【正文】 二、主要特點(diǎn) （一）人均擁 有商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到較高水平。 按深圳現(xiàn)有 1071萬管理人口計(jì)算，人均商業(yè)面積 ，其中人均零售面積 平方米，人均餐飲面積 。 2021年末總常住人口 ，其中戶籍人口為 。 （四）批發(fā)市場。 （二）規(guī)劃行業(yè)。繼續(xù)抓好已建投產(chǎn)的豆腐廠、米面制品廠、副食調(diào)味廠的擴(kuò)銷工作，適應(yīng)消費(fèi)趨勢，發(fā)展加 工食品、冷藏食品，努力增加花色品種，擴(kuò)大市場占有率，普及合格衛(wèi)生的豆制品、調(diào)味品供應(yīng)，把小商販“地下食品加工廠”的豆制品、調(diào)味品、糧油米面制品擠出市場；抓緊７千噸可調(diào)冷庫的建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大我市水果的儲(chǔ)備容量。按照趕超“四小龍的設(shè)想，我市展覽業(yè)要在基礎(chǔ)設(shè)施和行業(yè)規(guī)范、服務(wù)水平以及吸引國內(nèi)外廠商來深參展的渠道和手段方面加以提高。其次在筍崗開設(shè)金屬材料交易市場，以會(huì)員制的形式吸收全國的金屬材料生產(chǎn)廠家和經(jīng)營企業(yè)進(jìn)場交易。盡快建立和完善清水河生豬批發(fā)市場，進(jìn)一步理順生豬購銷體制。以后擬擴(kuò)大規(guī)模，與香港貿(mào)發(fā)局聯(lián)合，招海內(nèi)外的服裝生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商進(jìn)場設(shè)展和批發(fā)，同時(shí)，在南山和香蜜湖附近選址發(fā)展會(huì)員制的自助批發(fā)市場，作為工業(yè)品批發(fā)市場的發(fā) 展形式。 ４、發(fā)展具有特色的飲食服務(wù)業(yè)。大力發(fā)展超級市場和連鎖店，全市集中扶持２至３家集團(tuán)化經(jīng)營的超級市場和連鎖店公司，以集團(tuán)化經(jīng)營和批發(fā)中心的優(yōu)勢來降低成本，在商業(yè)繁華區(qū)和居民屋村區(qū)普遍設(shè)立分銷店，以經(jīng)營居民日常生活用品為主，服務(wù)社區(qū)和大眾。鑒于目前深圳缺少大型購物場所的局面和經(jīng)濟(jì)高速增長人們對購物廣場的迫切需求，以及深圳建設(shè)國際化城市的需要，深圳商業(yè)規(guī)劃實(shí)施第一階段的首要任務(wù)是建設(shè)大型商業(yè)購物廣場。 “八五”期未，深圳市居民（包括暫住人口）平均擁有每個(gè)商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，飲食業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和肉菜市場的人數(shù)分別為８８人，４４２人，２６５人和１．４７萬人。與我市以第三 產(chǎn)業(yè)為支柱的戰(zhàn)略目標(biāo)和趕“四小龍”的要求相比較，仍然存在較大的差距。來往深港超過50%的車流要經(jīng)過該口岸進(jìn)出，這就帶來了貨運(yùn)、倉儲(chǔ)、物流、零售等產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展。 項(xiàng)目的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件具備可行性 項(xiàng)目的區(qū)域消費(fèi)能力 具備 可行性 ： 本次調(diào)研結(jié)果顯示，居住于南山中心區(qū)的人士擁有較好的消費(fèi)能力。 對商家配套的服務(wù)設(shè)施、人員導(dǎo)購、收銀便捷性、地點(diǎn)的交通便利都有一定要求。商品種類總數(shù)約 10000種，租戶則以餐廳、營養(yǎng) 保健品、花店、藥店、數(shù)碼等為主。 表 6： 吉之島 海岸城 店 3公里內(nèi) 主要競爭店一覽表 距離范圍 零售商 amp。適度開發(fā)地下商業(yè)空間。作為深圳西部未來的商業(yè)、商務(wù)和文化中心，南山中心區(qū)的目標(biāo)是建設(shè)成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化海濱城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。 167。 南山區(qū)強(qiáng)勁的市場潛力吸引了大量國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐或擴(kuò)大經(jīng)營，已擁有了倉儲(chǔ)式商店、折扣店、便利店等多種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)和流通業(yè)組織形式，充分滿足了廣大消費(fèi)者多樣化的消費(fèi)需求。 1999 年 10 月 1 日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)拔地而起。 