【正文】 項(xiàng)目的建設(shè)將 極大地提升了商貿(mào) 物流城 專業(yè)市場(chǎng)的地位。通過部分舊城區(qū)改造， 節(jié)約建設(shè)用地 400 多畝 ， 為美化城市作出了貢獻(xiàn)， 能夠使項(xiàng)目有著極大的社會(huì)美譽(yù)度。 堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠”的專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)品牌。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。 分析結(jié)論 本項(xiàng)目總投資成本約 115312 萬元，總收入約 221907 萬元，稅前利潤(rùn)約 106595 萬元，稅后利潤(rùn)約 96705 萬 元。 具體實(shí)施進(jìn)度見下表 ： 20xx年 6 月 9 月 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃局批復(fù) 20xx年 9 月 10 月 項(xiàng)目 立項(xiàng)、落實(shí)資金 20xx年 10月 11 月 項(xiàng)目評(píng)估、論證 20xx 年 11月 — 20xx 年 2 月 危房拆遷、項(xiàng)目報(bào)建、征用土地 20xx 年 3 月 — 20xx 年 6 月 完成土建、安裝工程 20xx年 6 月 7 月 工程竣工驗(yàn)收 20xx年 8 月 9 月 開業(yè)、入住 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下 表 81： 表 81 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 年份 20xx 20xx20xx 20xx 月份 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 完成規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃局批復(fù) 項(xiàng)目立項(xiàng) 、 落實(shí)資金 項(xiàng)目評(píng)估、論證 危房拆遷、項(xiàng)目報(bào)建、征用土地 完成土建 安裝工程 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 46 工程竣工驗(yàn)收 開業(yè)入住 本項(xiàng)目建議書 20xx 年 6 月批復(fù)， 7 月開始建筑方案設(shè)計(jì)， 9月進(jìn)行綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)， 10 月作施工圖設(shè)計(jì)， 12 月報(bào)建，領(lǐng)取開工許可證， 20xx 年 3 月 工程開工。因本項(xiàng)目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報(bào)告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。 D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進(jìn)行無功補(bǔ)償，減少蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 43 無功損耗。 在庫房?jī)?nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個(gè)消火栓處設(shè)有火災(zāi)報(bào)警按鈕，信號(hào)送至庫區(qū)消防控制中心。 供氣 本項(xiàng)目燃?xì)庠?中興路 接入。 給水方案 項(xiàng)目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。 品牌展示交易區(qū)的前集中綠地 ,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點(diǎn)形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。一帶：為由 南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。 項(xiàng)目 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有 機(jī)地結(jié)合， 三種效益可以完美體現(xiàn)。 蒼山區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，交通通信條件便利。平均氣溫 ，年日照時(shí)數(shù) 2300— 2900 小時(shí)，年平均降水量 850— 900 毫米。 表 51 主要工程量一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 588720 ㎡ 高 層住宅 地下停車庫 商務(wù)酒店 寫字樓 配套商業(yè) 物流 建筑面積 148500 ㎡ 建筑面積 21200 ㎡ 建筑面積 9900 ㎡ 建筑面積 19800 ㎡ 建筑面積 440220 ㎡ 2 給排水工程 水泵機(jī)房 100 ㎡ 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強(qiáng)電） 變電站 300 ㎡ 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災(zāi)報(bào)警 安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜 門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 有線電視機(jī)房 50 ㎡ 10 室外工程 室外文化廣場(chǎng) 600 ㎡ 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形、 地貌 建設(shè)場(chǎng)地成矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。 容積率：≤ 。 e. 通訊 及電力、燃?xì)?在 中興路 接入。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 第 四 章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 本項(xiàng)目 位于 蒼山縣 中心地帶 。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 Weak: a. 本案價(jià)格預(yù)期 較高， 對(duì)前期上市推廣不利； b. 本案地處周邊 城市環(huán)境仍需改善 。城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。打造城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設(shè)品位。 蒼山縣 正處在城市建設(shè)的中期，民眾對(duì)于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對(duì)而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對(duì) 蒼山縣 民眾有更大的吸引力。價(jià)格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個(gè)重要原因則是宏觀調(diào)控的作用 ，使得原本處于曾經(jīng)在全國(guó)各城市居于前列的房地產(chǎn)增幅得到回 落 。 來自 蒼山縣 房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明： 20xx 年 4 月 辦公樓 與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的房屋竣工率分別 為 %和 %； 而其兩者的 銷售分別下降了 和 個(gè)百分點(diǎn) ，房屋空置率也在較高點(diǎn)位浮動(dòng)。五天一集，農(nóng)民從四面八方匯聚 — 塊，成千上萬人山人海， 有人稱之為 “ 麻雀做市 ” 。 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 及農(nóng)民生活水平的不斷改善和提高，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式有了較大的改變，但是地?cái)?、帳蓬的方式依然隨處可見。4 0 0 0 元/ m 178。商品房實(shí)際銷售面積占可售面積的 %；本期商品住房實(shí)際銷售面積占可售面積的比例為 %。從投資構(gòu)成增長(zhǎng)幅度看，商品住宅投資 63500 萬 元，與上年同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)適用住房投資 11100蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 萬 元，同比增長(zhǎng)了 33 倍； 90 平方米以下投資 17800 萬元； 140平方米以上 4300 萬元； 別墅、高檔公寓投資 3600 萬元 ，同比增長(zhǎng) 14%；辦公樓投資 2500 萬 元，同比增長(zhǎng)了 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 9500 萬 元，同比上升 %；其他投資 20xx 萬元，同比下降了 %。