【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了強(qiáng)大消費(fèi)力，海雅、人人樂(lè)、歲寶、國(guó)美、蘇寧、友誼城等相繼開(kāi)業(yè)，以及在建的 10 萬(wàn)平方米的海岸商業(yè)項(xiàng)目、五星級(jí)的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。 表 5： 2021 年南山區(qū)主要零售店鋪 明細(xì) 表 公司名稱 店鋪名稱 營(yíng)業(yè)面積（ m2） 開(kāi)業(yè)日期 沃爾瑪 蛇口店 20,000 2021 年 4 月 20 日 華僑城店 11,272 2021 年 11 月 11 日 社區(qū)店南新店 6,000 2021 年 12月 19 日 家樂(lè)福 南頭店 6,000 1997 年 1 月 10日 百佳 桃園店 華僑城店 萬(wàn)佳 西麗店 12,000 2021 年 10月 18 日 人人樂(lè) 南油店 19,000 1996 年 7 月 1 日 西麗店 10,000 2021 年 9 月 26日 學(xué)府店 3,500 2021 年 12 月 8 日 前海店 8,000 2021 年 12月 20 日 后海店 6,300 2021 年 1 月 19日 創(chuàng)業(yè)店 米蘭店 1,400 2021 年 10月 1 日 濱福店 2,500 2021 年 11月 南水店 6,300 2021 年 2 月 8 日 繽紛店 7,000 2021 年 2 月 13日 新一佳 南油店 （ B 店） 12,000 2021 年 12 月 20 日 蛇口店 6,000 2021 年 2 月 20日 10 167。 南山區(qū)零售業(yè)市場(chǎng)潛力 南山區(qū)是深圳特區(qū)內(nèi)面積最大的區(qū)，年接待約 1000萬(wàn)人次的海內(nèi)外游客；高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的 31%； 新建現(xiàn)代化住宅多，消費(fèi)能力強(qiáng)。規(guī)劃并建設(shè)一個(gè)與特區(qū)內(nèi)其他區(qū)不同的現(xiàn)代化的市級(jí)商業(yè)中心，無(wú)論是滿足南山本地消費(fèi)需求還是提升深圳整體商業(yè)的影響力，都是十分必要的。 南山區(qū)強(qiáng)勁的市場(chǎng)潛力吸引了大量國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，已擁有了倉(cāng)儲(chǔ)式商店、折扣店、便利店等多種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)和流通業(yè)組織形式，充分滿足了廣大消費(fèi)者多樣化的消費(fèi)需求。這些現(xiàn)代化的商業(yè)形態(tài)，正以其經(jīng)營(yíng)規(guī)范、品種齊全、品質(zhì)可靠、購(gòu)物環(huán)境舒適等優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)傾向逐漸由農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、個(gè)體商戶 向大型商場(chǎng)（超市）以及連鎖店轉(zhuǎn)移。 南山區(qū) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展整體呈現(xiàn) “ 多中心 ” 商業(yè)格局。各大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在不同區(qū)域的迅速聚集，催生出了南山商業(yè)文化中心、蛇口和華僑城三大商業(yè)區(qū)，以及功能各異的各類商業(yè)區(qū)，與南頭老商業(yè)區(qū)一起，呈現(xiàn)出南山商業(yè) “ 多中心 ” 格局。 大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的市場(chǎng)覆蓋率較高。南山區(qū)已有 37家營(yíng)業(yè)面積 5000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)，營(yíng)業(yè)總面積占全區(qū)零售網(wǎng)點(diǎn)總面積的 %，營(yíng)業(yè)額占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的四成以上。大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的類型涵蓋了主要的業(yè)態(tài)、業(yè)種，特別是與市民日常生活關(guān)系十分密切的大型超市、百貨店 。大型網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展，一方面以其較高的經(jīng)營(yíng)管理水平帶動(dòng)了全行業(yè)服務(wù)水平的提高，另一方面也極大地促進(jìn)了南山區(qū)零售業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)。 167。 南山中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃 南山商業(yè)文化中心區(qū)總體規(guī)劃確定了 “ 核心商業(yè)文化區(qū)，中軸線發(fā)展帶和外圍組團(tuán) ” 三個(gè)層次的城市結(jié)構(gòu)。在用地上突出商業(yè)、商務(wù)辦公為主的功能，將主要商業(yè)設(shè)施和商務(wù)辦公設(shè)施集中布置于中軸線兩側(cè)的地段。中心區(qū)的規(guī)劃重視文化功能，強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商業(yè)設(shè)施的有機(jī)融合；另外中心區(qū)的規(guī)劃特別重視生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，通過(guò)綠化帶的連接，形成了完整的綠化體系。