【文章內(nèi)容簡介】 2021年沈陽市土地供給推出 488宗地塊，合計 土地，其中住宅用地占 %，商業(yè)用地占 %，其中住宅地塊主要來自沈北新區(qū)、于洪區(qū)、蘇家屯以及鐵西區(qū)； 2021年沈陽土地成交共 295宗地塊，合計 ，結(jié)合供應情況來看，成交率為 %，成交地塊中，住宅用地占 %，商業(yè)用地占 %，與供應量相似主要來自沈北新區(qū)、于洪等區(qū)域。 歷年供銷情況 1) 歷年推出土地數(shù)量 從近年沈陽住宅用地供應量來看，住宅土地供應量 09 年達到歷史性的峰值，供應量達 萬平，但結(jié)合當年土地供應價格來看， 2021 年住宅用地供應價格相 對較低，僅為 1847 元 /平， 2021 年雖供應量較 2021 年有所回落，但土地供應價格已回歸到 2021 年水平。 2) 歷年 成交 土地數(shù)量 從近年沈陽住宅用地成交量來看，住宅土地成交量與供應量變動相似，均在 08 年呈現(xiàn)成交量大幅下滑的趨勢， 09 年土地市場在預期較低的情況下，以價帶量，使土地成交量達到近年的峰值，住宅用地成交 1379 萬平， 2021 年隨著市場在政策中的調(diào)整，土地成交量無論價 5 13 格還是成交量均回歸到近年正常區(qū)間范圍內(nèi)。 2021年供銷情況 1） 2021年沈陽土地供銷情況 供應： 沈陽市 2021 年 全 年共推出 488 宗土地，共計推出 萬平方米土地， 其中住宅土地供應 176 宗，共計 萬平，供應土地均價 元 /平；商業(yè)用地共計 61 宗，共計 萬平，供應土地均價 元 /平；工業(yè)用地共 245 宗，共計 萬平，供應土地均價 元 /平；公建用地 6 宗，共計 萬平，供應土地均價 元 /平。 成交： 沈陽市 2021 年 全年共成交 295 宗土地，共 計 成交 萬平方米土地， 其中住宅土地供應 116 宗，共計 萬平，成交土地均價 元 /平；商業(yè)用地共計 36 宗，共計 萬平，成交土地均價 元 /平；工業(yè)用地共 139 宗，共計 701 萬平，成交土地均價 元 /平；公建用地 4 宗，共計 26 萬平，成交土地均價 元 /平。 5 14 2） 2021年沈陽各區(qū)住宅土地供應分布情況 2021年沈陽各區(qū)住宅土地供應如下所示，其中供應量最大的為沈北新區(qū)，供應 44宗，供應量達 ， 其次為于洪 區(qū)，供應土地 23 宗，供應量達 ，從土地供應均價格最高的為沈河區(qū)，住宅土地供應均價達 13711元 /平，其次為皇姑區(qū)，供應土地均價 元 /平。 2021年沈陽各區(qū)住宅土地 成交 如下所示，其中 成交量 最大的為沈北新區(qū)， 成交 34宗，050100150200250300350050001000015000202102 0 1 0 年沈陽各區(qū)住宅成交情況單位：萬平/ 宗數(shù)單位：元 /平沈河區(qū) 和平區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 鐵西區(qū) 東陵區(qū) 渾南區(qū) 于洪區(qū) 沈北區(qū) 蘇家屯區(qū)宗數(shù) 3 9 6 13 25 1 0 14 34 11土地價格 1 6 3 9 1 . 8 4 3 8 2 0 . 9 6 5 2 7 3 . 4 7 9 4 4 9 . 8 5 2 9 6 1 . 2 2 1218 0 3 5 0 2 . 4 1 4 5 0 . 9 1 0 5 7 . 9 3土地面積 1 3 . 8 6 8 . 3 3 8 . 4 6 3 . 3 1 0 5 . 4 1 . 2 0 124 2 3 2 . 2 1 6 8 . 905010015020025030035002021400060008000100001202114000160002 0 1 0 年沈陽各區(qū)住宅用地供應情況單位：萬平/ 宗數(shù)單位：元 /平沈河區(qū) 和平區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 鐵西區(qū) 東陵區(qū) 渾南區(qū) 于洪區(qū) 沈北區(qū) 蘇家屯區(qū)宗數(shù) 6 12 11 16 40 8 2 23 44 14土地價格 1 3 7 1 1 . 