【正文】 圳永旺公司是日本永旺集團的一部分，永旺集團現(xiàn)在是亞洲第一大零售企業(yè)，集團共擁有 Aeon Co.,Ltd 等公司在內(nèi)的 141 家附屬公司，業(yè)務(wù)遍布亞洲、北美洲及歐洲共 10 個國家，擁有 8528家店鋪，在 2021年世界 500強企業(yè)排名 169位。 項目承辦單位 深圳永旺友誼商業(yè)有限公司。 承擔(dān)項目可行性研究的部門 本項目可行性研究由深圳永旺友誼商業(yè)有限公司營運本部 市場部 負責(zé)。 調(diào)查內(nèi)容有深圳市宏觀經(jīng)濟運行情況、南山區(qū) 商業(yè)文化中心區(qū) 的地理環(huán)境、社會和人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境等因素進行了系統(tǒng)的調(diào)查研究，目的是為了深入分析 和 評價在南山區(qū)中心開店的可行性與風(fēng)險性。 調(diào)研結(jié)果顯示 ， 吉之島 海岸城店的進駐對南山中心商圈的零售市場起到積極的補充和引導(dǎo)作用。其中批發(fā)和零售業(yè)增加值 元，增長 19%。 167。南山下轄南頭、南山、西麗、沙河、蛇口、粵海、招商、桃源共八個街道辦事處。南山如今已成為功能、多層次、綜合性和外向性工業(yè)體系，高新科技產(chǎn)業(yè)開始向規(guī)?；较虬l(fā)展，初步形成了計算機及其軟件、通訊、新材料、生物工程等為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。 167。如今，南山商業(yè)文化中心區(qū)管委會正著力引進一批全球知名企業(yè)，精品項目和高水平開發(fā)商，特別是全球 500強跨國公司地區(qū)總部 、 采購中心 及 結(jié)算中心落戶商業(yè)文化中心核心商務(wù)區(qū)，使之真正成為具有國際先進水準的現(xiàn)代化城區(qū)。 167。核心區(qū) 是南山商業(yè)文化中心區(qū)的心臟，是目前中心區(qū)重點開發(fā)建設(shè)地段 ， 位于后海大 道、后海濱路和海德三道、海德一道之間，占地約 30 公頃。 零售經(jīng)營環(huán)境 167。其中華潤萬家有限公司（含蘇果超市有限公司）以 378 億元的銷售規(guī)模排名第四。目前，深圳市主要零售企業(yè)店鋪總數(shù) 113 個（未包括民潤超市）。家樂福有：中心城店、西鄉(xiāng)店、香繽店、紅嶺店、新洲店、南頭店和梅林店。 百佳 超級市 場包括有東門路總店、桃園店、紫竹園店、福華路店、高科利大廈店、宏豐店、華僑城店、龍崗店、龍華店、沙井店、沙頭角店、臺灣花園店、西鄉(xiāng)荔園店、新安湖店、康泰娛樂城店以及松崗店。 表 4：深圳大型購物中心統(tǒng)計 序號 名稱 開業(yè)時間 營業(yè)面積 （ m2） 停車位 行政區(qū) 1 深圳銅鑼灣廣場 2021 年 65,000 11 福田 8 2 中信城市廣場 2021 年 67,500 719 福田 3 星河購物公園 COCOPark 2021 年 85,000 600 福田 4 怡景中心城 2021 年 120,000 800 福田 5 晶島國際購物中心 2021 年 80,000 1000 福田 6 東海購物廣場 2021 年 40,000 700 福田 7 金光華廣場 2021 年 11 月 120,000 500 羅湖 8 華潤萬象城 2021 年，二期 2021 年 188,000 1000 羅湖 9 百仕達五期 2021 年年底 40,000 羅湖 10 花園城中心 2021 年，整體 2021 年 70,500 845 南山 11 益田假日廣場 2021 年 10 月 100,000 800 南山 12 海岸城文化中心 2021 年 120,000 2021 南山 13 歐洲城 2021 年初 100,000 南山 14 保利文化廣場 2021 年 150,000 900 南山 15 華僑城銅鑼灣廣場 2021 年 85,000 2600 