【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)區(qū)都具有重要的戰(zhàn)略意 義。 11 第三章 需求分析 西安市宏觀商業(yè)市場特點分析 經(jīng)濟綜合實力增強 據(jù)西安市統(tǒng)計局有關(guān)資料顯示， 2021 年西安市生產(chǎn)總值達到 億元，全市地方一般預算收入 億元，全市 固定資產(chǎn)投資累計完成 億元， 社會消費品零售總額達到 億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25981 元，人均消費支出 16458 元。 居民消費觀念發(fā)生改變 隨著經(jīng)濟發(fā)展水平與居民可支配收入的提高，刺激了人們的消費需求，同時也使人們的消費觀念發(fā)生了巨大的變化。根據(jù)《陜西統(tǒng)計年鑒（ 2021）》， 2021 年西安市商品零售價格指數(shù)為 （上年為 100），其中食品、飲料煙酒、服裝鞋帽、日用品、體育娛樂用品均較上年有所增加，說明市民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費向心理滿足型消費進行了轉(zhuǎn)移。 西安零售業(yè)市場發(fā)展趨勢與前景分析 按照西安市政府提出的進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)商業(yè)市場發(fā)展狀況，今后西安市總的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經(jīng) 12 營、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營銷方式，而各類商貿(mào)新型業(yè)態(tài)，綜合性倉儲超市 ，多位一體的購物中心將成為實現(xiàn)流通方式的主角。 因此，在 “ 建設(shè)大市場、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通 ” 的我國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體目標指引下，西安市商業(yè)將向多格局、多層次的商業(yè)服務(wù)體系和形式多樣的商業(yè)經(jīng)營方式的方向發(fā)展。 2021 年，西安市城鎮(zhèn)零售網(wǎng)點達 147952 個，其中城區(qū) 127264 個，如此龐大的數(shù)字預示著西安零售業(yè)的快速發(fā)展。且隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高，零售業(yè)所面對的將是一個日益成熟，具有較高松散性和流動性的消費群體，這使得零售市場發(fā)生巨變，消費內(nèi)容逐漸多元化、消費層次逐漸復雜化、購買行為逐漸理性化，這些變 化都需要零售企業(yè)樹立科學、整體的營銷觀念，而購物中心這種商業(yè)業(yè)態(tài)采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使營業(yè)工作快捷準確，減少了中間環(huán)節(jié)，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品，適應(yīng)了社會的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們在追求生活情趣，追求精神享受的同時，在購物和消費中獲得全方位消費體會與感受。所以，購物中心的潛力巨大，前景樂觀，并將越來越受到人們的歡迎。 此外，根據(jù)國際經(jīng)驗，購物中心取代傳統(tǒng)百貨店成為零售業(yè)的主導業(yè)態(tài)是必然的規(guī)律。購物中心進入高成長期的主要條件是：（ 1）人均 國民收入達到 10001500 美元；（ 2）恩格爾系數(shù)降低到 50%以下（陜西省 2021 年城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)為 %）；（ 3）電冰箱已經(jīng)普及、汽車進入家庭使居民家庭有可能定期外出大量購物；（ 4）食品工業(yè)、日用品工業(yè)、包裝工業(yè)達到一定規(guī)模與水平。上述條件西安市基本都達到 13 了，盡管汽車普及率還較發(fā)達國家為低，但私家車的絕對量已達到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外出購物提供便捷的交通服務(wù)。所有這些，都預示西安市正在進入購物中心的高成長期。 項目區(qū)市場調(diào)研及分析 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及人口構(gòu)成 本項目坐落在 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，商業(yè)場所集中，己逐步形成商圈，且該區(qū)周邊新建小區(qū)較多且均逐步成熟，人口逐漸呈現(xiàn)集中化、密度大趨勢，居民收入在西安市平均水平以上，消費潛力較大、需求明顯。 該區(qū)域基本為新建小區(qū)及企事業(yè)單位，居住人員以上班族及大中型企業(yè)工作人員為主，文化水平素質(zhì)較高，消費潛力巨大，但由于該區(qū)域為新興開發(fā)區(qū)，商業(yè)設(shè)施匱乏，沒有足夠的能滿足于他們的消費場所，其消費力的消化主要依賴于傳統(tǒng)商圈。項目區(qū)周邊小區(qū)及人口情況詳見表 31 及圖 3圖 32 所示。 