8 1 4 5 9 3 . 6 8 4 2 0 5 . 4 9 6 0 1 9 . 6 6 1 6 8 0 . 4 7 2 0 9 7 . 1 3 2 2 9 8 . 2 8 3 1 9 2 . 9 9 1 4 6 9 . 5 7 1 1 7 7 . 5 5土地面積 30 8 3 . 8 6 3 . 2 7 9 . 8 1 8 0 . 2 6 6 . 5 2 1 . 7 1 8 3 . 2 3 0 8 . 7 1 9 2 . 2 5 15 成交量 達 萬平， 其次為于洪區(qū)土地成交 14 宗，成交量達 124 萬平，鐵西區(qū)成交 25宗，成交量 ，從土地成交均價格最高的為沈河區(qū)，住宅土地成交均價達 元 /平，其次為皇姑區(qū)，成交土地均價 /平。 3） 2021 年沈陽土地按用地面積情 況細分 2021 年沈陽土地供應按用地面積情況細分，供應量最大的為 15 萬平用地地塊，供應比例達 %，其次為 510萬平地塊，供應比例達 %，供應量最少的為 20 萬平以上的大規(guī)模地塊，供應比例僅為 %。 2021 年沈陽土地 成交 按用地面積情況細分， 與供應量相似，成交 量最大的為 15 萬平用地地塊， 成交 比例達 %，其次是 510 萬平地塊， 成交 比例達 %，成交量最少的為20萬平以上的大規(guī)模地塊，供應比例僅為 %，從出讓土地情況來看 ，近年沈陽開發(fā)項目將主要以中檔規(guī)模為主。 5 16 2021年 重點成交地塊土地價值分析 1) 東北大馬路 301地塊 萬科藍山行政隸屬大東區(qū)，位于二環(huán)至三環(huán)間，周邊現(xiàn)有配套可滿足消費者基本日常生活所需，萬科藍山在取地后半年后啟動，于 2021年 10月上市銷售，產(chǎn)品為 101167平高層產(chǎn)品，首期以 8500元（含精裝）價格入市，至今經(jīng)過兩次開盤，供應 600套，銷售率高達 92%。 2)三洋重工場地塊 該地塊與萬科藍山項目隔路相望，是金地地產(chǎn)挺進大東區(qū)的首個項目，結(jié)合金地于沈開發(fā)的數(shù)個項目產(chǎn)品以及萬科藍山近期的熱銷的局面來看，預計金地大東項目將成為東部高端住宅又一力作。 3）春河地塊 A 該地 行政隸屬于 沈河 區(qū)， 屬于城市中心，此項目將是萬科自萬科柏翠園后回歸城市中心的又一力作， 與華潤中心悅府僅 “一街 ”之隔，有業(yè)內(nèi)人士預估， 萬科此項目將賣到 萬元 /平，將成為沈陽高層豪宅項目典型代表 。 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 東北大馬路 301號 大東區(qū) ≯ 沈陽萬科東漫置業(yè)有限公司 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 三洋重工 2021038號 大東區(qū) ≯ 11億元 金地集團 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 5 17 4）沈馬公路東 1地塊 該地 行政隸屬于 于洪區(qū) ， 雖距離城市中心距離較遠，但項目緊鄰丁香湖，自然資源優(yōu)越，且規(guī)模較大，容積率在 ， 預計此地塊將成為萬科北部的又一低密高端力作。 5）肇工街四海物流地塊、汽車齒輪廠地塊 項目位于鐵西區(qū)西北部，一至二環(huán)間的區(qū)域，是鐵西區(qū)原汽車齒輪廠 與物流地塊， 項目附近的沈陽西部森林公園、建設公園和五場一館成為人 們休閑娛樂的最佳場所，是沈陽市人文環(huán)境和居住條件優(yōu)良的地區(qū)之一，隨著萬科品牌開發(fā)的入駐，預計此區(qū)域產(chǎn)品價格將快速提升。 6）航空學院地塊 項目隸屬于皇姑區(qū)，東臨北陵公園，地理位置極佳，中糧集團以樓面地價 4638 元 /平購得，預計再造中糧旗下知名地產(chǎn) 品牌 ——大悅城大型城市綜合體，將航院地塊打造成集文化、休閑、服務、辦公、娛樂、 購物 、餐飲、居住等八大功能于一體的城市現(xiàn)代 生活 新核心。 