【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住戶放心，同時(shí)滿足采光等節(jié)能要求?！醵ㄎ焕碛?、依據(jù)及說明：小區(qū)保安及每戶防盜措施完善；建筑朝向、門窗和其他節(jié)能措施滿足住戶采光和節(jié)電等節(jié)能要求。安全性和節(jié)能型是購(gòu)房者第四看重的因素。由于項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，不僅面臨著未來潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的沖擊，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的模仿較為普遍，因此建議選擇滲透的定價(jià)策略，低開高走，逐步提升價(jià)格。參照重慶主城區(qū)類似樓盤的價(jià)格，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)來制訂。務(wù)須避免高開低走的價(jià)格趨勢(shì)，擬采?。骸鮾r(jià)格優(yōu)惠策略。付款方式優(yōu)惠、集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠、選擇購(gòu)買優(yōu)惠、特殊客戶優(yōu)惠、其他優(yōu)惠措施。□價(jià)格浮動(dòng)策略。展銷會(huì)期間促銷優(yōu)惠價(jià)、限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)、正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)、其他浮動(dòng)措施?！醵▋r(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)確定，并考慮環(huán)境、景觀、樓層及朝向等綜合因素進(jìn)行調(diào)差。由于項(xiàng)目一期開發(fā)產(chǎn)品為花園洋房和少量疊加別墅，因此在價(jià)格體系的考慮時(shí)應(yīng)該與一般的高層有所區(qū)別。朝向差 216。 由于是板樓，南北通透，可根據(jù)朝向調(diào)整房?jī)r(jià)的數(shù)量較少 216。 對(duì)東西向的單元建議朝向差為5%10%左右，若認(rèn)為買南北朝向要多付出10%或增加總樓款不值，可考慮朝西。售價(jià)較高的南北向單元，待施工形象更好或推廣效果得到體現(xiàn)時(shí)應(yīng)該有市場(chǎng)，若沒有市場(chǎng)可以適當(dāng)調(diào)整售價(jià)；相反若南北向的好售，因售出價(jià)比較高，對(duì)未售出的向西、東單元可以做補(bǔ)貼，東、西朝向仍有下降的條件空間。216。 在戶型不同的面積、功能、景觀朝向、位置作適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整樓層差 216。 因?yàn)槭怯须娞莸脑?，住戶不需要走樓梯，先揭取除首層送花園、地下室的因素，按凈樓面單價(jià)計(jì)算，越高樓層，單價(jià)越高（每上一層，可增加1%左右）。216。 然后按每戶贈(zèng)送的花園或地下室、陽(yáng)臺(tái)等面積，依照每平方米花園單價(jià)，地下室單價(jià)，陽(yáng)臺(tái)等單價(jià)算入房?jī)r(jià)內(nèi)。付款差： 2 % 金開區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一般付款差做到1%2%，再加上大部分消費(fèi)者都是選擇按揭付款。一次性付款與分期最大付款相差3 % 。216。 一般付款差與施工的進(jìn)度、交付時(shí)間為正比，越接近交付，付款差越少。216。 但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價(jià)拉大意義不大，最高可考慮2 %的相差 。根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，結(jié)合周邊樓盤價(jià)格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目初步擬定綜合均價(jià)為：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)（建筑面積平方米）預(yù)測(cè)套內(nèi)均價(jià)（元/平方米）預(yù)測(cè)建面均價(jià)（元/平方米）銷售金額（萬元）備　　注1住宅　　　　　小高層60005280　按照經(jīng)開地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查分析聯(lián)排別墅82007790　按照經(jīng)開地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查分析雙拼別墅1500014700　按照經(jīng)開地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查分析高層55004840　按照經(jīng)開地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查分析2商業(yè)100018475　按照經(jīng)開地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查分析3車位50%158370000　元/個(gè)總車位3859個(gè)，其中有692個(gè)為別墅內(nèi)車位，不計(jì)銷售，計(jì)算銷售的車位為3167個(gè)4樣板房裝修24782100　按照經(jīng)開地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查分析5合計(jì) 　　　　　．