【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 12684315R16656582964835S11446400615232TOTAL16440257540765596表9：吉之島海岸城店周邊樓盤和人口調(diào)查情況表序號(hào)名稱戶數(shù)人口數(shù)停車位歷史平均價(jià)格 (元/平方米)1濱海之窗1,4164,95685017,0002漾日灣畔1,1842,44860015,0003海珠城2881,00820011,0004雙海臺(tái)9293,25265017,0005海岸明珠4001,40020015,0006浪琴嶼6162,15630018,0007海印長(zhǎng)城二期8402,94035018,0008海印長(zhǎng)城一期1,4044,91480018,0009電力花園2528828016,00010電力花園高層6722,35250010,00011海逸苑702451017,00012美墅藍(lán)山家園3821,3372609,00013城市花園5051,76824211,000 500米內(nèi) 3,81631,3535,21014,00014創(chuàng)世紀(jì)海濱家園9363,27665012,00015宏觀苑963368013,00016中信海文花園3801,33017016,00017海洋之心21675620014,00018西海灣花園5822,03739016,00019碧海天大廈3781,32320010,00020華彩天城5952,08335016,00021云海天城7352,57315012,60022錦隆花園4501,57525013,10023澎柏花園5001,7502008,00024學(xué)林雅苑4501,57525013,00025金鐘大廈25087520015,00026青春花園3001,05030013,00027天悅園21675610015,00028蔚藍(lán)雅苑2247847514,00029桂廟村私房3601,2604,00030桂廟新村842944,00031桂廟綜合樓1083784,00032海典居3001,05020012,50033保利城花園4701,64566815,00034誠(chéng)品雅筑(佳嘉豪苑)4301,50530014,60035蔚藍(lán)海岸2期2,3038,0612,48620,00036后?；▓@社區(qū)3001,0501008,90037山海人家小小家4201,4703006,00038名苑居25288211,00039華僑新村60210107,00040薈芳園1,0003,5004008,00041南苑東、西區(qū)1,5005,25010010,00042繽紛假日6002,10023014,00043文德福26492420013,00044育德佳園7222,52740711,00045金海岸1,0403,64016012,00046南油b區(qū)舊樓1545395,00047萬(wàn)家新園1,3004,5501108,00048萬(wàn)象新園1,2004,20030012,50049南光村4501,5753,00050招商名仕花園5742,00925015,00051矩健大廈8002,80018010,00052知行世家7002,45025010,00053深藍(lán)季節(jié)6962,4369011,00054聯(lián)通大院144504107,000500米1000米22,53978,88710,3161公里內(nèi)人口共計(jì)36,355110,24015,52625,62789,6957,96037,410130,93513,44129,105101,8689,42644,152154,53219,850吉之島海岸城店周邊3公里內(nèi)調(diào)研合計(jì)，共有戶數(shù)167,791戶、入住人口數(shù)587,269人及66,203個(gè)停車位。第三章 店鋪籌備及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃167。 資金籌備某某計(jì)劃投資3,248萬(wàn)元人民幣，用于吉之島海岸城店的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金的籌備。表9：海岸城店固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目表 單位：元項(xiàng)目總價(jià)總承包項(xiàng)目（土建）11,000,000地磚、燈具、保險(xiǎn)柜等7,822,000家具2,908,000冷庫(kù)及陳列柜2,500,000廚房及加工間設(shè)備1,200,000收銀機(jī)及電腦設(shè)備2,000,000其他（廣告牌、廚房設(shè)備、購(gòu)物車、購(gòu)物籃等）5,054,000總價(jià)32,484,000167。 店鋪規(guī)模及經(jīng)營(yíng)策略167。 店鋪規(guī)模規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積約22,098平方米，業(yè)態(tài)為綜合百貨，其中超市占36%，家庭用品占21%，個(gè)人護(hù)理用品占5%，服裝服飾占12%，美食廣場(chǎng)占6%，租戶占20%。商品種類總數(shù)約10000種，租戶則以餐廳、營(yíng)養(yǎng)保健品、花店、藥店、數(shù)碼等為主。預(yù)估第一年的銷售為159,000,000元人民幣，具體參看“效益預(yù)測(cè)”，其中食品類約占42%，家庭用品類約占30%，百貨類約占20%，租金收入約占6%。167。 經(jīng)營(yíng)策略服務(wù)方面，繼續(xù)實(shí)行我們一貫的服務(wù)宗旨“顧客第一”，重視零售業(yè)的“和平”、“人”、“社會(huì)”的三大要素，堅(jiān)持某集團(tuán)的“安心、安全、信賴”的經(jīng)營(yíng)理念。我們會(huì)有免費(fèi)的禮品包裝、送貨服務(wù)、停車服務(wù)和商品退換貨服務(wù)、分期付款服務(wù)、以及輪椅服務(wù)等等，細(xì)分至200多項(xiàng)的服務(wù)項(xiàng)目，作為執(zhí)行指引，多方面服務(wù)顧客。