【文章內(nèi)容簡介】 園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未發(fā)展穩(wěn)定。根據(jù)璧山產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到2020年，重慶璧山工業(yè)園區(qū)總建成面積將達(dá)25平方公里，其中工業(yè)用地21平方公里，區(qū)域范圍包括璧城片區(qū)15平方公里和青杠片區(qū)10平方公里，以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設(shè)千億工業(yè)集聚區(qū)。璧山隨著大學(xué)城隧道的貫通，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與重慶市中心的聯(lián)系日益增進(jìn)。工業(yè)是璧山縣經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，因此固定資產(chǎn)投資中用于工業(yè)的占到了56%左右，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。隨著璧山縣經(jīng)濟(jì)、璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強(qiáng)城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進(jìn)、西永微電園拓展區(qū)啟動(dòng)及建設(shè)建造千億級(jí)工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集群，為打造總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好條件，總部基地的建設(shè)也成為未來發(fā)展的趨勢(shì)。加之重慶總部經(jīng)濟(jì)開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升。鑒于以上原因，在本區(qū)域選擇總部基地建設(shè)是十分必要的。璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 第三章 投資環(huán)境分析一 、 重 慶 投 資 環(huán) 境(一) 重慶城市經(jīng)濟(jì)：工業(yè)投資領(lǐng)漲，城市經(jīng)濟(jì)迎萬億平臺(tái)1. 經(jīng)濟(jì)總量至直轄12年以來，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值由1997年的1510億增加至2022年的6530億，翻了2番。特別是至2022年以來，年均增速均保持在10%以上，且近年來，增長速度還有擴(kuò)大的趨勢(shì)，位居全國前列。根據(jù)目前公布的數(shù)據(jù)顯示，重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整，及以民生為導(dǎo)向的一系列改革舉措，2022年重慶經(jīng)濟(jì)保持了快速發(fā)展的良好勢(shì)頭， GDP同比增長17%，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到8000億。按照目前重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，到2022年，重慶GDP總值將邁上萬億元新臺(tái)階！跨入全國“萬億俱樂部”！按照目前重慶的“十二五”規(guī)劃目標(biāo)，到2022年重慶要實(shí)現(xiàn)“4大愿景”，即把重慶建成特色鮮明的國家中心城市、集聚和輻射功能強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)中心、居民有充分的幸福感、西部開放“窗口”和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的“先行區(qū)”。具體而言，在“十二五”期間，重慶的目標(biāo)是，GDP翻一番，%，相當(dāng)于上海目前的體量，人均GDP翻一番，達(dá)到8000美元，相當(dāng)于2022年北京的水平，重慶整體進(jìn)入現(xiàn)代化階段。2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重慶作為老工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)歷來都是重慶的支柱產(chǎn)業(yè)。2022年開始，工業(yè)產(chǎn)值比重已過半壁江山。目前，重慶市已開始了產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略，按照重慶“十二五”規(guī)劃，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量的比例將會(huì)下降到5%，第二產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到50%，而第三產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到45%左右。隨著“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)，西永微電園區(qū)、長壽晏家化工園區(qū)等工業(yè)園區(qū)的陸續(xù)推進(jìn)，重慶未來的工業(yè)實(shí)力將更為雄厚，為第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提高堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，服務(wù)業(yè)、金融業(yè)也正式啟動(dòng)了升級(jí)，如江北嘴CBD建設(shè)提速、解放碑CBD“騰籠換鳥”等，第三產(chǎn)業(yè)也將在未來呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭。璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)，將會(huì)加速將重慶推向國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地和長江上游經(jīng)濟(jì)中心。圖 表 19972022年 重 慶 市 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 走 勢(shì) 示 意 圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局3. 固定投資至2022年以來，重慶市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，數(shù)據(jù)顯示2022年，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成6400億元，%。在“五個(gè)重慶”建設(shè)的指導(dǎo)下，基礎(chǔ)設(shè)施投資額度也明顯增加，這帶來的是城市交通的通暢、環(huán)境的靚麗。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件，它的提速也會(huì)加快房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。