【正文】 管理水平不高。大量港人的涌入將會(huì)大幅度提升南山房地產(chǎn)售價(jià)、租金，從而帶動(dòng)南山的消費(fèi)力。 南山的居住人口文化水 平普遍在大專以上，年齡主要集中在 25～ 40歲，人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首，這是深圳其他商業(yè)區(qū)所無法比擬的資源優(yōu)勢(shì)。 因此， 將開張的 吉之島 海岸城店 能夠在短暫的時(shí)間內(nèi)，通過便捷有效的服務(wù)，最大程度為之提供 “ 有針對(duì)性 ” 的高性價(jià)比商品。 預(yù)估第一年的銷售為 159,000,000元人民幣，具體參看“效益預(yù)測(cè)”，其中食品類約占 42%，家庭用品類約占 30%，百貨類約占20%，租金收入約占 6%。店鋪名稱 核心業(yè)態(tài) 店鋪面積（平米） 停車場(chǎng)（位） 開業(yè)時(shí)間 1 公里 人人樂后海店 SM 6,000 NA 2021 年 1 月 29 日 崇尚百貨 (創(chuàng)業(yè)店 ) GMS 30,000 NA 2021 年 1 月 22 日 新一佳南油 店 (B 店 ) GMS 12,000 20 2021 年 12 月 20 日 沃爾瑪蛇口店 SUPERCENTER 20,000 300 2021 年 4 月 20 日 小計(jì) 68,000 320 2 公里 家樂福南頭店 HYPERMARKET 6,000 100 1997 年 1 月 10 日 人人樂學(xué)府店 GMS 10,000 100 2021 年 12 月 8 日 人人樂南油店 GMS 20,000 NA 1996 年 7 月 1 日 人人樂福濱世紀(jì)廣場(chǎng)店 SM 2,500 10 2021 年 11 月 歲 寶百貨萬象店 DPT 38,000 NA 2021 年 3 月 20 日 新一佳蛇口店 SM 6,000 325 2021 年 2 月 20 日 沃爾瑪南新店 社區(qū)店 6,000 120 2021 年 12 月 19 日 小計(jì) 88,500 655 3 公里 人人樂前海店 SM 8,000 30 2021 年 12 月 20 日 人人樂米蘭店 SM 1,400 NA 2021 年 10 月 1 日 人人樂繽紛年華購物廣場(chǎng) SM 7,000 NA 2021 年 2 月 13 日 歲寶百貨鼎太風(fēng)華社區(qū)便利店 SM 300 0 2021 年 5 月 1 日 天虹商場(chǎng)常興店 DPT 35,000 400 2021 年 1 月 1 日 小計(jì) 51,700 430 合計(jì) 208,200 1,405 13 圖 2： 南山中心區(qū)及周邊主要零售網(wǎng)點(diǎn) 圖例說明： J吉之島； C家樂福； RB天虹； W沃爾瑪； V萬佳； A新一佳； S歲寶； RL人人樂； P百佳 167。在地鐵會(huì)展中心站、崗廈站之間，適當(dāng)建設(shè)地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補(bǔ)、互連，發(fā)揮綜合效能。中心區(qū)的長遠(yuǎn)規(guī)劃讓人們對(duì)其未來發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心。 南山中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃 南山商業(yè)文化中心區(qū)總體規(guī)劃確定了 “ 核心商業(yè)文化區(qū)，中軸線發(fā)展帶和外圍組團(tuán) ” 三個(gè)層次的城市結(jié)構(gòu)。這些現(xiàn)代化的商業(yè)形態(tài)，正以其經(jīng)營規(guī)范、品種齊全、品質(zhì)可靠、購物環(huán)境舒適等優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)傾向逐漸由農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、個(gè)體商戶 向大型商場(chǎng)（超市）以及連鎖店轉(zhuǎn)移。隨著大量新增居民的涌入，南山商業(yè)格局開始重新劃分，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，其中最為典型的是南山專業(yè)市場(chǎng)的火爆以及蛇口沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。 南山區(qū)零售業(yè)總體分析 在深圳城市重心西進(jìn)的過程中，深圳產(chǎn)生了羅湖中心區(qū)、福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)等等，南山 CBD是其中最具顛覆性的一個(gè)，它將改變整個(gè)深圳的商業(yè)格局。 新一佳 分店有：沙井店、寶安店、龍華世貿(mào)店、田貝店、筍崗世紀(jì)店、東門店、布吉信義店、蛇口店、龍崗龍州店、園嶺店、南山店、西鄉(xiāng)店、彩福店、碧海藍(lán)天店、龍華富通店和布吉中心店。 根據(jù)深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)其 130 家會(huì)員單位的統(tǒng)計(jì)， 其會(huì)員企業(yè) 2021年實(shí)現(xiàn)銷售額 。規(guī)劃商業(yè)面積 183900 平方米，辦公面積 358800 平方米，文化及展覽面積 76200 平方米，酒店面積 43000平方米，是中心區(qū)商業(yè)、辦公、會(huì)展、酒店以及各種文化設(shè)施集中地段。 南山區(qū)的商業(yè)規(guī)劃中 各類大型商場(chǎng)、星級(jí)酒店、金融大廈、歌劇院、科技展覽館、影院、博物館和休閑廣場(chǎng) 將形成一個(gè)繁榮的核心區(qū) 。南山生活方便，衛(wèi)生、防疫、醫(yī)療設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)繁榮，建區(qū)十年來，在開拓、創(chuàng)新中初步形成了幼兒教育、中小學(xué)基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、成人教育和高等教育協(xié)調(diào) 發(fā)展的現(xiàn)代化教育體系。 