【文章內(nèi)容簡介】 30米的綠化帶，綠帶中開辟步行游覽道，并沿水系流經(jīng)的區(qū)域建設特色公園、游憩廣場、景觀標志等，形成一條城市文化景觀長廊。 兩軸： 為交通軸線和景觀軸線，其中交通軸線由康安路和規(guī)劃三環(huán)路組成；景觀軸線主軸線為齒輪路的延長段 ——江邊廣場，次軸線為天平路的延長段 ——江邊廣場。 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 7 / 34 三帶： 分別為沿康安路規(guī)劃的景觀綠化帶，在節(jié)點處設置主題公園；沿江規(guī)劃的游覽觀光帶，其間設置造型優(yōu)美的景觀 建筑；位于武威路和齒輪路之間的南北向的景觀綠化帶，其間可設置文化娛樂設施。 七片： 為七個居住區(qū)。 2020 年底前群力新區(qū)已經(jīng)啟動建設了天鵝灣、群力新苑、寶石花園、麗水丁香園、海富第五大道、恒盛豪庭六個住宅項目。預計今年將再建觀江國際、漫步巴黎、盛和天下、群力新城、雨陽名居、綜合開發(fā)住宅六個住宅項目。今年啟動建設的六個住宅項目都將于近期開工建設，而“盛和天下”則是是群力新區(qū)今年最具標桿性的一個住宅項目，總占地面積 萬平方米，建筑規(guī)模 50 萬平方米。位于景江東路東側，群力第一大道北側，該項目用地為 2020 年哈市地王，且規(guī)劃建設為高層及別墅高檔住宅小區(qū)，已破土動工。 見附圖 ..\附圖 \群力區(qū)域鳥瞰效果圖 項目所在區(qū)域內(nèi)的地理位置 本項目位于群力新區(qū)東部啟動區(qū)中心位置，緊鄰群力中心廣場。本項目東起景江西路（又名武威西路），與金河公園內(nèi)下沉式落水劇場一路相隔。西至靈江路（又名龍葵路），與市內(nèi)最大體育主題公園隔道相望。南起規(guī)劃中的群力第四大道，群力第四大道南側為恒盛豪庭項目。北至群力大道（又名康安路）。 本地區(qū)常年主導風向為西南風，項目處于松花江的上游 ，可謂上風、上水地帶，空氣清新、生態(tài)環(huán)境好，屬于理想的居住場所。 宗地現(xiàn)狀 地勢狀況 地勢平坦，無明顯起伏。 地面現(xiàn)狀 地上無建筑物。 ..\附圖 \地面現(xiàn)狀 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 8 / 34 地下情況 不詳，有待調(diào)研勘探。 地質(zhì)情況 不詳，有待調(diào)研勘探。 土地性質(zhì) 國有凈地。 土地規(guī)劃用途 商服用地，用地面積 ㎡ 項目周邊社區(qū)配套 交通 景江西路（又名武威西路）： 本項目東臨景江西路，路面寬 30 米，雙向四車道，貫穿群力東區(qū)南北，北銜友誼路，南至工農(nóng)大街，與景江東路圍合成金河公園。 靈江路（又名龍葵路）： 本項目西至靈江路，路面寬 40 米為雙向六車道，靈江路是群力新區(qū)一條南北走向的交通次干路，該路穿越群力新區(qū)，道路等級為城市次干路一級標準。現(xiàn)已建成通車。 群力大道（又名康安路）： 本項目北至群力大道，路面寬 70 米，為雙向八車道，貫穿群力新區(qū)東西區(qū)向，可方便、迅捷地到達道里、南崗、香坊、道外等城市中心區(qū)域。 群力第四大道： 本項目南起群力第四大道，路面寬 20 米，為雙向二車道，將靈江路與職工街緊密相連。 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 9 / 34 教育 兆麟小學分校： 校區(qū)位于群力第五大道北側、上江街東側，占地 萬平方米，自本項目直經(jīng)群力第四大道便可到達學校。預計學校今年 8 月份即可招生。 76 中學分校： 校區(qū)群力第七大道南側、上江街西側，占地面積 萬平方米，位于群力新區(qū)東南側。 3 月復工， 6 月末完成主體施工。預計， 8 月 1 日交付使用。 113 中學分校： 另據(jù)了解，第 113 中學也將在群力新區(qū)設立分校，目前還在選址階段。 醫(yī)療 醫(yī)大一院群力分院： 位于群力新區(qū)城安街以東與群力第七大道以北的交叉口處，占地面積為 公頃，總規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。該工程計劃分為兩期建成，一期工程共分為三層，一樓、二樓為門診部，三樓為住院部，二期工程均設為住院部。分院建成后，每日門診、急診可滿足 3000 人次患者就醫(yī)，病房床位將達到 1000 張。據(jù)悉，哈醫(yī)大一院群力分院一期工程將于 2020 年完工。二期工程將隨著群力新區(qū)的不斷發(fā)展也將陸續(xù)進行開工建設，預計在 5 年內(nèi)將全部完工并正式投入使用。 商業(yè) 距離本項目不足 500 米處規(guī)劃有群力金中環(huán)項目。該項目位于群力東區(qū)，由景江東路、群力第五大道、上江路圍合而成。金中環(huán)以英式建筑風格為主，計劃分二期完成，總建筑面積近 9 萬平方米，由 5 棟獨立商服建筑組成。