【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，預(yù)計(jì)其“穩(wěn)增長(zhǎng)”力度將會(huì)超過(guò)2012年，因此，我們對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)層面的基本判斷仍然是政府投資引導(dǎo)國(guó)內(nèi)需求，在此推動(dòng)下，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將暫時(shí)走出增速快速下滑的局面，但在穩(wěn)定增長(zhǎng)中尋求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的基調(diào)目前看來(lái)并沒(méi)有改變。內(nèi)在層面，國(guó)內(nèi)人口紅利結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，過(guò)去十年里支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的廉價(jià)生產(chǎn)要素已經(jīng)不在，傳統(tǒng)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力將面臨巨大挑戰(zhàn)；外在層面，當(dāng)前中國(guó)主要貿(mào)易伙伴都無(wú)法看到明確的復(fù)蘇希望，美國(guó)復(fù)蘇緩慢且面臨“財(cái)政懸崖”，歐洲債務(wù)危機(jī)仍在持續(xù)發(fā)酵，經(jīng)濟(jì)仍處在較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，目前出口中增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的是新興市場(chǎng)國(guó)家，但也無(wú)法完全替代歐美國(guó)家需求。綜合判斷，我們認(rèn)為2013年依靠投資拉動(dòng)GDP應(yīng)能維持在8%左右的增速，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素依然存在，這對(duì)于政策前景尚不明朗的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也許反而是較為理想的局面。行業(yè)政策：限購(gòu)政策仍將存續(xù)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響有限在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，相信整個(gè)行業(yè)最關(guān)注的話題，是本輪以限購(gòu)為核心的政策調(diào)控在2013年會(huì)否出現(xiàn)變化，尤其是在中央最高層領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)換屆的情況下。對(duì)此，我們的看法是：其一，住房問(wèn)題事關(guān)經(jīng)濟(jì)和民生兩大領(lǐng)域，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年進(jìn)行調(diào)控，這絕非一兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人可以憑借一己之力推動(dòng)的工程，房地產(chǎn)調(diào)控一定是在黨中央、最高決策層得到了相當(dāng)?shù)闹С?；其二，新一屆政府的主要領(lǐng)導(dǎo)人也正是當(dāng)前調(diào)控的主要執(zhí)行者；其三，房地產(chǎn)調(diào)控在民間客觀上確實(shí)具有相當(dāng)廣泛的群眾基礎(chǔ)。綜合以上三點(diǎn)因素，我們認(rèn)為2013年調(diào)控主基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，限購(gòu)政策將繼續(xù)執(zhí)行。但是另一方面，限購(gòu)政策不退出并不意味著2013年房地產(chǎn)政策面會(huì)更緊張。事實(shí)上只要中央層面不進(jìn)一步加壓，地方層面就仍然存在松動(dòng)的壓力和動(dòng)力；而從2012年以來(lái)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達(dá)成相對(duì)共識(shí)，市場(chǎng)交易量就足以企穩(wěn)回升，同時(shí)在適當(dāng)?shù)恼邏毫ο抡麄€(gè)行業(yè)也不至于過(guò)熱，在我們看來(lái)，對(duì)于新一屆政府而言，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)起到舉足輕重影響的房地產(chǎn)業(yè)，能夠保持這樣平穩(wěn)的狀態(tài)恰恰是最合適的局面。至于另一個(gè)行業(yè)內(nèi)的熱門話題——房產(chǎn)稅，我們認(rèn)為擴(kuò)大試點(diǎn)范圍基本已經(jīng)板上釘釘。但是不容忽視的一點(diǎn)是：從當(dāng)前已經(jīng)試點(diǎn)的上海和重慶來(lái)看，無(wú)論從只征增量不征存量的稅收范圍，還是從稅率本身來(lái)看，其真正對(duì)市場(chǎng)所能產(chǎn)生的影響依然十分有限。