【文章內(nèi)容簡介】 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 項(xiàng)目提出背景 在“ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的規(guī)劃下，璧山成為重慶主城拓展區(qū)。區(qū)域城鄉(xiāng)空 間發(fā)展布局為“一心四帶五區(qū)”，璧山與都市區(qū)、江津城區(qū)一同構(gòu)建核心發(fā)展區(qū)。璧山是歷史人文古城，擁有市級風(fēng)景名勝區(qū)， 旅游資源豐富 。 是重慶市 西 面的一座衛(wèi)星城市，是集“優(yōu)美、生態(tài)、文化、宜居”為一體的現(xiàn)代生活高品質(zhì)城區(qū)。同時(shí)，在區(qū)域工業(yè)增長極、主城后臺服務(wù)區(qū)及的規(guī)劃下，璧山城市經(jīng)濟(jì)得以高速發(fā)展，城市地位迅速提升， 發(fā)揮著承接城市核心區(qū)、輻射城市核心區(qū)外延區(qū)的重要作用， 璧山 城市形象和城市功能十分重要。為實(shí)現(xiàn) 璧山 城市發(fā)展目標(biāo)， 推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，提升城市對外形象，本文 對該項(xiàng)目進(jìn)行了研究分析。 二、 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性 重慶作 為中國 5大城市之一 、長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐和國家級歷史文化名城，城市的 價(jià)值將城市自身的發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步激發(fā)， 為實(shí)現(xiàn) 城市綜合實(shí)力 不斷 增長 、 城市經(jīng)濟(jì) 進(jìn)一步快速增長 ， 推動(dòng)城市全方面的迅速進(jìn)步 ，必須找到城市發(fā)展的新動(dòng)力。而 “兩江新區(qū)”的正式啟動(dòng)，將使得 重慶乃至整個(gè)西部地區(qū)的 重要經(jīng)濟(jì)體在未來十年甚至更久的時(shí)間里，均保持著 經(jīng)濟(jì) 高速增長的勢頭 和產(chǎn)業(yè)升級換代 。 璧山縣 政府高度重視 工業(yè) 的發(fā)展，把 工業(yè)園作為 作為本地區(qū)的一個(gè)長期堅(jiān)持的建設(shè)重點(diǎn)。 目前工業(yè)園區(qū)共引進(jìn) 175 家企業(yè)，其中投產(chǎn) 105 家， 2020 年產(chǎn)值 97 億元，規(guī)劃 2020 年產(chǎn)值將達(dá)到 500 億元， 2020 年將達(dá) 1500 億元。璧山工業(yè)園區(qū)目前以發(fā)展制鞋業(yè)和機(jī)械制造加工業(yè)為主，園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級階段，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未發(fā)展穩(wěn)定。 根據(jù)璧山產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到 2020 年，重慶璧山工業(yè)園區(qū)總建成面積將達(dá) 25平方公里，其中工業(yè)用地 21平方公里，區(qū)域范圍包括璧城片區(qū) 15平方公里和青杠片區(qū) 10 平方公里，以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設(shè)千億工業(yè)集聚區(qū)。 璧山 隨著 大學(xué)城隧道的貫通， 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與重慶市中心的聯(lián)系日益增進(jìn) 。工業(yè)是璧山縣經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，因此固定資產(chǎn) 投資中用于工業(yè)的占到了 56%左右，在政府大力的發(fā)展下，其目前擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。隨著璧山縣經(jīng)濟(jì)、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強(qiáng)城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進(jìn)、璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 5 西永微電園拓展區(qū)啟動(dòng)及建設(shè)建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集群，為打造總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好條件 ，總部基地的建設(shè)也成為未來發(fā)展的趨勢 。 加之 重慶總部經(jīng)濟(jì)開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升 。 鑒于以上原因，在本區(qū)域選擇 總部基地 建設(shè) 是十分必要的 。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 6 第三章 投資環(huán)境分析 一、 重慶投資環(huán)境 (一 ) 重慶城市經(jīng)濟(jì)：工業(yè)投資領(lǐng)漲，城市經(jīng)濟(jì)迎萬 億平臺 1. 經(jīng)濟(jì)總量 至直轄 12 年以來，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值由 1997 年的 1510 億增加至 2020 年的6530 億，翻了 2番。特別是至 2020 年以來，年均增速均保持在 10%以上，且近年來，增長速度還有擴(kuò)大的趨勢，位居全國前列。 根據(jù)目前公布的數(shù)據(jù)顯示， 重慶 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整，及以民生為導(dǎo)向的一系列改革舉措， 2020年重慶經(jīng)濟(jì)保持了快速發(fā)展的良好勢頭， GDP同比增長 17%，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 8000 億。 按照目前重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，到 2020 年，重慶 GDP 總值將邁上萬億元新臺階！跨入全國“萬億俱樂部”！ 按照目前重慶的“十二五”規(guī)劃目標(biāo)，到 2020 年重慶要實(shí)現(xiàn)“ 4大愿景”，即把重慶建成特色鮮明的國家中心城市、集聚和輻射功能強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)中心、居民有充分的幸福感、西部開放“窗口”和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的“先行區(qū)”。 