【正文】 建筑面積 21200 ㎡ 建筑面積 9900 ㎡ 建筑面積 19800 ㎡ 建筑面積 440220 ㎡ 2 給排水工程 水泵機房 100 ㎡ 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強電） 變電站 300 ㎡ 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災報警 安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜 門 8 通風工程 地下停車庫通風 9 閉路電視 有線電視機房 50 ㎡ 10 室外工程 室外文化廣場 600 ㎡ 蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 32 第 六 章 建設方案 建設場地環(huán)境 地形、 地貌 建設場地成矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。全縣有平原和丘陵兩種地形類型，平原為主。地貌形態(tài)為兩大區(qū)：一是構成剝蝕低山區(qū)丘陵區(qū)，二是剝蝕堆積平原。后者是在基巖剝蝕的基礎上，由第四紀沖洪積而成，面積廣 闊 ，地面坡度小。平均氣溫 ，年日照時數 2300— 2900 小時，年平均降水量 850— 900 毫米。相對濕度全年平均為 69%，適種宜養(yǎng)面廣。主要河流 12 條，大中型水庫５座，其中會寶嶺水蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 33 庫總庫容達 億立方米。 地質 地質狀況優(yōu)良，基巖埋深 80～ 180 米，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，建筑物抗震設計按地震烈度 8 級設防。 蒼山區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，交通通信條件便利。分別距日照港、連云港 130公里，距兗石鐵路、津浦鐵路、隴海鐵路均不足 1 小時路程。固定電話擁有量 萬部，移動手機用戶 萬戶。 臨沂是魯南著名的建材基地，各類批發(fā)市場齊全，品種繁多，特別建筑材料市場是蘇北魯南的重要集散地，建設所用的鋼材、水泥、石子、砂、鋁材、墻地磚等均可由區(qū)內生產廠家或專業(yè)批發(fā)市場供應，可完全滿足建設需要。 項目 整體規(guī)劃設計原則 （ 1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有 機地結合， 三種效益可以完美體現。 （ 3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個性，使設計具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機的、生動的居住小區(qū)。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應城市干道向西南偏轉，與垂直的空間組織形成對比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術氛圍。中庭 ：本規(guī) 劃中設計了 中庭綠化景觀 ，向南北沿伸。一帶：為由 南向北的綠化景觀帶，與東側綠化帶相交。 （ 3）多樣化的布置原則： 沿街 為商務酒店和寫字樓 ， 配合周邊建筑物 ， 與整個 項目 合攏，形成整個區(qū)域的標志性建筑。 （ 4）高低錯落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用 14 層為商貿物流，四層為空中花園， 520 層互相穿插，錯落有致，形成豐富的建筑空間。 交通規(guī)劃原則 （ 3）合理安排車流路徑，保障交通暢通； （ 4）保證交易倉儲中心與南 xx 路與二環(huán)路的捷的貨客運通道； （ 5）控制交通對環(huán)境的影響； （ 6）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。 品牌展示交易區(qū)的前集中綠地 ,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。 平面設計 （ 1）住宅 表 62 項目住宅 經濟技術指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內使用面積 ㎡ /套 2 住宅標準層使用系數 % 75%93% 3 套內建筑面積 ㎡ 高 層住宅 A 型 ㎡ /套 高 層住宅 B 型 ㎡ /套 高 層住宅 C 型 ㎡ /套 8 建筑容積率 9 綠地率 30% 蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 38 4 戶內平均居住人數 人 /戶 5 居住戶數 戶 1422 6 居住人數 人 3981 （ 2）商貿物流面積 表 63 商業(yè)經濟技術指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 商務 樓 建筑面積 ㎡ / 19800 2 物流 樓建筑面積 ㎡ 440220 3 商業(yè)用房建筑面積 ㎡ 9900 立面設計 本工程立面設計是經相關機構和人員審查，并經設計院專業(yè)人員計算得出的。 本項目區(qū)域內建筑物按地震烈度 6 級設計。 蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 39 上部結構 本工程上部結構形式為全現澆鋼筋混力土剪力墻結構及框架剪力墻結構。 給水方案 項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。 排水方案 結合地形特征和道路建設鋪設排水管道，采用雨污水分流排放。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。 （ 2）照明及電力設備： a. 低壓供配電設計：小區(qū)動力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動力計量 設在動力總配電柜，備用照明及共用燈按動力計量，住宅各單元在每層設戶表箱一個；消防設備、電梯、應急照明的負荷等級為二級，其余為三級。 供氣 本項目燃氣在 中興路 接入。 弱電設計 （ 1）電話網絡：在地下一層設有電話交 接間，機房內設有回配線架一臺，一臺電話由大對數電纜引入；網絡由光纜引入。 （ 2）電視：在地下一層設有電視前端箱，電視主干線路采用 SYV759 同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于 68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用 SYV755 同軸電纜穿鋼管。 消 防 根據國家 《建筑設計防火規(guī)范》 GPJ16— 87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據要求設室內外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設施。 