建筑布局規(guī)劃中超高層建筑 相對(duì)集中，突出設(shè)置了標(biāo)志性建筑，形成重點(diǎn)突出，錯(cuò)落有致的空間形態(tài)，塑造了完美的中心區(qū)城市形象。在交通規(guī)劃中設(shè)計(jì)了現(xiàn)代化、立體的交通體系， 強(qiáng)調(diào)地鐵與公交設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)建了中心區(qū)便捷的交通環(huán)境。 在深圳市帶狀城市結(jié)構(gòu)中，南山商業(yè)文化中心區(qū)處于城市副中心位置，是南山區(qū)區(qū)級(jí)服務(wù)中心。在南山區(qū)政府 “ 三點(diǎn)一線一中心 ” 發(fā)展戰(zhàn)略中，中心區(qū)承擔(dān)了重要的角色。作為深圳西部未來(lái)的商業(yè)、商務(wù)和文化中心，南山中心區(qū)的目標(biāo)是建設(shè)成為具有國(guó)際一流水平的現(xiàn)代化海濱城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。中心區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃讓人們對(duì)其未來(lái)發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心。 西部通道建成后，這里將成為繼羅湖口岸、皇崗口岸后又一與香港對(duì)接的焦點(diǎn)區(qū)域。地鐵二號(hào)線即將上馬，中心區(qū)地鐵站開(kāi)通以后，會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大南山中心區(qū)在全市的輻射力，縮短中心區(qū)到市區(qū)的距離。隨著配套設(shè)施的逐步完善，中心區(qū)將更具吸引力，成為富有活力、環(huán)境宜人、適應(yīng)未來(lái)科技發(fā)展趨勢(shì)及高效有序運(yùn)行的商業(yè)文化活動(dòng)區(qū)。 11 （圖 1：南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)位置圖） 功能定位： 南山區(qū)商業(yè)文化中心 將建成次市級(jí)商業(yè)區(qū) 。 市場(chǎng)定位： 以提供高檔商品和服務(wù)為主，主要消費(fèi)群體包括：深圳高收入居民、高消費(fèi)水平的國(guó)內(nèi)外游客和商務(wù)人士。 規(guī)劃導(dǎo)向 ： 商業(yè) 項(xiàng)目的建設(shè)要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào) ， 注重體現(xiàn)滿足游客消費(fèi)需求的特色。適度開(kāi)發(fā)地下商業(yè)空間。在地鐵會(huì)展中心站、崗廈站之間，適當(dāng)建設(shè)地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補(bǔ)、互連，發(fā)揮綜合效能。禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng) ； 控制發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型綜合超市 ； 鼓勵(lì)發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、購(gòu)物中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)。 167。 南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈內(nèi)已有海雅百貨、南山書城、友誼城、人人樂(lè)、新一佳、 金暉家居、順電、蘇寧電器等，隨著后海保利大廈、海岸商業(yè)廣場(chǎng)等一批高端商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)建設(shè)，該商圈有望成為輻射深圳西部及周邊地區(qū)的新興濱海商圈；蛇口商圈有沃爾瑪、海上世界、花園城購(gòu)物中心，輻射力正在加強(qiáng)；南頭商圈包括天虹商場(chǎng)、歲寶百貨、學(xué)府人人樂(lè)、南頭家樂(lè)福等，已重新激活了南新路、常興路、學(xué)府路等傳統(tǒng)老街的商業(yè)氣氛；華僑城商圈則以沃爾瑪、銅鑼灣、順電、威尼斯酒店與世界之窗、歡樂(lè)谷、錦繡中華、民俗村組成，旅游休閑特色最突出；西麗商圈以人人樂(lè)、天虹商場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家等為核心，正在成為社區(qū)消費(fèi)的集聚地。 南山區(qū) 居住人口越來(lái) 越密集，且居民購(gòu)買能力強(qiáng)，市場(chǎng)需求旺盛消費(fèi)實(shí)力雄厚，最終帶動(dòng)商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 12 調(diào)查組 對(duì) 南山中心區(qū) 吉之島 海岸城店為原址 ，分別以 500米、 1000米、 3000米為半徑，對(duì)中心區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。 調(diào)查結(jié)果如表 6和圖 2。 表 6： 吉之島 海岸城 店 3公里內(nèi) 主要競(jìng)爭(zhēng)店一覽表 距離范圍 零售商 amp。