一期總建筑面積近 萬平方米，由 3 棟獨立商服樓組成，單層高度 6 米，共計 4 層，樓體總高度近 24 米。二期總建筑面積地上 萬平方米，地下 萬平方米，單層高度 6 米，由 2棟獨立商服樓組成。其中， 1樓總建筑面積 11500 平方米、 2樓總建筑面積 9600 平方米、 3樓總建筑面積 20741 平方米。 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 10 / 34 現(xiàn)已開工，主體至二層，現(xiàn)場未設售樓處。 售樓處設于友誼路的友聯(lián)賓館一樓。 金融 群力金融商務區(qū)主要分為群力大道 (職工街至靈江路 )兩側帶狀區(qū)域及三環(huán)路、群力大道、丁香大道 (原齒輪路延長線 )、友誼路四條主干道圍合的核狀區(qū)域的 “一帶一核 ”兩部分。今年將首先啟動 “帶狀 ”部分建設， 3 年至 5 年完成，形成具有區(qū)域性影響力的金融中心。 據(jù)有關部門負責人介紹，現(xiàn)在哈爾濱銀行總部、哈藥集團總部、中信銀行分支機構已落戶群力新區(qū)金融商務區(qū)，集五星級酒店、商業(yè)等為一體的城市綜合體項目已有突破性進展，另與一家國內(nèi)知名銀行達成意向性協(xié)議。多個銀行、證券、企業(yè)總體項目正在洽談當中。 文體娛樂 群力新區(qū)規(guī)劃了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶和沿江博物館帶，兩處文化產(chǎn)業(yè)帶占地面積共 10萬平方米。 其中， 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶 位于景江東、西路兩側，規(guī)劃占地面積 5 萬平方米。該產(chǎn)業(yè)帶以 “一頭兩翼三帶動 ”為發(fā)展模式，即以文化消費為龍頭，首建有集閱讀、購買、休閑、餐飲于一體的體驗式書店，逐步引 入文化藝術、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的手工藝術與科技數(shù)碼體驗展覽為兩翼，強化主力產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)和商業(yè)服務，為群力新區(qū)發(fā)展提供文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)動力引擎。 在群力第一大道南側將集中建設包括 哈爾濱博物館 、節(jié)能、抗災、母親、航運、生物標本、兒童、哈爾濱市生活館等 10 個主題博物館，將其打造成為占地面積 5 萬平方米的沿江博物館帶，使哈爾濱市的歷史文脈在群力新區(qū)建設發(fā)展中得到良好傳承。 群力新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)將建設省內(nèi) 音樂廳 正在進行規(guī)劃設計，將于 9 月中旬開工建設。 下沉式落水劇場 ，占地面積 萬平方米，廣場南側將建成 龍江藝術中心 ，廣 場中心設有旱噴泉及圍樹圓凳；北側為下沉式劇場，占地面積 萬平方米，劇場四周為看臺，中心為下沉式水景舞臺，同時設有高達 8 米的跌水，劇場中配以大型水噴泉表 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 11 / 34 演和水幕電影，并設有半地下商業(yè)以滿足游覽者的需求，現(xiàn)已投入使用。 黑龍江省 文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 東起上江街，西至景江西路西側，南起群力第七大道，總占地面積約 50 公頃，規(guī)劃建設規(guī)模約 30 萬平方米。以中國傳統(tǒng)“鼎”文化為背景，建設歷史與現(xiàn)代相融合的特色建筑群。 公園 根據(jù)群力新區(qū)東區(qū)控詳規(guī)劃及開發(fā)建設計劃，將于未來 5 年內(nèi)建設 12 個開放式公園，其中包括 6 個主題公園，綠化 總面積近 550 公頃，相當于在群力建設五個省森林植物園。 群力東區(qū)建設的 12 處公園中的哈爾濱丁香公園、城市濕地公園、體育主題公園、金河公園、音樂主題公園、雨陽公園為主題鮮明、各具特色的主題式公園，分布在群力新區(qū)東區(qū)的顯要位置上，臨近交通主干道，交通便利順暢，周邊配套設施完善。 現(xiàn)金河公園一期已向游人開放，雨陽公園、金河公園二期將于年底完工開放，哈爾濱丁香公園、城市濕地公園、體育主題公園、金河公園三期工程，也將于 2020 年建成投入使用。 公園位置 ..\附圖 \公園位置圖 項目的大市政配套 交通現(xiàn)狀及規(guī)劃 項目周邊的交通四通八達，其中群力大道為快速干道，貫穿新區(qū)東西，現(xiàn)已建成通車，可連同南崗、道里等核心區(qū)域。靈江路已建成投入使用，其他為城市干道，道路標準為一級公路。