在庫房內各防火單元均設置室內消火栓，每個消火栓處設有火災報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。 急救消防設施 蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 42 品牌建材家居展示交易和綜合信息服務中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處 配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災。為庫房內能達到勞保要求，封閉庫房需設置通風裝置。 B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。 D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 43 無功損耗。 污染物排放控制標準 處理后的廢水排放，執(zhí)行《 蒼山縣 水污染物排入標準》中的規(guī)定的相應標準。 建筑 節(jié)能 本項目將嚴格實施節(jié)能標準，依照《公共建筑節(jié)能 設計標準》的要求進行施工建設，建筑節(jié)能的基本技術要求高于標準。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到 30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。因本項目無崗位有害物質存在，故本報告只考慮安全防護設施。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。 B 庫房內安裝通風設施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內。 D 建立和完善交通安全、電腦網絡安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。 具體實施進度見下表 ： 20xx年 6 月 9 月 完成規(guī)劃設計、規(guī)劃局批復 20xx年 9 月 10 月 項目 立項、落實資金 20xx年 10月 11 月 項目評估、論證 20xx 年 11月 — 20xx 年 2 月 危房拆遷、項目報建、征用土地 20xx 年 3 月 — 20xx 年 6 月 完成土建、安裝工程 20xx年 6 月 7 月 工程竣工驗收 20xx年 8 月 9 月 開業(yè)、入住 建設進度計劃如下 表 81： 表 81 項目實施進度表 年份 20xx 20xx20xx 20xx 月份 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 完成規(guī)劃設計 規(guī)劃局批復 項目立項 、 落實資金 項目評估、論證 危房拆遷、項目報建、征用土地 完成土建 安裝工程 蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 46 工程竣工驗收 開業(yè)入住 本項目建議書 20xx 年 6 月批復， 7 月開始建筑方案設計， 9月進行綜合管網設計， 10 月作施工圖設計， 12 月報建，領取開工許可證， 20xx 年 3 月 工程開工。 20xx年 4 月 主體工程供水。 20xx 年 6 月分項工程驗收。 蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 47 第 九 章 投資估算與資金籌措 投資 估算 總投資造價見下 表 91： 單位：萬元 序號 項目 開發(fā)產品成本 （總投資） 計算說明 1 開發(fā)建設 115312 土地費用 11000 土地評估 建安工程費 71765 1300 元 /m2 市政基礎設施建設費 11774 200 元 /m2 前期工程費 1890 前 13 項和的 2% 其他費用 1418 前 13 項和的 % 不可預見費 1418 前 14 項和的 % 開發(fā)間接費 用 945 前 13 項和的 1% 管理費用 964 前 14 項和的 1% 銷售費用 1648 213000m2 3000 元/m2 的 1% 開發(fā)期間稅費 9890 213000m2 3000 元/m2 的 6% 財務費用 300 2 經營資金 2300 蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 48 3 項目總投資 53375 開發(fā)產品成本 115312 資金籌措 本項目預計資金需求為 115312 萬元， 申請國家、省、市、縣政策資金； 投資商投 資聯合開發(fā)； 公司自籌解決 ； 共計分兩批次投入，首批投入 26500 萬元，第二批投入其余資金，全部資金于項目建設期內投入，若有資金不足情況則由首期的銷售所得補齊。 分析結論 本項目總投資成本約 115312 萬元，總收入約 221907 萬元，稅前利潤約 106595 萬元，稅后利潤約 96705 萬 元。 可見本項目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經濟效益比較好，是一個值得投資的好項目。 蒼山縣商貿物流城 項目 可行性研究報告 50 第 十 章 項目組織及運營 本項目 建設與經營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術 ，加快建立多層次、多元化、符合市場經濟規(guī)律 ,與國際通行規(guī)則接軌 ,物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的商貿物流城。 為保證商貿物流中心正常運轉，一般行政管理人員實行一班制，一般服務人員將實行兩班運轉制，保衛(wèi)實行三班運轉制。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術人才。 本項目所配備的人員，必須經培訓并考核合格后方能上崗。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。 為適應專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設遵循“高起點、高 標準”的原 則，力求創(chuàng)立現代專業(yè)市場集聚高地。 堅持“信譽和服務第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務品牌。如果未來房地產市場出現不可抗力因素，使消費者的購房需求、購房心理和購買能力發(fā)生重大變 化，導致項目的銷售受到嚴重阻礙，將直接影響項目的收入 。因此，項目開發(fā)商在建設期間將及時作好開工準備，合理安排工程進度，以保證本項 目的順利實施。當銷售收入降低 10%時，項目內部收益率為 %，接近基準收益率。通過部分舊城區(qū)改造， 節(jié)約建設用地 400 多畝 ， 為美化城市作出了貢獻， 能夠使項目有著極大的社會美譽度。 從而形成了項目建設與地方規(guī)劃、地方經濟互相依存、互相促進、互相增益、同步發(fā)展的新局面。 萬人的市場人氣流量， 140 萬 人口大 縣 條件為市場注入嶄新的活力。 與此同時，地域的優(yōu)勢迅速提升，物流、農貿以及其它市場的功能進一步發(fā)揮。 項目的建設將 極大地提升了商貿 物流城 專業(yè)市場的地位。從側面上改變了 蒼山