【文章內容簡介】 .................................... 63 一、 項目開發(fā)周期計劃 .................................................................................. 63 二、 項目銷售周期計劃 .................................................................................. 64 第九章 項目經濟效益評估 ............................................................... 65 一、 項目投資估算說明 .................................................................................. 65 (一 ) 投資估算的范圍 ................................................................................... 65 (二 ) 投資估算的取值說明 ............................................................................ 65 二、 項目資金計劃預測 .................................................................................. 65 (一 ) 項目技術經濟指標 ............................................................................... 65 (二 ) 項目投資估算 ....................................................................................... 66 (三 ) 項目銷售收入 ....................................................................................... 67 (四 ) 項目資金來源與應用 ............................................................................ 68 (五 ) 項目損益分析 ....................................................................................... 68 三、 項目經濟分析 ......................................................................................... 69 (一 ) 項目現(xiàn)金流流量分析 ............................................................................ 69 (二 ) 項目累計現(xiàn)金流流量分析 .................................................................... 70 (三 ) 盈利能力分析 ....................................................................................... 71 (四 ) 總資產評估 .......................................................................................... 73 第十章 項目開發(fā)難點及對策研究 ....................................................... 74 一、 開發(fā)難點 ................................................................................................ 74 二、 對應策略 ................................................................................................ 74 第十一章 項目結論 ........................................................................... 76 第十二章 附件 ................................................................................ 77 附件一：成 本明細表 ............................................................................. 77 附件二：銷售收入表 ............................................................................. 79 附件三：項目資金來源與應用表 ............................................................... 80 附件四：項目損益表 ............................................................................. 82 附件五：項目現(xiàn)金流量表 ........................................................................ 84 1 第一章 總論 一、 項目概況 項目位于重慶市璧山縣城南部，隸屬于璧山工業(yè)園區(qū)，項目總占地面積 平方米，其中建設用地面積 39898 平方米，用地性質為工業(yè)用地 。 建設用地容積率 ，可實現(xiàn)地上建筑面積 119694 平方米。 二、 編制依據(jù) (一 ) 編制依據(jù) 1. 中華人民共和國建設部發(fā)布 的 《房地 產開發(fā)項目經濟評價方法》； 2. 《中華人民共和國土地管理法》； 3. 《中華人民共和國城市房地產管理法》； 4. 《城市房地產開發(fā)經營管理條例》 中華人民共和國國務院令第 248 號； 5. 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》； 6. 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》； 7. 20xx 年《重慶市建筑工程預算定額》； 8. 建設部 20xx 年發(fā)布的《市政工程投資估算指標》； 9. 國家及重慶市頒發(fā)的電力、通信、工程管網(wǎng)等造價信息 ； 10. 重慶市頒發(fā)的有關建設方面的標準； 11. 重慶市 建筑材料價格信息和價格指數(shù) 。 (二 ) 編制說明 1. 工程投資估算按《重慶市建筑定額及安裝工程定額》估 算，工程建設其他費用按國家及重慶現(xiàn)行有關政策文件規(guī)定計??； 2. 計委頒發(fā)的第三版《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》； 2 3. 本報告中價格、費用等取數(shù)均以重慶市近年房地產開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。 