值得注意的是群力第四大道相對較窄，將影響臨街的商業(yè)規(guī)劃。 上水 不詳，有待于調(diào)研。 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 12 / 34 雨污排放 不詳，有待于調(diào)研。 通訊 不詳，有待于調(diào)研。 永久性用電及臨時用電 不詳，有待于調(diào)研。 燃氣 不詳，有待于調(diào)研。 熱力 不詳，有待于調(diào)研。 規(guī)劃設計條件 政府對該地區(qū)的規(guī)劃控制要點 表 遠大購物廣場規(guī)劃指標。 分類 分項面積指標 單位 地塊位置 群力 019C2 用地性質(zhì) 商業(yè)金融用地 用地面積 70284 平方米 容積率 ≤ 建筑密度 ≤ 40 綠地率 ≥ 30 建筑限高 ≤ 100 米 面積指標 地上面積 高層公建性公寓 60000 平方米 高層商業(yè) 172020 平方米 ⑴ 商場 50000 平方米 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 13 / 34 ⑵ 商業(yè)街（門市房） 52020 平方米 ⑶ 寫字樓 70000 平方米 地下面積 地下建筑按部分配套設施 40600 平方米 ⑴ 商場停車位 20300 平方米 ⑵ 出售車位 20300 平方米 合計 建筑面積 272600 平方米 可售建筑面積 202300 平方米 地上建筑面積 232020 平方米 地上建筑面積（除商場） 182020 平方米 政府對該宗地的規(guī)劃設計要點 三家以上規(guī)劃方案，群力新區(qū)開發(fā)辦與開發(fā)公司共同組成評審委員會。 合作方式及條件 無。 土地價格及付款進度 土地價格 根據(jù)哈爾濱市國土資源局 2020 年 5 月 1 日的土地掛牌出讓公告，出讓起始價為33640 萬元。 按照群力新區(qū)開發(fā)辦的承諾，總計 102020 平方米的商業(yè)面積，可按照 450 元每米返還土地出讓金，總計返還 4590 萬元。 本報告測算中，均按照土地價格 34000 萬元總價測算。并按照地上建筑面積進行分攤，據(jù)此，扣除商場部分的土地價格為 萬元。 本報告測算中，沒有考慮政府承諾的土地出讓金返還的優(yōu)惠政策。 付款進度 公司已付定金性質(zhì)、配套費名義的資金 3000 萬元，此部分資金將于前期費用中沖 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 14 / 34 抵。 摘牌后可先付 50%，剩余 50%可于年底付清。 項目位置示意圖 見附圖 ..\附圖 \項目位置圖 項目現(xiàn)狀圖 見附圖 ..\附圖 \項目現(xiàn)狀 第二章 市場分析 哈爾濱整體經(jīng)濟運營分析 哈爾濱的 GDP 從 2020 年的 1198 億增長到了 2020 年的 3258 億元，增速一直保持在 13%以上，增長勢頭強勁。但是在欣喜的同時，我們也應該看到在東北三省當中，沈陽增長最快，哈爾濱次之，與長春基本持平。而且從 2020 年以來，沈陽、長春的增速一直大幅領先于哈爾濱，哈爾濱與沈陽差距越拉越大，與長春差距越來越小。到 2020 年哈爾濱與沈陽 GDP已相差 億元，與長春差距縮小到 339 億元。 哈爾濱的 固定資產(chǎn)投資 從 2020 年的 361 億元增長到 2020 年的 億元。從 03 年開始，增速一直保持在 20%以上。但是在東北三省中，固定資產(chǎn)投資無論是總量還是增速哈爾濱最為落后 。只在近 2 年來哈爾濱增速超過了長春，但是與沈陽相比仍有較大差距，且總量仍是最小。到 2020 年哈爾濱、沈陽、長春三市對外固定資產(chǎn)投資額分別達到 億元、 3676 億元和 2300 億元 ,哈爾濱只有沈陽的 1/2。在過去的 8 年相比較而言，沈陽做大了，長春繁榮了，而反觀哈爾濱在過去 8 年城市半徑卻沒有拓展出去。從而造成了哈爾濱房屋供求更加失衡，價格更高，漲幅更快。 哈爾濱的 房地產(chǎn)開發(fā)投資 從 2020 年的 億元增長到 2020 年的 287 億元，增速保持在 10%以上，且有加速趨勢。但是與其他兩城市相比，哈爾濱增速最慢，總量上在 20202020 遠大購物廣場（暫定名）可行性研究報告 15 / 34 年與長春基本接近 .在 06 年之后被長春反超，且差距不斷拉大，與沈陽更是不能同日而語。到 2020 年時，哈爾濱與沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資已相差 910 億元，是沈陽的 1/3。但是增速方面，哈爾濱 2020 年達到了 20%，居 3 城市之首。但是從趨勢上看，哈爾濱想追上長春、沈陽還需要一定的時間。 哈爾濱的 人均可支配收入 從 7907 增長到 14588 元，增速一直保持在 12%以上。在前 4年中，人均可支配收入三城市基本接近。從 06 年開始，哈爾濱人均可支配收入逐漸落后于其它兩城市，且差距