【正文】 圖：組織架構(gòu)圖 行政管理 人力資源管理 會(huì)計(jì)核算 財(cái)務(wù)審計(jì) 前期策劃 營(yíng)銷(xiāo)手續(xù)、客戶服務(wù) 工程管理 設(shè)計(jì)規(guī)劃 計(jì)劃管理 合同管理及物業(yè) 工程造價(jià)管理 開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo) 綜 合 部 財(cái) 審 部 營(yíng) 銷(xiāo) 部 施 工 部 經(jīng) 營(yíng) 部 運(yùn)營(yíng)部 股東 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 52 第 十 一 章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目預(yù)計(jì)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售狀況是基于目前 蒼山縣 房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)，及該類(lèi)樓盤(pán)的市場(chǎng)需求情況而作出的預(yù)測(cè)，同時(shí) 考慮到了一定程度的市場(chǎng)不確定性變化。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 51 項(xiàng)目實(shí)施方案 通過(guò)與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門(mén)的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。人員培訓(xùn)是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長(zhǎng)足發(fā)展的重要保證。 項(xiàng)目的管理系統(tǒng) 項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員 30 人，市場(chǎng)人員人、司機(jī)、技術(shù)及服務(wù)人員 90 人，共 120 人。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和 社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 20xx 年 9 月 正式入住。 20xx 年 10 月 開(kāi)始預(yù)售。 C 庫(kù)房?jī)?nèi)地面采用無(wú)積水設(shè)計(jì)，防止地滑。 倉(cāng)庫(kù)內(nèi)勞動(dòng)安全防 護(hù)重點(diǎn)是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 44 環(huán)境綠化 建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹(shù)木、草坪、綠籬。 第 七 章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù) 主要污染源狀況 本項(xiàng)目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。 節(jié)能措施 A 庫(kù)房?jī)?nèi)無(wú)采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計(jì)，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。高架庫(kù)房?jī)?nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動(dòng)噴水滅火給水系統(tǒng)。 （ 3）樓宇對(duì)講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電 控鎖的防盜門(mén)，對(duì)講主機(jī)設(shè)于門(mén)邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器， 225 層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對(duì)講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門(mén)磁。 供暖供熱 供熱總規(guī)劃能力 270 蒸噸 /小時(shí) ， 直徑 DN350/DN350，支線直徑 DN300/DN300。 供電 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 （ 1）供配電系統(tǒng)：高壓供電為 10KV 高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室分配給兩臺(tái) 1000KVA 及 4 臺(tái) 630KVA 變壓器，總計(jì) 4520KVA，最大負(fù)荷 4250KW。進(jìn)水管道為Ф 200300，遠(yuǎn)期規(guī)劃供水能力約 1000m3／日。項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu) 的標(biāo)準(zhǔn)交易倉(cāng)儲(chǔ)房道路、停車(chē)場(chǎng)采用混凝土鋪設(shè)。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下 表 61： 表 61 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 指標(biāo) 1 總用地面積 150075 ㎡ 2 總建筑面積 588720 ㎡ 3 地上建筑面積 566720 ㎡ 4 地下建筑面積 21200 ㎡ 5 建筑層數(shù) 地上 426 層 地下 1 層 6 建筑總高 83 米 7 建 筑層高 地上 米 地下 米 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 建筑方案設(shè)計(jì) 建筑方案總體構(gòu)思 合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，使三種效益可以完美體現(xiàn)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車(chē)流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài) ， 具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的 商務(wù)、 居住小區(qū)。 交通組織 （ 1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市 其他地區(qū)； （ 2）結(jié)合 區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。將南北 兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起。 （ 2） 中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 （ 2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車(chē)流與城市交通并行不悖。全縣有 220 千伏安輸變電站 1 座、 110 千伏安輸變電站 4座，電力供應(yīng)充足。處于沿海地區(qū)大開(kāi)放與黃淮海平原大開(kāi)發(fā)的交叉地帶，位于蘇南、膠東半島兩大經(jīng)濟(jì)帶的中間地帶，地處日照港、連云港腹地，接受產(chǎn)業(yè)輻射有著較好的條件。淡水面積 萬(wàn)畝，農(nóng)田有效灌溉面積 45 萬(wàn)畝。無(wú)霜期平均 202 天。前者由斜山地和部分山間谷地組成，成向間平行排列，是在構(gòu)造基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)流水風(fēng)化等外力剝蝕作用而形成的。 蒼山縣地形呈西北高東南低傾斜之勢(shì)，西北和北部為沉積巖組成的山嶺地帶，屬尼山山脈，群山起伏，全縣共有大小山頭 910 個(gè)，高程一般為100～ 579m，中、南部為臨郯蒼平原的一部分，中部為沖積平原，高程在 35～ 65m 之間，南部系低澇洼地平原，有洼湖 22 個(gè)，高程在 30～ 35m 之間。 （ 2） 項(xiàng)目商業(yè) 設(shè)施： 項(xiàng)目 配套 商業(yè) 設(shè)施包括 56000 平方米的商業(yè) 物流 ，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租。 建筑密度：≤ 50%； 綠地率： ≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 70 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 75 米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。未來(lái)發(fā)展空間巨大。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 f. 熱力在 中興路 接入，直徑 DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。 b. 給水由 中興路 接入， 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。宗地四至范圍是： 新車(chē)站以西，星發(fā)公司以北，中興路以東， 206 國(guó)道以南。打造 蒼山縣 城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升 蒼山縣城市建設(shè)品位。 Opportunity: a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃， 城市化進(jìn)程 逐漸加快 ； b. 政府相關(guān) 配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力； c. 區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房群體多為喜愛(ài)小戶型的中青年，這與當(dāng)前國(guó)家提倡小戶型商品房開(kāi)發(fā)的政策吻合。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開(kāi)始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。目前區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)在售樓盤(pán) 10 余家， 20xx 年 14 月可售套數(shù)分別為 504 481 529 5811 套， 4 月平均價(jià)格為 1812元 /平方米。 蒼山縣 城市規(guī)劃 按照 縣 黨委、政府提出的 蒼山縣 城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將 蒼山縣 建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平 和層次品位、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的 城市 ，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化?！?。市、區(qū)兩級(jí)黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更大的運(yùn)作空間。隨著城市開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加快， 核心城區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地日益減少 也是 客觀事實(shí) ，因 蒼山縣 各區(qū)商品房?jī)r(jià)格差異并不明顯，故此民眾對(duì)于中心城區(qū)的需求將會(huì)更加旺盛，那么，隨之而來(lái)的就是城區(qū)住宅供需不均，這個(gè)矛盾在今后將會(huì)日趨明顯的凸顯出來(lái)。除以上原因，宏觀調(diào)控 政策之后開(kāi)發(fā)周期的延擱，房?jī)r(jià)仍將不斷走高，現(xiàn)在不 能確定的只是增長(zhǎng)的幅度和頻率而已。 雖然有以上兩方面原因制約著 蒼山縣 的商品房?jī)r(jià)格，但價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)不會(huì)改變。 20xx 年 14 月購(gòu)置土地面積進(jìn)一步下降，同比下降了 %；完成開(kāi)發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)了%；待開(kāi)發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)了 %。 辦公樓 及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售情況仍不樂(lè)觀，表明各開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研不足， 市場(chǎng) 仍 缺少消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 20xx 年后商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào) 整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國(guó)六條”政策，加大 90 平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。市場(chǎng)交易物品玲瑯滿目，這也呈現(xiàn)出 蒼山 傳統(tǒng)市場(chǎng)的興隆景象。