圖 表 20222022年 重 慶 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 投 資 額 走 勢(shì) 示 意 圖數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局4. 工業(yè)發(fā)展目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國家級(jí)現(xiàn)代制造業(yè)基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進(jìn)。特別是“兩江新區(qū)”工璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 業(yè)區(qū)、西永微電園區(qū)已經(jīng)成為重慶工業(yè)的戰(zhàn)略平臺(tái)和強(qiáng)大引擎。重慶將由區(qū)域性的工業(yè)城市轉(zhuǎn)變?yōu)閲抑匾默F(xiàn)代化制造業(yè)基地，這將從根本上改變重慶的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和增長方式。眾所周知，目前地方政府熱衷于靠出讓土地過日子，也就是“土地財(cái)政”，而重慶工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，將使政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，使城市發(fā)展更具可持續(xù)性。5. 消費(fèi)收入圖 表 19972022年 重 慶 市 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 走 勢(shì) 示 意 圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局圖 表 19972022年 重 慶 市 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 走 勢(shì) 示 意 圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局隨著居民收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，市民消費(fèi)觀念有所變化，吃、穿、用消費(fèi)比重有所下降，汽車、住宅、教育、旅游、娛樂、保健等消費(fèi)漸成熱點(diǎn)，這推動(dòng)了消費(fèi)市場的活躍。按照重慶市政府“十二五”計(jì)劃，到2022年，社會(huì)商品零售總額將達(dá)到6000億。璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 (二) 重慶城市定位：定位超前，城市價(jià)值創(chuàng)歷史新高1. 五大定位引領(lǐng)城市發(fā)展、構(gòu)建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心 城市定位重慶，中國西部地區(qū)唯一的直轄市和中心城市，是中國內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對(duì)外開放的先行區(qū)、重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、國家高科技產(chǎn)業(yè)基地、長江上游的航運(yùn)中心。作為國家定位的西部物流區(qū)域核心城市、全國性物流樞紐城市，重慶發(fā)揮其是西部地區(qū)唯一擁有公、鐵、水、空等綜合交通特大城市的資源優(yōu)勢(shì)，承西啟東，接南轉(zhuǎn)北。推動(dòng)中西部地區(qū)與國際物流的有機(jī)結(jié)合，實(shí)施“一江兩翼三洋”的國際物流大通道戰(zhàn)略，構(gòu)建長江上游的商貿(mào)中心和物流中心。2. 五大中心加冕提升城市地位首先，全國性中心城市的戰(zhàn)略首次將重慶與成都兩顆西部重鎮(zhèn)從平衡的格局中脫離，這意味著至少在政策的推動(dòng)上，在未來10年，重慶將作為整個(gè)西部的首要扶持對(duì)象。這種政策上預(yù)期將在城市發(fā)展的方方面面推動(dòng)重慶向名副其實(shí)的全國中心城市進(jìn)軍。而以目前的形式來看，進(jìn)軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機(jī)會(huì)。換句話說，在接下來的十年里，重慶將獲得更多，更優(yōu)秀是投資，這將大大的推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長。其次，全國性中心城市的戰(zhàn)略將重慶推向了整個(gè)西部的門戶，代表著整個(gè)璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 西部向全國展示西部大開發(fā)的成就，向全世界展示中國的持續(xù)發(fā)展動(dòng)力。這種門戶作用，一方面昭示了城市未來廣闊的發(fā)展空間，另一方面，也使得城市各方面的輻射、吸引能力得到了顯著的提升，城市化進(jìn)程將不再是簡單匱乏的自然變動(dòng)，以高素質(zhì)人才流動(dòng)為核心的主動(dòng)遷入將在城市發(fā)展中占據(jù)更大份額。其三，全國性中心城市的戰(zhàn)略作為一種價(jià)值催化劑將城市自身的發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步激發(fā)，城市綜合實(shí)力增長將在較長的時(shí)期內(nèi)處于價(jià)值預(yù)期增長與城市經(jīng)濟(jì)增長兩者之間快速相互激發(fā)的和諧過程。這種和諧將以加速加速度的作用推動(dòng)城市全方面的迅速進(jìn)步。所謂國家中心城市指的是國家城鎮(zhèn)體系頂端的城市，這些城市要在全國具備引領(lǐng)、輻射、集散功能，這種功能表現(xiàn)在政治、經(jīng)濟(jì)、文化諸方面。是通過綜合經(jīng)濟(jì)能力、科技創(chuàng)新能力、國際競爭能力、輻射帶動(dòng)能力、交通通達(dá)能力、信息交流能力、可持續(xù)發(fā)展能力等七大指標(biāo)考察綜合而得。3. 成渝經(jīng)濟(jì)合體“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”規(guī)劃概念示意圖成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)初步擬定五大戰(zhàn)略定位——西部大開發(fā)的增長極或經(jīng)濟(jì)高地，國家重要的先進(jìn)裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，國家內(nèi)陸開放示范區(qū)和國家生態(tài)安全保障區(qū)等五大戰(zhàn)略定位。璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 (三) 重慶城市規(guī)劃：規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁1. 