【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中常常與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒(méi)有得到及時(shí)適當(dāng)有效的保護(hù)或救濟(jì)。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問(wèn)題解決率低，以至于開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢(shì)，甚至維權(quán)過(guò)程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。目前我國(guó)已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)；法律規(guī)制不完善等等。本文以保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益和促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，從商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵入手，闡述了商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護(hù)現(xiàn)狀，并就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會(huì)的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，從而確保商品房消費(fèi)者權(quán)益的順利實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》)第2條規(guī)定： “消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。切實(shí)保護(hù)，是我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點(diǎn)和核心內(nèi)容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國(guó)以及國(guó)際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了我國(guó)的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專(zhuān)章規(guī)定了國(guó)家對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督管理、對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國(guó)家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭(zhēng)議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。、商品房消費(fèi)者權(quán)益 商品房消費(fèi)者權(quán)益，是指商品房消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)和使用商品房過(guò)程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護(hù)并給商品房消費(fèi)者帶來(lái)應(yīng)得的利益。首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費(fèi)者權(quán)益不是一項(xiàng)權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)利特別保護(hù)法，其出現(xiàn)標(biāo)志著我國(guó)在消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)方面形成了比較完整的法律體系。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)、使用商品和接受服務(wù)時(shí)主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評(píng)權(quán)。商品三、商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專(zhuān)業(yè)性其次，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大，生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專(zhuān)業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購(gòu)買(mǎi)房屋意向書(shū)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)，辦理過(guò)戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。綜上可知，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運(yùn)用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時(shí)涉及標(biāo)的價(jià)值巨大，社會(huì)影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個(gè)行業(yè)，使得商品房交易問(wèn)題復(fù)雜化。上述所述商品房消費(fèi)者權(quán)利的這些特點(diǎn)都決定我國(guó)有必要大幅度提高商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)，加大對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度，使得購(gòu)房者在不具有專(zhuān)業(yè)購(gòu)房知識(shí)的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)商品房交易市場(chǎng)及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢(shì)性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，因缺乏有關(guān)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性知識(shí)、信息以及受開(kāi)發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。消費(fèi)者因缺乏相應(yīng)知識(shí)與信息，在選擇、購(gòu)買(mǎi)商品房過(guò)程中很大程度上依賴于經(jīng)營(yíng)者，而經(jīng)營(yíng)者往往會(huì)利用消費(fèi)者的這種依賴，對(duì)其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。近年來(lái)，我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問(wèn)題解決以后最重要的消費(fèi)品，買(mǎi)房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商品房消費(fèi)者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購(gòu)房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大，生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實(shí)中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都不出問(wèn)題非常困難，而一旦出問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專(zhuān)業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象近年來(lái)，隨著商品房市場(chǎng)持續(xù)升溫，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長(zhǎng)，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過(guò)10億平方米，折合100萬(wàn)套住宅，與此同時(shí)，商品房消費(fèi)市場(chǎng)中也暴露出不少問(wèn)題。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信建設(shè)，中消協(xié)同中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)單位，在全國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)狀況調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者選購(gòu)商品房的消費(fèi)教育和指導(dǎo)，征集評(píng)選在房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費(fèi)者起訴商品房消費(fèi)糾紛案件，并為建立商品房市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)和消費(fèi)者滿意度評(píng)價(jià)體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門(mén)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2004年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費(fèi)者對(duì)商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問(wèn)題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問(wèn)題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見(jiàn)的主要有因房屋沉降造成的墻體開(kāi)裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開(kāi)裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來(lái)，還有很多沒(méi)被檢查出來(lái)，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。 商品房面積縮水商品房的銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。實(shí)踐中常出現(xiàn)以下侵害買(mǎi)房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。 商品房銷(xiāo)售廣告不真實(shí)商品房銷(xiāo)售廣告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說(shuō)明。在商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，購(gòu)房人不能通過(guò)實(shí)物，而只能通過(guò)售樓廣告了解所購(gòu)房的狀況。因此，售樓廣告對(duì)消費(fèi)者決定是否購(gòu)買(mǎi)商品房起著非常重要的作用。 商品房?jī)r(jià)格虛高對(duì)于我國(guó)的房?jī)r(jià)是否有泡沫的問(wèn)題，自2003年以來(lái)就一直是爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國(guó)內(nèi)甚至有學(xué)者用30個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國(guó)內(nèi)和國(guó)際主要研究來(lái)看，租售比、房?jī)r(jià)收入比、家庭月供收入比是三個(gè)基本指標(biāo)。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。 房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)難辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)于消費(fèi)者而言極其重要。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營(yíng)者在沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購(gòu)房者隱瞞無(wú)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)致購(gòu)房者誤認(rèn)為所購(gòu)房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地或者公益用地上開(kāi)發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書(shū)。實(shí)踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見(jiàn)不鮮。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場(chǎng)屬性，而消費(fèi)者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對(duì)比上看，商品房消費(fèi)者是個(gè)人，而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動(dòng)下，憑借其優(yōu)勢(shì)地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。商品房?jī)r(jià)格過(guò)高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實(shí)中，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因是多方面的，但其中一個(gè)非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過(guò)度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。搞房地產(chǎn)一定賺大錢(qián)是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱(chēng)為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的特殊性，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，一直實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外，普通商品房的價(jià)格均已放開(kāi)，買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場(chǎng)需求商定銷(xiāo)售價(jià)格。商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價(jià)值巨大，購(gòu)房不論對(duì)哪個(gè)收入階層的消費(fèi)者來(lái)講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。一套商品房動(dòng)則幾十上百萬(wàn)，如此巨大的價(jià)值，使得消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)這一商品的時(shí)候，必須非常慎重，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講同樣如此。在買(mǎi)賣(mài)商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對(duì)商品房如此巨大的價(jià)值，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，其也會(huì)想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對(duì)商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。一般而言，消費(fèi)者看房，對(duì)商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無(wú)裂縫、有無(wú)傾斜、有無(wú)滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問(wèn)題并不是看房當(dāng)時(shí)能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問(wèn)。，環(huán)節(jié)較多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受各種因素的影響很大，房屋開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售涉及的行業(yè)和部門(mén)較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷(xiāo)售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過(guò)許多與其他商品不一樣的多個(gè)立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個(gè)部門(mén)和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價(jià)格、衛(wèi)生等部門(mén)和勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題均可對(duì)商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問(wèn)題并不容易，并且在出問(wèn)題后各開(kāi)發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一系列問(wèn)題自2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過(guò)熱態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬(wàn)億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長(zhǎng)率。房?jī)r(jià)居高不下，廣大群眾買(mǎi)不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見(jiàn)高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。，幕后操作承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對(duì)掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢(qián)面前迷失自我。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2006年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢(shì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)