7）重型廠 A地塊 春河地塊 A 沈河區(qū) ≯ 鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 沈馬公路東 1 地塊 于洪 ≯ 鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 肇工街四海物流地塊 鐵西區(qū) ≯ 沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 汽車齒輪廠地塊 鐵西區(qū) ≯ 沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 航空學院地塊 皇姑區(qū) ≯ 中糧地產(chǎn)（集團） 股份有限公 司 5 18 項目行政隸屬于鐵西區(qū) ，隨著萬科、恒大、金地等知名品牌開發(fā)商加入到了鐵西區(qū)的建設，更是加劇了該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，在加上周邊配套成熟和處于建設中的地鐵九號線，這里必然將成為沈陽市頗佳的宜居之地 。 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 重型廠 A地塊 鐵西區(qū) 70000 ≤ 3 沈陽萬達房地產(chǎn)有限公司 5 19 2．沈陽房地產(chǎn)市場分析 整 體綜述 2021 年沈陽房地產(chǎn)市場逆勢前行，供銷量達到歷年最高水平，全年商品住宅上市面積 1437萬平米，去化面積 1411 萬平米，整體供銷比為 100： 98，整體呈現(xiàn)供銷平衡的局面，截至2021 年末沈陽存量房面積為 1272 萬平米，可供消化周期約 1 年； 2021 年沈陽全市商品住宅價格為 5063 元 /平米，商品住宅整體價格首次突破 5000 元，但從全國來看，沈陽房地產(chǎn)價格仍然較低且處于合理的區(qū)間內(nèi)； 供應情況分析 1） 整體供應情況 2021 年沈陽商品房供應面積為 1636 萬平米，同比上漲 30%，其中商品住宅面積 1437 萬平米同比上漲 %。雖然 2021 年政策頻出，但沒有阻止開發(fā)商的上市熱情， 2021 年上市量達到歷年來最高。 2 0 0 5 20 1 0 年沈陽房地產(chǎn)供應情況05001000150020218284868890929496商品房（萬平米） 1259 商品住宅（萬平米） 住宅套均面積（平） 93 90 90 94 90 872021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 注：供應量包含沈陽郊區(qū)縣 5 20 2） 按照用途來劃分 按照用途來劃分純住宅為 1437 萬平米，占 88%，其次為商業(yè) 128 萬平米，占 %。 上市量按用途劃分%%%%%%%%%住宅面積 網(wǎng)點面積 大型商業(yè)面積 車庫面積 寫字樓面積公建面積 公寓面積 酒店面積 其他面積 注：供應量包含沈陽郊區(qū)縣 3） 按 面積段 來劃分 按照面積段來劃分 ， 2021 年沈陽上市商品住宅中 6090 平米區(qū)間所占比例最大，達到 32%，其次是 90120 平米面積段，所占比例為 24%。 商品住宅 按面積段劃分0100002021030000400005000060000700000100200300400500600面積 （ 萬平 ） 136 477 318 165 129 121 套數(shù) （ 套 ） 28541 60790 31465 12632 7464 4694 60 平方米以下 60( 含 ) 90 平米 90( 含 ) 12 0 平米 120( 含 ) 14 4 平米 144( 含 ) 18 0 平米 180 平米 ( 含 ) 以上 4） 按 區(qū)域 來劃分 商品住宅按照區(qū)域來劃分，鐵西區(qū)商品住宅上市面積最多為 270 萬平米，占全市總供應面積的 20%，其次為于洪區(qū) 262 萬平米，占全市供應的 %。最少的區(qū) 域為沈河區(qū)，只有 47萬平米。