【正文】 民前往購物。到了 2021 年，這一勢(shì)頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張。規(guī)劃并建設(shè)一個(gè)與特區(qū)內(nèi)其他區(qū)不同的現(xiàn)代化的市級(jí)商業(yè)中心，無論是滿足南山本地消費(fèi)需求還是提升深圳整體商業(yè)的影響力，都是十分必要的。各大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在不同區(qū)域的迅速聚集，催生出了南山商業(yè)文化中心、蛇口和華僑城三大商業(yè)區(qū)，以及功能各異的各類商業(yè)區(qū)，與南頭老商業(yè)區(qū)一起，呈現(xiàn)出南山商業(yè) “ 多中心 ” 格局。大型網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展，一方面以其較高的經(jīng)營管理水平帶動(dòng)了全行業(yè)服務(wù)水平的提高，另一方面也極大地促進(jìn)了南山區(qū)零售業(yè)集約化經(jīng)營。中心區(qū)的規(guī)劃重視文化功能，強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商業(yè)設(shè)施的有機(jī)融合；另外中心區(qū)的規(guī)劃特別重視生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，通過綠化帶的連接，形成了完整的綠化體系。在南山區(qū)政府 “ 三點(diǎn)一線一中心 ” 發(fā)展戰(zhàn)略中，中心區(qū)承擔(dān)了重要的角色。地鐵二號(hào)線即將上馬，中心區(qū)地鐵站開通以后，會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大南山中心區(qū)在全市的輻射力，縮短中心區(qū)到市區(qū)的距離。 規(guī)劃導(dǎo)向 ： 商業(yè) 項(xiàng)目的建設(shè)要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào) ， 注重體現(xiàn)滿足游客消費(fèi)需求的特色。 167。 調(diào)查結(jié)果如表 6和圖 2。 第三章 店鋪籌備及經(jīng)營計(jì)劃 167。 店鋪規(guī)模 規(guī)劃經(jīng)營面積約 22,098平方米， 業(yè)態(tài)為 綜合百貨，其中超市占 36%，家庭用品占 21%，個(gè)人護(hù)理用品占 5%，服裝服飾占 12%，美食廣場(chǎng)占 6%，租戶占 20%。 經(jīng)營策略 服務(wù)方面，繼續(xù)實(shí)行我們一貫的服務(wù)宗旨“顧客第一”，重視零售業(yè)的“和平”、“人”、“社會(huì)”的三大要素，堅(jiān)持永旺集團(tuán)的“安心、安全、信賴”的經(jīng)營理念。 消費(fèi)群定位在對(duì)商品品牌、品質(zhì)要求較高、也能相應(yīng)支付較高代價(jià)的城市“白領(lǐng)”，這些人群往往沒有非?！伴e暇”的時(shí)間進(jìn)行頻繁的無目的性休閑購物，而是注重購物的“效率”，中午或是晚上都是較好的購物時(shí)間；他們注重購物體驗(yàn)，而不僅僅是價(jià)格本身，對(duì)商品的性價(jià)有 著較高的審視關(guān)注程度，理性而非盲目。 效益預(yù)測(cè) 按照我們的投資計(jì)劃，預(yù)測(cè)第一年接近盈虧平衡，從開業(yè)第二年開始逐步實(shí)現(xiàn)盈利， 第五年完成投資的回收。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年深圳市社會(huì)消 19 費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)趨旺，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長速度近十年來首次超過GDP增長。 研究 結(jié)論 經(jīng)過上述從商業(yè)環(huán)境，地理環(huán)境，人文因素等幾個(gè)客觀因素的具體的統(tǒng)計(jì)和分析，從經(jīng)濟(jì)可行性、合理性方面的分析，在福田中心區(qū)開設(shè)吉之島綜合購物百貨是合理而且符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，并且切實(shí)可行的。 口岸經(jīng)濟(jì)是深圳市典型的特征。全市社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大量增加，零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)由１９７９年的１２００個(gè)發(fā)展到１９９２年的２８４９９個(gè)，增長２０多倍，平均每１００個(gè)居民擁有１個(gè)零售網(wǎng)點(diǎn)。 