商貿(mào)樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 S接地系統(tǒng)，利和基礎(chǔ)鋼筋作為接地體，接地電阻不足時(shí)補(bǔ)打接地極，綜合接地電阻不大于1Ω。電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械通風(fēng)、換氣次數(shù)10次/時(shí)。系統(tǒng)分區(qū)：為豎向供熱分高低區(qū)。2．4．7弱電設(shè)計(jì) 建筑電話通訊線路由現(xiàn)有電信管線引入電信線路，設(shè)程控電話機(jī)房。2．4．6 照明及變配電系統(tǒng)本項(xiàng)目采取由不同母線段供出回路，到末端配電箱進(jìn)行供電的配電方式。2．4．3 排水工程建筑內(nèi)的污水由污水管直接排入市政污水管網(wǎng)；屋面雨水采用內(nèi)排水系統(tǒng)，經(jīng)立管收集后排至室外雨水干線。主要建筑特征一覽表工程名稱***商貿(mào)樓建筑物名稱***商貿(mào)樓耐火等級Ⅱ級抗震設(shè)防裂度Ⅶ度主要結(jié)構(gòu)形式框架剪力墻建筑物總體高度建筑層數(shù)地上最高4層地下1層建筑面積（M2）52700建筑構(gòu)造墻體空心砌塊地面人造石材、地磚屋頂平屋頂窗塑鋼窗內(nèi)墻面內(nèi)墻涂料外墻面銀灰色鋁塑板和白鋼裝飾條2．4公用工程方案2．4．1供水排水設(shè)計(jì)依據(jù)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1386（1997年版）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ1588（1997年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687（2001年版）2．4．2給水工程本建筑用水由市政管網(wǎng)供給分兩路由兩根DN200給水管引入，形成環(huán)狀，滿足人員生活用水、空調(diào)冷卻補(bǔ)水、綠化用水等，在該環(huán)網(wǎng)上設(shè)計(jì)室外消火栓，以保證室外消防用水。2．3．2立面設(shè)計(jì) 本著項(xiàng)目的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，立面設(shè)計(jì)不但突出現(xiàn)代商務(wù)的建筑特色，更是注重了與人文居住的環(huán)境達(dá)到和諧統(tǒng)一。2．2．3規(guī)模確定根據(jù)場地的實(shí)際地質(zhì)情況勘測和市場的需求調(diào)查，結(jié)合城市未來的發(fā)展需要，從項(xiàng)目需求的實(shí)際人力、財(cái)力和物力出發(fā)，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模確定如下：總占地面積：10200m2（規(guī)劃總用地面積17000 m2）總建筑面積：52700 m2，地上最高4層，地下1層。場區(qū)地下水有兩層，第一層為潛水，主要埋藏在第二層到第四層土體中，補(bǔ)給來源主要為大氣降水，地下水位隨季節(jié)變化。水文地質(zhì)條件長春市位于吉林省中部，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。 第三章 規(guī)劃方案優(yōu)選2．1 開發(fā)設(shè)計(jì)及建設(shè)依據(jù)主要的建筑依據(jù)分三部分，即地基工程的地質(zhì)評價(jià)依據(jù)、建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)和土建工程編制依據(jù)。紅旗街區(qū)：如：“亞西亞”、“萬達(dá)廣場”、“歐亞商都”。一般發(fā)展商提供的套餐裝修方式比較滿意。4．3．2目標(biāo)市場確立通過對上面的市場調(diào)查進(jìn)行分析，該目標(biāo)市場定位在如下人群：各種商務(wù)，生活或其他用品商家或投資商。而且還有自然景觀缺少，園區(qū)綠化不夠等多方面的劣勢。 品味優(yōu)勢：新穎、時(shí)尚的外觀造型，考慮周全的環(huán)境設(shè)計(jì)，無論是商場還是客戶，在此都會享受優(yōu)美的舒適的購物環(huán)境。4．2競爭市場分析長春市房地產(chǎn)市場的總體供求平衡的情況下，如何能使本項(xiàng)目在眾多競爭對手中脫穎而出，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，是最為關(guān)鍵的問題。相對于此需求，有相當(dāng)多的投資商走進(jìn)長春，開發(fā)了諸如沃爾瑪，歐亞賣場等眾多的知名購物商場。