20xx 年 蒼山縣 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，與上年同期相比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng)了 %， 完成投資占本年度計(jì)劃投資的91%。 物流中心項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符合 要求； 項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)市委、市政府倡導(dǎo)的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把 蒼山縣 打造成為 北 進(jìn) 南 出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。 一樓 服飾、副食、五金、蔬菜等各種小商品批發(fā) ， 配送全國(guó)的物品 ； 二 、三 樓 大型超市 ；四樓 健身、 娛樂 ， 以滿足蒼山人民的業(yè)務(wù)生活。 本項(xiàng)目用地 位于 蒼山縣 城市 規(guī)劃中的核心地帶 。地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；稅收占地方財(cái)政收入的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在 蒼山縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃使該地 段交通條件得天獨(dú)厚 、 依山傍水的風(fēng)水寶地，營(yíng)造了人流、物流、信息流、現(xiàn)金流的大格局，使該項(xiàng)目合理使用節(jié)約土地 220 多畝 ， 使大眾群體經(jīng)商居住足不出城，緩解了交通堵塞、節(jié)約了能源、節(jié)省了時(shí)間，科學(xué)構(gòu)思、現(xiàn)代化設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、創(chuàng)新布局， 為項(xiàng)目的建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為 蒼山縣 現(xiàn)代化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 蒼山縣 舊村改造 商貿(mào)物流城 建設(shè)項(xiàng)目 。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）項(xiàng)目 投資 方案 ； （ 2）國(guó)家及 蒼山縣 頒布的 相關(guān)法律、法規(guī)、政策 ； （ 3） 臨沂市 和 蒼山縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 綱要 ； （ 4） 蒼山縣 城市總體規(guī)劃 （ 1996— 20xx 年） ； （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 ； （ 6） 蒼山縣 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 ； （ 7）其他有關(guān)依據(jù)資料 及企業(yè)提供資料。 從綜合分析來看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。其中 ， 住宅施工面積 萬平米 ， 同比 增長(zhǎng) %。與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。20xx2500元 /m178。其中國(guó)內(nèi)貸款 6130 萬元元，占資金總額的 %；銀行貸款 4700 萬元，占資金總額的 %；非金融機(jī)構(gòu)貸款 200 萬元，占資金總額的 %；企業(yè)自籌資金24120 萬 元，占資金總額的 %；其他資金來源 7990 萬元，占資金總額的 %。但是，其經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差， 道路也不暢通， 存在著嚴(yán)重的消防安全隱患。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 20xx 年后商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào) 整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國(guó)六條”政策，加大 90 平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。 20xx 年 14 月購置土地面積進(jìn)一步下降，同比下降了 %；完成開發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)了%；待開發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)了 %。除以上原因，宏觀調(diào)控 政策之后開發(fā)周期的延擱，房?jī)r(jià)仍將不斷走高，現(xiàn)在不 能確定的只是增長(zhǎng)的幅度和頻率而已。市、區(qū)兩級(jí)黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運(yùn)作空間。 蒼山縣 城市規(guī)劃 按照 縣 黨委、政府提出的 蒼山縣 城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將 蒼山縣 建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平 和層次品位、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的 城市 ，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。打造 蒼山縣 城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升 蒼山縣城市建設(shè)品位。 b. 給水由 中興路 接入， 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。未來發(fā)展空間巨大。 （ 2） 項(xiàng)目商業(yè) 設(shè)施： 項(xiàng)目 配套 商業(yè) 設(shè)施包括 56000 平方米的商業(yè) 物流 ，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租。前者由斜山地和部分山間谷地組成，成向間平行排列，是在構(gòu)造基礎(chǔ)上，經(jīng)過流水風(fēng)化等外力剝蝕作用而形成的。淡水面積 萬畝，農(nóng)田有效灌溉面積 45 萬畝。全縣有 220 千伏安輸變電站 1 座、 110 千伏安輸變電站 4座，電力供應(yīng)充足。 （ 2） 中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 交通組織 （ 1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市 其他地區(qū)； （ 2）結(jié)合 區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu) 的標(biāo)準(zhǔn)交易倉儲(chǔ)房道路、停車場(chǎng)采用混凝土鋪設(shè)。 供電 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 （ 1）供配電系統(tǒng)：高壓供電為 10KV 高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室分配給兩臺(tái) 1000KVA 及 4 臺(tái) 630KVA 變壓器，總計(jì) 4520KVA，最大負(fù)荷 4250KW。 （ 3）樓宇對(duì)講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電 控鎖的防盜門，對(duì)講主機(jī)設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器， 225 層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對(duì)講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。 節(jié)能措施 A 庫房?jī)?nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計(jì)，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 44 環(huán)境綠化 建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。 C 庫房?jī)?nèi)地面采用無積水設(shè)計(jì)，防止地滑。 20xx 年 9 月 正式入住。 項(xiàng)目的管理系統(tǒng) 項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員 30 人，市場(chǎng)人員人、司機(jī)、技術(shù)及服務(wù)人員 90 人，共 120 人。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 51 項(xiàng)目實(shí)施方案 通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。 敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷： 本項(xiàng)目的銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率的蒼山縣商貿(mào)