表 31 項目區(qū)周邊部分小區(qū)及人口統(tǒng) 計表 序列 社區(qū)名稱 戶數(shù)（戶） 人口（人） 1 海榮北康豪園 1800 5940 2 海榮雍景豪庭 1600 5280 3 文景觀園 4600 15180 4 銀凱家園 376 1240 5 海洋社區(qū) 322 1062 6 鳳凰新城小區(qū) 819 2702 14 序列 社區(qū)名稱 戶數(shù)（戶） 人口（人） 7 龍崗花園 726 2395 8 文景苑小區(qū) 658 2171 9 尤家莊社區(qū) 164 920 10 豪盛家園 891 2940 11 長慶石油家屬院 10000 33000 12 十里鋪村 290 900 13 海榮豪家花園 2230 7359 14 明珠花園 816 2692 15 興隆小區(qū) 1150 3795 16 鳳城新苑 492 1623 17 興樂園小區(qū) 618 2039 18 施家莊小區(qū) 430 1419 19 浪琴灣 2021 6700 20 紫薇風尚 1700 5610 21 紫薇希望城 3000 9700 22 高山流水幸?？燔? 2200 7260 23 銀池花香麗舍 628 2072 24 銀池麗舍云端 826 2725 25 品智天下 762 2514 26 新界 648 2138 27 EE 國際 942 3100 28 風景御園 800 2640 29 合計 41488 137116 注：本表中僅統(tǒng)計部分小區(qū)情況，按照項目區(qū)半徑 內(nèi)統(tǒng)計。 15 圖 31 項目區(qū) 半徑內(nèi)社區(qū)分布圖 圖 32 周邊 500m 范圍內(nèi)單位住宅示意圖 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 本項目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè) 施目前以大中型餐飲和為數(shù)不多的中 16 等百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟發(fā)展水平不相符合。由于計劃經(jīng)濟條件下的影響，西安市目前的大型商業(yè)設(shè)施多集中在城墻以內(nèi)及城區(qū)以南，交通壓力成為制約消費的主要因素之一。隨著西安市城市化進程的加快及北經(jīng)開區(qū)的迅速發(fā)展，西安北城的商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。鑒于以上種種，在市民的消費需求呼喚下，經(jīng)開區(qū)的 中心區(qū) 大商圈呼之欲出。 項目競爭對手分析 西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是一個快速發(fā)展的新城區(qū)，文化、酒店、住宅、商貿(mào)、零售商業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。目前經(jīng)濟區(qū)商業(yè)主要集中在未央路沿線以及文 景路沿線。未央路沿線主要以 XX 崇尚百貨 （賽高店） 和賽高街區(qū)為主，文景路沿線商業(yè)主要以餐飲為主。 項目周邊范圍內(nèi)僅有 XX 崇尚百貨 （賽高店） 和賽高街區(qū)兩家購物中心，項目周邊已經(jīng)入住的小 區(qū)居民日常生活消費最近距離是 XX崇尚百貨 （賽高店）或 賽高街區(qū) ，其購物距離在 公里及 公里以上，且本項目處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會將要打造的城市發(fā)展中心 區(qū)域，因此， 本項目建成后所面臨的主要競爭對手為賽高街區(qū)和 XX 崇尚百貨（賽高店），競爭對手具體情況為： 第一競爭對手：賽高街區(qū) 位于未央路與鳳城五路十字西南角，周邊小區(qū)密集且購買力較強。離本項目約 100m。賽高街區(qū)購物中心結(jié)構(gòu)良好，包含百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、大型綜合超市、電影城、娛樂中心、特色餐 17 飲、美容院及發(fā)廊、銀行等業(yè)態(tài)，配套設(shè)施完善，樓層為地上 3 層，地下 1 層，有地鐵出入口，面積約為 20210m2。 第二競爭對手： XX 崇尚百貨 （賽高店） 位于未央路與鳳城二路十字西南角，周邊小區(qū)密集，購買力較強。離本項目約 1200m。賣場結(jié)構(gòu)一般，包含百貨店、專賣店、特色餐飲等業(yè)態(tài)，配套設(shè)施完善，樓層為 1－ 4 層，面積約為 28000 m2。 項目競爭對手基本情況分析詳見表 32 所示。 表 32 項目競爭對手基本情況分析表 內(nèi)容 XX 崇尚百貨（賽高店） 賽高街區(qū) 地理位置 未央路與鳳城二路十字 未央路與鳳城五路十字 距本項目位置 1200Ｍ 100Ｍ 營業(yè)時間 9:0022:30 9:0022:30 營業(yè)面積 28000m2 約 20210m2 停車場面積 門前停車車位很緊張 有地下停車場 經(jīng)營業(yè)態(tài) 百貨店、專賣店 百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、大型綜合超市、電影城、娛樂中心、特色餐飲、美容院及發(fā)廊、銀行 客流量 15000 12021 客單價 65 65 日銷售額預測 100 萬 120 萬 綜合競爭能力評價 較強 強 本項目購物中心建成后，內(nèi)含業(yè)態(tài)包括百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、娛樂中心、特色餐飲美食廣場、折扣店等，考慮項目主要競爭對手賽高街區(qū)的主力店主要定位為中高端，本項目將主 18 要立足主力店 —— 特色超市吸引客流，差異化百貨店及折扣店增加收入，迎合本項目商圈內(nèi)各類顧客對價格與質(zhì)量的要求，與競爭對手形成錯位競爭關(guān)系，提升周邊居民的購物環(huán)境， 也為區(qū)內(nèi)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)提供新的發(fā)展機遇。