【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一是在對(duì)市漁業(yè)基地定位的基礎(chǔ)上 ,形成整體規(guī)劃 。 二是在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上 ,對(duì)市漁業(yè)基地填海及形成地塊的開發(fā)規(guī)模及開發(fā)模式進(jìn)行選擇 ,形成對(duì)應(yīng)的管理模式 ,并根據(jù)開發(fā)建設(shè)的需要選擇融資組合 。 三是進(jìn)入市漁業(yè)基地的開發(fā)流程 ,確定開發(fā)方式和時(shí)序 ? 圖 5 市漁業(yè)基地開發(fā)程序 土地一級(jí)開發(fā) 土地出讓 土地二級(jí)開發(fā) 生地 土地收儲(chǔ)中心 招拍掛 土地增值 生地變熟地 項(xiàng)目 定位 基本靠吼吧 整體規(guī)劃 開發(fā)模式選擇 開發(fā)流程 融資組合 19 四 ? 本項(xiàng)目投融資模式選擇 土地開發(fā)按照主體的不同 ,可以是政府或者是企業(yè) ,鑒于市財(cái)政不再提供財(cái)政支持的資金現(xiàn)實(shí) ,因此 ,確立以企業(yè)為開發(fā)主體的前提下 ,確定 適合的融資結(jié)構(gòu) ? (一 )單一開發(fā)主體模式 遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司作為遠(yuǎn)洋漁港統(tǒng)一的開發(fā)主體 ,在總體規(guī)劃指導(dǎo)下 ,對(duì) 萬(wàn)平方米的開發(fā)面積進(jìn)行分包 ,交由不同的公司進(jìn)行同步開發(fā) ,并由合同確定分成方式 ? 在這種模式下 ,開發(fā)公司是唯一的融資平臺(tái) ,并總攬整個(gè)港區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作 ? 由于填海工程比較大 ,開發(fā)公司作為開發(fā)主體可能面臨較大的融資壓力 ,為了保障開發(fā)建設(shè)工作順利推進(jìn) ,必須選擇合適的融資組合 ? 在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下 ,借助開發(fā)公司融資平臺(tái) ,進(jìn)行融資并成片開發(fā) ? 20 圖 6 遠(yuǎn)洋漁港單一開發(fā)主體模式 (二 )多主體開發(fā)模式 1? 企業(yè)主導(dǎo)的多主體開發(fā) 政府通過(guò)對(duì)所在的區(qū)域進(jìn)行城市定位和產(chǎn)業(yè)定位 ? 統(tǒng)一規(guī)劃與布局 ,然后就整塊土地進(jìn)行招商 ? 城市開發(fā)商可以單獨(dú)承包或牽頭組成開發(fā)集團(tuán)進(jìn)行城市開發(fā)投資 ? 承包金額采取分期付款的方式 ,首期金額用于政府的填海工程 ? 城市開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)源主要為 :土地一級(jí)開發(fā)的固定收益 ,該部分收益將通過(guò)資金杠桿得到放大 。漁港可經(jīng)營(yíng)資源 。一二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng) ,獲得優(yōu)先權(quán) ? 土地金融即城市開發(fā)基金 ? 基金投資于目標(biāo)城市的多個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 ,為政府提供一站式解決方案 (政府主導(dǎo) ? 企業(yè)實(shí)施 ? 市場(chǎng)化運(yùn)作 ? 金融支撐的政府與私人企業(yè) 的合作模式 ,包括區(qū)域規(guī)劃和遠(yuǎn)洋漁港 開發(fā)公司 深圳市遠(yuǎn)洋漁港 建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組 工程承包公司 N 工程承包公司 A 融資平臺(tái) 股權(quán)融資 銀行貸款 項(xiàng)目融資 發(fā)行城市債券 ABS 融資 21 戰(zhàn)略定位及實(shí)施 。土地開發(fā)及其項(xiàng)目管理 。投融資方案制定和土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的示范性商業(yè)開發(fā)和招商引資 ? )? 圖 7 遠(yuǎn)洋漁港多開發(fā)主體模式 2? 多主體開發(fā)模式下漁業(yè)基地開發(fā)要點(diǎn) 由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組組織制定市漁業(yè)基地規(guī)劃 ,在規(guī)劃指導(dǎo)下 ,對(duì) 萬(wàn)平方米的地塊 (現(xiàn)為海域 )進(jìn)行分區(qū) ,遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司只負(fù)責(zé)其中部分片區(qū)土地的開發(fā) ,其他區(qū)域則選擇其它融資開發(fā)方式 ,可選擇土地金融 (城市開發(fā)基金 )方式 ,也可以根據(jù)招投標(biāo) ,選擇合適的城市開發(fā)商 ,并通過(guò)合約確定合理的分成比例 ? 