【文章內(nèi)容簡介】 主城區(qū)三環(huán)路藍(lán)天立交直線距離 公里，路程距離 公里，車程約二十分鐘，坐擁校園經(jīng)濟(jì)、空港經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢，位于成都主城區(qū)半小時經(jīng)濟(jì)生活圈內(nèi)，毗鄰機(jī)場高速、大件路、西航港大道等主要交通要道，交通通達(dá)性良好，區(qū)位條件優(yōu)越，從交通資源和區(qū)位資源上看，該地塊具備較高開發(fā)價值。 區(qū)位概覽 項(xiàng)目地塊處于空港片區(qū)，目前項(xiàng)目西面及南面房地產(chǎn)開發(fā)密度較低，大片的土地屬于物流園區(qū)、工業(yè)研發(fā)園區(qū)等工業(yè)用地，目前常住人口較少，但是臨近西南民族大學(xué)和成都雙流國際機(jī)場，校園經(jīng)濟(jì)和空港 服務(wù)經(jīng)濟(jì)將是本案發(fā)展的重要依托；項(xiàng)目東面臨近區(qū)域的在建住宅項(xiàng)目在近四年內(nèi)如雨后春筍般建立，在半徑 公里內(nèi)有和貴久居福、銀泰花園別墅、翰林上島、翰林南城、溫哥華南苑、康橋品上、書香尚品、川大河畔、文星花園、瑞升明院、星月花園等已經(jīng)交房的雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 住宅樓盤，并且在建的住宅項(xiàng)目有潤揚(yáng)時代音符、金隅大成住宅項(xiàng)目、弗客水岸、空港首座、溫資金源中心等，隨著這些住宅項(xiàng)目的建成交房及陸續(xù)入住，該片區(qū)的常住人口將大幅度提成，為本案的商業(yè)發(fā)展帶來良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目四至情況 北面：項(xiàng)目北面緊鄰已經(jīng)建成的四星級酒店百港國際大酒店 及兩家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，酒店的主要目標(biāo)消費(fèi)群體為航空港的旅客，北面整體環(huán)境較為整潔，并且由三家酒店的機(jī)場大巴專線帶來了一定的商旅氛圍。再往北面緊鄰三家酒店的是在建中型住宅項(xiàng)目空港首座，該項(xiàng)目總建戶數(shù)為 936 戶，將于 2020 年年底交房，屆時該住宅樓盤將為本案帶來一定消費(fèi)實(shí)力的消費(fèi)人群。 西 面：項(xiàng)目西面緊鄰的是城市交通主干道西航港大道川齒路段，該路段向北直通機(jī)場高速輔道，往南連接航空港物流園區(qū)及廠房，路面寬度約 30 米，雙向六車道，由于靠近大學(xué)校區(qū)，該段路的限速要求為 30KM/H，川齒路對面為 西南民族大學(xué)雙流校區(qū)，該校區(qū)常住師生約兩萬人，校區(qū)面積 1300 畝，全部為本科生，該校區(qū)的學(xué)生消費(fèi)檔次中下，但是消費(fèi)需求基數(shù)較大，因此本案擁有校園經(jīng)濟(jì)消費(fèi)這一重要資源； 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 東面：地塊東面為已經(jīng)建設(shè)交房的別墅區(qū)：銀泰花園別墅，該別墅區(qū)總計(jì)160 套聯(lián)排別墅，屬于該片區(qū)最為高端的住宅小區(qū)，該別墅目前由于周邊配套相對匱乏，因此入住率不高，但是隨著區(qū)域發(fā)展的逐漸成熟，入住率提高后將成為拉高片區(qū)消費(fèi)的重要支撐，銀泰花園別墅往東緊鄰的是已經(jīng)開發(fā)入住的住宅小區(qū)翰林上島，另外還有正在開發(fā)的住宅樓盤潤揚(yáng)時代音符、弗客水 岸等等，因此，項(xiàng)目的東面部分將會發(fā)展成高尚住宅集中片區(qū)，也是本案消費(fèi)人群的重要來源，但是由于該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的已經(jīng)較為成熟，大量的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)聚集人氣，因此對本案的商業(yè)經(jīng)營帶來一定的挑戰(zhàn)； 南面：項(xiàng)目南面緊鄰的是交通主干道臨港路，該路段往西穿過西南民族大學(xué)校區(qū)連接航空港服務(wù)區(qū)，往東連接長江路、黃河路、錦華路等主要干道，連接項(xiàng)目東面的住宅密集片區(qū)，因此，該條公路將是本案商業(yè)消費(fèi)人口通達(dá)的主要通道；臨港路以南緊鄰的是已經(jīng)修建的住宅樓盤瑞升明院，以及旁邊大片的金隅大成住宅項(xiàng)目用地，再往南則是大片的物流 園、工業(yè)園以及安置住宅小區(qū)如星月花園、文星花園等等，因此南面的常住人口雖然相比東面較少，但是由于項(xiàng)目南面區(qū)域目前商業(yè)配套較為落后，因此，該方位到本項(xiàng)目來消費(fèi)的人群數(shù)量將不低于項(xiàng)目雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 東面區(qū)域； 項(xiàng)目周邊情況明細(xì) 二、地塊現(xiàn)狀及建設(shè)條件 經(jīng)過在規(guī)劃局了解以及開發(fā)商提供的資料，得知以下地塊信息： ? 