具體而言，在“十二五”期間，重慶的目標(biāo)是， GDP 翻一番，年均增長 %，達(dá)到 萬億元，相當(dāng)于上海目前的體量，人均 GDP 翻一番，達(dá)到 8000 美元 ，相當(dāng)于 2020 年北京的水平，重慶整體進(jìn)入現(xiàn)代化階段。 2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 重慶作為老工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)歷來都是重慶的支柱產(chǎn)業(yè)。 2020 年開始，工業(yè)產(chǎn)值比重已過半壁江山。目前，重慶市已開始了產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略，按照重慶“十二五”規(guī)劃，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量的比例將會(huì)下降到 5%，第二產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到 50%，而第三產(chǎn)業(yè)所占比例將上升到 45%左右。 隨著“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)，西永微電園區(qū)、長壽晏家化工園區(qū)等工業(yè)園區(qū)的陸續(xù)推進(jìn)，重慶未來的工業(yè)實(shí)力將更為雄厚，為第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提高堅(jiān)實(shí)的基 礎(chǔ)。同時(shí)，服務(wù)業(yè)、金融業(yè)也正式啟動(dòng)了升級，如江北嘴 CBD 建設(shè)提速、解放碑 CBD“騰籠換鳥”等，第三產(chǎn)業(yè)也將在未來呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 7 二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級，將會(huì)加速將重慶推向國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地和長江上游經(jīng)濟(jì)中心。 圖表 19972020 年重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 3. 固定投資 至 2020 年以來，重慶市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，數(shù)據(jù)顯示 2020 年，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 6400 億 元，同比增長 %，較全國高出 個(gè)百分點(diǎn)。 在“五個(gè)重慶”建設(shè)的指導(dǎo)下，基礎(chǔ)設(shè)施投資額度也明顯增加，這帶來的是城市交通的通暢、環(huán)境的靚麗。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件，它的提速也會(huì)加快房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。 圖表 20202020 年重慶市基礎(chǔ)設(shè)施投資額走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 4. 工業(yè)發(fā)展 目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國家級現(xiàn)代制造業(yè)基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進(jìn)。特別是“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)、璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 8 西永微電園區(qū)已經(jīng)成為重慶工業(yè)的戰(zhàn)略平臺和強(qiáng)大引 擎。 重慶將由區(qū)域性的工業(yè)城市轉(zhuǎn)變?yōu)閲抑匾默F(xiàn)代化制造業(yè)基地，這將從根本上改變重慶的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和增長方式。眾所周知，目前地方政府熱衷于靠出讓土地過日子，也就是“土地財(cái)政”，而重慶工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，將使政府?dāng)[脫對“土地財(cái)政”的依賴，使城市發(fā)展更具可持續(xù)性。 5. 消費(fèi)收入 圖表 19972020 年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 圖表 19972020 年重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 隨著居民收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，市民消費(fèi)觀念有所變化，吃、穿、用消費(fèi)比重有所下降，汽車、住宅、教育、旅游、娛樂、保健等消費(fèi)漸成熱點(diǎn)，這推動(dòng)了消費(fèi)市場的活躍。按照重慶市政府“十二五”計(jì)劃，到 2020 年，社會(huì)商品零售總額將達(dá)到 6000 億。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 9 (二 ) 重慶 城市 定位 ： 定位超前 ，城市價(jià)值創(chuàng)歷史新高 1. 五 大定位引 領(lǐng)城市發(fā)展 、構(gòu)建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心 圖表 城市定位 重慶，中國西部地區(qū)唯一的直轄市和中心城市，是中國內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對外開放的先行區(qū)、重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、國家高科技產(chǎn)業(yè)基地、長江上游的航運(yùn)中心。作為國家定位的西部物流區(qū)域核心城市、全國性物流樞紐城市，重慶發(fā)揮其是西部地區(qū)唯一擁有公、鐵、水、空等綜合交通特大城市的資源優(yōu)勢，承西啟東，接南轉(zhuǎn)北。 推動(dòng)中西部地區(qū)與國際物流的有機(jī)結(jié)合，實(shí)施“一江兩翼三洋”的國際物流大通道戰(zhàn)略，構(gòu)建長江上游的商貿(mào)中心和物流中心。 2. 五大中心加冕 提升城市地位 首先，全國性中心城市的戰(zhàn)略首次將重慶與成都 兩顆西部重鎮(zhèn)從平衡的格局中脫離，這意味著至少在政策的推動(dòng)上，在未來 10年，重慶將作為整個(gè)西部的首要扶持對象。這種政策上預(yù)期將在城市發(fā)展的方方面面推動(dòng)重慶向名副其實(shí)的全國中心城市進(jìn)軍。而以目前的形式來看，進(jìn)軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機(jī)會(huì)。