南山區(qū) 行政規(guī)劃 及 文化 概況 深圳市南山區(qū)于 1990 年 1 月經(jīng)中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)成立，是深圳市的六個(gè)市轄區(qū)之一。 4 第二章 市場(chǎng)調(diào)查分析 167。 167。 AEON Co. Ltd.，擁有 30 年經(jīng)營零售業(yè)務(wù)之經(jīng)驗(yàn)，在全球擁有逾 300間的綜合購物百貨公司 ， 以經(jīng)營綜合購物百貨公司為核心業(yè)務(wù)。新的購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)模式與南山區(qū)的區(qū)域性貿(mào)易中心、旅游城市的自身定位發(fā)展要求不謀而合。 ................................................................................................... 18 167。 南山中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃 .......................................................................... 10 167。 深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 ............................................................................ 4 167。 項(xiàng)目法人概況 ................................................................................................. 2 167。 承擔(dān)項(xiàng)目可行性研究的部門 ............................................................................ 3 167。 南山中心區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 ..................................................................... 6 167。 資金籌備 ...................................................................................................... 16 167。 體現(xiàn)了深圳市政府規(guī)范 零售行業(yè)秩序 和扶持零售業(yè) 發(fā)展 的決心。 167。 項(xiàng)目承辦單位 深圳永旺友誼商業(yè)有限公司。 調(diào)查內(nèi)容有深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、南山區(qū) 商業(yè)文化中心區(qū) 的地理環(huán)境、社會(huì)和人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境等因素進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)查研究，目的是為了深入分析 和 評(píng)價(jià)在南山區(qū)中心開店的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性。其中批發(fā)和零售業(yè)增加值 元，增長 19%。南山下轄南頭、南山、西麗、沙河、蛇口、粵海、招商、桃源共八個(gè)街道辦事處。 167。 167。 零售經(jīng)營環(huán)境 167。目前，深圳市主要零售企業(yè)店鋪總數(shù) 113 個(gè)（未包括民潤超市）。 百佳 超級(jí)市 場(chǎng)包括有東門路總店、桃園店、紫竹園店、福華路店、高科利大廈店、宏豐店、華僑城店、龍崗店、龍華店、沙井店、沙頭角店、臺(tái)灣花園店、西鄉(xiāng)荔園店、新安湖店、康泰娛樂城店以及松崗店。 海印長城、蔚藍(lán)海岸、西海岸花園、招商海月、海岸明珠等一大批高尚住宅的崛起，為南山商圈的崛起奠定了人氣基礎(chǔ)。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，以及在建的 10 萬平方米的海岸商業(yè)項(xiàng)目、五星級(jí)的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。 大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的市場(chǎng)覆蓋率較高。建筑布局規(guī)劃中超高層建筑 相對(duì)集中，突出設(shè)置了標(biāo)志性建筑，形成重點(diǎn)突出，錯(cuò)落有致的空間形態(tài)，塑造了完美的中心區(qū)城市形象。隨著配套設(shè)施的逐步完善，中心區(qū)將更具吸引力，成為富有活力、環(huán)境宜人、適應(yīng)未來科技發(fā)展趨勢(shì)及高效有序運(yùn)行的商業(yè)文化活動(dòng)區(qū)。 南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈內(nèi)已有海雅百貨、南山書城、友誼城、人人樂、新一佳、 金暉家居、順電、蘇寧電器等，隨著后海保利大廈、海岸商業(yè)廣場(chǎng)等一批高端商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)建設(shè)，該商圈有望成為輻射深圳西部及周邊地區(qū)的新興濱海商圈；蛇口商圈有沃爾瑪、海上世界、花園城購物中心，輻射力正在加強(qiáng)；南頭商圈包括天虹商場(chǎng)、歲寶百貨、學(xué)府人人樂、南頭家樂福等，已重新激活了南新路、常興路、學(xué)府路等傳統(tǒng)老街的商業(yè)氣氛；華僑城商圈則以沃爾瑪、銅鑼灣、順電、威尼斯酒店與世界之窗、歡樂谷、錦繡中華、民俗村組成，旅游休閑特色最突出；西麗商圈以人人樂、天虹商場(chǎng)、華潤萬家等為核心，正在成為社區(qū)消費(fèi)的集聚地。 