【文章內容簡介】 o the establishment of munity。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly ： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III引 言近年來，隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費者在市場經濟中的地位越來越重要。消費者在購買和使用商品房過程中依法享有的權利和利益能否得到有效保護，不僅關系到消費者個人基本生存權利的保障，而且已經成為商品房市場持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護好商品房消費者的合法權益具有深刻意義。然而，現(xiàn)實的情形是，消費者在購買商品房的過程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費者的合法權益往往受到侵害而沒有得到及時適當有效的保護或救濟。房地產消費投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內容廣，問題解決率低，以至于開發(fā)商與消費者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權過程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費者的生存利益，也有礙于房地產市場乃至整個國民經濟的健康發(fā)展，更不利于社會的和諧穩(wěn)定。目前我國已經制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強對商品房消費者權益的保護，但我國商品房消費者權益保護法律制度仍存在許多不足，如商品房消費者保護主體地位不明確，權利內容不完善；商品房買賣中買方合同權益保護不足；商品房消費者權益保護法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對稱；法律規(guī)制不完善等等。本文以保護商品房消費者權益和促進商品房市場健康發(fā)展為出發(fā)點，從商品房消費者權益的內涵入手，闡述了商品房消費者權益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護現(xiàn)狀，并就消費者權益保護機制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，從而確保商品房消費者權益的順利實現(xiàn)，促進房地產業(yè)乃至整個國民經濟的健康發(fā)展。商品房消費者權益的內涵及特點探討商品房消費者權益的概念，首先需明確何為消費者。《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)第2條規(guī)定： “消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護。切實保護，是我國消費者權益保護法的出發(fā)點和核心內容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費者保護立法的經驗，設計了我國的消費者權利內容和體系，并專章規(guī)定了國家對生產經營者的監(jiān)督管理、對消費者權益的保護職責以及國家司法機關在消費者爭議解決辦法中的權威作用，在保護消費者權益方面起到了很大的積極作用。、商品房消費者權益 商品房消費者權益，是指商品房消費者在購買和使用商品房過程中依法享有相應的權利并有權作出或者不作出一定行為，并有權要求政府、房地產商作出不作出一定行為，從而使權利得到保護并給商品房消費者帶來應得的利益。首先，《消法》規(guī)定下的權利消費者權益不是一項權益，而是一束權益，《消法》作為消費者權利特別保護法，其出現(xiàn)標志著我國在消費者權利保護方面形成了比較完整的法律體系。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費者在購買、使用商品和接受服務時主要享有如下權利：(1)安全權；(2)知情權；(3)選擇權；(4)公平交易權；(5)求償權；(6)結社權；(7)獲得有關知識權；(8)人格尊嚴和民族風俗習慣受尊重權；(9)監(jiān)督批評權。商品三、商品房消費者的權利極為復雜且具有專業(yè)性其次，商品房交易涉及金額大，交易風險大，相關契約條款非常復雜，涉及建筑、房產、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產過程復雜，往往需要經歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。再次，商品房的交易程序極為復雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產權登記，領取商品房所有權證等。綜上可知，隨著我國房地產經濟的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運用法律紛繁，既有民事法律關系，又涉及行政法律關系，同時涉及標的價值巨大，社會影響廣泛，關聯(lián)地產、金融、中介等多個行業(yè)，使得商品房交易問題復雜化。上述所述商品房消費者權利的這些特點都決定我國有必要大幅度提高商品房消費者權益保護意識，加大對商品房消費者權益的保護力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識的情況下，其權益依舊能夠得到很好的保護，進而促進商品房交易市場及整個房地產業(yè)的健康發(fā)展。商品房消費者的權利是最容易受到損害的權利與一般的消費者相比，商品房消費者的弱勢性更加明顯，商品房消費者在購買商品房的過程中，因缺乏有關專業(yè)性、技術性知識、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素，導致其知情權、公平交易權、受償權、監(jiān)督權等在一定程度上被剝奪，造成消費者權益的損害。商品房本身和商品房交易的特點決定了商品房消費者的權利是復雜的、具有相當專業(yè)性、技術性的權利。消費者因缺乏相應知識與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經營者，而經營者往往會利用消費者的這種依賴，對其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。近年來，我國的消費結構正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費品，買房已成為新的消費熱點，這為中國房地產的發(fā)展提供了新的契機。在房地產業(yè)迅猛發(fā)展的同時，商品房消費者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國務院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權益作為住房制度改革和房地產業(yè)發(fā)展的根本目的。首先，商品房交易涉及金額大，交易風險大，相關契約條款非常復雜，涉及建筑、房產、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產過程復雜，往往需要經歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實中保證每一個環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。商品房消費者權益受損現(xiàn)象近年來，隨著商品房市場持續(xù)升溫，我國房地產業(yè)得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費市場中也暴露出不少問題。