房地產經營與估價教案i(編輯修改稿)
2025-05-14 01:25 本頁面
【文章內容簡介】 善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃、土地出讓、房地產開發(fā)項目的審批隨意性強，貫徹國務院、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協同配合意識。風險的成因 任何經營管理活動都是有風險的。所謂經營管理風險，就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。 ，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性； ，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性； ，決定了房地產投資經營的不易變現性； ，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。 房地產經營管理風險，在不同階段有著不同的表現形式和作用。風險的類型 為了認識房地產經營管理風險的本質和規(guī)律，提高對房地產經營管理風險分析的認識水平，加強對房地產風險的管理，根據一定的標準可以把房地產經營管理風險劃分為不同的類型。房地產經營管理自然風險 房地產經營管理的自然風險，是由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險。房地產經營管理社會風險 房地產經營管理的社會風險，大體上來自兩個方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經濟政策和房地產方面政策的變革，以及國家和房地產方面法律法規(guī)等變動形成的房地產經營管理風險；二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風險等。其中對房地產經營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規(guī)的變動。房地產經營管理經濟和市場風險 房地產經營管理經濟和市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。在市場經濟條件下，市場是各種經濟運行狀況的集中表現，市場運行中的各種不確定因素非常之多。國內外社會經濟變動、經濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產市場的運行。房地產經營管理技術風險 房地產經營管理的技術風險，是由于科學技術的進步引起的風險。當代已經進入了知識經濟時代，在知識經濟時代，科學技術發(fā)展的十分迅速?？茖W技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化，也促使建筑技術的提高、建筑結構的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產經營管理的技術風險。房地產經營管理企業(yè)內部風險 由于房地產經營管理企業(yè)內部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預期收益，從而形成經營管理風險。比如由于企業(yè)財務管理混亂，造成資金周轉緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經營管理水平低下，使房地產出租出售受到影響等。風險管理方法 風險管理是一種要求比較高的管理。由于引起風險的原因是多方面的和極其復雜的，有時甚至是不可避免的，因此在風險管理中，主要采取以下一些方式和方法?；乇茱L險 要求企業(yè)在經營決策時，盡是回避有風險或風險大的業(yè)務，選擇無風險和風險小的業(yè)務，達到回避經營管理風險的目的。轉移風險 是將經營可能發(fā)生的或者已經發(fā)生的風險全部地或部分地轉移出去。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。減輕風險的損失 經營風險一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。對經營項目實行保險 對經營項目實行保險，是經營者轉移經營風險的一種比較好的方式。 保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現代回避風險或減少風險的主要方法。 對于可能發(fā)生的風險要進行科學的分類排隊；找出風險產生的原因及其因果關系；采取適當的方法，認識特定的風險。識別風險通常采取的主要方法是：分析詢問法、財務報表法、流程圖法、現場觀察法、環(huán)境分析法等。識別風險是風險管理的基礎，也是風險管理中最困難的工作。可行性研究可行性研究的含義 可行性研究是現代經營管理活動重要環(huán)節(jié)和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究，是在房地產經營管理決策前，對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的一
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