資金籌備 深圳永旺計(jì)劃投資 3,248萬元人民幣，用于 吉之島 海岸城 店的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金的籌備。我們會(huì)有免費(fèi)的禮品包裝、送貨服務(wù)、停車服務(wù)和商品退換貨服務(wù)、分期付款服務(wù)、以及輪椅服務(wù)等等，細(xì)分至 200多項(xiàng)的服務(wù)項(xiàng)目，作為執(zhí)行指引，多方面服務(wù)顧客。 2021年?duì)I業(yè) 測(cè)算如下： 18 表 9：營業(yè)收入表 單位：元 項(xiàng)目 金額 店 內(nèi)營業(yè)額 159,000,000 店內(nèi)毛利 潤 37,683,000 特許經(jīng)營收入 9,540,000 總 額 47,223,000 表 10 ：營業(yè)費(fèi)用表 單位：元 項(xiàng)目 金額 人工費(fèi)用 10,920,000 促銷費(fèi)用 1,113,000 包裝費(fèi)用 795,000 銷售費(fèi)用 1,908,000 原料、設(shè)備及維護(hù) 16,500,000 開業(yè) 費(fèi) 用 2,000,000 一般費(fèi) 用 2,862,000 營業(yè) 費(fèi)用 合計(jì) 36,098,000 租金 7,500,000 折舊 8,000,000 其他管理費(fèi)用 3,657,000 管理費(fèi)用 合計(jì) 19,157,000 費(fèi)用總數(shù) 55,255,000 表 11：營業(yè)利潤表 單位：元 項(xiàng)目 金額 營業(yè)額利潤 （ 8,032,000） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2,125,000 稅前 利潤 （ 10,157,000） 稅收費(fèi)用 0 稅后利潤 （ 10,157,000） 第 四 章 可行性研究結(jié)論 167。 2021 年 7 月 1 日連接深港的西部通道正式啟用， 粵 港澳合作提上廣東省政府日程。商業(yè)從業(yè)人員從１９８０年的８７９８人增加到９．９萬人，增長了１１．２倍。 【章名】 實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)大致分三個(gè)步驟： 第一步：１９９３年 —— １９９５年，打基礎(chǔ)階段。 21 要達(dá)到的目標(biāo)是：社會(huì)商品零售總額９００億元人民幣，年遞增２４％。 ２、改造傳統(tǒng)商業(yè)，發(fā)展超級(jí)市場(chǎng)和連鎖店，推進(jìn)深圳商業(yè)的集團(tuán)化經(jīng)營。 ３、鼓勵(lì)利用社會(huì)閑散資金，興辦零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。深圳是全國最先進(jìn)行商品流通體制改革的城市，隨著特區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā) 22 展和深圳城市地位的不斷提高，以及把深圳建成多功能、現(xiàn)代化國際性城市的需要，建立匯集全國、乃至國際名牌工業(yè)產(chǎn)品的工業(yè)品 批發(fā)市場(chǎng)體系已迫在眉睫。目前，布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的“集散地”作用已日益顯現(xiàn)，在該地交易的水果和蔬菜，除五、六成供應(yīng)本市居民外，一成轉(zhuǎn)口去香港，三、四成轉(zhuǎn)口周邊地區(qū)，批發(fā)市場(chǎng)的功能得到了擴(kuò)展和強(qiáng)化。同時(shí)在龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)平湖鐵路以西，緊鄰即將興建的深圳鐵路編組站地段，興建大宗物資批發(fā)市場(chǎng) —— 深圳市平湖批發(fā)市場(chǎng)。要把保稅生產(chǎn)資料市場(chǎng)的經(jīng)營范圍擴(kuò)大到廣東全省和全國的外商投資企業(yè)，成為全國進(jìn)口保稅生產(chǎn)資料的供應(yīng)中心和基地之一。首先，在本市建立１萬畝永久性蔬菜基地的基礎(chǔ)上，龍崗、寶安兩區(qū)各再征用２萬畝永久性蔬菜基地，并在周邊地區(qū)通過合作形式建立５萬畝蔬菜基地，使我市蔬菜基地總體水平維持在１０萬畝左右，并征用５千至１萬畝土地建立１０個(gè)千畝左右的永久性鮮活商品綜合生產(chǎn)基地。 2021年 11月，原市經(jīng)貿(mào)局和綜合開發(fā)研究院（中國 （二）零售網(wǎng)點(diǎn)。 第二章 深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 深圳于 1979年設(shè)市， 1980年設(shè)立深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，現(xiàn)為國家副省級(jí)計(jì)劃單列城市。 （一 ）平均單店規(guī)模。零售和餐飲地效及各區(qū)商業(yè)地效如圖 23（略）。 從規(guī)模上看，各商業(yè)區(qū)的營業(yè)規(guī)模、客流量和營業(yè)額不斷擴(kuò)大，營業(yè)面積進(jìn)一步集中于市級(jí)和區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)，僅 現(xiàn)有的三大商業(yè)區(qū)（華強(qiáng)北、東門和人民南）營業(yè)面積就高達(dá) 萬平方米，占全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)總面積的比重近 10%；從布局上看，隨著南山、寶安和龍崗三區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的快速增長以及居民購買力的提高，各區(qū)已形成了各自的區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)，為本地消費(fèi)者提供一站式購