【正文】 屬公司參股的棗臨鐵路在項(xiàng)目所在地 西 北側(cè)開(kāi)了 火車(chē)站 站點(diǎn)，新建的高速公路出口也緊鄰此 項(xiàng)目正北面 。地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；稅收占地方財(cái)政收入的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年 112 月， 蒼山縣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 金額總計(jì) 億元，與上年同期相比增長(zhǎng)%，環(huán)比增長(zhǎng)了 %。 本項(xiàng)目用地 位于 蒼山縣 城市 規(guī)劃中的核心地帶 。 我們旨在 蒼山 這塊風(fēng)水寶地，感受天時(shí)、地利、人和的投資環(huán)境，依靠政府的政策杠桿，利用公司的全新思想理念，筑巢引鳳，招徠各地客商，蜂涌而至云集 蒼山 ，最后形成管理、形態(tài)、品牌、知名的魯西南 “蘇魯皖” 中心商貿(mào)市場(chǎng)。 一樓 服飾、副食、五金、蔬菜等各種小商品批發(fā) ， 配送全國(guó)的物品 ； 二 、三 樓 大型超市 ；四樓 健身、 娛樂(lè) ， 以滿足蒼山人民的業(yè)務(wù)生活。 資金來(lái)源： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的 資金來(lái)源主要包括 股東投資 、銀行融資、 投資公司參股 及銷(xiāo)售回款 滾動(dòng)建設(shè) ， 本項(xiàng)目采取這幾種渠道結(jié)合使用，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，采用預(yù)售手段，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，保證項(xiàng)目建設(shè)并開(kāi)始償還貸款。 物流中心項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符合 要求； 項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)市委、市政府倡導(dǎo)的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把 蒼山縣 打造成為 北 進(jìn) 南 出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。20xx 年 蒼山縣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，與上年同期相比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng)了 %， 完成投資占本年度計(jì)劃投資的91%。 20xx 年 房屋 建筑 施工面積 26 萬(wàn)平方米， 同比 增長(zhǎng) %。從投資構(gòu)成增長(zhǎng)幅度看，商品住宅投資 63500 萬(wàn) 元，與上年同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)適用住房投資 11100蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 萬(wàn) 元，同比增長(zhǎng)了 33 倍； 90 平方米以下投資 17800 萬(wàn)元； 140平方米以上 4300 萬(wàn)元； 別墅、高檔公寓投資 3600 萬(wàn)元 ，同比增長(zhǎng) 14%；辦公樓投資 2500 萬(wàn) 元，同比增長(zhǎng)了 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 9500 萬(wàn) 元，同比上升 %；其他投資 20xx 萬(wàn)元，同比下降了 %。其中住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積占可售面積的 %；本期商品住房實(shí)際銷(xiāo)售面積占可售面積的比例為 %。 圖 23 20xx 年不同價(jià)位商品房供求結(jié)構(gòu) %%%%%20xx2500元 /m178。4 0 0 0 元/ m 178。 20xx 年 14 月，到位資金 53400 萬(wàn)元，其中上年節(jié)余 15160萬(wàn)元，本年到位 38240 萬(wàn)元 。 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 及農(nóng)民生活水平的不斷改善和提高，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式有了較大的改變，但是地?cái)?、帳蓬的方式依然隨處可見(jiàn)。 由于市場(chǎng)處于城市中心 、建設(shè)比較早， 人氣指數(shù)很高。五天一集，農(nóng)民從四面八方匯聚 — 塊，成千上萬(wàn)人山人海， 有人稱(chēng)之為 “ 麻雀做市 ” 。因而建設(shè)相當(dāng)規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以替代散亂的傳統(tǒng)市場(chǎng)，這對(duì)人們意識(shí)觀念的改變、商品流通渠道的疏理、城市生活環(huán)境的靜化、區(qū)域品牌經(jīng)濟(jì)的提升、完善產(chǎn)業(yè)之間發(fā)展的協(xié)和關(guān)系，都具有十分重要的意義。 來(lái)自 蒼山縣 房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明： 20xx 年 4 月 辦公樓 與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的房屋竣工率分別 為 %和 %； 而其兩者的 銷(xiāo)售分別下降了 和 個(gè)百分點(diǎn) ，房屋空置率也在較高點(diǎn)位浮動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè) 房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)改變 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 蒼山縣 20xx 年 市場(chǎng)放量 相較前一年增加不多，待開(kāi)發(fā)土 地面積增加，從 20xx 年的數(shù)據(jù)上不難看出， 20xx、 20xx 年將是 蒼山縣 房地產(chǎn)項(xiàng)目放量較大的一年。價(jià)格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個(gè)重要原因則是宏觀調(diào)控的作用 ，使得原本處于曾經(jīng)在全國(guó)各城市居于前列的房地產(chǎn)增幅得到回 落 。如 蒼山縣 周邊盟市的投資有相當(dāng)比重投向 蒼山縣 的房地產(chǎn)，推動(dòng)了 蒼山縣 房?jī)r(jià)的上升。 