1目標(biāo)客戶內(nèi)部 vv才vcv才群體。在這個(gè)群體中也有高中低收入的人士，所以還需要進(jìn)一步細(xì)分。結(jié)合項(xiàng)目定位，適合本項(xiàng)目的消費(fèi)人士應(yīng)該具備以下特征：向往自然；追求享受，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)承受能力；對(duì)生活有獨(dú)特見解，要求生活的品質(zhì)；高收入，年薪人民幣8萬以上年齡在3555歲之間為主；主要是企業(yè)高層或者企業(yè)老板以及專業(yè)技術(shù)人員；車房具備，但準(zhǔn)備進(jìn)入升級(jí)換代；喜歡追逐潮流，愛好多元化，對(duì)新事物接受程度高；受過良好的高等教育，在文化上有共通性；注意保護(hù)自己的隱私；根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品和定位，目標(biāo)客戶群體的家庭年收入應(yīng)主要在16萬—30萬之間。在目前重慶范圍內(nèi)，具有以上特點(diǎn)的人群主要分布在：私營(yíng)企業(yè)主約占40%大型企業(yè)高級(jí)管理人士約占25%高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員約占10%政府要員或公務(wù)員約占15%從事其他高收入者約占5%投資者約占5% 以上目標(biāo)客戶是依據(jù)《2006年統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)調(diào)查問卷綜合分析的。由于高層項(xiàng)目需要幾年后開發(fā)，所以這里暫不討論高層的客戶。目標(biāo)客戶心理特征 理性購(gòu)買，自我觀念較強(qiáng)，善于比較同類物業(yè)，注重觀察產(chǎn)品細(xì)節(jié)，受銷售人員影響較小。全面、充分考慮將要購(gòu)買的項(xiàng)目，將從地段、產(chǎn)品、價(jià)格、配套設(shè)施、交通等多方面考察項(xiàng)目。同時(shí)，價(jià)格并不是唯一決定購(gòu)買的因素。多次置業(yè)，購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)豐富；熟悉房地產(chǎn)交易基本程序與法律法規(guī)，對(duì)合同審查嚴(yán)格。對(duì)所購(gòu)物業(yè)各方面條件均要求較高，這種要求體現(xiàn)在景觀、戶型、設(shè)施設(shè)備、會(huì)所、物業(yè)管理等多方面。如果這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，將影響這些消費(fèi)者的置業(yè)。追求品牌物業(yè)的身份象征，將物業(yè)的品牌和一些名牌產(chǎn)品看的一樣的重要，都是顯示身份的象征。以上人士既有追求高品種生活的生活態(tài)度，也具有追求這種生活的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。隨著產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，新產(chǎn)品在各方面比早期別墅的優(yōu)越性已經(jīng)非常明顯，作為追求品質(zhì)的他們將是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶回顧重慶品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、創(chuàng)建完善品牌的歷程，不難發(fā)現(xiàn)，他們都非常重視品牌前期鋪墊工作。在品牌前期鋪墊工作中，他們要么對(duì)其公司在非房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)積累起來的知名度、美譽(yù)度（企業(yè)品牌雛形），進(jìn)行移植嫁接，聲先奪人，告訴受眾“我是品牌企業(yè)，我憑成功經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、良好口碑，我們比起那些普通企業(yè)更能做好項(xiàng)目！我有能力對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)！”，以樹立市場(chǎng)信心，借勢(shì)進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷推廣、管理服務(wù)各個(gè)階段，通過項(xiàng)目、產(chǎn)品打造，展現(xiàn)綜合實(shí)力，完成由企業(yè)品牌到項(xiàng)目品牌的雙線互動(dòng)，最終將落腳點(diǎn)放在項(xiàng)目產(chǎn)品方面，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌的復(fù)合，豐富立體的品牌形象。