為了推動房地產市場的誠信建設，中消協(xié)同中國房地產行業(yè)協(xié)會及有關單位，在全國開展房地產業(yè)消費狀況調查，加強對消費者選購商品房的消費教育和指導，征集評選在房地產市場誠信建設中的典型人物和事件，支持消費者起訴商品房消費糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作，在配合政府有關部門搞好房地產市場監(jiān)管，保護消費者的合法權益，促進房地產業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2004年以來，房地產業(yè)消費者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費者權益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個方面在關于商品房投訴中，涉及質量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質量問題指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質量標準。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴重的事故隱患。 商品房面積縮水商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和。實踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分攤的共有建筑面積增加。 商品房銷售廣告不真實商品房銷售廣告是房地產開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關預售商品房的圖片和文字說明。在商品房預售時房屋尚未建成，購房人不能通過實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。因此，售樓廣告對消費者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。 商品房價格虛高對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點，對房價是否虛高，判斷標準不一，國內甚至有學者用30個指標作為評價依據(jù)，比如房地產投資占GDP比重、空置率等。從國內和國際主要研究來看，租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經驗看，用來衡量一個區(qū)域房地產運行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產投資潛力相對較大，后市看好。 房屋產權證書難辦理房屋產權證是證明房屋所有權的重要憑證，能否辦到房屋產權證對于消費者而言極其重要。然而現(xiàn)實中，有的經營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《商品房預售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產權的實際情況，導致購房者誤認為所購房屋合法，能取得產權，但實際上卻無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證。有的經營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費者購買后根本領不到產權證書。實踐中，因房屋產權證問題而引發(fā)的侵害消費者權益的案例屢見不鮮。商品房消費者權益受損原因住房制度改革明確了房地產消費關系的市場屬性，而消費者的弱者地位是由商品經濟本身所決定的。從經濟結構上分析，普通居民作為房地產消費者很難與房地產經營者相抗衡，消費者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對比上看，商品房消費者是個人，而房地產經營者一般是擁有雄厚資本、設有復雜組織機構的企業(yè)。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費者的利益。商品房價格過高是導致商品房消費者權益受損的重要原因，現(xiàn)實中，商品房價格過高的原因是多方面的，但其中一個非常重要的一點便是房地產商過度投機追逐暴利的結果。搞房地產一定賺大錢是老百姓普遍認同的觀點，房地產商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標的物的特殊性，在很長一段時間內，一直實行政府指導價，但隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，目前，除經濟適用房實行政府指導價外，普通商品房的價格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質量、市場需求商定銷售價格。商品房與人民群眾生活密切相關而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費者來講，都是生活消費中的頭等大事。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價值，使得消費者在購買這一商品的時候，必須非常慎重，對于開發(fā)商來講同樣如此。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費者帶來的經濟損失、精神傷害也更大。的確，面對商品房如此巨大的價值，消費者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯，其也會想方設法逃脫。這便一定程度上增加了對商品房消費者保護的難度。一般而言，消費者看房，對商品房進行質量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內可以發(fā)現(xiàn)，但很多質量問題并不是看房當時能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。，環(huán)節(jié)較多房地產產業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產，再到銷售給消費者，需要經過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個部門和機構的參與，包括房產、城市規(guī)劃、價格、衛(wèi)生等部門和勘測、設計、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個機構協(xié)作，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個環(huán)節(jié)出問題均可對商品房造成影響，而現(xiàn)實生活中保證每一個環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費者很難追究開發(fā)商的責任，因而其權益得不到有效的保障。房地產市場存在一系列問題自2004年以來，我國房地產業(yè)飛速發(fā)展，房地產投資、房地產價格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2004年全國商品房銷售價格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時，房地產開發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長率。房價居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產業(yè)發(fā)展過熱造成的后果之一。相關調查顯示，我國98％的房貸消費者有精神病癥，可見高房價已經對消費者的心理健康造成了嚴重影響。，幕后操作承建房地產項目資金量大，回報率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項目，其中最主要的便是對掌握土地批租權的地方官員進行腐敗攻關，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2006年以來，房地產開發(fā)投資本年資金來源中的國內貸款高位反彈，并且