【文章內(nèi)容簡介】 道的疏理、城市生活環(huán)境的靜化、區(qū)域品牌經(jīng)濟的提升、完善產(chǎn)業(yè)之間發(fā)展的協(xié)和關(guān)系，都具有十分重要的意義。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 18 20xx 年后商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào) 整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟適用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進一步貫徹“國六條”政策，加大 90 平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。 蒼山縣 住宅商品房 房屋實際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下， 20xx 年 3 月開始回升， 4 月漲幅超過了20%，特別是商品住房兩年來首次增長，而且漲幅超過了 13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。 來自 蒼山縣 房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明： 20xx 年 4 月 辦公樓 與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別 為 %和 %； 而其兩者的 銷售分別下降了 和 個百分點 ，房屋空置率也在較高點位浮動。 辦公樓 及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發(fā)企業(yè)市場調(diào)研不足， 市場 仍 缺少消費者需求的產(chǎn)品。 區(qū)位 供需 分析 ： 20xx 年新開盤面世的項目以 新城 區(qū) 為最多， 此 種局面在20xx 年的 蒼山縣 房地產(chǎn) 市場 仍 將繼續(xù)， 新城區(qū)位于 蒼山縣 東北部，地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。在今后的幾年中， 新 車站附近將 作為政策扶持的 重點發(fā)展區(qū)將成為 蒼山縣 場新盤的最大萌發(fā)地。 房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預(yù)測 房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 19 蒼山縣 20xx 年 市場放量 相較前一年增加不多，待開發(fā)土 地面積增加，從 20xx 年的數(shù)據(jù)上不難看出， 20xx、 20xx 年將是 蒼山縣 房地產(chǎn)項目放量較大的一年。 20xx 年 14 月購置土地面積進一步下降，同比下降了 %；完成開發(fā)土地面積同比增長了%；待開發(fā)土地面積同比增長了 %。 20xx 年 14 月 住宅新開工面積同比增長 了 %。截至 3 月， 蒼山縣 商品房買賣價格同比上漲 %,遠遠低于全國 70 城市價格漲幅。價格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個重要原因則是宏觀調(diào)控的作用 ，使得原本處于曾經(jīng)在全國各城市居于前列的房地產(chǎn)增幅得到回 落 。 雖然有以上兩方面原因制約著 蒼山縣 的商品房價格，但價格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關(guān)系左右著房價走勢；二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求，強大的市場需求推動放價上漲；三是地價上漲是當前房價上漲中的重要因素，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房 價上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動房價上漲，目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 20 即中低價位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當前房地產(chǎn) 市場中還存在大量的投資需求。如 蒼山縣 周邊盟市的投資有相當比重投向 蒼山縣 的房地產(chǎn)，推動了 蒼山縣 房價的上升。除以上原因，宏觀調(diào)控 政策之后開發(fā)周期的延擱，房價仍將不斷走高，現(xiàn)在不 能確定的只是增長的幅度和頻率而已。 城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯 蒼山縣 高速增長的的經(jīng)濟發(fā)展速度帶動了城市化進程，整個城市正在由一個 小 型城市蛻變?yōu)?中 型城市，城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年 蒼山縣 加大了兩大 片 區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。 蒼山縣 正處在城市建設(shè)的中期，民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對 蒼山縣 民眾有更大的吸引力。隨著城市開發(fā)進度的加快， 核心城區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地日益減少 也是 客觀事實 ，因 蒼山縣 各區(qū)商品房價格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。 積極有效的城市建設(shè)將帶動 蒼山縣 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 21 “十五”期間， 蒼山縣 中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )?！?20xx 年后， 蒼山縣 的城市建設(shè)進入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花 園小區(qū)和智能小區(qū)。 目前， 蒼山縣 人均建筑面積達到 平方米，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。市、區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 22 第三章 市場研究與項目定位 蒼山縣 房地產(chǎn) 發(fā)展 背景分析 “十一五”發(fā)展規(guī)劃 《 蒼山縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確指出：“十一五”時期是加快 蒼山縣 城市化進程，構(gòu)建和諧 蒼山縣 的關(guān)鍵時期。 蒼山縣 十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進程，提升 縣城 的輻射帶動力和城市建 設(shè)水平，加快城市圈建設(shè)，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打造城市建設(shè)新形象，全力實施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設(shè)品位?！?。而所謂“ 44331”工程，就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一批”的簡稱。更加詳盡地指出了 蒼山縣 城市建設(shè)的計劃和決心。在今后的幾年中， 蒼山縣 不僅要建設(shè)一批 20 萬平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設(shè) 10 個以上四星、五星級酒店賓館。 蒼山縣 城市規(guī)劃 按照 縣 黨委、政府提出的 蒼山縣 城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將 蒼山縣 建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平 和層次品位、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動力的 城市 ，基本實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 近年 蒼山縣 房地產(chǎn)投資情況 （表 31） ： 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 23 年度 20xx 20xx 20xx 投資額 （億元） . 