本項(xiàng)目形象應(yīng)由首鋼到首金，由首金到項(xiàng)目，重點(diǎn)導(dǎo)入首金地產(chǎn)打造高尚社區(qū)的樓盤總體形象，以及本項(xiàng)目擁有高尚人文生態(tài)景觀和健康居住方式的獨(dú)特市場(chǎng)形象。項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)針對(duì)目標(biāo)客戶群體，有計(jì)劃、分階段系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體方式應(yīng)根據(jù)宣傳效果和費(fèi)用而定。階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；二次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；三次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制訂不同的銷售策略。促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、人員直銷、舉辦展銷會(huì)、集團(tuán)認(rèn)購(gòu)、靈活的付款方式；工程品質(zhì)、進(jìn)度、物業(yè)管理的承諾；現(xiàn)場(chǎng)樣板展示。挖掘潛在客戶，調(diào)整推廣手段，盡量減弱銷售期的各種不利因素對(duì)推廣銷售的影響，針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，舉辦多種造勢(shì)活動(dòng)，將整體銷售推向高潮。通過本章的分析，項(xiàng)目定位以中高檔住宅為主，具有基本面和技術(shù)面的支持，加之項(xiàng)目業(yè)主的雄厚的資金實(shí)力和行業(yè)背景，項(xiàng)目未來的市場(chǎng)前景值得樂觀。但項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)充分把握機(jī)遇，分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)需求，細(xì)分市場(chǎng)，貼近市場(chǎng)，制訂完整可行的營(yíng)銷方案。建議項(xiàng)目業(yè)主立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，組建專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。第三章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模由于受項(xiàng)目業(yè)主提供的資料及項(xiàng)目所處階段的限制，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容僅為初步意見，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)規(guī)模等指標(biāo)將以規(guī)劃部門的批復(fù)意見為準(zhǔn)。位于重慶市北部新區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模見下表。序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量1項(xiàng)目占地面積畝7102容積率　3綠地率　%集中綠地率　%普通綠地率　%4建筑密度　%5地上總建筑面積平方米694370住宅建筑面積平方米632870配套建筑面積平方米61500商業(yè)（銷售中心）平方米2000商業(yè)平方米43000幼兒園、小學(xué)平方米14300其他配套（地上）平方米22006地下總建筑面積平方米118080地下車庫(kù)平方米1180807總建筑面積平方米8124508住宅建筑面積　　聯(lián)排別墅　　　建筑面積平方米168300 小高層規(guī)模　　　建筑面積平方米59450 高層規(guī)?！　　〗ㄖ娣e平方米392800 雙拼別墅　　　建筑面積平方米12320 其中項(xiàng)目一期建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容如下表項(xiàng)目名稱：ANS新的1期AB區(qū)序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量1項(xiàng)目占地面積畝1962容積率　3綠地率　%集中綠地率　%普通綠地率　%4建筑密度　%5總建筑面積平方米81910住宅建筑面積平方米65790配套建筑面積平方米5800商業(yè)（銷售中心）平方米2000商業(yè)平方米3600幼兒園、小學(xué)平方米0地上其他配套平方米2006地下建筑面積平方米10320　地下車庫(kù)平方米10320　人防平方米0　其他地下平方米06聯(lián)排別墅　　占地面積畝　建筑面積平方米657907小高層規(guī)?！　≌嫉孛娣e畝　建筑面積平方米08高層規(guī)模　　占地面積畝　建筑面積平方米09雙拼別墅　　占地面積畝　建筑面積平方米0 第四章 項(xiàng)目場(chǎng)址條件擬建地點(diǎn)：位于重慶北部新區(qū)經(jīng)開園鴛鴦牌坊片區(qū)。