【正文】 物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 53 影響較大，這說(shuō)明房產(chǎn)價(jià)格是影響經(jīng)濟(jì)效益的最敏感因素。全新的市場(chǎng)管理、產(chǎn)生高效的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) ， 實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售額產(chǎn)值過(guò) 100 億、利稅 13 億 。匯聚強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)化商業(yè)。 商貿(mào) 物流 城項(xiàng)目實(shí)施以后，周邊地區(qū)迅速向大市場(chǎng)聚攏。 因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時(shí)采取各種有效的促銷(xiāo)手段以盡快回收資金，消除未來(lái)市場(chǎng)不確定因素對(duì)項(xiàng)目收入的影響 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 建設(shè)工期的影響： 項(xiàng)目計(jì)算開(kāi)工時(shí)間為 20xx 年 9 月，建設(shè)期為 2 年，如工程不能按時(shí)開(kāi)工和按期竣工投入使用將影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專(zhuān)業(yè)分類(lèi)、分批進(jìn)行。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 49 由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。 20xx 年 5 月 單項(xiàng)工程驗(yàn)收。 職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)中采取的主要防范措施： A 本項(xiàng)目按照國(guó)家規(guī)定的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。 勞動(dòng)安全保護(hù) 建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)的 《 蒼山縣 勞動(dòng)保護(hù)監(jiān)察條例》 及各級(jí)政府部門(mén)的法規(guī) ， 制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。 消防水量 室外消火栓用水量： 20L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 10L/S 自動(dòng)噴水滅火用水量： 20L/S 本工程消防總用水量： 50L/S 通風(fēng)空調(diào) 根據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》及國(guó)家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定， 設(shè)置適當(dāng)?shù)牟膳?、通風(fēng)、空調(diào)及防排煙設(shè)施。蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 電話網(wǎng)絡(luò)支線采用五類(lèi)八芯線，從配線架穿管引至各樓層。室內(nèi)污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 基礎(chǔ)造型及處理 本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)形式為筏板基礎(chǔ)，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用CFG 樁復(fù)合地基處理方案。 塔樓長(zhǎng)短錯(cuò)列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。 總平面布局 （ 1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽(yáng)光的需求。206國(guó)道和京滬高速公路縱貫全境，省道、縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)。境內(nèi)大小山丘 380 座，最高的抱犢崮海拔 580 米，一般海拔高度為100— 200 米。北部、西部為丘陵，屬魯中南山地的南緣，海拔在 80m～ 250m 之間。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) （ 1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標(biāo)準(zhǔn)，即 ： a. 廳、過(guò)道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚 ； b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 米 高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂 ，并安裝坐便器和面盆； 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)狻⒉膳认到y(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。 另外，區(qū)域 內(nèi)有人流量巨大的火車(chē)站 和客運(yùn)站，為商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了可能。 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“七通”條件具備 項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開(kāi)發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。 目標(biāo)客戶定位 一方面， 蒼山縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 ， 蔬菜 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)， 對(duì)于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會(huì)比較符合他們的需求。 項(xiàng)目周邊主要樓盤(pán)調(diào)研分析 （ 1）本項(xiàng)目周邊主要樓盤(pán)概況如下 表 32： 項(xiàng)目 東方明珠 三慶現(xiàn)代城 陽(yáng)光花園 總建筑面積 （ m2） 11000 120xx 120xx 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /m2） 3200 2500 2100 產(chǎn)品類(lèi)型 高層板式 多 層板式 多 層板式 主力戶型 96145 90150 148190 （ 2） 樓盤(pán)分析 ： 周邊項(xiàng)目主要通過(guò) 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢(shì)特征來(lái)突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。