目前，國家計(jì)委、財(cái)政部又下達(dá)了通知，明令取消房屋開發(fā)管理等4項(xiàng)不合理收費(fèi)、土地局實(shí)行土地轉(zhuǎn)讓招標(biāo)制、銀行按揭零首付取消以及商用房貸款最高年限為五到十年等一些規(guī)范房地產(chǎn)銷售政策的出臺，增強(qiáng)了房地產(chǎn)銷售的靈活性，同時(shí)保障了消費(fèi)者的權(quán)益。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，政策方面。具體的說，原則有以下幾方面：（一）、充分利用項(xiàng)目的地理優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計(jì)突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性；（二）、圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、展會經(jīng)濟(jì)、人文優(yōu)勢為長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)；（三）、以長春市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境改造為標(biāo)準(zhǔn)，服從于城市整體的開發(fā)建設(shè)需求。本項(xiàng)目的突出特點(diǎn)是智能化突出，綜合性強(qiáng)，不同于目前存在的純商務(wù)樓模式，而是集商務(wù)、娛樂為一體的符合性樓宇。根據(jù)地段的實(shí)際情況和周邊的環(huán)境本項(xiàng)目的名稱初步定為“***商貿(mào)樓”。良好的商業(yè)氛圍、優(yōu)美的辦公環(huán)境和便捷的交通，使得這一地區(qū)成為眾商家和公司爭相進(jìn)入的寶地。隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和長春市舊城區(qū)的改造，商業(yè)環(huán)境和城市面貌有了很大的變化，已經(jīng)形成了重慶路商業(yè)街、紅旗街商業(yè)區(qū)、火車站商業(yè)區(qū)、桂林路商業(yè)區(qū)和大經(jīng)路商業(yè)區(qū)五個(gè)商業(yè)圈?？偯娣e20571平方公里，其中市區(qū)面積3116平方公里，建成區(qū)面積150平方公里，到2012年，長春市人口總量已達(dá)到760萬人以上，城市化率超過50%。尤以重慶路段商業(yè)街源頭、西安大路以其布局更成為重慶路商業(yè)街的核心區(qū)域。加上附近的重慶路商業(yè)街和紅旗街商業(yè)區(qū)發(fā)展的飽和情況此地段具有很好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿挖厔荨?．1．3項(xiàng)目特點(diǎn)“***商貿(mào)樓”項(xiàng)目的開發(fā)，在一定程度上豐富了周邊居民的物質(zhì)生活，本項(xiàng)目建成后，必將為長春市商業(yè)項(xiàng)目填補(bǔ)一項(xiàng)空白，滿足市場的需求。1．項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目為商服地產(chǎn)類開發(fā)，根本目的是為了出租，使項(xiàng)目取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙豐收。1．4 主要建筑指標(biāo)表序號名稱指標(biāo)單位備注1總規(guī)劃用地面積17000m22總占地面積10200m23總建筑面積52700m2地下一層4建筑密度%5容積率6綠化率25% 第二章 項(xiàng)目市場、需求分析4．1長春市房地產(chǎn)的總體情況 隨著長春市近幾年的經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是國民生產(chǎn)總值的提高、人均收入的增長和國家政策的支持，全面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2001年長春市房地產(chǎn)交易費(fèi)用的下調(diào)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及金融方面相關(guān)政策法規(guī)的出臺，更是為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了快速增長的政策環(huán)境。再由于外來人口的涌入，投資者的進(jìn)入等多因素引起城鎮(zhèn)人口的急劇增加，加大了對商品的需求；消費(fèi)者對開發(fā)項(xiàng)目的地塊、地段、風(fēng)格質(zhì)量、建材、配置、物業(yè)管理和功能等多方面要求不斷提高，同時(shí)由于對外開放，大量的外商涌入中國，進(jìn)入長春，商品的需求量不斷的增大
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