【正文】 工 程概況： 項目擬建總建筑面積 588720 平方米， 根據(jù) 蒼山的規(guī)劃和龍沂莊的位置、面積， 市場可以將其分為 “ 物流中心 ” 、“ 小商品批發(fā)中心 ”、 “ 大型 超市” 三 大區(qū)。 本項目商品樓住宅共分兩大類型， 現(xiàn)代化的商貿(mào)物批發(fā)城 14 層， 精致的高層塔樓 526 層 、多樣化的 高層酒店式公寓 533 層 。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設采取環(huán)?？刂朴行Т胧ＷC了對周邊環(huán)境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設具有生態(tài)建設有利條件， 注重環(huán)保與建筑節(jié)能， 所以項目前景看好。交易倉儲中心的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的交易和倉儲 ,提升該區(qū)域物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設將成為 蒼山縣 發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動 ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。 表 11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總用地面積 ㎡ 150075 2 總建筑面積 ㎡ 588720 3 容積率 4 綠化率 % 30 5 總停車數(shù) 輛 900 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 10 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 2422 8 居住人數(shù) 人 6781 9 建設投資 萬元 71778 10 每平方米建設投資 元 1219 11 投資利潤率 % 75% 12 全部投資投資回收期（稅 前） 年 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 11 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 12 第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 當前 蒼山縣 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況 近年來， 蒼山縣 房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個高速增長的時期。其中別墅、高檔公寓投資 億，同比下降 %；辦公樓投資 億元，同比增加了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長了 %。 20xx 年 14 月， 蒼山縣 房地產(chǎn)完成投資 億元，與上年同期相比增長了 %；。 20xx 年 商品房實際登記銷售面積 萬 平方米，同比下降%。批準預（銷）售房屋面積 萬平方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長幅度為 %；批準預（銷）售住房面積 萬平方米，同比下降了 %，環(huán)比增長 100%。 20xx 年以來， 蒼山縣 房屋銷售價格指數(shù)呈小幅上升趨勢。30004000元 /m178。與上年同期比較分別增長 %， %， %和%。位置大致分為兩種：第一種在公路兩邊，第二種在路邊下的空地；銷售的人員大致分兩種：第一種長期流動性，專門流動于市集；第二種離家比較近的農(nóng)民。北大棚是蔬菜、衣服類零售市場，南大棚是食品批發(fā)市場。 蒼山 的傳統(tǒng)市場比較 多 ，從農(nóng)村集鎮(zhèn)到 蒼山 縣城，趕集是集市貿(mào)易的 — 種主要商品交流方式。由于城市建設規(guī)模的不斷擴大澎漲，經(jīng)濟運轉(zhuǎn)速率不斷提高，人們生活節(jié)奏的不斷加快，傳統(tǒng)市場已遠遠不能適應現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的需要。說明住宅商品房需求仍然旺盛。在今后的幾年中， 新 車站附近將 作為政策扶持的 重點發(fā)展區(qū)將成為 蒼山縣 場新盤的最大萌發(fā)地。截至 3 月， 蒼山縣 商品房買賣價格同比上漲 %,遠遠低于全國 70 城市價格漲幅。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導致房 價上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動房價上漲，目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 20 即中低價位商品住房供應量偏少，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當前房地產(chǎn) 市場中還存在大量的投資需求。雖然近幾年 蒼山縣 加大了兩大 片 區(qū)的居住建設力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。” 20xx 年后， 蒼山縣 的城市建設進入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花 園小區(qū)和智能小區(qū)。 蒼山縣 十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進程，提升 縣城 的輻射帶動力和城市建 設水平，加快城市圈建設，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。更加詳盡地指出了 蒼山縣 城市建設的計劃和決心。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 新車站 區(qū)位于 蒼山縣 北部，地理條件優(yōu)越，硬件設施完善，是 縣 及 蒼山縣 的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。 項目周邊主要樓盤調(diào)研分析 （ 1）本項目周邊主要樓盤概況如下 表 32： 項目 東方明珠 三慶現(xiàn)代城 陽光花園 總建筑面積 （ m2） 11000 120xx 120xx 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 24 銷售均價（元 /m2） 3200 2500 2100 產(chǎn)品類型 高層板式 多 層板式 多 層板式 主力戶型 96145 90150 148190 （ 2） 樓盤分析 ： 周邊項目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。 b. 緊鄰 多條公交線路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設施 比較完善 ； d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 目標客戶定位 一方面， 蒼山縣 經(jīng)濟發(fā)展迅猛 ， 蔬菜 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟實力較強， 對于老城區(qū)有較強的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會比較符合他們的需求。 產(chǎn)品定位 為： 具有國際化 和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品 和大型的商貿(mào)物流商業(yè)項目群 。 建設場區(qū)“七通”條件具備 項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。 d. 污水由 中興路 排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 另外，區(qū)域 內(nèi)有人流量巨大的火車站 和客運站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 29 第 五 章 項目建設規(guī)模及功能標準 1 建筑面積和內(nèi)容 本項目總建設用地面積 110055 平方米，總建筑面積 588720平方米。 設施標準 （ 1）住宅裝飾及設施標準： A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標準，即 ： a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚 ； b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 米 高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂 ，并安裝坐便器和面盆； 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 30 c. 