但是，深圳商業(yè)發(fā)展過程中也存在不少問題。 深圳商業(yè)到2021年的總體發(fā)展目標(biāo)是：充分發(fā)揮各種經(jīng)濟(jì)成份的作用，把深圳逐步建設(shè)成為以大型商業(yè)、物資批發(fā)中心為骨干，大型購物廣場(chǎng)、商業(yè)零售企業(yè)為支柱，傳統(tǒng)商業(yè)和超級(jí)市場(chǎng)、連鎖店為基礎(chǔ)，個(gè)體商業(yè)為補(bǔ)充，保稅市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)，會(huì)展中心等高層次市場(chǎng)組織形式為發(fā)展方向 、溝通國內(nèi)市場(chǎng)、萬商云集的現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易中心，把深圳營造成為國內(nèi)外游客和深圳市民的“購物天堂”。肉菜市場(chǎng)１８０個(gè)，增加９０個(gè)，面積２６萬平方米，年遞增１３．１％。這一階段主要是完善“八五”期間重大商貿(mào)項(xiàng)目的配套設(shè)施，充分發(fā)揮其設(shè)計(jì)功能和作用，同時(shí)繼續(xù)興建一批高層次、現(xiàn)代化的批發(fā)中心、商業(yè)城和新型的商業(yè)流通設(shè)施，使之成為區(qū)域性的商貿(mào)中心。 【章名】 具體規(guī)劃設(shè)想： （一）零售業(yè) １、新建１０個(gè)大型購物廣場(chǎng)，擴(kuò)建改造１個(gè)大型百貨商場(chǎng)。此類購物廣場(chǎng)由于投資巨大、建設(shè)周期長、場(chǎng)地租金高，且面對(duì)國外和港澳臺(tái)游客為主，因 此大多采取中外合資的形式，吸引外資和引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，促進(jìn)有潛質(zhì)的商業(yè)零售企業(yè)向?qū)I(yè)經(jīng)營公司發(fā)展，使之 成為某種商品或某大類商品的專業(yè)零售商。到１９９５年，上述３間連鎖店的網(wǎng)點(diǎn)爭(zhēng)取達(dá)到１００個(gè)。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)社會(huì)商業(yè)的管理，規(guī)范便利店、路邊店、居民區(qū)小店的商業(yè)行業(yè)，提高職業(yè)道德水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （二）批發(fā)業(yè) １、建立聯(lián)結(jié)國內(nèi)外，輻射全國的工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，為把深圳建成區(qū)域性乃至全國的商品流通中心打基礎(chǔ)。其次，建立一個(gè)集國內(nèi)外服裝之大成的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，準(zhǔn)備在東樂大廈和車公廟工業(yè)區(qū)選址，預(yù)期年底能完成裝修開始招商。布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的建立，為我市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)開辟了一條新的渠道，為解決我市居民“吃菜”、“吃果”問題作出了貢獻(xiàn)，也為全國農(nóng)產(chǎn)品流通體制的改革提供了經(jīng)驗(yàn)。抓緊水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)，充分利用現(xiàn)鹽田水產(chǎn)分公司的水產(chǎn)品曬場(chǎng)及其建筑物，把它建成全省最大的水產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)。首先，在筍崗路和紅嶺北路交匯處興建深圳物資域，集樣品的陣列和展覽，物資批發(fā)和交易，行情、信息的搜集和發(fā)布，成交物資的代辦運(yùn)輸以及進(jìn)場(chǎng)交易單位的生活服務(wù)為一體，使之成為特區(qū)內(nèi)最大的生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)和集散地。上述兩個(gè)物資批發(fā)市場(chǎng)建成后，將充分發(fā)揮深圳作為區(qū)域性物流中心的大宗物資的集散功能、國際國內(nèi)物資轉(zhuǎn)口貿(mào)易的功能、發(fā)布權(quán)威性市場(chǎng)導(dǎo)向信息的功能、“世界物資窗口”的功能和交通儲(chǔ)運(yùn)便捷、配套服務(wù)齊全的功能。