本案的凈用地面積約為 65 畝，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，代征道路面積約 17 畝，代征綠地面積約 10 畝； ? 項(xiàng)目土地標(biāo)高為 489 米，航空限高為 538 米，建筑的限高計(jì)算下來為 49 米； ? 規(guī)劃容積率為 25，建筑密度 40%， 道路退距 10 米； ? 項(xiàng)目旁邊與銀泰花園交界處規(guī)劃有一個幼兒園及一個菜市場； 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 通過現(xiàn)場實(shí)地考察，本項(xiàng)目地塊較為方正，南面和西面臨城市交通主干道的臨街距離將近 400 米，商業(yè)展示效果較好，結(jié)合用地規(guī)模，本案十分適合打造城市商業(yè)綜合體，目前該地塊已經(jīng)用圍墻與周邊隔開，地塊內(nèi)部較為平整，全部為荒草，內(nèi)部無人居住，因此該地塊的拆遷安置以及土地平整的成本小、難度低。 三、地塊交通分析 項(xiàng)目地塊臨近兩條主要的交通要道：西航港大道、臨港路，距離城市大動脈大件路、機(jī)場高速距離也在 1 公里以內(nèi)， 規(guī)劃中 的 地鐵 6 號線，地 鐵 10 號線 直達(dá)項(xiàng)目地塊， 因此本案的交通條件較優(yōu)，另外還有西南民族大學(xué)北區(qū)停車場、棠湖中學(xué)公交站、西南民大公交站等公共交通資源，良好的交通通達(dá)條件為本案打造商業(yè)綜合體創(chuàng)造了有利的先天條件。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 西航港大道：與本案西面相臨， 毗鄰成雅高速公路 黃甲 大道，南北走向全長 公里，北面經(jīng)川齒路連接 機(jī)場高速輔道 ，中段連接雙華路西通 新津 、 雙流，東通華陽，南面止于牧華路 ，與大片航空港物流園相連接； 臨港路：與本案南面相臨，雙向六車道，西面連接航空港配套服務(wù)區(qū)，終端接入大件路，東面連接久居福、書香尚品等大型樓盤，將本案與人口密集的新興居住小區(qū)相連，是本案的重要人流來源通道； 機(jī)場高速： 成都機(jī)場高速是一條連接成都雙流國際機(jī)場 與成都主城區(qū) 的高速公路 ，全長 12km，很大部分路段采用了高架形式修建，收費(fèi) 14 元 ，本案與該高速的直線距離為 450 米，距離其高速入口僅 1 公里，可通過西航港大道川齒路進(jìn)入； 大件路：與本案直線距離 450 米，可通過西航港大道往南進(jìn)入，大件路是成都重要的城市動脈，往東連接成都主城區(qū)、直達(dá)城北 商貿(mào)區(qū)，往西連接成都雙流國際機(jī)場； 西南民族大學(xué)北區(qū)停車場：位于西南民族大學(xué)校內(nèi)，與本案僅隔一條馬路，由于校內(nèi)停車范圍較大，停車費(fèi)用較低，因此該停車場能夠在很大的程度上解決本案在后期商業(yè)運(yùn)營期間的停車需求； 棠湖中學(xué)公交站：位于西南民大南北兩區(qū)之間臨港路二段，與本案的距離640 米，途徑公交車有 306 路、 804 路、 808 路、 816 路、 824 路、 825 路、 826路一共 7 條公交線路，可直接到達(dá)成都、大源、華陽等地區(qū)； 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 四、地塊 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢 與城市主干道相臨，交通通達(dá)條件良好，周邊公共交通資源豐富； 與名校相臨，棠湖中學(xué)、西南民族大學(xué)等校園的消費(fèi)群體對本案將起到極大的支撐作用； 地塊方正，臨街展示面較長，結(jié)合自身的用地規(guī)模，有利于打造城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目； 與成都雙流機(jī)場較近，旅客經(jīng)濟(jì)帶動本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營，同時航空港的服務(wù)區(qū)、物流區(qū)、工業(yè)園的工作人群的高消費(fèi)力也將支撐本項(xiàng)目的商業(yè)； 劣勢 相臨的兩條道理均為城市快車道，車流較大而人流量較小，因此在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)考慮增加人群駐足的節(jié)點(diǎn)，另外臨路的停車面積不能節(jié)?。? 