【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有較好表現(xiàn)對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，考慮今年下半年行業(yè)大環(huán)境，估計(jì)2013年全年商品房銷(xiāo)售量將增長(zhǎng)10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調(diào)控影響，%。下半年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境將維持基本平穩(wěn)的情況下，市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)將能夠持續(xù)。當(dāng)然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場(chǎng)成交增幅將明顯低于上半年，預(yù)計(jì)全年商品房銷(xiāo)售面積將增長(zhǎng)10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。我們認(rèn)為，前兩年市場(chǎng)多呈動(dòng)蕩的三四線(xiàn)城市，在今年將有較好表現(xiàn)。由于新增供應(yīng)量較為充足、房?jī)r(jià)水平也較為合理，因此今年大部分三四線(xiàn)城市市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)較高的增長(zhǎng)。更值得關(guān)注的是，未來(lái)中小城市開(kāi)放戶(hù)籍的政策，將對(duì)相關(guān)城市的房地產(chǎn)業(yè)形成利好，進(jìn)而推高未來(lái)市場(chǎng)交易規(guī)模。一二線(xiàn)城市供求矛盾決定房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍難以改變 一二線(xiàn)城市市場(chǎng)庫(kù)存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍將延續(xù)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期持續(xù)下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個(gè)城市當(dāng)前的消化周期已經(jīng)降至6個(gè)月的供求紅線(xiàn)附近；此外5個(gè)重點(diǎn)城市中，除了天津的消化周期依然高達(dá)20個(gè)月以上，其余4個(gè)城市當(dāng)前的庫(kù)存僅能夠維持711個(gè)月。一般情況下我們認(rèn)為：消化周期不足6個(gè)月，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求；12個(gè)月附近，市場(chǎng)供求基本平衡；18個(gè)月以上，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求?？梢?jiàn)，當(dāng)前絕大部分重點(diǎn)城市已經(jīng)顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而從新增供應(yīng)來(lái)看，2012年全國(guó)新開(kāi)工面積增速全年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，%，由此我們判斷：供不應(yīng)求的局面將在下半年繼續(xù)存在，盡管在限價(jià)令的壓制下房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，但是政策允許范圍內(nèi)的漲價(jià)項(xiàng)目將越來(lái)越多地出現(xiàn)，房?jī)r(jià)總體上漲的趨勢(shì)難以出現(xiàn)根本改變。5月重點(diǎn)城市商品住宅存量和消化周期表現(xiàn)(單位：萬(wàn)平、月)供應(yīng)短缺將推升中低檔剛需市場(chǎng)熱度，高檔產(chǎn)品仍不宜過(guò)分樂(lè)觀(guān)對(duì)于具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，中低檔產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)短缺，尤其對(duì)于一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，每年新增的商品住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足不斷膨脹的人口規(guī)模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場(chǎng)。另外一方面，由于20112012年小戶(hù)型的去庫(kù)存量一直保持高位，導(dǎo)致企業(yè)手中的中低端產(chǎn)品儲(chǔ)備一直處于不足的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2013年這一細(xì)分的市場(chǎng)供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產(chǎn)品方面，客觀(guān)上講，自去年四季度至今，之前困擾企業(yè)多時(shí)的高檔豪宅庫(kù)存確實(shí)得到了相當(dāng)程度上的去化，受益于此，相當(dāng)一部分以開(kāi)發(fā)中高檔豪宅為主的開(kāi)發(fā)商也長(zhǎng)舒一口氣，但是在我們看來(lái)，豪宅市場(chǎng)仍然處于政策的不確定風(fēng)險(xiǎn)之中。由于高端住宅的銷(xiāo)售情況深受政策大環(huán)境影響，鑒于我們對(duì)于下半年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)不景氣的判斷，未來(lái)形勢(shì)仍不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀(guān)。結(jié)束語(yǔ)總的來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為下半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將是喜憂(yōu)參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的不景氣，加之新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層逐漸表現(xiàn)出來(lái)“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔(dān)憂(yōu)的一面，隨著國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性的縮緊，類(lèi)似上半年這樣寬松的融資環(huán)境將一去不復(fù)返，特別是對(duì)于此前過(guò)度依賴(lài)海外融資和信托等方式的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何在下半年籌集到足夠的錢(qián)成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，提高周轉(zhuǎn)速度，向運(yùn)營(yíng)要利潤(rùn)仍然是克敵制勝的不二法寶，諸如萬(wàn)科在工業(yè)化住宅上的探索、恒大一系列成熟的產(chǎn)品線(xiàn)，世茂的營(yíng)銷(xiāo)全方位滲透都是出于提高周轉(zhuǎn)速度所做的嘗試。第二篇：2011年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望2011年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望世聯(lián)地產(chǎn)2011/7/19 18:46:57 官方微博提要：7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱(chēng)“新國(guó)五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂之勢(shì)，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的總結(jié)和展望。7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱(chēng)“新國(guó)五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂之勢(shì)，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的總結(jié)和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價(jià)格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格。由于今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：第一，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。%，環(huán)比下跌的城市有12個(gè)，與上月持平的城市有14個(gè)，漲幅較年初1月份回落的城市有53個(gè)。