在原有８?jìng)€(gè)專業(yè)市場(chǎng)，１９家保稅貿(mào)易行的基礎(chǔ)上，辦好新增設(shè)的成品油等四個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和２０家經(jīng)營企業(yè)，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，同時(shí)繼續(xù)引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的外商參與保稅市場(chǎng)的經(jīng)營。目前，深圳展覽業(yè)仍較薄弱，并有萎縮的趨勢(shì)，現(xiàn)展覽面積已不足１萬平方米，與國際水平尚有較大的差距。 （四）菜籃子工程和食品加工業(yè) “菜籃子”工程關(guān)系到千萬戶，是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施之一，必須在“八五”期間抓好。布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)要抓緊冷庫和倉儲(chǔ)設(shè)施的配套；糧食公司要增加糧倉儲(chǔ)備的基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)建糧倉面積；食品公司要抓緊沙頭角、福田肉類聯(lián)合加工廠的選址和建設(shè)，爭(zhēng)取兩年內(nèi)在我市消滅生豬私宰現(xiàn)象，全部實(shí)行“定點(diǎn)屠宰、集中檢疫、統(tǒng)一納稅、放開經(jīng)營”，并完善肉類的后續(xù)加工，擴(kuò)大品種，如燒臘制品、三鳥屠宰包裝等。為此，深圳市于 2021年 10月成立了由分管副市長任組長，市相關(guān)部門參加的深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)開展深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制工作。 涵蓋深圳市六個(gè)區(qū)。 重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象是市級(jí)商業(yè)（市級(jí)商業(yè)區(qū)和次市級(jí)商業(yè)區(qū)）和社區(qū)商業(yè)（社區(qū)商業(yè)中心和鄰里商業(yè)單元）。 重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象是食街、居民區(qū)和工業(yè)區(qū)餐飲網(wǎng)點(diǎn)（包括食堂）。 五、規(guī)劃依據(jù) 《深圳市組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（ 2021－ 2020）》、《深圳市率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的考核體系和相關(guān)指標(biāo)調(diào)整方案》、《深圳市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “ 十一五 ” 規(guī)劃》、《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查報(bào)告》、《 關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見 （國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易〔 2021〕 789 號(hào)）》、《深圳市人民政府關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的意見》、深圳市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒、《廣東省 2021 年人口普查資料匯編（深圳市）》、《深圳市整體交通發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）》、《深圳市公共交通規(guī)劃》、《軌道交通規(guī)劃》、《國家零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)》?，F(xiàn)轄特區(qū)內(nèi)福田、羅湖、鹽田、南山四個(gè)行政區(qū)和特區(qū)外寶安、龍崗兩個(gè)行政區(qū)。 數(shù)據(jù)來源：《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查報(bào)告》， 2021年 8月。 表 21深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、營業(yè)面積和從業(yè)人員（按行業(yè)分） 零售 餐飲 批發(fā) 合計(jì) 25 網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量 102615 35681 7098 145394 數(shù)量占比 % % % 100% 面積（萬㎡） 971 319 203 1493 面積占比 % % % 100% 從業(yè)人員 590840 291241 47370 929451 從業(yè) 人員占比 % % % 100% （二）人均商業(yè)面積。 