店鋪名稱 核心業(yè)態(tài) 店鋪面積（平米） 停車場(chǎng)（位） 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1 公里 人人樂(lè)后海店 SM 6,000 NA 2021 年 1 月 29 日 崇尚百貨 (創(chuàng)業(yè)店 ) GMS 30,000 NA 2021 年 1 月 22 日 新一佳南油 店 (B 店 ) GMS 12,000 20 2021 年 12 月 20 日 沃爾瑪蛇口店 SUPERCENTER 20,000 300 2021 年 4 月 20 日 小計(jì) 68,000 320 2 公里 家樂(lè)福南頭店 HYPERMARKET 6,000 100 1997 年 1 月 10 日 人人樂(lè)學(xué)府店 GMS 10,000 100 2021 年 12 月 8 日 人人樂(lè)南油店 GMS 20,000 NA 1996 年 7 月 1 日 人人樂(lè)福濱世紀(jì)廣場(chǎng)店 SM 2,500 10 2021 年 11 月 歲 寶百貨萬(wàn)象店 DPT 38,000 NA 2021 年 3 月 20 日 新一佳蛇口店 SM 6,000 325 2021 年 2 月 20 日 沃爾瑪南新店 社區(qū)店 6,000 120 2021 年 12 月 19 日 小計(jì) 88,500 655 3 公里 人人樂(lè)前海店 SM 8,000 30 2021 年 12 月 20 日 人人樂(lè)米蘭店 SM 1,400 NA 2021 年 10 月 1 日 人人樂(lè)繽紛年華購(gòu)物廣場(chǎng) SM 7,000 NA 2021 年 2 月 13 日 歲寶百貨鼎太風(fēng)華社區(qū)便利店 SM 300 0 2021 年 5 月 1 日 天虹商場(chǎng)常興店 DPT 35,000 400 2021 年 1 月 1 日 小計(jì) 51,700 430 合計(jì) 208,200 1,405 13 圖 2： 南山中心區(qū)及周邊主要零售網(wǎng)點(diǎn) 圖例說(shuō)明： J吉之島； C家樂(lè)福； RB天虹； W沃爾瑪； V萬(wàn)佳； A新一佳； S歲寶； RL人人樂(lè)； P百佳 167。 南山中心區(qū)樓盤和人口調(diào)查 表 7： 吉之島 海岸城店周邊 3 公里內(nèi)各樓盤及 住戶 情況調(diào)查表 距離 戶數(shù) 入住人口數(shù) 停車位 500 米 8,958 31,353 5,210 500100 米 22,539 78,887 10,316 10001500 米 25,627 89,695 7,960 w 14 15002021 米 37,410 130,935 13,441 20212500 米 29,105 101,868 9,426 25003000 米 44,152 154,532 19,850 合計(jì) 167,791 587,269 66,203 圖 3： 各 樓盤 統(tǒng)計(jì)區(qū)域 基本劃分圖 表 8：各統(tǒng)計(jì)區(qū)域樓盤及住戶情況調(diào)查表 Reg 戶數(shù) 入住人口數(shù) 停車位 A 4028 14098 565 B 4662 16317 1742 C 16884 59094 9079 D 11346 39711 2342 E 10512 36792 933 F 3110 10885 2694 G 12549 2526 H 3364 11774 1600 I 4000 14000 1206 J 5944 20804 1990 K 4570 15995 2932 L 3832 13412 2930 M 9542 33397 2521 N 7172 25102 3628 O 4668 16338 3630 P 15469 10896 Q 14648 51268 4315 A B C D E F G H I J K L M N O J P Q R S 15 R 16656 58296 4835 S 11446 40061 5232 TOTAL 164402 575407 65596 表 9： 吉之島 海岸城 店周邊樓盤和人口調(diào)查 情況表 序號(hào) 名稱 戶數(shù) 人口數(shù) 停車位 歷 史 平 均 價(jià) 格 (元 /平方米 ) 1 濱海之窗 1,416 4,956 850 17,000 2 漾日灣畔 1,184 2,448 600 15,000 3 海珠城 288 1,008 200 11,000 4 雙海臺(tái) 929 3,252 650 17,000 5 海岸明珠 400 1,400 200 15,000 6 浪琴嶼 616 2,156 300 18,000 7 海印長(zhǎng)城二期 840 2,940 350 18,000 8 海印長(zhǎng)城一期 1,404 4,914 800 18,000 9 電力花園 252 882 80 16,000 10 電力花園高 層 672 2,352 500 10,000 11 海逸苑 70 245 10 17,000 12 美墅藍(lán)山家園 382 1,337 260 9,000 13 城市花園 505 1,768 242 11,000 500 米內(nèi) 3,816 31,353 5,210 14,000 14 創(chuàng)世紀(jì)海濱家園 936 3,276 650 12,000 15 宏觀苑 96 336 80 13,000 16 中信海文花園 380 1,330 170 16,000 17 海洋之心 216 756 200 14,000 18 西海灣花園 582 2,037 390 16,000 19 碧海天大廈 378 1,323 200 10,000 20 華彩天城 595 2,083 350 16,000 21 云海天城 735 2,573 150 12,600 22 錦隆花園 450 1,575 250 13,100 23 澎柏花園 500 1,750 200 8,000 24 學(xué)林雅苑 450 1,575 250 13,000 25 金鐘大廈 250 875 200 15,000 26 青春花園 300 1,050 300 13,000 27 天悅園 216 756 100 15,000 28 蔚藍(lán)雅苑 224 784 75 14,000 29 桂廟村私房 360 1,260 4,000 30 桂廟新村 84 294 4,000 31 桂廟綜合樓 108 378 4,000 32 海典居 300 1,050 200 12,500 33 保利城花園 470 1,645 668 15,000 34 誠(chéng)品雅筑 (