商品方面，按照國(guó)家有關(guān)商品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，品質(zhì)與衛(wèi)生要符合國(guó)家相關(guān)法律的要求，以合理價(jià)錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。購(gòu)物環(huán)境方面，提供良好的購(gòu)物環(huán)境，；；明亮的舒適照明；明確的購(gòu)物指引牌；顧客休息座椅等等。消費(fèi)群定位在對(duì)商品品牌、品質(zhì)要求較高、也能相應(yīng)支付較高代價(jià)的城市“白領(lǐng)”，這些人群往往沒(méi)有非常“閑暇”的時(shí)間進(jìn)行頻繁的無(wú)目的性休閑購(gòu)物，而是注重購(gòu)物的“效率”，中午或是晚上都是較好的購(gòu)物時(shí)間；他們注重購(gòu)物體驗(yàn)，而不僅僅是價(jià)格本身，對(duì)商品的性價(jià)有著較高的審視關(guān)注程度，理性而非盲目。對(duì)商家配套的服務(wù)設(shè)施、人員導(dǎo)購(gòu)、收銀便捷性、地點(diǎn)的交通便利都有一定要求。因此，將開(kāi)張的吉之島海岸城店能夠在短暫的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)便捷有效的服務(wù)，最大程度為之提供“有針對(duì)性”的高性價(jià)比商品。167。 效益預(yù)測(cè)按照我們的投資計(jì)劃，預(yù)測(cè)第一年接近盈虧平衡，從開(kāi)業(yè)第二年開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)盈利，第五年完成投資的回收。2008年?duì)I業(yè)測(cè)算如下：表9：營(yíng)業(yè)收入表 單位：元項(xiàng)目金額店內(nèi)營(yíng)業(yè)額159,000,000店內(nèi)毛利潤(rùn)37,683,000特許經(jīng)營(yíng)收入9,540,000總額47,223,000表10 ：營(yíng)業(yè)費(fèi)用表 單位：元項(xiàng)目金額人工費(fèi)用10,920,000促銷費(fèi)用1,113,000包裝費(fèi)用795,000銷售費(fèi)用1,908,000原料、設(shè)備及維護(hù)16,500,000開(kāi)業(yè)費(fèi)用2,000,000一般費(fèi)用2,862,000營(yíng)業(yè)費(fèi)用合計(jì)36,098,000租金7,500,000折舊8,000,000其他管理費(fèi)用3,657,000管理費(fèi)用合計(jì)19,157,000費(fèi)用總數(shù)55,255,000表11：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)表 單位：元項(xiàng)目金額營(yíng)業(yè)額利潤(rùn)（8,032,000）財(cái)務(wù)費(fèi)用2,125,000稅前利潤(rùn)（10,157,000）稅收費(fèi)用 0稅后利潤(rùn)（10,157,000）第四章 可行性研究結(jié)論167。項(xiàng)目的擇址具備可行性：吉之島海岸城項(xiàng)目地處南山區(qū)CBD內(nèi)，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。項(xiàng)目的開(kāi)展具備可行性：吉之島有資金和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以及經(jīng)營(yíng)好連鎖店的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商品、服務(wù)、價(jià)格、現(xiàn)場(chǎng)等的管理都有獨(dú)到之處。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年某市社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)趨旺，增長(zhǎng)速度近十年來(lái)首次超過(guò)GDP增長(zhǎng)。項(xiàng)目的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件具備可行性項(xiàng)目的區(qū)域消費(fèi)能力具備可行性：本次調(diào)研結(jié)果顯示，居住于南山中心區(qū)的人士擁有較好的消費(fèi)能力。南山的居住人口文化水平普遍在大專以上，年齡主要集中在25～40歲，人口素質(zhì)居某各片區(qū)之首，這是某其他商業(yè)區(qū)所無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)。167。 研究結(jié)論經(jīng)過(guò)上述從商業(yè)環(huán)境，地理環(huán)境，人文因素等幾個(gè)客觀因素的具體的統(tǒng)計(jì)和分析，從經(jīng)濟(jì)可行性、合理性方面的分析，在福田中心區(qū)開(kāi)設(shè)吉之島綜合購(gòu)物百貨是合理而且符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，并且切實(shí)可行的。2007年7月1日連接深港的西部通道正式啟用，粵港澳合作提上廣東省政府日程。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，西部通道每年將為南山中心區(qū)帶來(lái)1800萬(wàn)人次的巨大人流量。因此，西部通道將為南山中心區(qū)商圈帶來(lái)上百億的財(cái)富?？诎督?jīng)濟(jì)是某市典型的特征。來(lái)往深港超過(guò)50%的車流要經(jīng)過(guò)該口岸進(jìn)出，這就帶來(lái)了貨運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、零售等產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展。大量港人的涌入將會(huì)大幅度提升南山房地產(chǎn)售價(jià)、租金，從而帶動(dòng)南山的消費(fèi)力。