重慶產(chǎn) 業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期 。 宏觀調(diào)控劍指商品住宅， 商業(yè)及 工業(yè) 地產(chǎn)也將引來新的機遇。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 14 二、 璧山 投資環(huán)境 (一 ) 璧山 城市環(huán)境分析 1. 區(qū)域 位置 璧山縣位于重慶市以西，東經(jīng) 106 .0239。至東經(jīng) 39。，北緯 39。至39。東西寬 ，南北長 。東鄰沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，南界江津區(qū)，西連銅梁縣、永川區(qū)，北接合川區(qū)、北碚區(qū)。璧山地處重慶西大門，是川東、川北、渝西各縣市到重