學(xué)校消費(fèi)群體的消費(fèi)力有限，因此商業(yè)的檔次規(guī)劃上應(yīng)考慮各種檔次和業(yè)態(tài)結(jié)合，高中低三檔消費(fèi) 區(qū)域分區(qū)； 由于目前該區(qū)域的生活氛圍不足，大量的樓盤交房后入住較低，另外區(qū)域內(nèi)幾個在售的期房也需要兩到三年的時間才能交房，目前人氣相對較弱； 機(jī)會 土地平整難度較低，開發(fā)條件良好； 周邊商業(yè)的檔次較低、分布零散，缺乏大型的集中商業(yè)綜合體； 周邊區(qū)域住宅開發(fā)體量較大，隨著區(qū)域配套逐漸完善和規(guī)劃成型，在未來五年內(nèi)項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槿丝诿芗木幼〖袇^(qū)； 威脅 目前 已經(jīng)有部分商業(yè)項(xiàng)目推出，溫資金港中心的北京華聯(lián)超市、空港東方獨(dú)立商業(yè)樓都已經(jīng)規(guī)劃，將與本案的經(jīng)營形成直接競爭；另外和貴久居福附近的生活氛圍已 經(jīng) 初步成型，該區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)搶先一步進(jìn)入了市場； 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 第四章 . 項(xiàng)目 市場 環(huán)境 分析 和預(yù)測 一、區(qū)域商業(yè) 特征 分析 研究區(qū)域范圍 考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場情況，界定項(xiàng)目市場調(diào)研范圍為以本地塊為中心，大約 2 公里范圍內(nèi)，西至川藏路，東至錦華路，北至機(jī)場高速通道，南至星月花園居住區(qū)，范圍大約 7 平方公里內(nèi)。 空港商業(yè)特征 項(xiàng)目離成都航站樓約 公里，屬于臨空產(chǎn)業(yè)的空港區(qū)，應(yīng)發(fā)展 高度集中的產(chǎn)業(yè) （ 樞紐指向性極強(qiáng) ），包括： 為旅客提供服務(wù)的餐飲、休閑娛樂業(yè) 。 貨運(yùn)物流企業(yè) ； 從事航空支持領(lǐng)域的企業(yè) （ 提供航空配餐、清潔和維 修和航材提供商 ）； 商業(yè)貿(mào)易企業(yè) ； 高科技制造企業(yè) ； 航空公司或政府機(jī)構(gòu)的辦事處占到了空港區(qū)全部產(chǎn)業(yè)的 76%。在一些中型機(jī)場 ， 空港區(qū)還存在一些為機(jī)場或航空公司工作人員提供社區(qū)服務(wù)的機(jī)構(gòu) ， 如醫(yī)療中心、幼兒園等。這一地區(qū)的產(chǎn)業(yè)相對機(jī)場而言高度集中 ， 其樞紐指向性極強(qiáng)。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 校園商業(yè)特征 本項(xiàng)目地塊近按照西南民族大學(xué)和棠湖中學(xué)， 從一般發(fā)展規(guī)劃來說，圍繞大學(xué)都會形成一定規(guī)模的校園生活廣場，而目前校園商業(yè)是空白、缺失的，西南民族大學(xué)背后的農(nóng)民小鎮(zhèn)商業(yè)根本沒法承載和滿足數(shù)萬學(xué)生的生活需求。 項(xiàng)目 2 公里外的金色校園廣場， 屬于四 川大學(xué)江安校區(qū)的 校園 配套商業(yè)，體量較大，共 23 萬方，業(yè)態(tài)主要以服飾、餐飲、休閑娛樂、配套服務(wù)為主，屬中低檔消費(fèi)，主要消費(fèi)人群為在校師生和周邊住宅居民，經(jīng)營狀況較好，該區(qū)的商鋪?zhàn)饨疬_(dá) 80 元 /㎡ /月以上。 二、區(qū)域客群分析 西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口 規(guī)模約 50 萬人 ，隨開發(fā)區(qū)發(fā)展此區(qū)域可見，高知識人群和教職員工的人數(shù)激增。 學(xué)生群體 外來 消費(fèi)者主要以在航空港 工作 和求學(xué)為主，這一類消費(fèi)者在本地長期居住，對房屋居住要求較高，日常購買頻率和強(qiáng)度較高，特別是以學(xué)生為主的一類消費(fèi)人群，據(jù)調(diào)查，他們 80%的金錢用于學(xué)習(xí)外 的消費(fèi)，并有少數(shù)在外租房居??