以上海為例，2012年以來(lái)新購(gòu)商品住宅中僅有1/3的部分被納入應(yīng)稅范圍，而根據(jù)2011年稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，%?；谝陨衔覀冋J(rèn)為：即使2013年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市數(shù)量增加，但是考慮到當(dāng)前房產(chǎn)稅的實(shí)際現(xiàn)狀，而短期內(nèi)又不具備全面清算存量的條件，起碼在2013年內(nèi)，房產(chǎn)稅仍然不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大影響。市場(chǎng)走勢(shì)：開發(fā)投資溫和上漲，2013年全國(guó)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，%，隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，該增速已基本企穩(wěn)；對(duì)于2013年，我們可以從兩方面去判斷：首先，2011年1000萬(wàn)套保障房新開工的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)依然存在，將使2013年保障房投資繼續(xù)維持在高位；其次，房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)將提升企業(yè)信心，商品房投資企穩(wěn)回升應(yīng)是大概率事件，但受困于新開工數(shù)據(jù)短期內(nèi)仍將負(fù)增長(zhǎng)的拖累，預(yù)計(jì)2013年投資額增長(zhǎng)幅度有限。綜合來(lái)看，我們判斷2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大致在18%左右，較2012年微幅上漲。交易量方面，近三年以來(lái)12月單月占全年比例穩(wěn)定在20%左右(前11個(gè)月缺漏數(shù)據(jù)年底統(tǒng)一入庫(kù))，%；對(duì)于2013年，由于行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)趨緩，故市場(chǎng)增長(zhǎng)速度高于2012年應(yīng)無(wú)懸念，以此來(lái)看，2013年全國(guó)商品房銷售面積將突破12億平方米。從城市來(lái)看，一、二線城市，只要行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化，預(yù)計(jì)2013年交易量將繼續(xù)2012年的上升趨勢(shì)；而對(duì)于三四線城市，我們認(rèn)為可以分為兩類：其一是近兩年市場(chǎng)迅速發(fā)展的熱點(diǎn)三四線城市，在經(jīng)過(guò)2012年盤整后，2013年將迎來(lái)新的復(fù)蘇，至于另一部分?jǐn)?shù)量龐大的普通三四線城市，2013年將是其嶄露頭角的新起點(diǎn)。房?jī)r(jià)方面，預(yù)計(jì)2013年全國(guó)商品房銷售價(jià)格將在2012年的基礎(chǔ)上上漲510%。分城市看：一二線城市中心城區(qū)由于最近兩年持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本停滯，預(yù)計(jì)2013年將出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)，預(yù)計(jì)漲幅將在1020%；而城郊板塊方面，由于主力客需以首置和首改為主，因此價(jià)格敏感度相對(duì)偏高，開發(fā)商大幅度漲價(jià)仍將迅速失去市場(chǎng)的支撐，這類區(qū)域2013年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)10%以下的溫和回漲。至于三四線城市，由于市場(chǎng)本身正處于發(fā)展的大方向中，在行業(yè)大環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下，熱點(diǎn)城市漲幅將相對(duì)較大，而普通三四線城市由于市場(chǎng)規(guī)模普遍較小，因此房?jī)r(jià)走勢(shì)受具體項(xiàng)目的定價(jià)影響更大。產(chǎn)品需求：剛需項(xiàng)目主流地位不變，改善、投資等產(chǎn)品將呈“百花齊放” 從項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上看，20092010年九大重點(diǎn)城市90140平米房源成交套數(shù)占總量的比例保持在40%左右，而90平米以下中小戶型占比大致在30%左右，另外140平米以上大戶型也占到30%左右的比例，在我們看來(lái)，這樣的結(jié)構(gòu)比例與一二線城市市場(chǎng)需求的構(gòu)成是符合的。時(shí)至20112012年，由于限購(gòu)政策的介入，一二線城市中高端項(xiàng)目成交占比明顯萎縮，近兩年90140平米成交占比降到33%和36%，而140平米以下占比更是低至23%，相應(yīng)地，90平米以下中小戶型占比則連續(xù)兩年突破40%。