三、 本報告主要結論 重慶 是 一個極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘?，城市定位、城市?guī)劃、城市建設引領著城市經濟高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，城市將邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會結構、產業(yè)結構、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨 著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內陸的交通樞紐、商貿中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產業(yè)集群，給重慶的產業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇，未來重慶產業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟， 重慶將迎來產業(yè)的飛速發(fā)展期 。 從市場情況來看，目前我國工業(yè)發(fā)展正處于由產辦工業(yè)集群向總部工業(yè)基地發(fā)展的轉型關鍵時期，總部工業(yè)基地是未來的發(fā)展趨勢，具有前瞻性，同時符合工業(yè)發(fā)展中多元化的需求。我國總部經濟近年來得到快速發(fā)展，在一定程度上推進 了城市的經濟轉型和發(fā)展?？偛拷洕俏覈行某鞘挟a業(yè)升級、品位提升的動力引擎，也是政府推進中心城市產業(yè)升級的戰(zhàn)略選擇，總部基地的開發(fā)建設為總部經濟的發(fā)展提供良好的物質承載體?？偛拷洕侵行某鞘行碌膮^(qū)域經濟形態(tài)，作為一種高級形態(tài)的產業(yè)集群，總部基地將成為稅收、資金、人才和品牌的匯集高地。重慶作為中國 5 大城市之一，需要以總部經濟促成區(qū)域經濟的快速發(fā)展。 目前重慶總部經濟開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升 。 璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。是重慶都市發(fā)達經濟圈的重要組成部分，在 重慶乃至整個西部地區(qū)的經濟發(fā)展中具有重要的地位和作用。伴隨交通條件和城市地位的改善，城市的全面建設，人口的激增璧山作為重要產業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機，第三產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場發(fā)展提供支撐。大量的新增消費需求，將會對項目的發(fā)展提供巨大空間。 在此基礎上，璧山縣作為 重慶的 工業(yè)重鎮(zhèn)，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產業(yè)基礎。隨著璧山縣經濟、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進、西永微電園拓展區(qū)啟動及建設建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使 璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園 帶來大量產業(yè)及企業(yè)的集 3 群，為打造總部經濟創(chuàng)造了良好條件 。但 在整個園區(qū)中目前暫無總部基地的規(guī)劃，這將成為市場的一個機會點 。 通過對整個市場環(huán)境的分析以及本項目自身條件的分析， 項目力求打造成為重慶市總部基地標桿 項目 ， 重慶總部基地典范工程， 璧山的新地標 。 實現(xiàn)區(qū)域經濟的快速發(fā)展， 提升區(qū)域的市場知名度，推動區(qū)域的價值提升，提升外地資金對區(qū)域的投資信息，促進大量社會資金進入， 改善就業(yè)環(huán)境，增加區(qū)域稅收效益， 帶動城市的綜合發(fā)展。 本項目 主要 由 精品 寫字樓、 普通 寫字樓、 配套中心 和 會議中心 組成，其中精品 寫字樓 49194 平方米、 普通 寫字樓 38800 平方米、 配套中心 28700 平方米、 會議中心 3000 平方米和地下車庫及設備用房 26507 平方米。 預計 20xx 年 9 月開工奠基，開發(fā)周期約為 五 年。經測算，本項目總投資54480萬元， 稅前收益約 ，稅前投資回報率 %，稅后收益約 億元，稅后投資回報率 %，全部資金內部收益率 %，全部資金靜態(tài)投資回收期 年。 因此本項目的建設是可行的。 4 第二章 項目建設的必要性 一、 項目提出背景 在“ 1 小時經濟圈”的規(guī)劃下，璧山成為重慶主城拓展區(qū)。區(qū)域城鄉(xiāng)空 間發(fā)展布局為“一心四帶五區(qū)”，璧山與都市區(qū)、江津城區(qū)一同構建核心發(fā)展區(qū)。璧山是歷史人文古城，擁有市級風景名勝區(qū)， 旅游資源豐富 。 是重慶市 西 面的一座衛(wèi)星城市，是集“優(yōu)美、生態(tài)、文化、宜居”為一體的現(xiàn)代生活高品質城區(qū)。同時，在區(qū)域工業(yè)增長極、主城后臺服務區(qū)及的規(guī)劃下，璧山城市經濟得以高速發(fā)展，城市地位迅速提升， 發(fā)揮著承接城市核心區(qū)、輻射城市核心區(qū)外延區(qū)的重要作用， 璧山 城市形象和城市功能十分重要。為實現(xiàn) 璧山 城市發(fā)展目標， 推進城市經濟快速發(fā)展，提升城市對外形象，本文 對該項目進行了研究分析。 二、 本項目建設的必要性 重慶作 為中國 5 大城市之一 、長江上游地區(qū)經濟中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐和國家級歷史文化名城，城市的 價值將城市自身的發(fā)展動力進一步激發(fā)， 為實現(xiàn) 城市綜合實力 不斷 增長 、 城市經濟 進一步快速增長 ， 推動城市全方面的迅速進步 ，必須找到城市發(fā)展的新動力。而 “兩江新區(qū)”的正式啟動，將使得 重慶乃至整個西部地區(qū)的 重要經濟體在未來十年甚至更久的時間里，均保持著 經濟 高速增長的勢頭 和產業(yè)升級換代 。 璧山縣 政府高度重視 工業(yè) 的發(fā)展，把 工業(yè)園作為 作為本地區(qū)的一個長期堅持的建設重點。 目前工業(yè)園區(qū)共引進 175家企業(yè)，其中投產 105家， 20xx年產值 97 億元，規(guī)劃 20xx 年產值將達到 500 億元， 2020 年將達 1500 億元。璧山工業(yè)園區(qū)目前以發(fā)展制鞋業(yè)和機械制造加工業(yè)為主，園區(qū)產業(yè)處于發(fā)展初級階段，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未發(fā)展穩(wěn)定。 根據(jù)璧山產業(yè)規(guī)劃，到 2020 年，重慶璧山工業(yè)園區(qū)總建成面積將達 25 平方公里，其中工業(yè)用地 21 平方公里，區(qū)域范圍包括璧城片區(qū) 15 平方公里和青杠片區(qū) 10 平方公里，以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設千億工業(yè)集聚區(qū)。 璧山 隨著 大學城隧道的貫通， 經濟的發(fā)展與重慶市中心的聯(lián)系日益增進 。工業(yè)是璧山縣經濟增長的主要動力，因此固定