表 4：深圳大型購物中心統(tǒng)計(jì) 序號(hào) 名稱 開業(yè)時(shí)間 營業(yè)面積 （ m2） 停車位 行政區(qū) 1 深圳銅鑼灣廣場 2021 年 65,000 11 福田 8 2 中信城市廣場 2021 年 67,500 719 福田 3 星河購物公園 COCOPark 2021 年 85,000 600 福田 4 怡景中心城 2021 年 120,000 800 福田 5 晶島國際購物中心 2021 年 80,000 1000 福田 6 東海購物廣場 2021 年 40,000 700 福田 7 金光華廣場 2021 年 11 月 120,000 500 羅湖 8 華潤萬象城 2021 年，二期 2021 年 188,000 1000 羅湖 9 百仕達(dá)五期 2021 年年底 40,000 羅湖 10 花園城中心 2021 年，整體 2021 年 70,500 845 南山 11 益田假日廣場 2021 年 10 月 100,000 800 南山 12 海岸城文化中心 2021 年 120,000 2021 南山 13 歐洲城 2021 年初 100,000 南山 14 保利文化廣場 2021 年 150,000 900 南山 15 華僑城銅鑼灣廣場 2021 年 85,000 2600 寶安 16 大富豪購物廣場 2021 年 40,000 280 寶安 17 星港城（歡樂 City Mall) 2021 年 50,000 寶安 18 香繽廣場 2021 年 46,000 寶安 19 鴻隆廣場 2021 年 70,000 寶安 20 港隆城 2021 年 70,000 寶安 21 萬鑫 *五洲風(fēng)情 2021 年 150,000 1000 龍崗 22 鵬達(dá)假日 Mall 160,000 龍崗 23 寶鉅城 2021 年 50,000 龍崗 24 東方廣場 (原星河 Mall) 2021 年底 40,000 1000 龍崗 25 海岸城 2021 年 37,000 1000 南山 26 花園中心城 2021 年 70,000 南山 27 華強(qiáng)廣場 2021 年 10,000 1360 福田 注： 背景色部分的 Shopping Mall 屬未開業(yè)項(xiàng)目 (資料來源 : 吉之島 市場 部調(diào)研數(shù)據(jù) ) 167。家樂福有：中心城店、西鄉(xiāng)店、香繽店、紅嶺店、新洲店、南頭店和梅林店。其中華潤萬家有限公司（含蘇果超市有限公司）以 378 億元的銷售規(guī)模排名第四。核心區(qū) 是南山商業(yè)文化中心區(qū)的心臟，是目前中心區(qū)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)地段 ， 位于后海大 道、后海濱路和海德三道、海德一道之間，占地約 30 公頃。如今，南山商業(yè)文化中心區(qū)管委會(huì)正著力引進(jìn)一批全球知名企業(yè)，精品項(xiàng)目和高水平開發(fā)商，特別是全球 500強(qiáng)跨國公司地區(qū)總部 、 采購中心 及 結(jié)算中心落戶商業(yè)文化中心核心商務(wù)區(qū)，使之真正成為具有國際先進(jìn)水準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)。南山如今已成為功能、多層次、綜合性和外向性工業(yè)體系，高新科技產(chǎn)業(yè)開始向規(guī)模化方向發(fā)展，初步形成了計(jì)算機(jī)及其軟件、通訊、新材料、生物工程等為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。 167。 調(diào)研結(jié)果顯示 ， 吉之島 海岸城店的進(jìn)駐對南山中心商圈的零售市場起到積極的補(bǔ)充和引導(dǎo)作用。 承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究的部門 本項(xiàng)目可行性研究由深圳永旺友誼商業(yè)有限公司營運(yùn)本部 市場部 負(fù)責(zé)。 深圳永旺公司是日本永旺集團(tuán)的一部分，永旺集團(tuán)現(xiàn)在是亞洲第一大零售企業(yè)，集團(tuán)共擁有 Aeon Co.,Ltd 等公司在內(nèi)的 141 家附屬公司，業(yè)務(wù)遍布亞洲、北美洲及歐洲共 10 個(gè)國家，擁有 8528家店鋪，在 2021年世界 500強(qiáng)企業(yè)排名 169位。 深圳市南山區(qū)適宜居住地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，居住人口的迅速集中 ，使商業(yè)配套難以支撐，許多社區(qū)出現(xiàn)日常生活用品購買相當(dāng)不便的事例 。 效益預(yù)測 ...................................................................................................... 17 第 四 章 可行性研究結(jié)論 ................................................................................................. 18 167。 南山區(qū)零售業(yè)市場潛力 ....................................................................... 10 167。 宏觀環(huán)境 ........................................................................................................ 4 167。 項(xiàng)目簡介 ........................................................................................................ 2 167。 研究工作依據(jù) ................................................................................................. 3 167。 