本項(xiàng)目用地在整個(gè)地塊的中間位置。場(chǎng)地描述：。規(guī)劃用地基本為山地，地形高差起伏較大。場(chǎng)地市政設(shè)施良好，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)和銷售。本項(xiàng)目建設(shè)用地面積113800m2，綠化占地面積46089m2?！跤玫匦再|(zhì)及規(guī)劃要求根據(jù)重慶市規(guī)劃局《建設(shè)工程選址意見書》，用地性質(zhì)住宅，建筑密度不大于35％，綠地率不小于30％。%，％，％?！跬恋刭M(fèi)用根據(jù)業(yè)主提供資料，本項(xiàng)目土地總成本費(fèi)用共計(jì)15390萬元。場(chǎng)地內(nèi)原有建筑物現(xiàn)基本拆遷完畢，場(chǎng)地待平整。北部新區(qū)位于重慶市主城區(qū)北部，長(zhǎng)江北岸與嘉陵江東岸的三角地帶，地處東經(jīng)106176。27′30″～106176。57′58″，北緯29176。34′45″～30176。07′22″之間，幅員1452平方公里。北與四川省廣安地區(qū)華鎣市，鄰水縣分界，東與長(zhǎng)壽縣接壤，南與北部新區(qū)比鄰并同巴南區(qū)，南岸區(qū)，沙坪壩區(qū)隔江相望，西與北碚區(qū)，合川市相鄰。北部新區(qū)人民政府駐新牌坊，下轄北部經(jīng)開園區(qū)和高新園區(qū)。北部新區(qū)地處巴渝平行嶺谷地帶，由華鎣山脈、銅鑼山脈、明月山脈的三條西北－東南向條狀山脈與寬谷丘陵相向組成，地勢(shì)由北向南緩緩傾斜?！?地形地貌 地塊內(nèi)以山地丘陵地形為主，呈現(xiàn)南低北高、西低東高的地勢(shì)，高差超過73米；，高差超過75米；總體來看東西走向的坡度較南北走向的坡度大。本項(xiàng)目用地分AB兩個(gè)部分，A地塊位于項(xiàng)目西邊，南北走向，長(zhǎng)約800m，臨路（路面寬14m）。路面海拔自南向北從400m到412m，道路低于地塊的高差多在5m以上，最大高差超過13m。B地塊海拔在440m以上，內(nèi)部有兩座山峰，一座海拔達(dá)到472m，另一座是元寶山海拔達(dá)到468m，此外，有兩個(gè)魚塘，面積在6000m2以上，適合打造水景。場(chǎng)地為淺丘地貌，位于川東褶皺束重慶弧形褶束的重慶向斜東翼，為向西傾斜的單斜構(gòu)造，巖層產(chǎn)狀：210070。裂隙僅見泥巖層中發(fā)育的風(fēng)化網(wǎng)狀細(xì)裂隙。常成顆粒狀剝落，其他裂隙不發(fā)育，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單。場(chǎng)地底層上覆土層由第四系全新統(tǒng)（Q4）素填土，由泥巖塊、砂巖塊、碎石及粉質(zhì)粘土等組成，下部基巖由侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組（J25）粉砂質(zhì)泥巖和粉砂巖構(gòu)成，地形巖性簡(jiǎn)單，巖石層比較穩(wěn)定，地震基本烈度為Ⅵ度。場(chǎng)地內(nèi)無斷層、滑坡、崩塌、泥石流、地下洞室等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單，場(chǎng)地地形平坦，場(chǎng)地?zé)o地表水體，從場(chǎng)地四周地形來看，地勢(shì)南低北高，東低西高，有利于地表水和地下水的排泄，不利于形成地下水。場(chǎng)地平緩，無邊坡影響，巖質(zhì)地基穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件總體適宜工程建筑。場(chǎng)區(qū)擬建物負(fù)層開挖深度均小于6m，破壞地質(zhì)環(huán)境的人類活動(dòng)不強(qiáng)烈，因?yàn)閹r石層的山地較多，建設(shè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)較達(dá)的土石方工程?！醯刭|(zhì)構(gòu)造場(chǎng)地地質(zhì)構(gòu)造部位處于重慶向斜東翼，巖層傾向200176?！?32176。、傾角9176?！?0176。，據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場(chǎng)地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場(chǎng)地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。□氣候氣象北部新區(qū)屬于亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān)，從全年平均情況來看，污染系數(shù)較大的NW至E方位，又以NW、N、E方位最大。根據(jù)重慶市北部新區(qū)氣象站多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測(cè)結(jié)果氣象參數(shù)為：年平均氣溫 176。C極端最高氣溫 極端最低氣溫 平均相對(duì)濕度 81％年均降雨量 1150mm年均日照時(shí)數(shù) 1314天年均霧回?cái)?shù) 43天無霜期 319340天平均風(fēng)速 靜風(fēng)頻