這些表明政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成效顯著，但同時(shí)也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售、新開(kāi)工增速放緩，但依然是正增長(zhǎng)。上半年一二線(xiàn)城市受制于限購(gòu)政策，銷(xiāo)量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，%，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍。從開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，由于今年上半年推盤(pán)策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績(jī)和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬(wàn)科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂(lè)、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場(chǎng)的需求仍然是較為旺盛的。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線(xiàn)城市。今年上半年一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積在全國(guó)的占比繼續(xù)下降，%。除了一線(xiàn)城市以外的其他省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市(即二線(xiàn)城市)%。地級(jí)城市(即三線(xiàn)城市)%。從2005年開(kāi)始，，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對(duì)市場(chǎng)有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購(gòu)政策、限價(jià)政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購(gòu)%和36%。受影響比例無(wú)明顯變化，表明限貸和限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響效力持續(xù)。鑒于目前房?jī)r(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購(gòu)政策也不會(huì)放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡?guó)五條”也明確提出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要限購(gòu)。2季度購(gòu)房者對(duì)保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%的購(gòu)房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用。我們認(rèn)為保障房開(kāi)工不足是導(dǎo)致2季度購(gòu)房者對(duì)保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，%的購(gòu)房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用。因而，“新國(guó)五條”將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，%，；全國(guó)前二十大房企銷(xiāo)售金額占比已達(dá)18%。在已公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂(lè)、華潤(rùn)、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)均超過(guò)50%，%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升。第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)造成較大的影響。今年二季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會(huì)各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落(即滯脹現(xiàn)象)的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開(kāi)發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開(kāi)發(fā)商資金鏈不容樂(lè)觀(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模(1129億元人民幣)、海外發(fā)債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開(kāi)發(fā)商加速資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。%，%，已逼近2008年時(shí)的水平。下半年房地產(chǎn)走勢(shì)研判世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會(huì)放松，“新國(guó)五條”已經(jīng)給市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房?jī)r(jià)過(guò)快城市的限購(gòu)政策的落實(shí)力度，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場(chǎng)供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面。未來(lái)政策走勢(shì)的研判目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來(lái)政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：(1)政策是長(zhǎng)期的：目前房?jī)r(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。新國(guó)五條的出臺(tái)再次傳遞了政策長(zhǎng)期性的信號(hào)。(2)政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來(lái)仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。(3)房?jī)r(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺(tái)。未來(lái)量?jī)r(jià)走勢(shì)的研判今年上半年土地市場(chǎng)遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂(yōu)。從歷史規(guī)律來(lái)看：(1)供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個(gè)月內(nèi)，價(jià)格將迎來(lái)底部；(2)供銷(xiāo)差(反映供過(guò)于求的指標(biāo))達(dá)到頂峰，價(jià)格迎來(lái)底部。無(wú)論是全國(guó)還是我們所監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷(xiāo)差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過(guò)08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場(chǎng)供求主導(dǎo)房?jī)r(jià)調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評(píng)估城市整體銷(xiāo)售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶(hù)型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)策略，提前做好長(zhǎng)期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。未來(lái)購(gòu)房者心理預(yù)期，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)走勢(shì)的樂(lè)觀(guān)程度較上季度有所下降，購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)半年房?jī)r(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購(gòu)買(mǎi)行為的可能性增加。具體來(lái)講，三線(xiàn)城市購(gòu)房者信心高于二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市高于一線(xiàn)城市；多次置業(yè)者和投資型需求對(duì)未來(lái)的信心度高于