深圳現(xiàn)有商業(yè)面積（零售和餐飲面積） ，商業(yè)地效 7299元。各區(qū)商業(yè)、 零售業(yè)和餐飲業(yè)勞動(dòng)效率狀況如圖 24（略）。 （二）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在分布上呈現(xiàn)多中心商業(yè)格局。 深圳餐飲和零售面積合計(jì) 萬平方米，按全市現(xiàn)有 1071 萬管理人口計(jì)算，人均商業(yè)面積 平方米，其中人均零售面積 平方米，人均餐飲面積 平方米（詳見圖 22）。 （四）商業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率。全市人均商業(yè)面積構(gòu)成如圖 22（略）。 深圳商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平均單店規(guī)模 。深圳一直是銜接香港與內(nèi)地的紐帶，商貿(mào)活動(dòng)活躍，本地購買力強(qiáng)勁，商業(yè)整體發(fā)展水平較高。東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口，北與東莞、惠州兩市接壤，南與香港一 河之隔。 重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象是工業(yè)消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)、工業(yè)生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象是 6000 平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)，包括購物中心、百貨店、大型綜合超市、大型專業(yè)店、倉儲(chǔ)式會(huì)員店、折扣店和大型主題市場(chǎng)。 批發(fā)、零售和餐飲網(wǎng)點(diǎn)（不包括成品油、生豬、舊汽車、拍賣等特種行業(yè)或?qū)I專控商 24 品）。 深圳）成立課題組，于 2021年 1月正式啟動(dòng)深圳市 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的研究和編制工作。 此外，要積極探索拍賣、典當(dāng)業(yè)的發(fā)展，爭(zhēng)取在“八五”期間出臺(tái)我市典當(dāng)行的有關(guān)條例，并試辦５至１０家。同 時(shí)穩(wěn)定魚塘、果園的面積，基本保證我市居民、暫住人口和流動(dòng)人口吃菜的需要。首先，要進(jìn)一步完善深圳國際展覽中心的設(shè)施，提高管理和服務(wù)水平，按照國際展覽行業(yè)的慣例，吸引國內(nèi)外廠商和中介組織來深舉辦 展覽，進(jìn)一步促進(jìn)國內(nèi)外產(chǎn)品、信息和技術(shù)方面的交流。 期貨市場(chǎng)要在搞好深有色金屬交易所、完善各種期貨交易法規(guī)、制度和配套政策措施的同時(shí)，建立深圳期貨聯(lián)合交易所，品種可以選擇谷物、成品油和 礦產(chǎn)品等，以增強(qiáng)特區(qū)市場(chǎng)與國內(nèi)、國際市場(chǎng)的對(duì)接能力。 ４、完善和發(fā)展保稅生產(chǎn)資料市場(chǎng)和 期貨市場(chǎng)等新型市場(chǎng)。該批發(fā)市場(chǎng)主要是揚(yáng)期場(chǎng)地寬裕、鐵路交通便利及聯(lián)接四線（京廣、廣九、平南、平鹽鐵路線）、兩港 （蛇口集裝箱港、鹽田深水港）、一場(chǎng)（深圳機(jī)場(chǎng)）的樞紐之長，進(jìn)行大宗物資的批發(fā)交易。 ３、建設(shè)大型物資批發(fā)市場(chǎng)，為把深圳建設(shè)成為區(qū)域性的物資流通中心打好基礎(chǔ)。然而，我市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)體系還有待 完善和發(fā)展。擬泰國正大集團(tuán)合作，引進(jìn)其“萬客隆”自助批發(fā)市場(chǎng)先進(jìn)經(jīng)營管理方式，豐富和發(fā)展我市工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)體系。首先，在福田新區(qū)建立深圳工業(yè)品批發(fā)中心，分批發(fā)市場(chǎng)、倉儲(chǔ)設(shè)施和辦公服務(wù)三個(gè)部分。在鞏固傳統(tǒng)風(fēng)味海鮮食街的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)展麥當(dāng)勞、大快活等快餐業(yè)和飲食娛樂城項(xiàng)目，以及具有民族特色的食品一條街和深圳月亮灣海鮮漁村。