房地產(chǎn)經(jīng)營與估價教案i(編輯修改稿)
2025-05-14 01:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng)，貫徹國務(wù)院、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達(dá)成共識，實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門本位意識太強(qiáng)，部門利益太高，認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識。風(fēng)險的成因 任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險性。 ，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性； ，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性； ，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性； ，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。風(fēng)險的類型 為了認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險的本質(zhì)和規(guī)律，提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析的認(rèn)識水平，加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險的管理，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險劃分為不同的類型。房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風(fēng)險 房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風(fēng)險，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會風(fēng)險 房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會風(fēng)險，大體上來自兩個方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險；二是由于集體和個人的不恰當(dāng)或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風(fēng)險等。其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規(guī)的變動。房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險 房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運(yùn)行狀況的不確定因素引起的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)，市場運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多。國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)變動、經(jīng)濟(jì)政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險 房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識經(jīng)濟(jì)時代，在知識經(jīng)濟(jì)時代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速?？茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險 由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營管理風(fēng)險。比如由于企業(yè)財務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經(jīng)營管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。風(fēng)險管理方法 風(fēng)險管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險的原因是多方面的和極其復(fù)雜的，有時甚至是不可避免的，因此在風(fēng)險管理中，主要采取以下一些方式和方法。回避風(fēng)險 要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡是回避有風(fēng)險或風(fēng)險大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險和風(fēng)險小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營管理風(fēng)險的目的。轉(zhuǎn)移風(fēng)險 是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險的經(jīng)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去，或者將有經(jīng)營風(fēng)險的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營，從而達(dá)到分散風(fēng)險或減少風(fēng)險的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。減輕風(fēng)險的損失 經(jīng)營風(fēng)險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險帶來的損失。在減輕經(jīng)營風(fēng)險時，通常主要采取以下一些方法：精確預(yù)測經(jīng)營項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險的目的。對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險 對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險的一種比較好的方式。 保險雖然也要支付費(fèi)用即保險金，但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用保險的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險，是風(fēng)險管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險或減少風(fēng)險的主要方法。 對于可能發(fā)生的風(fēng)險要進(jìn)行科學(xué)的分類排隊(duì)；找出風(fēng)險產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系；采取適當(dāng)?shù)姆椒ǎJ(rèn)識特定的風(fēng)險。識別風(fēng)險通常采取的主要方法是：分析詢問法、財務(wù)報表法、流程圖法、現(xiàn)場觀察法、環(huán)境分析法等。識別風(fēng)險是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，也是風(fēng)險管理中最困難的工作?？尚行匝芯靠尚行匝芯康暮x 可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前，對經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一
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