【文章內(nèi)容簡介】 ........................... 60 六、 價(jià)格定位 ............................................................................................................ 60 (一) 定價(jià)前提 ...................................................................................................... 60 (二) 市場比較法 .................................................................................................. 60 (三) 售價(jià)測算 ...................................................................................................... 60 第八章 項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營進(jìn)度 ................................................................................ 63 一、 項(xiàng)目開發(fā)周期計(jì)劃 ............................................................................................ 63 二、 項(xiàng)目銷售周期計(jì)劃 ............................................................................................ 64 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估 ................................................................................... 65 一、 項(xiàng)目投資估算說明 ............................................................................................ 65 (一) 投資估算的范圍 .......................................................................................... 65 (二) 投資估算的取值說明 .................................................................................. 65 二、 項(xiàng)目資金計(jì)劃預(yù)測 ............................................................................................ 65 (一) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................................................................... 65 (二) 項(xiàng)目投資估算 .............................................................................................. 66 (三) 項(xiàng)目銷售收入 .............................................................................................. 67 (四) 項(xiàng)目資金來源與應(yīng)用 .................................................................................. 68 (五) 項(xiàng)目損益分析 .............................................................................................. 68 三、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 .................................................................................................... 69 (一) 項(xiàng)目現(xiàn)金流流量分析 .................................................................................. 69 (二) 項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流流量分析 .......................................................................... 70 (三) 盈利能力分析 .............................................................................................. 71 (四) 總資產(chǎn)評估 .................................................................................................. 73 第十章 項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)及對策研究 ......................................................................... 74 一、 開發(fā)難點(diǎn) ............................................................................................................ 74 二、 對應(yīng)策略 ............................................................................................................ 74 第十一章 項(xiàng)目結(jié)論 .................................................................................................. 76 第十二章 附件 ......................................................................................................... 77 附件一：成本明細(xì)表 ..................................................................................................... 77 附件二：銷售收入表 ..................................................................................................... 79 附件三：項(xiàng)目資金來源與應(yīng)用表 ................................................................................... 80 附件四：項(xiàng)目損益表 ..................................................................................................... 82 附件五：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 .............................................................................................. 84 1 第一章 總論一 、 項(xiàng) 目 概 況項(xiàng)目位于重慶市璧山縣城南部，隸屬于璧山工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總占地面積47，其中建設(shè)用地面積39898平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)用地。建設(shè)用，可實(shí)現(xiàn)地上建筑面積119694平方米。二 、 編 制 依 據(jù)(一) 編制依據(jù)1. 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；2. 《中華人民共和國土地管理法》；3. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；4. 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 中華人民共和國國務(wù)院令第248號；5. 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》；6. 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》；7. 2022年《 重慶市建筑工程預(yù)算定額 》；8. 建設(shè)部2022 年發(fā)布的 《市政工程投資估算指標(biāo) 》；9. 國家及重慶市頒發(fā)的電力、通信、工程管網(wǎng)等造價(jià)信息；；。(二) 編制說明1. 工程投資估算按《重慶市建筑定額及安裝工程定額》估算，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)??；2. 計(jì)委頒發(fā)的第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》； 2 3. 本報(bào)告中價(jià)格、費(fèi)用等取數(shù)均以重慶市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。三 、 本 報(bào) 告 主 要 結(jié) 論重慶是一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘校鞘卸ㄎ?、城市?guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，城市將邁入國際級大都市行列；同時(shí)，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進(jìn)入重慶，提高市民收入，增加市民消費(fèi)能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，未來重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期。從市場情況來看，目前我國工業(yè)發(fā)展正處于由產(chǎn)辦工業(yè)集群向總部工業(yè)基地發(fā)展的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期，總部工業(yè)基地是未來的發(fā)展趨勢，具有前瞻性，同時(shí)符合工業(yè)發(fā)展中多元化的需求。我國總部經(jīng)濟(jì)近年來得到快速發(fā)展，在一定程度上推進(jìn)了城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展?？偛拷?jīng)濟(jì)是我國中心城市產(chǎn)業(yè)升級、品位提升的動力引擎，也是政府推進(jìn)中心城市產(chǎn)業(yè)升級的戰(zhàn)略選擇，總部基地的開發(fā)建設(shè)為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良好的物質(zhì)承載體?？偛拷?jīng)濟(jì)是中心城市新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)，作為一種高級形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，總部基地將成為稅收、資金、人才和品牌的匯集高地。重慶作為中國5大城市之一，需要以總部經(jīng)濟(jì)促成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。目前重慶總部經(jīng)濟(jì)開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升。璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。是重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，在重慶乃至整個(gè)西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位和作用。伴隨交通條件和城市地位的改善，城市的全面建設(shè)，人口的激增璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機(jī)，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場發(fā)展提供支撐。大量的新增消費(fèi)需求，將會對項(xiàng)目的發(fā)展提供巨大空間。在此基礎(chǔ)上，璧山縣作為重慶的工業(yè)重鎮(zhèn)，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。隨著璧山縣經(jīng)濟(jì)、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強(qiáng)城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進(jìn)、西永微電園拓展區(qū)啟動及建設(shè)建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集 3 群，為打造總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好條件。但在整個(gè)園區(qū)中目前暫無總部基地的規(guī)劃，這將成為市場的一個(gè)機(jī)會點(diǎn)。通過對整個(gè)市場環(huán)境的分析以及本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析，項(xiàng)目力求打造成為重慶市總部基地標(biāo)桿項(xiàng)目，重慶總部基地典范工程，璧山的新地標(biāo)。實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提升區(qū)域的市場知名度，推動區(qū)域的價(jià)值提升，提升外地資金對區(qū)域的投資信息，促進(jìn)大量社會資金進(jìn)入，改善就業(yè)環(huán)境，增加區(qū)域稅收效益，帶動城市的綜合發(fā)展。本項(xiàng)目主要由精品寫字樓、普通寫字樓、配套中心和會議中心組成，其中精品寫字樓49194 平方米、 普通寫字樓38800 平方米、 配套中心28700平方米、會議中心3000 平方米和地下車庫及設(shè)備用房 26507平方米。預(yù)計(jì)2022年9月開工奠基，開發(fā)周期約為五年。經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資54480萬元，%，%，%，全部資金靜態(tài)投資回 年。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一 、 項(xiàng) 目 提 出 背 景在“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的規(guī)劃下，璧山成為重慶主城拓展區(qū)。區(qū)域城鄉(xiāng)空間發(fā)展布局為“一心四帶五區(qū)”，璧山與都市區(qū)、江津城區(qū)一同構(gòu)建核心發(fā)展區(qū)。璧山是歷史人文古城，擁有市級風(fēng)景名勝區(qū)，旅游資源豐富。是重慶市西面的一座衛(wèi)星城市，是集“優(yōu)美、生態(tài)、文化、宜居”為一體的現(xiàn)代生活高品質(zhì)城區(qū)。同時(shí)，在區(qū)域工業(yè)增長極、主城后臺服務(wù)區(qū)及的規(guī)劃下，璧山城市經(jīng)濟(jì)得以高速發(fā)展，城市地位迅速提升，發(fā)揮著承接城市核心區(qū)、輻射城市核心區(qū)外延區(qū)的重要作用，璧山城市形象和城市功能十分重要。為實(shí)現(xiàn)璧山城市發(fā)展目標(biāo)，推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，提升城市對外形象，本文對該項(xiàng)目進(jìn)行了研究分析。二 、 本 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 必 要 性重慶作為中國5大城市之一 、長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地