社會(huì)商業(yè)是特區(qū)商業(yè)不可缺少的有力補(bǔ)充。進(jìn)一步擴(kuò)大華潤、百佳超級(jí)市場(chǎng)公司和“７深圳商業(yè)發(fā)展要面向廣大市民和國內(nèi)外游額，以傳統(tǒng)商業(yè)和超級(jí)市場(chǎng)、連鎖店為基礎(chǔ)努力降低成本、便利居民，以滿足廣大市民、工薪階層和國內(nèi)外游客的需要。設(shè)想在羅湖商業(yè)繁華地帶新建３個(gè)、擴(kuò)建１個(gè)大型購物廣場(chǎng)，福田中心區(qū)新建３個(gè)大型購物 廣場(chǎng)，南山建２個(gè)、寶安、龍崗各建１個(gè)大型購物廣場(chǎng)，使之起到類似香港“太古城”和內(nèi)地“南方大廈”、“華聯(lián)商廈”等購物中心的功能，并在全市均衡發(fā)展。 第三步：2021年 —— 2021年，建設(shè)多功能、現(xiàn)代化國際性商業(yè)城階段。 “八五”期間的發(fā)展重點(diǎn)是：大型購物廣場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、連鎖點(diǎn)、工業(yè)品批發(fā)中心、物資城、保稅市場(chǎng)、會(huì)展中心等，建成一批大型骨干項(xiàng)目，為深圳 商業(yè)：“九五”期間和下世紀(jì)頭十年的發(fā)展，為趕超亞洲“四小龍”奠定基礎(chǔ)。這一階段的主要任務(wù)是建設(shè)十五個(gè)左右的大型批發(fā)市場(chǎng)和購物廣場(chǎng)，搞好實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，探索發(fā)展會(huì)展、典當(dāng)、拍賣等新型第三產(chǎn)業(yè)的路子，其基本目標(biāo)是： 社會(huì)商品零售額３０６億元人民幣，年遞增３８％； 商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)３萬個(gè)，年遞增１１％；從業(yè)人員１１．５萬人，年遞增１５．１％； 飲食業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)０．６萬個(gè)，年遞增２１％；從業(yè)人員４．８萬人，年遞增１５．１％。主要表現(xiàn)在深圳商業(yè)滯后于其它行業(yè)的發(fā)展，不適應(yīng)建設(shè)國際性城市的需要；缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理；經(jīng)營的規(guī)模小，管理水平不高。１０多年來，商品市場(chǎng)有了迅速發(fā)展，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大，社會(huì)商品零售總額急劇上升，１９９２年達(dá)１１６．３億元，比１９７９年的１．３億元增長了８９倍，其中消費(fèi)品零售額１０６億元。大量港人的涌入將會(huì)大幅度提升南山房地產(chǎn)售價(jià)、租金，從而帶動(dòng)南山的消費(fèi)力。 據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，西部通道每年將為南山中心區(qū)帶來 1800 萬人次的巨大人流量。 南山的居住人口文化水 平普遍在大專以上，年齡主要集中在 25～ 40歲，人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首，這是深圳其他商業(yè)區(qū)所無法比擬的資源優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目的 擇址 具備可行性 ： 吉之島 海岸城項(xiàng)目地處南山區(qū) CBD 內(nèi)，發(fā)展?jié)摿o限。 因此， 將開張的 吉之島 海岸城店 能夠在短暫的時(shí)間內(nèi)，通過便捷有效的服務(wù)，最大程度為之提供 “ 有針對(duì)性 ” 的高性價(jià)比商品。 商品 方面，按照國家有關(guān)商品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，品質(zhì)與衛(wèi)生要符合國家相關(guān)法律的要求，以合理價(jià)錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。 預(yù)估第一年的銷售為 159,000,000元人民幣，具體參看“效益預(yù)測(cè)”，其中食品類約占 42%，家庭用品類約占 30%，百貨類約占20%，租金收入約占 6%。 表 9： 海岸城 店固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目表 單位：元 項(xiàng)目 總價(jià) 總承包項(xiàng)目（土建） 11,000,000 地磚、燈具、保險(xiǎn)柜等 7,822,000 家具 2,908,000 17 冷庫及陳列柜 2,500,000 廚房及加工間設(shè)備 1,200,000