寶安 16 大富豪購物廣場 2021 年 40,000 280 寶安 17 星港城（歡樂 City Mall) 2021 年 50,000 寶安 18 香繽廣場 2021 年 46,000 寶安 19 鴻隆廣場 2021 年 70,000 寶安 20 港隆城 2021 年 70,000 寶安 21 萬鑫 *五洲風(fēng)情 2021 年 150,000 1000 龍崗 22 鵬達假日 Mall 160,000 龍崗 23 寶鉅城 2021 年 50,000 龍崗 24 東方廣場 (原星河 Mall) 2021 年底 40,000 1000 龍崗 25 海岸城 2021 年 37,000 1000 南山 26 花園中心城 2021 年 70,000 南山 27 華強廣場 2021 年 10,000 1360 福田 注： 背景色部分的 Shopping Mall 屬未開業(yè)項目 (資料來源 : 吉之島 市場 部調(diào)研數(shù)據(jù) ) 167。 海印長城、蔚藍海岸、西海岸花園、招商海月、海岸明珠等一大批高尚住宅的崛起，為南山商圈的崛起奠定了人氣基礎(chǔ)。 1999 年 10 月 1 日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個個住宅小區(qū)拔地而起。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，以及在建的 10 萬平方米的海岸商業(yè)項目、五星級的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進一步增強。 南山區(qū)強勁的市場潛力吸引了大量國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)進駐或擴大經(jīng)營，已擁有了倉儲式商店、折扣店、便利店等多種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)和流通業(yè)組織形式，充分滿足了廣大消費者多樣化的消費需求。 大型商業(yè)網(wǎng)點的市場覆蓋率較高。 167。建筑布局規(guī)劃中超高層建筑 相對集中，突出設(shè)置了標志性建筑，形成重點突出，錯落有致的空間形態(tài)，塑造了完美的中心區(qū)城市形象。作為深圳西部未來的商業(yè)、商務(wù)和文化中心，南山中心區(qū)的目標是建設(shè)成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化海濱城區(qū)，成為南山區(qū)建設(shè)的精品。隨著配套設(shè)施的逐步完善，中心區(qū)將更具吸引力，成為富有活力、環(huán)境宜人、適應(yīng)未來科技發(fā)展趨勢及高效有序運行的商業(yè)文化活動區(qū)。適度開發(fā)地下商業(yè)空間。 南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈內(nèi)已有海雅百貨、南山書城、友誼城、人人樂、新一佳、 金暉家居、順電、蘇寧電器等，隨著后海保利大廈、海岸商業(yè)廣場等一批高端商業(yè)項目的陸續(xù)建設(shè)，該商圈有望成為輻射深圳西部及周邊地區(qū)的新興濱海商圈；蛇口商圈有沃爾瑪、海上世界、花園城購物中心，輻射力正在加強；南頭商圈包括天虹商場、歲寶百貨、學(xué)府人人樂、南頭家樂福等，已重新激活了南新路、常興路、學(xué)府路等傳統(tǒng)老街的商業(yè)氣氛；華僑城商圈則以沃爾瑪、銅鑼灣、順電、威尼斯酒店與世界之窗、歡樂谷、錦繡中華、民俗村組成，旅游休閑特色最突出；西麗商圈以人人樂、天虹商場、華潤萬家等為核心，正在成為社區(qū)消費的集聚地。 表 6： 吉之島 海岸城 店 3公里內(nèi) 主要競爭店一覽表 距離范圍 零售商 amp。 資金籌備 深圳永旺計劃投資 3,248萬元人民幣，用于 吉之島 海岸城 店的固定資產(chǎn)和流動資金的籌備。商品種類總數(shù)約 10000種，租戶則以餐廳、營養(yǎng) 保健品、花店、藥店、數(shù)碼等為主。