兩江新區(qū)掛牌2022年6月18日，作為“試驗(yàn)區(qū)”的配套政策之一“兩江新區(qū)”正式掛牌，標(biāo)志著重慶正式進(jìn)入中國第三區(qū)時(shí)代。1200平方公里，10年之后地區(qū)年產(chǎn)值預(yù)期等于目前整個(gè)重慶的生產(chǎn)總值（目標(biāo)6000億），占當(dāng)時(shí)城市生產(chǎn)總值的1/4，簡單兩個(gè)數(shù)字指標(biāo)已經(jīng)把“兩江藍(lán)圖”描繪得淋漓盡致。 “兩江新區(qū)”實(shí)質(zhì)是五大中心城市的重要配套政策，其正式掛牌標(biāo)志著重慶五大中心城市進(jìn)程的正式起航，標(biāo)志著重慶未來經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入了多輪驅(qū)動(dòng)給力時(shí)代，增速與增效都將在接下來的十年里發(fā)生天翻地覆的變化。2. 物流交通規(guī)劃從真正意義上締造中國內(nèi)陸物流中心（1） 一大四小開創(chuàng)重慶全新航空物流環(huán)境圖 表 “重 慶 機(jī) 場 ”區(qū) 位 示 意 圖除江北國際機(jī)場、萬州五橋機(jī)場、黔江周白機(jī)場以外，重慶還規(guī)劃有仙女山機(jī)場、巫山神女峰機(jī)場兩個(gè)支線機(jī)場（2） 向大西南鐵路樞紐全速邁進(jìn)圖 表 重 慶 鐵 路 路 網(wǎng) 示 意 圖璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 目前，我市境內(nèi)已形成“一樞紐五干線二支線”，在建項(xiàng)目有宜萬鐵路、蘭渝鐵路、渝利鐵路、遂渝二線鐵路、南涪鐵路、渝懷二線、達(dá)萬鐵路電氣化改造等7個(gè)鐵路項(xiàng)目。近期，還將開工黔張常鐵路、鄭萬鐵路、安張鐵路、渝昆鐵路等項(xiàng)目。（3） 高速路網(wǎng)規(guī)劃聯(lián)通重慶輻射全國圖 表 重 慶 高 速 路 網(wǎng) 示 意 圖重慶市高速公路網(wǎng)布局由3條環(huán)線、10條放射線、3條聯(lián)線組成，簡稱“三環(huán)、十射、三聯(lián)線”，總規(guī)模約3888千米。璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 (四) 政策環(huán)境：高壓調(diào)控立苛政時(shí)代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機(jī)2022年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購城市從2022年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2022年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2022年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。政策環(huán)境趨嚴(yán)，市場難于快速回暖。高壓調(diào)控立苛政時(shí)代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機(jī)。小結(jié)：重慶是一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹?jí)中心城市，城市定位、城市規(guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，城市將邁入國際級(jí)大都市行列；同時(shí)，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會(huì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進(jìn)入重慶，提高市民收入，增加市民消費(fèi)能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，未來重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期。宏觀調(diào)控劍指商品住宅，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)也將引來新的機(jī)遇。璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 二 、 璧 山 投 資 環(huán) 境(一) 璧山城市環(huán)境分析1. 區(qū)域位置璧山縣位于重慶市以西，東經(jīng)106 .0239。39。，39。39。東鄰沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，南界江津區(qū)，西連銅梁縣、永川區(qū)，北接合川區(qū)、北碚區(qū)。璧山地處重慶西大門，是川東、川北、渝西各縣市到重慶的交通要道。1995年7月成渝高速公路開通后，從縣城以南15公里的青杠街道上高速公路至重慶（陳家坪），里程為23公里。2. 面積及人口縣域面積915平方公里，縣城常住人，%，連續(xù)8年居全市縣第一位。3. 歷史沿革在五千年前，璧山就已有先民勞動(dòng)生息。春秋戰(zhàn)國時(shí)，縣境為巴國地。民國3年（1914年），璧山縣屬四川省東川道。1949年12月1日璧山縣解放，屬川東區(qū)巴縣行政專員公署管轄。是年12月20日，巴縣行政專員公署改駐璧山，更名璧山行政專員公署。1951年4月，璧山專署遷至江津，改名江津?qū)^(qū)，屬之。1960年江津?qū)Ｊ疬w往永川。1968年，江津?qū)^(qū)更名江津地區(qū)，璧山縣屬江津地區(qū)。1981年，江津地區(qū)更名為永川地區(qū)，璧山縣屬永川地區(qū)。1983年4月1日，永川地區(qū)與重慶市合并，璧山縣屬重慶市轄。1997年重慶設(shè)立直轄市，璧山縣隸屬重慶市。4. 人文風(fēng)貌璧山史稱“巴渝名邑”，歷史悠久，地靈人杰，歷史上曾出過“雙狀元”、“六翰林”。古時(shí)就有“璧山八景”，即“金劍晴雪”、“東林曉鐘”、“覺院夜雨”、“茅萊仙境”、“圣燈普照”、“虎峰馬跡”、“涼傘云遮”、“石泉凝脂”。璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 璧山全縣共有市級(jí)文物保護(hù)單位3處，縣級(jí)文物保護(hù)單位43處；縣境之內(nèi)，還有36座古寨、95處古墓。位于璧城街道中央的文廟“大成殿”古樸、壯觀，有194朵如意斗拱，重檐大屋頂琉璃建筑屹立在鳳凰山腳下，與文廟廣場（大成廣場）、小東門狀元橋連成一線；歷年發(fā)掘的17具漢畫像石棺，雕刻精美，名冠巴蜀，其中一具遷入重慶三峽博物館館藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、青杠的清代河氏百歲坊也是璧山名聲頗著的珍貴文化遺存。5. 工業(yè)產(chǎn)業(yè) 有成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶和渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶經(jīng)過璧山工業(yè)園區(qū)，璧山縣成為兩大產(chǎn)業(yè)密集帶建設(shè)發(fā)展的橋頭堡。九龍坡、沙坪壩、大渡口、璧山將聯(lián)手打造“三都一谷”，即汽車摩托車之都、鋁加工之都、中國西部鞋都和西部“