但是，其經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差， 道路也不暢通， 存在著嚴(yán)重的消防安全隱患。市場(chǎng)效益雖然比較低，但是，與傳統(tǒng)的 農(nóng)村產(chǎn)業(yè)相比，效益依然較為突出，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的組成部分。其中國(guó)內(nèi)貸款 6130 萬(wàn)元元，占資金總額的 %；銀行貸款 4700 萬(wàn)元，占資金總額的 %；非金融機(jī)構(gòu)貸款 200 萬(wàn)元，占資金總額的 %；企業(yè)自籌資金24120 萬(wàn) 元，占資金總額的 %；其他資金來(lái)源 7990 萬(wàn)元，占資金總額的 %。 以上、建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源基本情況 20xx 年 蒼山縣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金 億元，同比 增長(zhǎng)了%。20xx2500元 /m178。 、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本情況 根據(jù) 蒼山縣 房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 20xx 年 12 月商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格 2100 元 /平方米，同比增長(zhǎng)了 %，環(huán)比增長(zhǎng) %；商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格 2875 元 /平方米，同比增長(zhǎng)了 %。與上月環(huán)比增長(zhǎng) %。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的 %， 圖 21 歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 單位：億元 圖 22 20xx 年新開(kāi)工房屋構(gòu)成 單位： % 投資金額 , 2 0 0 5 年 , 3 4 . 8 5投資金額 , 2 0 0 6 年 , 5 0 . 1 6投資金額 , 2 0 0 7 年 , 9 6 . 7 1投資金額 , 2 0 0 8 年 1 4 月 , 7 . 7 5010203040506070809010020xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 4 月住宅 , 7 7 . 7 3辦公用房 , 6 . 5商業(yè)用房 , 1 0 . 1 4其他 , 5 . 6 4蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的基本情況 20xx 年 房屋竣工面積 24 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng) %。其中 ， 住宅施工面積 萬(wàn)平米 ， 同比 增長(zhǎng) %。其中，商品房建設(shè)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %；土地開(kāi)發(fā)投資額 億元，同比下降了 %。 從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。蒼山縣 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套 臨沂 經(jīng) 濟(jì)圈 和自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)城市工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）項(xiàng)目 投資 方案 ； （ 2）國(guó)家及 蒼山縣 頒布的 相關(guān)法律、法規(guī)、政策 ； （ 3） 臨沂市 和 蒼山縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 綱要 ； （ 4） 蒼山縣 城市總體規(guī)劃 （ 1996— 20xx 年） ； （ 5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 ； （ 6） 蒼山縣 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 ； （ 7）其他有關(guān)依據(jù)資料 及企業(yè)提供資料。 本項(xiàng)目 擬共建設(shè) 9 棟 高檔 26 層大 樓 ，位于商貿(mào)物流城上面 ，其中地塊 西側(cè)為 商貿(mào)物流區(qū)、 寫(xiě)字樓和商 務(wù)酒店 ，樓層為 526層。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： 蒼山縣 舊村改造 商貿(mào)物流城 建設(shè)項(xiàng)目 。該宗地 共225 畝， 由于 此部分 建設(shè)缺乏總體規(guī)劃 ，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的 市容市貌 和 其他 住宅環(huán)蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 境極不相宜。 巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為 蒼山縣 現(xiàn)代化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15926 元 ,增長(zhǎng) %。長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃使該地 段交通條件得天獨(dú)厚 、 依山傍水的風(fēng)水寶地，營(yíng)造了人流、物流、信息流、現(xiàn)金流的大格局，使該項(xiàng)目合理使用節(jié)約土地 220 多畝 ， 使大眾群體經(jīng)商居住足不出城，緩解了交通堵塞、節(jié)約了能源、節(jié)省了時(shí)間，科學(xué)構(gòu)思、現(xiàn)代化設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、創(chuàng)新布局， 為項(xiàng)目的建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而隨著國(guó) 民生活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在 蒼山縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。公司董事長(zhǎng)蔣新東一直關(guān)注著龍沂莊的發(fā)展和壯大，多年之前就策劃該地段的舊村改造工作，首先將蒼山縣新汽車(chē)站通過(guò)各種方式爭(zhēng)取到項(xiàng)目地段東側(cè)，使該地段緊鄰 長(zhǎng)途汽車(chē) 站 ，然后說(shuō)服下