我們會有免費的禮品包裝、送貨服務(wù)、停車服務(wù)和商品退換貨服務(wù)、分期付款服務(wù)、以及輪椅服務(wù)等等，細分至 200多項的服務(wù)項目，作為執(zhí)行指引，多方面服務(wù)顧客。 對商家配套的服務(wù)設(shè)施、人員導(dǎo)購、收銀便捷性、地點的交通便利都有一定要求。 2021年營業(yè) 測算如下： 18 表 9：營業(yè)收入表 單位：元 項目 金額 店 內(nèi)營業(yè)額 159,000,000 店內(nèi)毛利 潤 37,683,000 特許經(jīng)營收入 9,540,000 總 額 47,223,000 表 10 ：營業(yè)費用表 單位：元 項目 金額 人工費用 10,920,000 促銷費用 1,113,000 包裝費用 795,000 銷售費用 1,908,000 原料、設(shè)備及維護 16,500,000 開業(yè) 費 用 2,000,000 一般費 用 2,862,000 營業(yè) 費用 合計 36,098,000 租金 7,500,000 折舊 8,000,000 其他管理費用 3,657,000 管理費用 合計 19,157,000 費用總數(shù) 55,255,000 表 11：營業(yè)利潤表 單位：元 項目 金額 營業(yè)額利潤 （ 8,032,000） 財務(wù)費用 2,125,000 稅前 利潤 （ 10,157,000） 稅收費用 0 稅后利潤 （ 10,157,000） 第 四 章 可行性研究結(jié)論 167。 項目的區(qū)域社會經(jīng)濟條件具備可行性 項目的區(qū)域消費能力 具備 可行性 ： 本次調(diào)研結(jié)果顯示，居住于南山中心區(qū)的人士擁有較好的消費能力。 2021 年 7 月 1 日連接深港的西部通道正式啟用， 粵 港澳合作提上廣東省政府日程。來往深港超過50%的車流要經(jīng)過該口岸進出，這就帶來了貨運、倉儲、物流、零售等產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展。商業(yè)從業(yè)人員從１９８０年的８７９８人增加到９．９萬人，增長了１１．２倍。與我市以第三 產(chǎn)業(yè)為支柱的戰(zhàn)略目標和趕“四小龍”的要求相比較，仍然存在較大的差距。 【章名】 實現(xiàn)上述目標大致分三個步驟： 第一步：１９９３年 —— １９９５年，打基礎(chǔ)階段。 “八五”期未，深圳市居民（包括暫住人口）平均擁有每個商業(yè)零售網(wǎng)點，飲食業(yè)網(wǎng)點，服務(wù)業(yè)網(wǎng)點和肉菜市場的人數(shù)分別為８８人，４４２人，２６５人和１．４７萬人。 21 要達到的目標是：社會商品零售總額９００億元人民幣，年遞增２４％。鑒于目前深圳缺少大型購物場所的局面和經(jīng)濟高速增長人們對購物廣場的迫切需求，以及深圳建設(shè)國際化城市的需要，深圳商業(yè)規(guī)劃實施第一階段的首要任務(wù)是建設(shè)大型商業(yè)購物廣場。 ２、改造傳統(tǒng)商業(yè)，發(fā)展超級市場和連鎖店，推進深圳商業(yè)的集團化經(jīng)營。大力發(fā)展超級市場和連鎖店，全市集中扶持２至３家集團化經(jīng)營的超級市場和連鎖店公司，以集團化經(jīng)營和批發(fā)中心的優(yōu)勢來降低成本，在商業(yè)繁華區(qū)和居民屋村區(qū)普遍設(shè)立分銷店，以經(jīng)營居民日常生活用品為主，服務(wù)社區(qū)和大眾。 ３、鼓勵利用社會閑散資金，興辦零售商業(yè)網(wǎng)點。 ４、發(fā)展具有特色的飲食服務(wù)業(yè)。深圳是全國最先進行商品流通體制改革的城市，隨著特區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā) 22 展和深圳城市地位的不斷提高，以及把深圳建成多功能、現(xiàn)代化國際性城市的需要，建立匯集全國、乃至國際名牌工業(yè)產(chǎn)品的工業(yè)品 批發(fā)市場體系已迫在眉睫。