更加詳盡地指出了 蒼山縣 城市建設(shè)的計(jì)劃和決心?！?20xx 年后， 蒼山縣 的城市建設(shè)進(jìn)入了快車(chē)道，不僅開(kāi)始了有史以來(lái)最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花 園小區(qū)和智能小區(qū)。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房 價(jià)上漲的原因，這里所說(shuō)的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn) 市場(chǎng)中還存在大量的投資需求。在今后的幾年中， 新 車(chē)站附近將 作為政策扶持的 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為 蒼山縣 場(chǎng)新盤(pán)的最大萌發(fā)地。由于城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大澎漲，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)速率不斷提高，人們生活節(jié)奏的不斷加快，傳統(tǒng)市場(chǎng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。北大棚是蔬菜、衣服類(lèi)零售市場(chǎng)，南大棚是食品批發(fā)市場(chǎng)。與上年同期比較分別增長(zhǎng) %， %， %和%。 20xx 年以來(lái)， 蒼山縣 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨勢(shì)。 20xx 年 商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積 萬(wàn) 平方米，同比下降%。其中別墅、高檔公寓投資 億，同比下降 %；辦公樓投資 億元，同比增加了 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，同比增長(zhǎng)了 %。交易倉(cāng)儲(chǔ)中心的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的交易和倉(cāng)儲(chǔ) ,提升該區(qū)域物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為 蒼山縣 發(fā)展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動(dòng) ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。 本項(xiàng)目商品樓住宅共分兩大類(lèi)型， 現(xiàn)代化的商貿(mào)物批發(fā)城 14 層， 精致的高層塔樓 526 層 、多樣化的 高層酒店式公寓 533 層 。 全力打造魯南一流的，高度云集科技、信息、物流、商住、休閑、娛樂(lè)、生態(tài)于一體 的高品位、多層次、 親 自然的魯南商貿(mào)物流集散中心。 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資達(dá)到 81 億元，年均增長(zhǎng) 35%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，年均增長(zhǎng) %；金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別為 億元、37 億元，年均分別增長(zhǎng) %、 %。 山東星發(fā)生物科技股份有限公司作為蒼山縣的龍頭企業(yè)，注冊(cè)資本 11079 萬(wàn)元。如何滿足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門(mén)長(zhǎng)期以來(lái)的重要課題，也是房地產(chǎn)企業(yè) 創(chuàng)新 的社會(huì)責(zé)任之 一。農(nóng)民人均純收入 6235 元，增長(zhǎng) %。為了拓展 城 區(qū)的 發(fā)展空間，徹底改變 該地區(qū)老舊差的面貌， 本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅， 營(yíng)造城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為 城區(qū) 的房地產(chǎn) 旗幟， 乃至全省第一、全國(guó)一流， 營(yíng)造出與整個(gè) 新城 區(qū) 發(fā)展相融合的國(guó)際化、人文、舒適而充滿活力的環(huán)境。建設(shè)工程計(jì)劃于 20xx 年 6 月份 完成 ， 20xx 年 3 月 開(kāi)工建設(shè) ，20xx 年開(kāi)業(yè)入住。 項(xiàng)目的建設(shè)將成為推動(dòng) 蒼山蔬菜 市場(chǎng)的有利補(bǔ)充，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。按用途分：商品住宅開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) 120%。 其中， 住宅竣工面積為 15 萬(wàn)平米，同比 增長(zhǎng) %； 辦公樓竣工面積為 萬(wàn)平方米 ， 同比 增長(zhǎng) %； 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為 3 萬(wàn)平方米 ， 同比 增長(zhǎng) %；其他用房竣工 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。環(huán)比增蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 長(zhǎng) %。 從資金來(lái)源情況 分析， 國(guó)內(nèi)貸款 元，占 到位資金 的35%；利用外資 3200 萬(wàn)元，占 到位資金 的 %； 企業(yè)自籌資金 6億元，占 到位資金 的 62%；其他資金 億元，占 到位資金 的18%。 縣城市場(chǎng)分布與經(jīng)營(yíng) 情況：南大棚市場(chǎng)、北大棚市場(chǎng)是多年習(xí)承下來(lái)的到老地方購(gòu)買(mǎi)。但是這種市場(chǎng)的交易時(shí)間非常短，交易方式也非常簡(jiǎn)單，物品的附加值為零。 區(qū)位 供需 分析 ： 20xx 年新開(kāi)盤(pán)面世的項(xiàng)目以 新城 區(qū) 為最多， 此 種局面在20xx 年的 蒼山縣 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 仍 將繼續(xù)， 新城區(qū)位于 蒼山縣 東北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤(pán)，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動(dòng)力成本和住房供求關(guān)系左右著房?jī)r(jià)走勢(shì)；二是無(wú)論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是由于城市房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣(mài)）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。 