；該 區(qū)域內(nèi) 目前已有 西南民族大學(xué) 、棠中外語學(xué)校在校師生近 4 萬人。 周邊居民 本地消費(fèi)者主要以工薪階層為主，他們在本地就業(yè)、置業(yè)，需要租賃或購買房屋，其中雙流航空工作者占據(jù)大多數(shù)，且對房屋質(zhì)量和生活配套要求較高，這部分人群收入極高，具有很大的潛在消費(fèi)價值。 空港商務(wù)客群 由于航空港是新興起的城鎮(zhèn)，交通四通八達(dá)，因此到該區(qū)域投資的消費(fèi)者數(shù)量劇增，房價由 2020 年 3000 元 /平方米價格上漲到現(xiàn)在的 5000 元 /平方米以上；9 月 1 日機(jī)場 T2 航道的啟用，從 4000 萬 /年的客運(yùn)量增至 6000 萬 /年，空港區(qū)域人口的快速擴(kuò)充，城市配套將再次飛躍，未來商業(yè)發(fā)展前景蓄勢待發(fā)，不可估量。除此外更擁有 公里外雙流國際機(jī)場每年往返的 6000 萬機(jī)場旅客。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 綜上所述，該區(qū)域的消費(fèi)人群呈現(xiàn)多元化，將 給 航空港 帶來的商業(yè)價值以及消費(fèi)能力將難以估量 ，將成為區(qū)域內(nèi)商住項(xiàng)目的最大目標(biāo)客戶。 三、 區(qū)域 商業(yè)現(xiàn)狀及需求分析 商業(yè)發(fā)展水平 通過對該區(qū)域的商業(yè)市場進(jìn)行實(shí)地調(diào)研、分析發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)市場 整體發(fā)展水平較低，檔次偏低，屬于滿足基本生活需求的商業(yè)業(yè)態(tài)。 本區(qū)域整體商業(yè)氛圍較差，目前商業(yè)經(jīng)營好的區(qū)域主要在臨港路、長城路 、川大路，臨近項(xiàng)目區(qū)域上沒有經(jīng)營比較良好的商業(yè)集中區(qū)，大多分散。從以上幾個商圈看，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)集中在超市、餐飲、服飾專賣、生活零售業(yè)等。 （ 1） 超市 ： 區(qū)域內(nèi)有人人樂、紅旗超市，均離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，步行需要 30分鐘以上；其中西南民院的校園生活超市，規(guī)模較小，經(jīng)營狀況不錯，但是商品不夠豐富。 （ 2） 酒店 ： 緊鄰項(xiàng)目有兩家星級酒店和一家商務(wù)酒店，經(jīng)營面積較大，四星酒店商務(wù)配套較完善，經(jīng)營狀況一般；規(guī)劃道路上的 2 家商務(wù)酒店，經(jīng)營面積較小，檔次偏低。 （ 3） 餐飲 ： 區(qū)域餐飲較分散，分布于臨港路三段的銀泰花園、瑞升明院、百港酒 店、翰林上島等小區(qū)，餐 飲種類主要為中餐、火鍋，屬于中等消費(fèi)；西南民族大學(xué)南校門的農(nóng)民集資房的餐飲消費(fèi)人群主要是在校大學(xué)生和周邊農(nóng)民工，以小吃為主，檔次相對較低，環(huán)境較差。 區(qū)域 現(xiàn)有 商業(yè)概況 此次商業(yè)調(diào)查范圍為西至川藏路，東至錦華路，北至機(jī)場高速通道，南至星月花園居住區(qū)。輻射至項(xiàng)目周邊 2 公里范圍。重點(diǎn)研究街道有川大街、西航港大道、臨港四段街道 表 41： 項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 區(qū)段 業(yè)態(tài) 物業(yè)情況 檔次 供應(yīng)量(㎡ ) 西航港大道 (百港酒店 旁的小巷 ) 酒店 酒店底商 高 \中 \低檔 67000 餐飲 酒店底商 中檔 3500 休閑 酒店底商 中檔 3200 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 便民服務(wù) 酒店底商 中檔 500 其它 酒店底商 中檔 300 合計(jì) 74500 圣寺 農(nóng) 民小鎮(zhèn) (西南民族大學(xué)片區(qū) ) 餐飲 社區(qū)商鋪 低檔 5000 服飾 社區(qū)商鋪 低檔 1200 酒店 社區(qū)商鋪 低檔 1800 便民服務(wù) 社區(qū)商鋪 低檔 1200 超市 社區(qū)商鋪 低檔 1500 其它 社區(qū)商鋪 低檔 650 合計(jì) 11350 臨港路三段 (棠中外語學(xué)校片區(qū) ) 酒店 住宅底商、臨