【文章內(nèi)容簡介】 元/㎡起藍(lán)光空港總部基地700畝560000㎡8500元/㎡二、總部基地優(yōu)勢分析政策優(yōu)勢： 相對于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍(lán)光空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第35年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤?，凡在成華區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至某市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實得部分財政扶持政策。新都區(qū)工業(yè)總部基地經(jīng)濟(jì)支持政策對在新都區(qū)投資建設(shè)總部樓宇的企業(yè)，項目投資額在3億元或者開發(fā)建設(shè)的總部樓宇面積60000㎡以上，且年納稅總額在500萬元以上，自納稅之日起前3年，分別按企業(yè)當(dāng)年實際繳納增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅區(qū)實得部分之和的50%予以扶持。對項目投資額達(dá)5億元以上或開發(fā)建設(shè)的總部樓宇面積200000㎡以上，區(qū)委、區(qū)政府可進(jìn)行專題研究后實行特別獎勵政策。交通優(yōu)勢： 縱觀某市的甲級寫字樓開發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，CBD區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達(dá)的地方聚集，并以總部經(jīng)濟(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)要求，搶占當(dāng)代總部經(jīng)濟(jì)帶來的新商機(jī)。環(huán)境優(yōu)勢： 包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光空港總部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍?zhí)犊偛啃鲁?、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨(dú)幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。價格優(yōu)勢： 無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有環(huán)境優(yōu)美、性價比高的寫字樓出售。某不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價格都在5500元/㎡以上，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對比而言，這個價格只相當(dāng)于甲級寫字樓的1/2~1/3。另外，城市中甲級寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)也相當(dāng)高，一般都是10元18元/㎡/月。三、工業(yè)總部基地市場競爭分析某總部基地市場概況隨著某市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺，總部基地在某開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項目的成功運(yùn)作，直接導(dǎo)致某總部基地?zé)岢笨焖偕郎?，?jù)不完全統(tǒng)計，某現(xiàn)已有20多個大大小小的總部基地。就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區(qū)域來講，某的總部基地市場至今已形成“3+X”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙流西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€大型的總部基地項目；“X”指的是其他中小型總部基地項目，包括新都工業(yè)區(qū)、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項目。由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好，某工業(yè)用地屢獲青睞，各個片區(qū)的總部基地項目也都有條不紊地推進(jìn)。在2008年召開的第四屆中國總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，某獲得了總部經(jīng)濟(jì)第八位的好成績，這更將刺激某總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。某總部基地市場特征根據(jù)前面對總部基地類型的研究，某的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由某的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。某的總部基地項目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢，提升區(qū)域整體競爭力。如同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內(nèi)軟件企業(yè)的認(rèn)可。某總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、新都模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項目的參與力度，對項目的成功開發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。從開發(fā)主體來看，某總部基地的開發(fā)模式可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項目的開發(fā)。某總部基地市場競爭格局某總部基地市場基本呈現(xiàn)“3+X”的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕貞{借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領(lǐng)先地位，基本代表了某總部基地市場的發(fā)展水平，而錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。某總部基地市場競爭手段由于某總部基地項目的開發(fā)時間較晚，多數(shù)項目都參考了國外的總部基地項目及北京ABP等項目的開發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場競爭的加劇。