積極有效的城市建設(shè)將帶動(dòng) 蒼山縣 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 “十五”期間， 蒼山縣 中心區(qū)要“拉開(kāi)城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )。而所謂“ 44331”工程，就是“四區(qū)、四個(gè)中心、三帶、三園和一批”的簡(jiǎn)稱(chēng)。 區(qū)域內(nèi) 20xx 元 /平米左右的樓盤(pán)區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 Threat: a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格 、品質(zhì) 相差不大的 其他 產(chǎn)品； b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。 位置優(yōu)越 該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊 車(chē)站、 商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善， 擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì) 。 項(xiàng)目 商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目 所處的 蒼山縣 新城 區(qū)是 縣 以及 蒼山縣 的文化、教育、 衛(wèi)生 、經(jīng)濟(jì)中心， 高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。 2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 本項(xiàng)目建筑使用功能為： 商業(yè)、 住宅及配套。全縣有平原和丘陵兩種地形類(lèi)型，平原為主。相對(duì)濕度全年平均為 69%，適種宜養(yǎng)面廣。分別距日照港、連云港 130公里，距兗石鐵路、津浦鐵路、隴海鐵路均不足 1 小時(shí)路程。 （ 3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。 （ 3）多樣化的布置原則： 沿街 為商務(wù)酒店和寫(xiě)字樓 ， 配合周邊建筑物 ， 與整個(gè) 項(xiàng)目 合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 平面設(shè)計(jì) （ 1）住宅 表 62 項(xiàng)目住宅 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 ㎡ /套 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 75%93% 3 套內(nèi)建筑面積 ㎡ 高 層住宅 A 型 ㎡ /套 高 層住宅 B 型 ㎡ /套 高 層住宅 C 型 ㎡ /套 8 建筑容積率 9 綠地率 30% 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 38 4 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 5 居住戶數(shù) 戶 1422 6 居住人數(shù) 人 3981 （ 2）商貿(mào)物流面積 表 63 商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 商務(wù) 樓 建筑面積 ㎡ / 19800 2 物流 樓建筑面積 ㎡ 440220 3 商業(yè)用房建筑面積 ㎡ 9900 立面設(shè)計(jì) 本工程立面設(shè)計(jì)是經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計(jì)院專(zhuān)業(yè)人員計(jì)算得出的。 排水方案 結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。 弱電設(shè)計(jì) （ 1）電話網(wǎng)絡(luò)：在地下一層設(shè)有電話交 接間，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有回配線架一臺(tái)，一臺(tái)電話由大對(duì)數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。 急救消防設(shè)施 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 42 品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處 配置手提式二氧化碳滅火器以及時(shí)撲滅初起火災(zāi)。 污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 處理后的廢水排放，執(zhí)行《 蒼山縣 水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。庫(kù)外勞動(dòng)安全防護(hù)以商品運(yùn)輸中的交通安全為重點(diǎn)。 20xx年 4 月 主體工程供水。 可見(jiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益比較好，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。 本項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不可抗力因素，使消費(fèi)者的購(gòu)房需求、購(gòu)房心理和購(gòu)買(mǎi)能力發(fā)生重大變 化，導(dǎo)致項(xiàng)目的銷(xiāo)售受到嚴(yán)重阻礙，將直接影響項(xiàng)目的收入 。 從而形成了項(xiàng)目建設(shè)與地方規(guī)劃、地方經(jīng)濟(jì)互相依存、互相促進(jìn)、互相增益、同步發(fā)展的新局面。從側(cè)面上改變了 蒼山 城市形象。 與此同時(shí)，地域的優(yōu)勢(shì)迅速提升，物流、農(nóng)貿(mào)以及其它市場(chǎng)的功能進(jìn)一步發(fā)揮。當(dāng)銷(xiāo)售收入降低 10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 %，接近基準(zhǔn)收益率。 為適應(yīng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高 標(biāo)準(zhǔn)”的原 則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚高地。 為保證商貿(mào)物流中心正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般服務(wù)人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，