這種模式下 ,遠(yuǎn) 洋漁港開發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣 ,都是土地一級(jí)開發(fā)商 ? 項(xiàng)目地塊 (現(xiàn)為海域 )被拆成多個(gè)片區(qū) ,有利于多主體 ? 多渠道實(shí)現(xiàn)快速 ? 同時(shí)推進(jìn)開發(fā) ,解決了遠(yuǎn)洋漁港建設(shè)融資的瓶頸 ? 深圳市遠(yuǎn)洋漁港 建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組 領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司 城市開發(fā)商 N 城市開發(fā)基金 N 銀行貸款 項(xiàng)目融資 發(fā)行城市債券 ABS 融資 股權(quán)融資 22 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組要負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理各個(gè)開發(fā)主體的開發(fā)進(jìn)度和工作 ,并與各主體簽訂利潤(rùn)分成的協(xié)議 ? 這種模式下 ,要謹(jǐn)防相關(guān)開發(fā)公司由于資金不足而耽誤開發(fā)時(shí)間 ,也要對(duì)其開發(fā)的土地是否按照統(tǒng)一規(guī)劃執(zhí)行進(jìn)行全程監(jiān)控 ? 3? 近期開發(fā)相關(guān)建議 城市開發(fā)商首先要完成填海工程基礎(chǔ)工作 ,創(chuàng)造土地開發(fā)的條件 ,創(chuàng)造其它開發(fā)公司可以快速創(chuàng)造現(xiàn)金流的開發(fā)條件 ? 城市開發(fā)商也 可以對(duì)遠(yuǎn)洋漁港內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性地塊進(jìn)行一級(jí)開發(fā)招標(biāo) ,或者采取城市開發(fā)基金的模式 ? 例如 ,選取城市開發(fā)商 ,并授權(quán)進(jìn)行一個(gè)片區(qū)的成片土地開發(fā) ,要求其按照遠(yuǎn)洋漁港整體規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行開發(fā)建設(shè) ? (三 )建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一體化模式 指在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中 ,始終由一家公司來(lái)完成所有的工作 ,可以分為以下兩種情況 : 1? 專業(yè)公司自主開發(fā)模式 所謂專業(yè)公司自主開發(fā)模式 ,是指目前已有的大型相關(guān)公司利用它們雄厚的資金優(yōu)勢(shì)和相關(guān)專業(yè)優(yōu)勢(shì) ,統(tǒng)一完成遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的工作 ? 在這種模式的前提 : 一是該公司的資金實(shí)力雄厚 ,能夠提供 遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)費(fèi)用及建成后的運(yùn)營(yíng)資金 。 二是該公司具有相關(guān)的專業(yè)技術(shù)和能力 ,可以滿足設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)的23 正常進(jìn)行 ? 專業(yè)公司在漁港建造完成后 ,擁有漁港規(guī)定時(shí)間內(nèi)的運(yùn)營(yíng)權(quán) ,運(yùn)營(yíng)期限到期后 ,漁港的使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給政府 ? 巨額的前期投入必然需要收益的補(bǔ)償 ,開發(fā)機(jī)構(gòu)才能在提供公共產(chǎn)品的同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資成本回收并獲得合理回報(bào) ? 該模式下的收益補(bǔ)償機(jī)制有兩種 : 一是通過(guò)漁業(yè)基地以外的地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ,來(lái)補(bǔ)償公司在漁業(yè)基地土地以及開發(fā)投入 ? 其方式是通過(guò)招拍掛方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)出讓 ,再以城市建設(shè)費(fèi)的名義將等額款項(xiàng)打入公司帳戶 ,以保證 其收益 ? 