在我們看來(lái)，過(guò)去兩年重點(diǎn)城市中高端需求存在較大面積的積壓。對(duì)于2013年，由于限購(gòu)政策的存續(xù)，剛需類產(chǎn)品依然將是市場(chǎng)成交的主力軍，但其所占份額將較2012年則將下降，而改善、投資類產(chǎn)品銷售狀況將在2012年下半年基礎(chǔ)上繼續(xù)好轉(zhuǎn)。改善需求相對(duì)于首置剛需而言，購(gòu)買力更強(qiáng)、但購(gòu)房急迫性較弱，因而在2011年房?jī)r(jià)預(yù)期總體看跌的背景下這部分需求入市積極性偏低，而隨著整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的企穩(wěn)回暖，預(yù)計(jì)2013年一二線城市中規(guī)模巨大的改善需求將全面回歸，所占市場(chǎng)比例將在2012年基礎(chǔ)上明顯提升，大致將回歸到40%左右的水平；而對(duì)于投資性需求而言，依然存續(xù)的限購(gòu)政策將是其回歸的最大桎梏，2013年異地投資將仍然是這部分需求最大的釋放渠道，類似于惠州碧桂園十里銀灘、啟東恒大海上威尼斯這樣的銷售佳績(jī)將繼續(xù)在二三四線城市涌現(xiàn)。土地市場(chǎng)：政策趨穩(wěn)供需兩旺，2013年土地市場(chǎng)將量?jī)r(jià)齊升 土地市場(chǎng)將延續(xù)2012年四季度以來(lái)的熱度，2013年土地供應(yīng)量及成交量總體上將保持穩(wěn)中有升。具體來(lái)看，1月末、2月初，各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交量保持較高水平，這之后成交量將有所回落進(jìn)入平穩(wěn)期，下半年、尤其是四季度，土地成交量將再度上揚(yáng)。從各線城市來(lái)看，一線城市土地成交量將比今年有明顯增長(zhǎng)，其中深圳將以大量城市更新項(xiàng)目為土地開發(fā)主要手段，二線城市的成交量將持續(xù)今年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而三四線城市將出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較大的三四線城市土地成交量將較今年小幅上漲，而其他三四線城市的土地市場(chǎng)較不看好。土地價(jià)格整體走勢(shì)也將是溫和上漲的，具體來(lái)看，一季度末土地價(jià)格或有小幅回落，但跌幅不會(huì)過(guò)于顯著，主要是受到推地結(jié)構(gòu)調(diào)整、傳統(tǒng)淡季等影響，對(duì)于今年沒(méi)有拿地的企業(yè)是補(bǔ)充土儲(chǔ)的窗口期，此時(shí)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較少，有利于低價(jià)拿地。二季度之后，如果沒(méi)有更為嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，土地成本將有顯著攀升，三四季度土地價(jià)格將達(dá)到峰值。從流拍、溢價(jià)來(lái)看，在政策趨穩(wěn)的預(yù)期下，2013年土地市場(chǎng)將好于2012年，土地流拍率也會(huì)相應(yīng)回落，流拍地塊將集中在一季度末、二季度初；而高溢價(jià)地塊數(shù)量則不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，應(yīng)該只是小幅提升，主要集中出現(xiàn)在2013年四季度?！窘Y(jié)束語(yǔ)】在剛剛過(guò)去的2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇到了始料未及的困境，問(wèn)題既來(lái)自于外部，也來(lái)自于內(nèi)部；與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)卻在經(jīng)歷連續(xù)兩年調(diào)控之后迎來(lái)了些許轉(zhuǎn)機(jī)，政策環(huán)境逐漸緩和，市場(chǎng)交易量溫和復(fù)蘇，品牌房企銷售業(yè)績(jī)也較為理想。然而我們也看到，企業(yè)的整體利潤(rùn)率持續(xù)下降，銷售在城市之間、企業(yè)之間分布的不均衡性加劇??未來(lái)仍存在較大的不確定性，能否在行業(yè)轉(zhuǎn)型的大浪中破浪前行取決于對(duì)大勢(shì)的把握和專業(yè)性的增強(qiáng)，更重要的是二者之間節(jié)奏的把控。當(dāng)新一屆政府正式躍上歷史舞臺(tái)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)，這個(gè)在過(guò)去十年里既扮演了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“好孩子”，同時(shí)又充當(dāng)了引發(fā)社會(huì)激烈矛盾的“壞孩子”，這樣一個(gè)充滿矛盾的角色，將會(huì)何去何從？作為房地產(chǎn)行業(yè)里的一員，無(wú)論新的十年會(huì)給我們帶來(lái)怎樣的機(jī)遇，又會(huì)讓我們迎接怎樣的挑戰(zhàn)？積極修煉內(nèi)功，順勢(shì)而為，迎接改變，才是迎接未來(lái)的最好方式?。?