以后擬擴大規(guī)模，與香港貿(mào)發(fā)局聯(lián)合，招海內(nèi)外的服裝生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商進場設(shè)展和批發(fā)，同時，在南山和香蜜湖附近選址發(fā)展會員制的自助批發(fā)市場，作為工業(yè)品批發(fā)市場的發(fā) 展形式。目前，布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的“集散地”作用已日益顯現(xiàn)，在該地交易的水果和蔬菜，除五、六成供應(yīng)本市居民外，一成轉(zhuǎn)口去香港，三、四成轉(zhuǎn)口周邊地區(qū)，批發(fā)市場的功能得到了擴展和強化。盡快建立和完善清水河生豬批發(fā)市場，進一步理順生豬購銷體制。同時在龍崗區(qū)平湖鎮(zhèn)平湖鐵路以西，緊鄰即將興建的深圳鐵路編組站地段，興建大宗物資批發(fā)市場 —— 深圳市平湖批發(fā)市場。其次在筍崗開設(shè)金屬材料交易市場，以會員制的形式吸收全國的金屬材料生產(chǎn)廠家和經(jīng)營企業(yè)進場交易。要把保稅生產(chǎn)資料市場的經(jīng)營范圍擴大到廣東全省和全國的外商投資企業(yè)，成為全國進口保稅生產(chǎn)資料的供應(yīng)中心和基地之一。按照趕超“四小龍的設(shè)想，我市展覽業(yè)要在基礎(chǔ)設(shè)施和行業(yè)規(guī)范、服務(wù)水平以及吸引國內(nèi)外廠商來深參展的渠道和手段方面加以提高。首先，在本市建立１萬畝永久性蔬菜基地的基礎(chǔ)上，龍崗、寶安兩區(qū)各再征用２萬畝永久性蔬菜基地，并在周邊地區(qū)通過合作形式建立５萬畝蔬菜基地，使我市蔬菜基地總體水平維持在１０萬畝左右，并征用５千至１萬畝土地建立１０個千畝左右的永久性鮮活商品綜合生產(chǎn)基地。繼續(xù)抓好已建投產(chǎn)的豆腐廠、米面制品廠、副食調(diào)味廠的擴銷工作，適應(yīng)消費趨勢，發(fā)展加 工食品、冷藏食品，努力增加花色品種，擴大市場占有率，普及合格衛(wèi)生的豆制品、調(diào)味品供應(yīng)，把小商販“地下食品加工廠”的豆制品、調(diào)味品、糧油米面制品擠出市場；抓緊７千噸可調(diào)冷庫的建設(shè)，進一步擴大我市水果的儲備容量。 2021年 11月，原市經(jīng)貿(mào)局和綜合開發(fā)研究院（中國 （二）規(guī)劃行業(yè)。 （二）零售網(wǎng)點。 （四）批發(fā)市場。 第二章 深圳市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展現(xiàn)狀 深圳于 1979年設(shè)市， 1980年設(shè)立深圳經(jīng)濟特區(qū)，現(xiàn)為國家副省級計劃單列城市。 2021年末總常住人口 ，其中戶籍人口為 。 （一 ）平均單店規(guī)模。 按深圳現(xiàn)有 1071萬管理人口計算，人均商業(yè)面積 ，其中人均零售面積 平方米，人均餐飲面積 。零售和餐飲地效及各區(qū)商業(yè)地效如圖 23（略）。 二、主要特點 （一）人均擁 有商業(yè)面積已經(jīng)達到較高水平。 從規(guī)模上看，各商業(yè)區(qū)的營業(yè)規(guī)模、客流量和營業(yè)額不斷擴大，營業(yè)面積進一步集中于市級和區(qū)級商業(yè)區(qū)，僅 現(xiàn)有的三大商業(yè)區(qū)（華強北、東門和人民南）營業(yè)面積就高達 萬平方米，占全市商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)總面積的比重近 10%；從布局上看，隨著南山、寶安和龍崗三區(qū)經(jīng)濟總量的快速增長以及居民購買力的提高，各區(qū)已形成了各自的區(qū)級商業(yè)區(qū)，為本地消費者提供一站式購