二是通過(guò)運(yùn)營(yíng)階段的財(cái)政補(bǔ)償來(lái)保證公司前期基礎(chǔ)設(shè)施投入的收益 ,這類似于市水務(wù)集團(tuán)的運(yùn)作模式 ? 專業(yè)公司自主開發(fā)模式的劣勢(shì)是 ,專業(yè)公司實(shí)力雄厚 ,在利益談判中占據(jù)有利地位 ,過(guò)分的收益補(bǔ)償侵蝕社會(huì)效用 ,這也正是中農(nóng)發(fā)集團(tuán)在此次合作談判中不能達(dá)成共識(shí)的真正原因 ? 這 種 模 式 在 理 論 上 稱 為 BOT 模式 ?BOT(BuildOperateTransfer)模式 ,即建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 移交 ,該模式是指政府與企業(yè)簽訂特許經(jīng)營(yíng)合同 ,由企業(yè)參與項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理 ,并對(duì)項(xiàng)目的使用者收取一定的費(fèi)用 ,以 此回收項(xiàng)目的投資 ? 經(jīng)營(yíng)和維護(hù)等成本 ,同時(shí)獲得合理的回報(bào) ,待特許經(jīng)營(yíng)期滿后項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)償移交政府的一種模式 ? 參考公司 : 1)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 (簡(jiǎn)稱“中農(nóng)發(fā)集團(tuán)” ) 24 中農(nóng)發(fā)集團(tuán)系國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)直接管理的中央農(nóng)業(yè)企業(yè) ,是具有雄厚實(shí)力的大型中央農(nóng)業(yè)企業(yè) ? 在資金方面具有雄厚的實(shí)力 ,能夠提供足夠的前期投資資金 。在技術(shù)能力方面 ,中農(nóng)發(fā)集團(tuán)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展 ,逐步形成了以遠(yuǎn)洋捕撈及農(nóng)業(yè)資源開發(fā)等為核心的三大主業(yè) ,在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方面都有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì) ? 2)中水集團(tuán)遠(yuǎn)洋股份有限公司 中水集團(tuán)遠(yuǎn)洋股份有 限公司由中國(guó)規(guī)模最大 ? 實(shí)力最強(qiáng)的綜合性漁業(yè)企業(yè)中國(guó)水產(chǎn) (集團(tuán) )總公司為主發(fā)起 ? 經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn) ,于 1998年初注冊(cè)成立 ,注冊(cè)資本 ? 中水集團(tuán)遠(yuǎn)洋股份有限公司的主要業(yè)務(wù)是海洋捕撈 ? 水產(chǎn)品加工 ? 國(guó)內(nèi)外貿(mào)易及漁船 ? 船用柴油機(jī) ? 漁具制造業(yè) ? 漁港建筑業(yè)等 ? 擁有各種類型的遠(yuǎn)洋漁輪和運(yùn)輸船舶 57 艘 ,主要分布在北太平洋 ? 南大西洋 ? 印度洋和西南太平洋 ,常年進(jìn)行大洋性遠(yuǎn)洋捕撈生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng) ? 目前的主要產(chǎn)品有鱈魚 ? 魷魚 ? 蝦 ? 金槍魚等海產(chǎn)品及加工制品 ? 3)招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 (簡(jiǎn)稱“招商地產(chǎn)” )于 1984 年在深圳成立 ,是香港招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司 ,也是中國(guó)最早的房地產(chǎn)公司之一 ,國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè) ,先后在深圳交易所 (000024)? 新加坡交易所 (202124)掛牌上市 ? 招商局集團(tuán) (簡(jiǎn)稱招商局 )是國(guó)家駐港大型企業(yè)集團(tuán) ,經(jīng)營(yíng)總部設(shè)于香港 ,業(yè)務(wù)主要分布于香港 ? 內(nèi)地 ? 東南亞等極具活力和潛力的新興市場(chǎng) ,是中央直接管理的國(guó)有重要骨干企業(yè) ,亦被列為香港四大中25 資企業(yè)之一 ? 經(jīng)過(guò) 27 年的發(fā)展 ,招商地產(chǎn)已成為一家具備綜合開發(fā)能力 ? 物業(yè)品類豐富 ? 社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) ,形成了以深圳為核心 ,以珠三角 ? 