第五章 附件附件1 某市2006年南山區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表本區(qū)生產(chǎn)總值億元工業(yè)增加值億元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元一般預(yù)算財(cái)政收入億元實(shí)際利用外商直接投資億元出口總額億元附件2 《某市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（１９９３年－２０１０年）》某市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（１９９３年－２０１０年） 【內(nèi)容分類】 商業(yè) 【文號(hào)】 【頒布部門】 某市人民政府 【頒布日期】 1994年08月19日 【生效日期】 1994年08月19日 【正文】 全文 某建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)以后，商業(yè)日益繁榮，成為第三產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)主要行業(yè)。全市社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大量增加，零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)由１９７９年的１２００個(gè)發(fā)展到１９９２年的２８４９９個(gè)，增長(zhǎng)２０多倍，平均每１００個(gè)居民擁有１個(gè)零售網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)從業(yè)人員從１９８０年的８７９８人增加到９．９萬(wàn)人，增長(zhǎng)了１１．２倍。１０多年來(lái)，商品市場(chǎng)有了迅速發(fā)展，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大，社會(huì)商品零售總額急劇上升，１９９２年達(dá)１１６．３億元，比１９７９年的１．３億元增長(zhǎng)了８９倍，其中消費(fèi)品零售額１０６億元。初步形成了比較完整的、具有某特色的市場(chǎng)體系。 但是，某商業(yè)發(fā)展過(guò)程中也存在不少問(wèn)題。與我市以第三產(chǎn)業(yè)為支柱的戰(zhàn)略目標(biāo)和趕“四小龍”的要求相比較，仍然存在較大的差距。主要表現(xiàn)在某商業(yè)滯后于其它行業(yè)的發(fā)展，不適應(yīng)建設(shè)國(guó)際性城市的需要；缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理；經(jīng)營(yíng)的規(guī)模小，管理水平不高。為此，某必須制定一個(gè)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商業(yè)規(guī)劃。 某商業(yè)到２０１０年的總體發(fā)展目標(biāo)是：充分發(fā)揮各種經(jīng)濟(jì)成份的作用，把某逐步建設(shè)成為以大型商業(yè)、物資批發(fā)中心為骨干，大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)零售企業(yè)為支柱，傳統(tǒng)商業(yè)和超級(jí)市場(chǎng)、連鎖店為基礎(chǔ)，個(gè)體商業(yè)為補(bǔ)充，保稅市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)，會(huì)展中心等高層次市場(chǎng)組織形式為發(fā)展方向、溝通國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、萬(wàn)商云集的現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易中心，把某營(yíng)造成為國(guó)內(nèi)外游客和某市民的“購(gòu)物天堂”。 【章名】 實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)大致分三個(gè)步驟： 第一步：１９９３年——１９９５年，打基礎(chǔ)階段。這一階段的主要任務(wù)是建設(shè)十五個(gè)左右的大型批發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)物廣場(chǎng)，搞好實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，探索發(fā)展會(huì)展、典當(dāng)、拍賣等新型第三產(chǎn)業(yè)的路子，其基本目標(biāo)是： 社會(huì)商品零售額３０６億元人民幣，年遞增３８％； 商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)３萬(wàn)個(gè)，年遞增１１％；從業(yè)人員１１．５萬(wàn)人，年遞增１５．１％； 飲食業(yè)網(wǎng)點(diǎn)０．６萬(wàn)個(gè)，年遞增２１％；從業(yè)人員４．８萬(wàn)人，年遞增１５．１％。 服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)１萬(wàn)個(gè)，年遞增１７％；從業(yè)人員４萬(wàn)人，年遞增１４．１％。肉菜市場(chǎng)１８０個(gè)，增加９０個(gè)，面積２６萬(wàn)平方米，年遞增１３．１％。 “八五”期未，某市居民（包括暫住人口）平均擁有每個(gè)商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，飲食業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和肉菜市場(chǎng)的人數(shù)分別為８８人，４４２人，２６５人和１．４７萬(wàn)人。 “八五”期間的發(fā)展重點(diǎn)是：大型購(gòu)物廣場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、連鎖點(diǎn)、工業(yè)品批發(fā)中心、物資城、保稅市場(chǎng)、會(huì)展中心等，建成一批大型骨干項(xiàng)目，為某商業(yè)：“九五”期間和下