蒼山縣 正處在城市建設(shè)的中期，民眾對(duì)于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對(duì)而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對(duì) 蒼山縣 民眾有更大的吸引力。 目前， 蒼山縣 人均建筑面積達(dá)到 平方米，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。打造城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設(shè)品位。在今后的幾年中， 蒼山縣 不僅要建設(shè)一批 20 萬(wàn)平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設(shè) 10 個(gè)以上四星、五星級(jí)酒店賓館。城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤(pán)，品質(zhì)較高，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。各項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格也在不同階段有著較大的漲幅，戶(hù)型比例上都以中大戶(hù)型的兩居至四居為主，說(shuō)明大多數(shù)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象多是以家庭為單位的，小戶(hù)型產(chǎn)品相對(duì)稀缺。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 Weak: a. 本案價(jià)格預(yù)期 較高， 對(duì)前期上市推廣不利； b. 本案地處周邊 城市環(huán)境仍需改善 。 另一方面， 蒼山縣 “十一五規(guī)劃”中明確提出 ：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升 蒼山縣 的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快 蒼山縣城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 第 四 章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 本項(xiàng)目 位于 蒼山縣 中心地帶 。具體標(biāo)準(zhǔn)為： a. 道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓 宗地紅線外周邊市政道路。 e. 通訊 及電力、燃?xì)?在 中興路 接入。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。 容積率：≤ 。 B、商品房部分 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為： a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最in的時(shí)尚元素； b. 廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品； c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化； d. 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同； e. 室內(nèi)所見(jiàn)，均是品牌產(chǎn)品； f. 智能安防和門(mén)禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化； g. 24小時(shí)熱水； 24小時(shí)電梯； 24小時(shí)直接入戶(hù)； h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶(hù)更放心。 表 51 主要工程量一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 說(shuō)明 1 土建工程 建筑面積 588720 ㎡ 高 層住宅 地下停車(chē)庫(kù) 商務(wù)酒店 寫(xiě)字樓 配套商業(yè) 物流 建筑面積 148500 ㎡ 建筑面積 21200 ㎡ 建筑面積 9900 ㎡ 建筑面積 19800 ㎡ 建筑面積 440220 ㎡ 2 給排水工程 水泵機(jī)房 100 ㎡ 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強(qiáng)電） 變電站 300 ㎡ 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災(zāi)報(bào)警 安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜 門(mén) 8 通風(fēng)工程 地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 有線電視機(jī)房 50 ㎡ 10 室外工程 室外文化廣場(chǎng) 600 ㎡ 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形、 地貌 建設(shè)場(chǎng)地成矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。地貌形態(tài)為兩大區(qū)：一是構(gòu)成剝蝕低山區(qū)丘陵區(qū)，二是剝蝕堆積平原。平均氣溫 ，年日照時(shí)數(shù) 2300— 2900 小時(shí)，年平均降水量 850— 900 毫米。主要河流 12 條，大中型水庫(kù)５座，其中會(huì)寶嶺水蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 庫(kù)總庫(kù)容達(dá) 億立方米。 蒼山區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，交通通信條件便利。固定電話擁有量 萬(wàn)部，移動(dòng)手機(jī)用戶(hù) 萬(wàn)戶(hù)。 項(xiàng)目 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 （ 1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有 機(jī)地結(jié)合， 三種效益可以完美體現(xiàn)。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成對(duì)比與變化，突出空間的開(kāi)闊有致，步移景異的藝術(shù)氛圍。一帶：為由 南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。 （ 4）高低錯(cuò)落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用 14 層為商貿(mào)物流，四層為空中花園， 520 層互相穿插，錯(cuò)落有致，形成豐富的建筑空間。 