設置照明、給水、污水排放、燃氣、采暖等系統(tǒng)，并預埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)管線。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 31 工程項目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見下 表 51。北部、西部為丘陵，屬魯中南山地的南緣，海拔在 80m～ 250m 之間。 氣象 蒼山屬暖溫帶半濕潤季風氣候，四 季分明。境內(nèi)大小山丘 380 座，最高的抱犢崮海拔 580 米，一般海拔高度為100— 200 米。承載力 (R)一般在 10～ 15 噸 /平方米 ，地下水 位 ～ 米，地表水無腐蝕。206國道和京滬高速公路縱貫全境，省道、縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯、四通八達。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 34 總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 項目所在地塊位于 人流、物流集中區(qū)域， 項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、 居住、 娛 樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為 新車站 商圈和商務區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。 總平面布局 （ 1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好的蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 35 可選性和共享性，避免景觀死角。 塔樓長短錯列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。 景觀規(guī)劃 主要以自然景觀為主、西南部、西部、西北部為縣城龍頭原蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 36 始山林區(qū) — 九頂蓮花山，東部有自然的蒼山濱河大道及縣城行政辦公區(qū)、縣政府大樓等，形成了 依山傍水 的自然景觀 風水寶地。 結(jié)構(gòu)設計 基礎(chǔ)造型及處理 本工程基礎(chǔ)設計形式為筏板基礎(chǔ)，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用CFG 樁復合地基處理方案。 公用設施方案 市政設施源頭建設利用 區(qū) 內(nèi) 原有設施 . 供水排水 研究依據(jù) 給排水設計依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》、《室外給水設計規(guī)范》、《室外排水設計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標準》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》進行設計。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。 b. 設備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈（要求 COS￠ ），均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機用插座采用防濺型。蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 41 電話網(wǎng)絡支線采用五類八芯線，從配線架穿管引至各樓層。 消防給水系統(tǒng) 在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設，呈環(huán)狀布置，管線上設置室外地上式消防栓。 消防水量 室外消火栓用水量： 20L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 10L/S 自動噴水滅火用水量： 20L/S 本工程消防總用水量： 50L/S 通風空調(diào) 根據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定， 設置適當?shù)牟膳?、通風、空調(diào)及防排煙設施。 C 選用低損耗高效變壓器，合理選擇 變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。 勞動安全保護 建設施工中嚴格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的 《 蒼山縣 勞動保護監(jiān)察條例》 及各級政府部門的法規(guī) ， 制定嚴格的操作規(guī)程。 安全衛(wèi)生 確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。 職業(yè)安全衛(wèi)生設計中采取的主要防范措施： A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設項目安全衛(wèi)生標準及有關(guān)規(guī)范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 45 第 八 章 項目實施進度安排 本項目計劃在 3 年左右的時間建成。 20xx 年 5 月 單項工程驗收。 效益分析 本項目建設面積 588720 平方米，商業(yè)物流 440220 平方米，單價 4000 元；住宅及停車位 169700 平方米，單價 2700 元，預計銷售額為 221907 萬元。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 49 由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。 綜合信息服務中心實行 24 小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務信息，以保證達到服務集成化、運輸網(wǎng)絡化、流程科學化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務規(guī)模化和管理電腦化。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。 擬與中國蔬菜產(chǎn)業(yè)協(xié)會進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。 因此，項目開發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時采取各種有效的促銷手段以盡快回收資金，消除未來市場不確定因素對項目收入的影響 經(jīng)營管理風險分析 建設工期的影響： 項目計算開工時間為 20xx 年 9 月，建設期為 2 年，如工程不能按時開工和按期竣工投入使用將影響到項目的銷售。 表 101 不確定性因素變化影響表 變化因素 10% 5% 0 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營成本 經(jīng)營成本 銷售收入 15 10 5 +5 +10 +15 內(nèi)部收益率 幅動系數(shù) 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 54 第 十 二 章 社會效益分析 本項目的開發(fā)建設，契合 蒼山縣 城市發(fā)展規(guī)劃，為城市小戶型建設起到了積極的帶動作用。 商貿(mào) 物流 城項目實施以后，周邊地區(qū)迅速向大市場聚攏。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，城鎮(zhèn)水平大大改善，社會效益 36 億 。匯聚強大的專業(yè)化商業(yè)。從主體上改善了地區(qū)投資環(huán)境。全新的市場管理、產(chǎn)生高效的市場經(jīng)濟 ， 實現(xiàn)年銷售額產(chǎn)值過 100 億、利稅 13 億 。本項目的園林規(guī)劃別樹一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標準建設，將建成 蒼山縣 綠色節(jié)能小區(qū)，為 蒼山縣 的小區(qū)建設標準樹立標桿。 敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷： 本項目的銷售收入變化對內(nèi)部收益率的蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 53 影響較大，這說明房產(chǎn)價格是影響經(jīng)濟效益的最敏感因素。