長(zhǎng)三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的市場(chǎng)格局 ? 4)中國(guó)華農(nóng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 中國(guó)華農(nóng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 (簡(jiǎn)稱資產(chǎn)公司 )前身為中國(guó)水產(chǎn)華農(nóng)公司 ,系中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 (簡(jiǎn)稱集團(tuán)公司 )的全資子公司 ?2021 年 12 月 15 日 ,集團(tuán)公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略需要 ,決定以華農(nóng)公司為平臺(tái) ,將其改組為集團(tuán)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 ,負(fù)責(zé)集團(tuán)非主業(yè)企業(yè)或資產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)管理與改制重組工作 ,實(shí)行專業(yè)化 ? 市場(chǎng)化 ? 公司化運(yùn)作? 資產(chǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)包 括 :項(xiàng)目投資 ,投資管理 。兼營(yíng)業(yè)務(wù)主要有 :資產(chǎn)管理 ,投資策劃咨詢服務(wù) ,銷售水產(chǎn)品 ? 農(nóng)產(chǎn)品 ? 土產(chǎn)品 ? 糧油等 ? 5)華僑城集團(tuán) 華僑城集團(tuán)成立于 1985年 11月 11日 ,是隸屬于國(guó)務(wù)院 國(guó)資委 管理的大型中央企業(yè)之一 ? 成立二十多年以來(lái) ,已發(fā)展成為一個(gè)跨區(qū)域? 跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán) ,培育了房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營(yíng) ?旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng) ? 電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項(xiàng)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的主營(yíng)業(yè)務(wù) ? 華僑城 集團(tuán)公司長(zhǎng)期致力于發(fā)展有中國(guó)特色的文化產(chǎn)業(yè)集群 ,將塑造成為中國(guó)最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè) ,并通過(guò)獨(dú)特的創(chuàng)想文化致力于提升中國(guó)人的生活品質(zhì) ? 旗下?lián)碛腥A僑城控股 (SZ000069)?26 華僑城 (亞洲 )控股 ? 康佳集團(tuán) (SZ000016)三家境內(nèi)外上 市公司以及錦繡中華 ? 民俗文化村 ? 世界之窗 ? 歡樂(lè)谷 ? 波托菲諾 ? 新浦江城? 何香凝美術(shù)館 ? OCTLOFT創(chuàng)意文化園 ? 華夏藝術(shù)中心 ? 長(zhǎng)江三峽旅游 ? 華僑城大酒店 ? 威尼斯酒店 ? 茵特拉根大酒店 ? 城市客棧 等一系列國(guó)內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌 ? 是少數(shù)幾個(gè)連續(xù)六年入選 中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng) 的企業(yè)之一 ? 2? 新成立公司共同開發(fā)模式 此模式是指由政府牽頭 ? 招標(biāo)引入多種性質(zhì)的公司共同設(shè)立一個(gè)新的公司 ,由該公司來(lái)完成遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)工作 ,建成后漁港所有權(quán)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)歸屬該新成立公司 ? 該公司的設(shè)立 ,以建成后的漁港為基礎(chǔ) ,提供相關(guān)的服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù) ,各投資主體按照入股比例分享利潤(rùn) ? 入股的主體可以包括政府相關(guān)機(jī)構(gòu) ? 私募股權(quán)公司 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司 ? 