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Superiority） 周邊人口密集、購買力強，商業(yè)環(huán)境較好； 專業(yè)經(jīng)營策略提供商超前的經(jīng)營理念； 周邊商業(yè)氛圍很好，經(jīng)營環(huán)境優(yōu)越； 項目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施； 該店處于經(jīng)開區(qū)最核心地段，地理位置優(yōu)越； 項目的區(qū)位地理條件較好，緊鄰地鐵二號線，交通便捷，形象好。 劣勢（ Weakness） 所在區(qū)域靠近賽高街區(qū)，且距離 XX 崇尚百貨（賽高店）較近，競爭壓力大； 項目周邊待建樓盤較多。 機會（ Opportunity） 該項目是整個經(jīng)開區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、經(jīng)營理念最 19 新、經(jīng) 營模式最靈活的 Shopping centre，目前區(qū)域內(nèi)其它購物中心無法與之抗衡，在此平臺上項目本身需進一步完善發(fā)展，使 XX 皇冠國際崇尚百貨購物廣場處于區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖地位，成為經(jīng)開區(qū)地標性商業(yè)項目。 威脅（ Threat） 老牌商場短期內(nèi)依占市場份額 民生百貨大樓、西安開元商城、世紀金花購物中心、西安秋林公司等商場短期內(nèi)在西安居民心目中仍占據(jù)一定的地位，這些使崇尚百貨進駐西安消費者心理市場還需短暫的時間和過程。 城市發(fā)展后帶動商業(yè)競爭激烈 在經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)內(nèi)各購物中心將各顯其能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭奪消費群體。 20 第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 本項目位于西安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)未央路與鳳城五路十字東北角“皇冠國際大廈” 內(nèi)負一至四層區(qū)域 ， 項目區(qū)西臨未央路，南臨鳳城五路且緊接地鐵二號線，交通極為便利。 圖 41 項目區(qū)域位置圖 項目建設(shè)條件 區(qū)域概況 本項目所在地位于西安市北城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處于 西安市北門外、城市南北中軸線 未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間， 21 由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積 71 平方公里。 作為城市新中心的開發(fā)區(qū)中心區(qū)，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)距西安市老城中心 公里，距西安鐵路客、貨運站 5 公里，距西安國際航空港僅 15 分鐘車程。 本項目所在位置是經(jīng)開區(qū)的 中心區(qū) ， 是開發(fā)區(qū)的起步園區(qū)，除已有發(fā)展的較為成熟的工業(yè)產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)在著力發(fā)展金融保險、商貿(mào)中介、餐飲娛樂、體育休 閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，著力為其他功能園區(qū)提供全方位配套服務(wù)。區(qū)內(nèi) 已 擁有沃爾瑪、 XX、世紀金花、 奧斯卡 影城等大型商業(yè)配套及地鐵 2 號線等交通設(shè)施。在建設(shè)西安城市新中心的道路上，中心區(qū)將繼續(xù)發(fā)展，成為西安 新城市 中心的焦點區(qū)域之一。 社會經(jīng)濟狀況 截止目前，本項目所在地西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已引進各類合同項目 299 項，總投資 億元人民幣，引進外資達 億美元，外資實際到位 6 億美元。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，陜西省、西安市創(chuàng)建“ 經(jīng)濟強市 ” 和 “ 西部最佳 ” ，是開發(fā)區(qū)面臨千載難逢的歷史機遇，開發(fā)區(qū)已經(jīng)進入到 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 的歷史階段。 開發(fā)區(qū)提出了堅持 “ 一個方針 ” 、實現(xiàn) “ 二個目標 ” 、推動 “ 三個結(jié)合 ” 、爭創(chuàng) “ 四個一流 ” 、完成 “ 五大轉(zhuǎn)變 ” 、抓住 “ 六個重點 ”和實施 “ 七項工程 ” 的新思路。開發(fā)區(qū)技工貿(mào)收入到 2021 年將實現(xiàn)600 億元， 2021 年更突破 1000 億元 大關(guān)。 22 項目地配套條件 交通條件 道路條件 本項目位于西安市未央路與鳳城五路十字東北角。項目周邊區(qū)域主要道路包括未央路、鳳城五路、鳳城八路、文景路。其中未央路為南北方向城市主干道，地下與地鐵 2 號并行，地面分別與鳳城一至十路等多條城市主干道交匯；鳳城五路為東西方向城市主干道，分別與未央路、朱宏路、明光路、文景路等多條城市主干道交匯，路口設(shè)有地鐵站點，通達度良好。 圖 41 項目區(qū)周邊交通圖 項目西側(cè)未央路為西安市主要的南北方向主干路，其連接北二環(huán)及繞城高速，是南北中軸，既是交通干線及 迎賓景觀大道，又集中了城市多項職能。道路紅線寬 60m，其中機動車道為雙向八車道 32m (中 23 央無設(shè)施隔離 )，兩側(cè)通過 1m 的分隔帶與非機動車 (每側(cè) 6m)分離，人行道每側(cè)面 15 m 設(shè)有公交專用線路，路面狀況很好。機動車平均小時流量 3576－ 4112 輛，極端高峰值 4205 輛。南側(cè)緊鄰的鳳城五路