換句話說，在接下來的十年里，重慶將獲得更多，更優(yōu)秀是投資，這將大大的推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長。 其次，全國性中心城市的戰(zhàn)略將重慶推向了整個(gè)西部的門戶，代表著整個(gè)西部向全國展示西部大開發(fā)的成就，向全世界展示中國的持續(xù)發(fā)展動(dòng)力。這種門戶璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 10 作用，一方面昭 示了城市未來廣闊的發(fā)展空間，另一方面，也使得城市各方面的輻射、吸引能力得到了顯著的提升，城市化進(jìn)程將不再是簡單匱乏的自然變動(dòng)，以高素質(zhì)人才流動(dòng)為核心的主動(dòng)遷入將在城市發(fā)展中占據(jù)更大份額。 其三，全國性中心城市的戰(zhàn)略作為一種價(jià)值催化劑將城市自身的發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步激發(fā)，城市綜合實(shí)力增長將在較長的時(shí)期內(nèi)處于價(jià)值預(yù)期增長與城市經(jīng)濟(jì)增長兩者之間快速相互激發(fā)的和諧過程。這種和諧將以加速加速度的作用推動(dòng)城市全方面的迅速進(jìn)步。 3. 成渝經(jīng)濟(jì)合體 圖表 “ 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”規(guī) 劃概念示意圖 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)初步擬定五大戰(zhàn)略定位 —— 西部大開發(fā)的增長極或經(jīng)濟(jì)高地，國家重要的先進(jìn)裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，國家內(nèi)陸開放示范區(qū)和國家生態(tài)安全保障區(qū)等五大戰(zhàn)略定位。 所謂 國家中心城市指的是國家城鎮(zhèn)體系頂端的城市，這些城市要在全國具備引領(lǐng)、輻射、集散功能，這種功能表現(xiàn)在政治、經(jīng)濟(jì)、文化諸方面。 是通過綜合經(jīng)濟(jì)能力、科技創(chuàng)新能力、國際競爭能力、輻射帶動(dòng)能力、交通通達(dá)能力、信息交流能力、可持續(xù)發(fā)展能力等 七大指標(biāo)考察綜合而得。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 11 (三 ) 重慶 城市規(guī)劃：規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 1. 兩江新區(qū)掛牌 2020 年 6 月 18 日，作為“試驗(yàn)區(qū)”的配套政策之一“兩江新區(qū)”正式掛牌，標(biāo)志著重慶正式進(jìn)入中國第三區(qū)時(shí)代。 1200 平方公里， 10年之后地區(qū)年產(chǎn)值預(yù)期等于目前整個(gè)重慶的生產(chǎn)總值（目標(biāo) 6000 億），占當(dāng)時(shí)城市生產(chǎn)總值的 1/4，簡單兩個(gè)數(shù)字指標(biāo)已經(jīng)把“兩江藍(lán)圖”描繪得淋漓盡致。 “兩江新區(qū)”實(shí)質(zhì)是五大中心城市的重要配套政策，其正式掛牌標(biāo)志著重慶五大中心城市進(jìn)程的正式起航，標(biāo)志著重慶未來經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入了多輪驅(qū)動(dòng)給力時(shí)代，增速與增效都將在接下來的十年里發(fā)生天翻地覆的變化。 2. 物流交通規(guī)劃 從真正意義上 締造中國內(nèi)陸物流中心 （ 1） 一大四小開創(chuàng)重慶全新航空物流環(huán)境 圖表 “重慶機(jī)場”區(qū)位示意圖 除江北國際機(jī)場、萬州五橋機(jī)場、黔江周白機(jī)場以外，重慶還規(guī)劃有仙女山機(jī)場、巫山神女峰機(jī)場兩個(gè)支線機(jī)場 （ 2） 向大西南鐵路樞紐全速邁進(jìn) 圖表 重慶鐵路 路網(wǎng)示意圖璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 12 目前，我市境內(nèi)已形成“一樞紐五干線二支線”，在建項(xiàng)目有宜萬鐵路、蘭渝鐵路、渝利鐵路、遂渝二線鐵路、南涪鐵路、渝懷二線、達(dá)萬鐵路電氣化改造等 7 個(gè)鐵路項(xiàng)目。近期，還將開工黔張常鐵路、鄭萬鐵路、安張鐵路、渝昆鐵路等項(xiàng)目。 （ 3） 高速路網(wǎng)規(guī)劃聯(lián)通重慶輻射全國 圖表 重慶高速路網(wǎng)示意圖 重慶市高速公路網(wǎng)布局由 3條環(huán)線、 10 條放射線、 3條聯(lián)線組成，簡稱“三環(huán)、十射、三聯(lián)線”，總規(guī)模約 3888 千米。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 13 (四 ) 政策環(huán)境：高壓調(diào)控立苛政時(shí)代，商業(yè)及工業(yè) 地產(chǎn)遇新機(jī) 2020 年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政 府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控： 1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從 2020 年的不足 20 個(gè)大幅增加到 40 多個(gè)； 7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近 50個(gè)； 10月底， 1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于 2020年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在 2020年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。 政策環(huán)境趨嚴(yán)，市場難于快速回暖。高壓調(diào)控立苛政時(shí)代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機(jī)。 小結(jié) ： 重慶 是 一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘?，城市定位、城市?guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，城市將邁入國際級大都市行列；同時(shí)，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會(huì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進(jìn)入重慶，提高市民收入，增加市民消費(fèi)能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交