【文章內(nèi)容簡介】 等大事。一套商品房動(dòng)則幾十上百萬，如此巨大的價(jià)值，使得消費(fèi)者在購買這一商品的時(shí)候，必須非常慎重，對于開發(fā)商來講同樣如此。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對商品房如此巨大的價(jià)值，消費(fèi)者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯(cuò)，其也會(huì)想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。一般而言，消費(fèi)者看房，對商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當(dāng)時(shí)能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問。，環(huán)節(jié)較多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個(gè)立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價(jià)格、衛(wèi)生等部門和勘測、設(shè)計(jì)、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問題均可對商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場存在一系列問題自2004年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國商品房銷售價(jià)格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長率。房價(jià)居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見高房價(jià)已經(jīng)對消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。，幕后操作承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。薪階層則實(shí)際消費(fèi)能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價(jià)格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購房者的權(quán)益更是無從得到保障。綜上，目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產(chǎn)消費(fèi)市場的規(guī)范比較欠缺，對商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性隨著我國住房商品化改革的深入實(shí)行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點(diǎn)以及市場經(jīng)濟(jì)條件下商品房消 費(fèi)者的弱勢地位，近幾年消費(fèi)者對商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費(fèi) 者保護(hù)的一個(gè)新課題。中共十六屆四中全會(huì)提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，其中一 個(gè)非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會(huì)的公平、正義、和諧。為此，對房地消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是非常有必要的。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要，還是社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場就不能健康發(fā)展，社會(huì)不穩(wěn)定因素就會(huì)增多，百姓安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí) 現(xiàn)。為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧，建設(shè)美好社會(huì)，就必須加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。我國商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足當(dāng)前，我國并沒有針對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行專門立法，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費(fèi)者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動(dòng)產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費(fèi)者消費(fèi)的對象，商品房買賣合同和作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價(jià)值的高低來確定一件物品是不是商品。但是因?yàn)椤断ā吩谙M(fèi)者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時(shí)無所適從，造成各地方立法以及司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，商品房消費(fèi)者維權(quán)底氣不足。消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利，隨著社會(huì)的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項(xiàng)權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。商品房消費(fèi)者作為一類特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定。出于保護(hù)消費(fèi)者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費(fèi)者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)?？傊S著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。 司法解釋的不足從總體上講，《解釋》的公布和實(shí)施，有助于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。例如在實(shí)踐中，計(jì)算公攤面積的爭議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭議是開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、并且難以通過協(xié)商解決的問題，然而對這兩個(gè)爭議，《解釋》都沒有涉及。 相關(guān)法律制度存在沖突我國商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。首先，從標(biāo)題上和理論上無法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實(shí)踐以及商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)帶來了無窮的后患調(diào)整一級市場的法規(guī)較多，規(guī)范二級三級市場的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費(fèi)者的市場；房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。目前我國房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多從上文介紹的商品房費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀可以看出，我國商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》那樣由人大常委會(huì)通過的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報(bào)告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴(yán)肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費(fèi)者利益以最大保護(hù)?？傊瑢τ谏唐贩肯M(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國現(xiàn)行商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議從上文的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來，國家實(shí)施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎(jiǎng)勵(lì)和處罰等調(diào)整作用，這對加大商品房消費(fèi)者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益也起了重要作用。但是，由于我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過程中嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國商品房市場和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)，以法律保護(hù)為主同時(shí)又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制。為此需要從以下幾方面努力： 完善立法是對商品房消費(fèi)者實(shí)施保護(hù)的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時(shí)代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國家在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益過程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的專門法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對消費(fèi)者的界定。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費(fèi)者是指為生活論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)的人。這些特殊性下說明了對消費(fèi)者予以更高程度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對商品房消費(fèi)者的保護(hù)。權(quán)利是保護(hù)消費(fèi)者的基本依據(jù)，但僅僅9項(xiàng)權(quán)利己不足以保護(hù)商品房消費(fèi)者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，立法機(jī)關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類，比如明確規(guī)定購房者的反悔權(quán)。消費(fèi)者的反悔權(quán)主要針對的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費(fèi)者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。西方發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，越是尊重消費(fèi)者的反悔權(quán)，它體現(xiàn)了對消費(fèi)者權(quán)利的尊重。商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，消費(fèi)者對相關(guān)知識(shí)十分缺乏，稍不留神就陷進(jìn)了開發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權(quán)在這種情況下將切實(shí)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此賦予消費(fèi)者一個(gè)反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗(yàn)收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi)，購房者有反悔退房的權(quán)利。同時(shí)，對開發(fā)商或銷售商而言賦予商品房消費(fèi)者反悔權(quán)既是表達(dá)誠信的一種方式，還將是一個(gè)吸引消費(fèi)者的經(jīng)營手段?！断ā返?9條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”該條便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。不難看出，該條的適用條件有兩個(gè)，一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要而購買商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營者提供商品或服務(wù)有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一方主體，購買商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費(fèi)者，而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。商品房屬于商品，消費(fèi)者在購買商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)。其次，從投訴標(biāo)的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品”，只不過商品房有其特殊性，即其價(jià)值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，即不能按價(jià)值的高低來確定一件物品是不是商品，動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來，屢屢發(fā)生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴(yán)重不對稱，房地產(chǎn)商故意隱瞞真實(shí)信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個(gè)構(gòu)成要件。將商品買賣中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費(fèi)者應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)逐漸成為社會(huì)共識(shí)。，建立預(yù)審制 我國一直以來的廣告經(jīng)營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發(fā)布，一部分由廣告經(jīng)營者代理，一部分由廣告發(fā)布者直接經(jīng)營，多軌制的經(jīng)營體制便論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)決定了廣告審查難度的增加，現(xiàn)行的審查制度是以廣告經(jīng)營、發(fā)布和審查為一體的廣告審查制度。一般說來，除了廣告審查機(jī)關(guān)對廣告進(jìn)行審查外，還包括廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者對廣告的自審自查?？墒悄壳熬哂袡?quán)威性的廣告審查機(jī)構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機(jī)關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機(jī)構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者的自審自查更是漏洞百出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)虛假廣告大行其道，消費(fèi)者所購商品房同廣告的宣傳不符，同消費(fèi)者支付的價(jià)格不符，并引發(fā)大量的購房糾紛，極大的損害了購房者的合法權(quán)益。商品房廣告在發(fā)布前審查不嚴(yán)是造成虛假廣告的一個(gè)重要原因，如果能夠嚴(yán)格把握好這一關(guān)，虛假廣告將會(huì)大大減少。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購房人之所以接受所購房屋的價(jià)格，是基于對商品房廣告