20xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨20xx年展望(編輯修改稿)
2024-10-28 19:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 又不理想，腹背受敵，只好用降價這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的高速擴張之后，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。為了應對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動”代理合作，力爭多渠道度過經(jīng)營難關(guān)。二、土地出讓市場低迷，土地出讓指標兩度調(diào)低仍無法完成，“底價出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開發(fā)商趁機抄底拿地，取代大開發(fā)商成為土地出讓市場的主角。“地王”表情尷尬，紛紛難產(chǎn)。2010年12月16日，廣州年內(nèi)最后一宗住宅地塊僅用了5分鐘不到的時間就以底價成交，為全年的土地供應劃上了句號。至此，2010年廣州十區(qū)共出讓住宅用地19宗。在此之前，廣州市曾兩度調(diào)整住宅用地供應計劃，，但是由于頻繁出現(xiàn)“流拍”，最終還是未能完成土地供應計劃。綜觀2010年的廣州住宅土地出讓市場，年初員村絹麻廠地塊經(jīng)過兩百多輪競投，創(chuàng)下了13053元/平方米的樓面地價，刷新了天河區(qū)住宅歷史最高地價成為“地王”，但是只是曇花一現(xiàn)。此后，受商業(yè)銀行惜貸、ipo受阻、銷售業(yè)績大幅滑坡等多個因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機凸顯，過去兩年瘋狂拿地的廣州大型房企無力再續(xù)，令土地出讓市場一蹶不振，頻頻出現(xiàn)“流拍”、“底價出讓”的狀況。大開發(fā)商的退出給了中小開發(fā)商“抄底”的機會。據(jù)統(tǒng)計，全年共有10宗地塊以底價成交，有8宗地塊的樓面地價在1000元/平方米左右，其中絕大部分為不知名的中小開發(fā)商拍得。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年廣州的平均樓面地價僅為3000元/平方米出頭，與XX年年相比下跌了30%左右。例如，年末最后一塊地花都新華寶田豬場地塊樓面地價僅1040元/平方米，與去年賣出的同區(qū)域的地王相比降幅高達約80%。在地價回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在7月份過期，由于開發(fā)商沒有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會被收回，但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在XX年年產(chǎn)生的多個“地王”中，盡管對外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動工的是極少數(shù)。開發(fā)商們對“地王”的冷處理，資金鏈緊張導致開發(fā)困難是一個原因，而現(xiàn)時不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實。不過盡管如此，廣州在10年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場形成比較突出的供大于求。高價地與低價地同臺共舞將大大考驗房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。三、%，成交均價從XX年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；市場供求格局轉(zhuǎn)變，明顯供大于求，%。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，111月，%；與此同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的延續(xù)，全市的新建商品住宅供應并沒有因為市場拐點的出現(xiàn)而減少，%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，111月份，僅有6月份的成交量大于批準預售量，%，處于明顯供大于求的格局。具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到6月份才首次沖破60萬平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺，市場成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場表現(xiàn)頗為反復，但是11月份又很快回到50萬平方米以上。以產(chǎn)品來看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價房以及以低價策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂觀。價格方面，111月全市一手住宅成交均價為9466元/平方米，%。盡管樓價水平仍然高于XX年年，但是與XX年年第四季度的平均過萬元的均價水平相比已經(jīng)下了一個臺階。其中，9月份由于限價房以及遠郊商品房的大量成交均價一度下降至8244元/平方米，回到XX年年7月份左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通住宅的成交均價走勢呈上升趨勢，這與樓市供應結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。年初“90/70”產(chǎn)品尚未大量出現(xiàn)，主要以限價房和郊區(qū)商品房為主，因此成交均價相對較低。從下半年開始，樓市包括市區(qū)在內(nèi)的“90/70”商品房的大量供應，拉高了成交均價?？傮w來看，2010年廣州市區(qū)的一手樓價依然比較堅挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以上，但是花都區(qū)等遠郊地區(qū)的樓盤價格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的50006000元/平方米左右回到30004000元/平方米左右，與XX年、XX年的水平相當。四、%，回到XX年之前的水平；二手樓價從高位振蕩下跌，但是整體水平仍然高于XX年年；自住剛性需求成為樓市的主導力量。受XX年年第四季度實施的房貸新政引爆
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