品牌展示交易區(qū)的前集中綠地 ,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點(diǎn)形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度 6 級(jí)設(shè)計(jì)。 給水方案 項(xiàng)目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來(lái)水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。 供氣 本項(xiàng)目燃?xì)庠?中興路 接入。 （ 2）電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采用 SYV759 同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶(hù)出口電平不小于 68db+4db，電視分之器盒至用戶(hù)，采用 SYV755 同軸電纜穿鋼管。 在庫(kù)房?jī)?nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個(gè)消火栓處設(shè)有火災(zāi)報(bào)警按鈕，信號(hào)送至庫(kù)區(qū)消防控制中心。為庫(kù)房?jī)?nèi)能達(dá)到勞保要求，封閉庫(kù)房需設(shè)置通風(fēng)裝置。 D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，減少蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 43 無(wú)功損耗。 建筑 節(jié)能 本項(xiàng)目將嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依照《公共建筑節(jié)能 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求進(jìn)行施工建設(shè)，建筑節(jié)能的基本技術(shù)要求高于標(biāo)準(zhǔn)。因本項(xiàng)目無(wú)崗位有害物質(zhì)存在，故本報(bào)告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。 B 庫(kù)房?jī)?nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。 具體實(shí)施進(jìn)度見(jiàn)下表 ： 20xx年 6 月 9 月 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃局批復(fù) 20xx年 9 月 10 月 項(xiàng)目 立項(xiàng)、落實(shí)資金 20xx年 10月 11 月 項(xiàng)目評(píng)估、論證 20xx 年 11月 — 20xx 年 2 月 危房拆遷、項(xiàng)目報(bào)建、征用土地 20xx 年 3 月 — 20xx 年 6 月 完成土建、安裝工程 20xx年 6 月 7 月 工程竣工驗(yàn)收 20xx年 8 月 9 月 開(kāi)業(yè)、入住 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下 表 81： 表 81 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 年份 20xx 20xx20xx 20xx 月份 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 完成規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃局批復(fù) 項(xiàng)目立項(xiàng) 、 落實(shí)資金 項(xiàng)目評(píng)估、論證 危房拆遷、項(xiàng)目報(bào)建、征用土地 完成土建 安裝工程 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 46 工程竣工驗(yàn)收 開(kāi)業(yè)入住 本項(xiàng)目建議書(shū) 20xx 年 6 月批復(fù)， 7 月開(kāi)始建筑方案設(shè)計(jì)， 9月進(jìn)行綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)， 10 月作施工圖設(shè)計(jì)， 12 月報(bào)建，領(lǐng)取開(kāi)工許可證， 20xx 年 3 月 工程開(kāi)工。 20xx 年 6 月分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 分析結(jié)論 本項(xiàng)目總投資成本約 115312 萬(wàn)元，總收入約 221907 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)約 106595 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)約 96705 萬(wàn) 元。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 50 第 十 章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng) 本項(xiàng)目 建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的管理技術(shù) ，加快建立多層次、多元化、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律 ,與國(guó)際通行規(guī)則接軌 ,物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶(hù)滿意的商貿(mào)物流城。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)前完成。 堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過(guò)嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹(shù)立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠(chéng)”的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)服務(wù)品牌。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在建設(shè)期間將及時(shí)作好開(kāi)工準(zhǔn)備，合理安排工程進(jìn)度，以保證本項(xiàng) 目的順利實(shí)施。通過(guò)部分舊城區(qū)改造， 節(jié)約建設(shè)用地 400 多畝 ， 為美化城市作出了貢獻(xiàn)， 能夠使項(xiàng)目有著極大的社會(huì)美譽(yù)度。 萬(wàn)人的市場(chǎng)人氣流量， 140 萬(wàn) 人口大 縣 條件為市場(chǎng)注入嶄新的活力。 項(xiàng)目的建設(shè)將 極大地提升了商貿(mào) 物流城 專(zhuān)業(yè)市