多數(shù)項目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項目進(jìn)行差異化定位，同時結(jié)合園區(qū)發(fā)展思路對目標(biāo)客戶群體進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。四、某總部基地發(fā)展趨勢某總部基地市場供給與需求由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計，某市場呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在300～400萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。2008年上半年，9月兩個月，某主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項目將在未來12年內(nèi)推向市場，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。2007年9月，某工業(yè)用地開始實行“招拍掛”，年內(nèi)共成交20宗工業(yè)用地，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預(yù)測，總部辦公是企業(yè)未來發(fā)展的趨勢，同時也必將形成與商業(yè)寫字樓之間的對壘，所以總部基地項目開發(fā)更應(yīng)該以注重策略性與品質(zhì)化致勝。某總部基地發(fā)展趨勢隨著“總部經(jīng)濟(jì)”概念的流行及某各總部基地項目的建設(shè)，大型總部基地間的競爭將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成某總部基地梯度發(fā)展的格局。根據(jù)某市政府對工業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，我們預(yù)測，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基地項目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢?？偛哭k公的概念日益被市場接受，總部基地項目的規(guī)劃建設(shè)將會更加合理，更加適應(yīng)城市、社會及市場環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設(shè)備）、節(jié)能環(huán)保四個方面。第四章 項目定位及規(guī)劃設(shè)計理念該項目將完全按照市場運(yùn)作方式，對“汽車總部基地”項目的開發(fā)建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的原則，充分利用優(yōu)越的地理位置，便捷的交通、優(yōu)厚的政策、完善的配套，創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式，搶占新時期、新形勢下戰(zhàn)略發(fā)展制高點(diǎn)，努力將其打造成為新都區(qū)、某市乃至西部地區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的汽車總部基地。一、項目SWOT分析優(yōu)勢216。 運(yùn)營主體的專業(yè)優(yōu)勢：xx集團(tuán)成熟的汽車產(chǎn)業(yè)運(yùn)營體系、專業(yè)團(tuán)隊及雄厚的綜合實力216。 地理優(yōu)勢：緊鄰某繞城216。 交通優(yōu)勢：城市路網(wǎng)便捷劣勢216。 區(qū)域配套設(shè)施相對較弱機(jī)會216。 政策機(jī)會：汽車產(chǎn)業(yè)的政策支持216。 某產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求保持強(qiáng)勁勢頭216。 區(qū)域周邊工業(yè)發(fā)達(dá)，市場發(fā)展前景具有強(qiáng)大的市場支撐216。 xx汽車運(yùn)營主體的專業(yè)優(yōu)勢具備把控市場機(jī)會的能力，前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃與現(xiàn)實性的專業(yè)操作相結(jié)合，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展216。 跳出包圍圈，通過電動汽車“特色產(chǎn)業(yè)”把握有效需要，達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的，彌補(bǔ)不足216。 精準(zhǔn)定位，迅速確立自身的核心競爭力，選擇適當(dāng)?shù)氖袌銮腥敕较?16。 認(rèn)真考量行業(yè)產(chǎn)業(yè)市場，提升項目運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)價值和社會效益威脅216。 某市工業(yè)用地的土地放量大、存量大，預(yù)示未來較長時間內(nèi)項目的競爭激烈二、項目總體定位——國際化汽車總部經(jīng)濟(jì)平臺（一）功能定位xx集團(tuán)致力于將“汽車總部基地”打造成為中國著名的國際化汽車總部經(jīng)濟(jì)平臺以及總部經(jīng)濟(jì)區(qū)中的著名品牌。通過園區(qū)的品牌形象、地位形象、建筑形象、環(huán)境形象提升企業(yè)的自身形象，著重從產(chǎn)品的形象、生態(tài)、人性、智能、文化方面來體現(xiàn)。綜合考慮本項目的區(qū)位優(yōu)勢與地域特征，我們將本案定位為集汽車產(chǎn)業(yè)研發(fā)、展示展銷、科研辦公、倉儲物流、維修服務(wù)于一體的現(xiàn)代汽車商貿(mào)總部基地，并擁有獨(dú)特生態(tài)、人文、時代特征以及濃厚生活氛圍的生態(tài)文化商務(wù)區(qū)。同時致力通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境的設(shè)計，將本區(qū)域建設(shè)成為能夠匯聚汽車企業(yè)商務(wù)辦公機(jī)構(gòu)，吸聚知名汽車產(chǎn)業(yè)總部，配套服務(wù)設(shè)施齊全又兼有復(fù)合功能的“國際化汽車商貿(mào)總部經(jīng)濟(jì)平臺”。各地塊主要功能定位規(guī)劃如下：地塊主要功能功能布局3號地塊汽車產(chǎn)業(yè)商貿(mào)區(qū)汽車展示、展銷貿(mào)易區(qū)汽車研發(fā)區(qū)汽車商貿(mào)辦公區(qū)4號地塊汽車生產(chǎn)、總裝、維修、倉儲、物流、配送區(qū)汽車生產(chǎn)、維修、總裝、倉儲、物流、配送中心，新能源電動汽車生產(chǎn)基地2號地塊配套服務(wù)區(qū)商用車汽配、汽車裝飾、汽車博覽、研發(fā)辦公樓、酒店、會議、商務(wù)公寓等項目詳細(xì)規(guī)劃為以下主要板塊和區(qū)域：汽車展示貿(mào)易區(qū)國際名車廣場（如寶馬、奔馳、法拉利、奧迪等國際知名品牌展示營銷與商務(wù)、服務(wù)中心或中國西部總部）。