【文章內(nèi)容簡介】 有較好表現(xiàn)對于全國市場來說，考慮今年下半年行業(yè)大環(huán)境，估計(jì)2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調(diào)控影響，%。下半年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境將維持基本平穩(wěn)的情況下，市場活躍的態(tài)勢將能夠持續(xù)。當(dāng)然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場成交增幅將明顯低于上半年，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積將增長10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。我們認(rèn)為，前兩年市場多呈動蕩的三四線城市，在今年將有較好表現(xiàn)。由于新增供應(yīng)量較為充足、房價(jià)水平也較為合理，因此今年大部分三四線城市市場成交量將出現(xiàn)較高的增長。更值得關(guān)注的是，未來中小城市開放戶籍的政策，將對相關(guān)城市的房地產(chǎn)業(yè)形成利好，進(jìn)而推高未來市場交易規(guī)模。一二線城市供求矛盾決定房價(jià)上漲趨勢仍難以改變 一二線城市市場庫存普遍處于低位，供求矛盾在下半年仍難以緩解，因此房價(jià)上漲的趨勢仍將延續(xù)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，5月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期持續(xù)下滑，其中北京、廣州、深圳和南京4個(gè)城市當(dāng)前的消化周期已經(jīng)降至6個(gè)月的供求紅線附近；此外5個(gè)重點(diǎn)城市中，除了天津的消化周期依然高達(dá)20個(gè)月以上，其余4個(gè)城市當(dāng)前的庫存僅能夠維持711個(gè)月。一般情況下我們認(rèn)為：消化周期不足6個(gè)月，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求；12個(gè)月附近，市場供求基本平衡；18個(gè)月以上，市場出現(xiàn)供過于求。可見，當(dāng)前絕大部分重點(diǎn)城市已經(jīng)顯現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。而從新增供應(yīng)來看，2012年全國新開工面積增速全年出現(xiàn)負(fù)增長，%，由此我們判斷：供不應(yīng)求的局面將在下半年繼續(xù)存在，盡管在限價(jià)令的壓制下房價(jià)不會出現(xiàn)大幅度的增長，但是政策允許范圍內(nèi)的漲價(jià)項(xiàng)目將越來越多地出現(xiàn)，房價(jià)總體上漲的趨勢難以出現(xiàn)根本改變。5月重點(diǎn)城市商品住宅存量和消化周期表現(xiàn)(單位：萬平、月)供應(yīng)短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產(chǎn)品仍不宜過分樂觀對于具體項(xiàng)目來說，中低檔產(chǎn)品市場供應(yīng)短缺，尤其對于一二線城市來說，每年新增的商品住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷膨脹的人口規(guī)模，而新增人口住房的主要流向即是以首置為主的中低端市場。另外一方面，由于20112012年小戶型的去庫存量一直保持高位，導(dǎo)致企業(yè)手中的中低端產(chǎn)品儲備一直處于不足的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2013年這一細(xì)分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。而高檔產(chǎn)品方面，客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業(yè)多時(shí)的高檔豪宅庫存確實(shí)得到了相當(dāng)程度上的去化，受益于此，相當(dāng)一部分以開發(fā)中高檔豪宅為主的開發(fā)商也長舒一口氣，但是在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風(fēng)險(xiǎn)之中。由于高端住宅的銷售情況深受政策大環(huán)境影響，鑒于我們對于下半年宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的判斷，未來形勢仍不應(yīng)過于樂觀。結(jié)束語總的來說，我們認(rèn)為下半年對房地產(chǎn)市場來說將是喜憂參半。值得欣喜的一面是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，加之新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層逐漸表現(xiàn)出來“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進(jìn)一步加碼的可能性不大；但是也有令人擔(dān)憂的一面，隨著國內(nèi)外流動性的縮緊，類似上半年這樣寬松的融資環(huán)境將一去不復(fù)返，特別是對于此前過度依賴海外融資和信托等方式的企業(yè)來說，如何在下半年籌集到足夠的錢成為一個(gè)亟待解決的問題。對于企業(yè)來說，提高周轉(zhuǎn)速度，向運(yùn)營要利潤仍然是克敵制勝的不二法寶，諸如萬科在工業(yè)化住宅上的探索、恒大一系列成熟的產(chǎn)品線，世茂的營銷全方位滲透都是出于提高周轉(zhuǎn)速度所做的嘗試。第二篇：2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與展望2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與展望世聯(lián)地產(chǎn)2011/7/19 18:46:57 官方微博提要：7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱“新國五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱“新國五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價(jià)格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價(jià)格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。上半年房地產(chǎn)市場回顧今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：第一，房價(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制。%，環(huán)比下跌的城市有12個(gè)，與上月持平的城市有14個(gè)，漲幅較年初1月份回落的城市有53個(gè)。這些表明政府抑制房價(jià)過快上漲成效顯著，但同時(shí)也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，%。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計(jì)劃單列市(即二線城市)%。地級城市(即三線城市)%。從2005年開始，，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購政策、限價(jià)政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購%和36%。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價(jià)尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡鍡l”也明確提出房價(jià)上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價(jià)的作用。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價(jià)控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價(jià)的作用。因而，“新國五條”將房價(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，%，；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對房地產(chǎn)市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落(即滯脹現(xiàn)象)的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模(1129億元人民幣)、海外發(fā)債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應(yīng)對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。%，%，已逼近2008年時(shí)的水平。下半年房地產(chǎn)走勢研判世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強(qiáng)烈的信號。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房價(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房價(jià)過快城市的限購政策的落實(shí)力度，尤其是房價(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。未來政策走勢的研判目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：(1)政策是長期的：目前房價(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價(jià)格有可能會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。(2)政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。(3)房價(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺。未來量價(jià)走勢的研判今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：(1)供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個(gè)月內(nèi)，價(jià)格將迎來底部；(2)供銷差(反映供過于求的指標(biāo))達(dá)到頂峰，價(jià)格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價(jià)調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好時(shí)機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對策略，提前做好長期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。未來購房者心理預(yù)期，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對未來的信心度高于