旅游開發(fā)公司等 ,他們作為新公司的股東可以利用各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)共謀發(fā)展和利益 ? 也可在公司組建或 運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后策劃上市 ,獲得后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定資金 ? 在這種模式下 ,收益補(bǔ)償機(jī)制可以是漁港休閑旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的使用或轉(zhuǎn)讓 ? 除了遠(yuǎn)洋交通 ? 漁業(yè)服務(wù)外 ,休閑旅游正成為了漁港創(chuàng)收的一大業(yè)務(wù) ? 遠(yuǎn)洋休閑旅游經(jīng)營(yíng)權(quán)也成為了一種重要的資源 ? 設(shè)立新公司股權(quán)融資的優(yōu)勢(shì) : 一是產(chǎn)權(quán)明晰 ,各投資主體按照持股比例分享收益 。 二是通過(guò)上市融資 ,可以提高漁港的知名度 ,促進(jìn)漁港的發(fā)展 ? 這種模式在理論上被稱為 BOO模式 ? BOO(BuildingOwning 27 Operate),即建設(shè) 擁有 運(yùn)營(yíng) ,該模式是一種由企業(yè)投資并承擔(dān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì) ? 建 設(shè) ? 運(yùn)行 ? 維護(hù) ? 培訓(xùn)等工作 ,項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)歸屬企業(yè) ,而由政府部門負(fù)責(zé)宏觀協(xié)調(diào) ? 創(chuàng)建環(huán)境 ? 提出需求 ,政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費(fèi)用即可擁有對(duì)項(xiàng)目的使用權(quán) ? 這一模式體現(xiàn)了“總體規(guī)劃 ? 分步實(shí)施 ? 政府監(jiān)督 ? 企業(yè)運(yùn)作”的建 ? 管 ? 護(hù)一體化的要求 ? 新成立公司共同開發(fā)模式與專業(yè)公司自主開發(fā)模式的最大差異就是漁港建成后的所有權(quán)歸屬問(wèn)題 ? (四 )建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多元化模式 建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多元化模式 ,是指在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中 ,是由兩家或以上的公司來(lái)分工完成的 ? 建設(shè) 經(jīng)營(yíng)多主體模式可以細(xì)分為以下三種情況 : 1? “國(guó)建 +國(guó)營(yíng)” 模式 “國(guó)建 +國(guó)營(yíng)”模式 ,是指由市國(guó)資委下屬地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)漁港 ,并且由市國(guó)資委另一個(gè)下屬企業(yè)負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù) ? 兩個(gè)企業(yè)分別負(fù)責(zé)漁港建設(shè)或運(yùn)營(yíng) ,可以充分利用在各自領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì) ,節(jié)約成本? 提高效率 ? 國(guó)資委下屬地產(chǎn)企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議 ,由企業(yè)出資對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,且 項(xiàng)目 建成后 ,企業(yè)在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)擁有項(xiàng)目的 所有權(quán) 并進(jìn)行 經(jīng)營(yíng) ,待特許經(jīng)營(yíng)期滿后將項(xiàng)目的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)償移交政府所有的模式 ? 在該模式下 ,市國(guó)資委下屬地產(chǎn)企業(yè)在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施擁有所有權(quán) ,并且可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)讓給市國(guó)資委其他下屬企業(yè)進(jìn)行再次融資 ,帶動(dòng)資本的28 流動(dòng) ,能有效保障后續(xù)