由上表可知， 蒼山縣 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于 高速發(fā)展 期 ，隨著城市化進程的進一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯， 20xx 年房地產(chǎn)漲幅曾居國內(nèi)各城市首位， 20xx 年后，宏觀調(diào)控政策對樓市投資產(chǎn)生影響，但 蒼山縣 房地產(chǎn)投資仍處在高位運行 。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 新車站 區(qū)位于 蒼山縣 北部，地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是 縣 及 蒼山縣 的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)在售樓盤 10 余家， 20xx 年 14 月可售套數(shù)分別為 504 481 529 5811 套， 4 月平均價格為 1812元 /平方米。 區(qū)域內(nèi) 20xx 元 /平米左右的樓盤區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 項目周邊主要樓盤調(diào)研分析 （ 1）本項目周邊主要樓盤概況如下 表 32： 項目 東方明珠 三慶現(xiàn)代城 陽光花園 總建筑面積 （ m2） 11000 120xx 120xx 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 24 銷售均價（元 /m2） 3200 2500 2100 產(chǎn)品類型 高層板式 多 層板式 多 層板式 主力戶型 96145 90150 148190 （ 2） 樓盤分析 ： 周邊項目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對稀缺。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標客戶的追捧。 蒼山縣商貿(mào)物流城 住宅項目市場定位 項目 SWOT 分析 Strength: a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。 b. 緊鄰 多條公交線路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施 比較完善 ； d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 25 Weak: a. 本案價格預(yù)期 較高， 對前期上市推廣不利； b. 本案地處周邊 城市環(huán)境仍需改善 。 Opportunity: a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃， 城市化進程 逐漸加快 ； b. 政府相關(guān) 配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力； c. 區(qū)域目標購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。 Threat: a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價格 、品質(zhì) 相差不大的 其他 產(chǎn)品； b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目操作的限制。 目標客戶定位 一方面， 蒼山縣 經(jīng)濟發(fā)展迅猛 ， 蔬菜 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟實力較強， 對于老城區(qū)有較強的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會比較符合他們的需求。 另一方面， 蒼山縣 “十一五規(guī)劃”中明確提出 ：“加快城鎮(zhèn)化進程，提升 蒼山縣 的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快 蒼山縣城市圈建設(shè)，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打造 蒼山縣 城市建設(shè)新形象，全力實施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升 蒼山縣城市建設(shè)品位。” 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 26 因此根據(jù) 蒼山縣 整體的變遷過程， 該項目的客戶群主要是 本地 中青年 居民 以及區(qū)內(nèi)其他城市移 民。 產(chǎn)品定位 為： 具有國際化 和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品 和大型的商貿(mào)物流商業(yè)項目群 。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 27 第 四 章 項目選址和建設(shè)條件 本項目 位于 蒼山縣 中心地帶 。宗地四至范圍是： 新車站以西，星發(fā)公司以北，中興路以東， 206 國道以南。 位置優(yōu)越 該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊 車站、 商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學校配套設(shè)施完善， 擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢 。 建設(shè)場區(qū)“七通”條件具備 項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。具體標準為： a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓 宗地紅線外周邊市政道路。 b. 給水由 中興路 接入， 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。 c. 雨水由 中興路 排出，雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 d. 污水由 中興路 排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 e. 通訊 及電力、燃氣 在 中興路 接入。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 28 f. 熱力在 中興路 接入，直徑 DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。 項目 商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項目 所處的 蒼山縣 新城 區(qū)是 縣 以及 蒼山縣 的文化、教育、 衛(wèi)生 、經(jīng)濟中心， 高素質(zhì)勞動力資源十分豐富。 另外，區(qū)域 內(nèi)有人流量巨大的火車站 和客運站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。 土地征用情況 該建設(shè)項目總共占地面積 225 畝 ,以舊村改造為主 ,這部分土地地上建筑全部為危舊住房 ,希 望通過本項目進行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境， 合理節(jié)約其他土地200 多畝，為蒼山的發(fā)展騰出空間。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 29 第 五 章 項目建設(shè)規(guī)模及功能標準 1 建筑面積和內(nèi)容 本項目總建設(shè)用地面積 110055 平方米，總建筑面積 588720平方米。 容積率：≤ 。 建筑密度：≤ 50%； 綠地率： ≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 70 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 75 米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。 2 功能設(shè)施標準 建筑使用功能 本項目建筑使用功能為： 商業(yè)、 住宅及配套。 設(shè)施標準 （ 1）住宅裝飾及設(shè)施標準： A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標準，即 ： a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚 ； b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 米 高）