零售經(jīng)營環(huán)境 ................................................................................................. 6 167。 店鋪規(guī)模及經(jīng)營策略 ..................................................................................... 17 167。 吉之島 海岸城店項(xiàng)目 地處 深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū) ， 中心區(qū)道路規(guī)劃完善，東西向的道路有海德一道、海德二道、海德三道，南北走向的道路有文心一路、文心二路、文心三路、文心四路 和 文心五路 ， 這幾條道路縱橫交錯(cuò)構(gòu)成了南山商業(yè)文化中 心區(qū)的商圈。 項(xiàng)目簡介 吉之島海岸城店坐落在南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處的海岸城中心， 營業(yè) 面 積為22098平方米，停車位 1400個(gè)，其中地面停車位有 300個(gè)，地下停車位有 1100個(gè)，海岸城店主要經(jīng)營小型綜合百貨。 167。 調(diào)查方法主要有訪談法、問卷法、文獻(xiàn)法及科學(xué)統(tǒng)計(jì)法等。按常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為 67907 元，增長 %，按現(xiàn)行匯率折算為 8619 美元。全區(qū)總?cè)丝跒? 萬人 （ 截 止 至 2021 年 ）。 南山區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 表 1 顯示， 2021年南山區(qū)在“每日社會(huì)消費(fèi)品零售額” 指標(biāo)上同比增長最快，達(dá)到 %。 南山中心區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 據(jù)來自南山地產(chǎn)的資料統(tǒng)計(jì)， 南山 CBD商業(yè)僅 32萬平方米，住宅面積 有 124萬平方米 。 深圳市零售業(yè)總體分析 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 1～ 3 月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長%。 表 3： 2021 年中國百強(qiáng)連鎖 深 圳零售企業(yè)排名 全國排名 企業(yè)名稱 店鋪數(shù)(個(gè) ) 國家 /地區(qū) 業(yè)態(tài) 4 華潤萬家有限公司 10 香港 百貨店、超市 6 家樂福（中國）管理咨詢服務(wù)有限公司 7 法國 超市 14 沃爾瑪（中國）投資有限公司 12 美國 超市、會(huì)員店 15 新一佳超市有限公司 16 中國 超市 16 好又多商業(yè)發(fā)展集團(tuán)公司 3 臺(tái)灣 超市 23 錦江麥德龍現(xiàn)購自運(yùn) 有限公司 1 德國 超市 7 31 人人樂商業(yè)集團(tuán) 14 中國 百貨店 /超市 43 深圳天虹商場有限公司 14 中國 百貨店 45 百佳超級市場有限公司 16 香港 超市 60 深圳市銅鑼灣百貨有限公司 2 中國 百貨店 74 深圳市民潤農(nóng)產(chǎn)品配送連鎖商業(yè)有限公司 中國 超市 深圳歲寶百貨有限公司 9 中國 百貨、超市 深圳茂業(yè)商廈有限公司 5 中國 百貨、超市 深圳永旺友誼商業(yè)有限公司 4 日本 百貨、超市 家樂福由 2021年的第 10位升至 2021年的第 6位；沃爾瑪由 2021年的第 23位升至 2021年的第 14 位；新一佳由 2021年的第 16位升至 2021年的第 15 位；麥德龍由 2021 年的第30位升至 2021年的第 23位；歐尚 (中國 )投資公司首次進(jìn)入前百強(qiáng)。 銅鑼灣 百貨有：華僑城店和華發(fā)北店。這里積蓄的龐大商業(yè)需求量，已經(jīng)足以讓南山和東門、華強(qiáng)北分庭抗禮。 表 5： 2021 年南山區(qū)主要零售店鋪 明細(xì) 表 公司名稱 店鋪名稱 營業(yè)面積（ m2） 開業(yè)日期 沃爾瑪 蛇口店 20,000 2021 年 4 月 20 日 華僑城店 11,272 2021 年 11 月 11 日 社區(qū)店南新店 6,000 2021 年 12月 19 日 家樂福 南頭店 6,000 1997 年 1 月 10日 百佳 桃園店 華僑城店 萬佳 西麗店 12,000 2021 年 10月 18 日 人人樂 南油店 19,000 1996 年 7 月 1 日 西麗店 10,000 2021 年 9 月 26日 學(xué)府店 3,500 2021 年 12 月 8 日 前海店 8,000 2021 年 12月 20 日 后海店 6,300 2021 年 1 月 19日 創(chuàng)業(yè)店 米蘭店 1,400 2021 年 10月 1 日 濱福店 2,500 2021 年 11月 南水店 6,300 2021 年 2 月 8 日 繽紛店 7,000 2021 年 2 月 13日 新一佳 南油店 （ B 店） 12,000 2021 年 12 月 20 日 蛇口店 6,000 2021 年 2 月 20日 10 167。南山區(qū)已有 37家營業(yè)面積 5000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)，營業(yè)總面積占全區(qū)零售網(wǎng)點(diǎn)總面積的 %，營