融合多品牌進(jìn)口轎車、乘用車、賽車、越野等4S店集群的汽車mall。二手車展示、拍賣、鑒定、交易、置換廣場。國際汽車零配件、汽車用品交易、采購中心。汽車服務(wù)區(qū)大型汽車維修超市車檢、上牌等辦證中心金融服務(wù)等汽車會展區(qū)汽車會展中心、信息中心（二）目標(biāo)市場定位178。 落戶某地區(qū)的國內(nèi)外汽車及其產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品的企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、實驗室及知名品牌經(jīng)銷商；178。 落戶各大中型研發(fā)企業(yè)總部辦公；178。 看重西南地區(qū)及某經(jīng)濟(jì)發(fā)展，準(zhǔn)備將研發(fā)機(jī)構(gòu)、采購中心及總部辦公等遷入某的國內(nèi)大型企業(yè)；178。 省內(nèi)地、市、州需將總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)、采購中心搬遷到某的各類企業(yè)；178。 某本地需提升企業(yè)形象、擴(kuò)大辦公面積及改善辦公環(huán)境的大中型企業(yè)。（三）產(chǎn)品定位五大功能——聚合未來發(fā)展之核 ◎商務(wù)功能總部辦公、商務(wù)洽談。寬敞舒適的現(xiàn)代化辦公環(huán)境，盡顯品牌的實力◎集散功能各類進(jìn)口工程機(jī)械車、商用車、國產(chǎn)車、國內(nèi)外汽車裝飾品聚散地◎交易功能方便快捷，購車全程“一站式”服務(wù)◎展示功能展銷、配件與用品展示、新款名車展示會，新品上市展銷會及各類主題活動推廣展示等◎信息功能最新最快的全球產(chǎn)業(yè)經(jīng)營動態(tài)，龐大的信息流、人流、物流與資金流，結(jié)合商業(yè)聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)體系，形成完善的信息資源支撐（四）價值定位價值=專業(yè)市場+總部基地+獨(dú)棟形態(tài)物業(yè)六大保障——構(gòu)建汽車產(chǎn)業(yè)穩(wěn)固平臺◎物業(yè)保障本項目在建設(shè)初期即結(jié)合政府發(fā)展戰(zhàn)略，具有永久性產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的雙產(chǎn)權(quán)特性，是其他項目所不具備的優(yōu)勢條件，這樣既避免了經(jīng)營場地的反復(fù)搬遷，又適合商家長期經(jīng)營，做大做強(qiáng)◎產(chǎn)業(yè)保障定位中國西部汽車產(chǎn)業(yè)展貿(mào)匯，領(lǐng)先的市場定位及聯(lián)動優(yōu)勢，勢必引領(lǐng)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，成為先機(jī)于市場的戰(zhàn)略發(fā)展模態(tài)◎體系保障項目定位汽車產(chǎn)業(yè)，通過體系化發(fā)展模式，從而保障經(jīng)營的永續(xù)性◎運(yùn)營保障總部基地運(yùn)營模式+創(chuàng)新的汽車專業(yè)市場運(yùn)營模式+多循環(huán)模式+聯(lián)動商業(yè)運(yùn)作+多年汽車市場管理經(jīng)驗，所形成的多層次運(yùn)營保障，力保商家經(jīng)營發(fā)展邁上新臺階◎風(fēng)險保障充分考慮不同商家需求，以低門檻的方式和強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)支持，最大限度降低商家經(jīng)營風(fēng)險◎規(guī)模保障700畝的規(guī)模，形成產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的橫向和縱向布局，利于商家經(jīng)營成效的成倍提高（五）項目發(fā)展目標(biāo)成為——行業(yè)領(lǐng)先、規(guī)模最大、功能最全、配套設(shè)施最齊——永久性工程機(jī)械車、商用車總部經(jīng)濟(jì)展貿(mào)地三、xx汽車港總部基地規(guī)劃方案（一）、設(shè)計思路導(dǎo)入國際汽車先進(jìn)的理念，借鑒拉德方斯新城、迪拜Tijeras商業(yè)基地、solstice商業(yè)園等新城和工業(yè)園先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計，強(qiáng)調(diào)中國西部“xx汽車港總部基地”的定位，融入MALL思想，在建設(shè)現(xiàn)代化的汽車展示、商貿(mào)、物流、商務(wù)與服務(wù)平臺的同時，引領(lǐng)現(xiàn)代汽車總部基地的發(fā)展方向。著意構(gòu)劃建筑內(nèi)部與外部的空間聯(lián)系，建筑與環(huán)境功能的統(tǒng)一，在有限的范圍內(nèi)創(chuàng)造出與城市相呼應(yīng)的、獨(dú)特的多功能汽車商貿(mào)基地和傳達(dá)現(xiàn)代汽車文化的建筑藝術(shù)符號。合理的總平面布置，使各種功能區(qū)自成系統(tǒng)，以不同的出入口和道路功能分區(qū)，使各種需求的車輛、人流各自分散循環(huán)。（二）、項目規(guī)劃設(shè)計原則有利于城市的建設(shè)規(guī)劃項目所在地為新都工業(yè)發(fā)展區(qū)東區(qū)，繁榮的總部經(jīng)濟(jì)會注入無窮的活力，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高起點(diǎn)的汽車總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)積聚效應(yīng)會提升工業(yè)區(qū)以及新都區(qū)的綜合實力。有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展“xx汽車港總部基地”可確立以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高效益發(fā)展，建設(shè)集約化、現(xiàn)代化的思想，以現(xiàn)代化的汽車商貿(mào)物流基地為主體，引入企業(yè)首腦機(jī)構(gòu)，采取統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一建設(shè)的方式興建，通過產(chǎn)業(yè)項目的建設(shè)，聚集國內(nèi)外汽車總部型企業(yè)總部，通過搭建信息交流和產(chǎn)品貿(mào)易平臺，有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化和集約化，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)長期快速增長。有利于發(fā)揮區(qū)域內(nèi)地塊價值最大化“汽車總部基地”的建設(shè)將吸引大量汽車總部型企業(yè)、