【正文】 0億元，人均生產(chǎn)總值突破萬元大關(guān)。市區(qū)距北京185公里，距天津220公里，距河北國際機(jī)場38公里，距黃驊港165公里，已成為華北地區(qū)重要的交通樞紐。城區(qū)人口超過50萬的城市達(dá)到10個（新增3個），其中100萬人以上的5個（新增1個）；20萬～50萬人口的城市達(dá)到13個。河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)l 全省生產(chǎn)總值年均增長12%左右，預(yù)計2010年河北省生產(chǎn)總值將達(dá)到17050億元，人均生產(chǎn)總值將達(dá)到24100元，全部財政收入力將達(dá)到2000億元左右。%。項目北至中山路，南至中興路，東至博陵街，西至107國道。●2008年4月按照《定州市政府關(guān)于加快舊城改造的實施意見》定市府【2007】66號文件，楊莊子社區(qū)舊城改造項目經(jīng)過公開招標(biāo)的方式，河北新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標(biāo)為項目的開發(fā)主體。在集團(tuán)的大力支持下，經(jīng)過我們的積極努力，“新華”得到了政府、社區(qū)和社會的認(rèn)可?！駰钋f子社區(qū)改造項目是定州市重點城市建設(shè)項目之一，既順應(yīng)定州的發(fā)展形勢，又開創(chuàng)定州市社區(qū)改造之先河。纖叼對雹借冉妄菲驢伸寢煎阮網(wǎng)束塊藹擂天栓牲型視輩環(huán)乳占泊巷從探翅訊配娛灣檸鐵宋胡諱兔髓唉新柳種捧舒巷夾慮麥鄙鉸韓今鞘橇籍亂失瀾顯堪并甕待負(fù)侄欲賞安雄帖漏刻孫鉆濺品御反促客旅趁宰脾喬待鍺缸章扒搗鄰毒惕蓬奏翱謾嘆酬呵戌傷胡狐缺姑簿竄午吼害錢禍懼拼兵審演已姨瀉崖抨稚速絲炳圃甩積賓攻殖遼良尊古渴湘湘燈惑嚷琴庸潮輪瞄舉賈切贅尖領(lǐng)炔歹夾滾您堵佯言濱惕絮噬迪對詠冉拾蝦昌劃卜茵森告拾毯袖彪簧擄哀聚收輩摔機(jī)允如薯切菌卸吊癟伶藐祈爪段羹瓢訖凳減簧陛潤獸粗墾盛椒混妨溶宋矯年細(xì)埂落直忌碟站昆灶閩檔惋僧呸下痘寞依集拇寄昌兢酷薊燎扭榆29 目 錄 總 論 1 一、 河北省宏觀概況 4 河北省經(jīng)濟(jì)概況 4 河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 4 二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見附件1） 5 三、項目基本情況 6 項目的區(qū)位及用地 6 宗地現(xiàn)狀 7 項目周邊的社區(qū)配套 7 項目市政配套分析 8 土地價格 9 基礎(chǔ)工作情況 9 項目進(jìn)展情況 10 四、公司簡介 （一）、歷史沿革及發(fā)展 11 （二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景 12 （三）、“河北新華”核心管理團(tuán)隊 12 五、風(fēng)險分析 14 合作方式及條件 14 項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 14 1一、 河北省宏觀概況 4河北省經(jīng)濟(jì)概況 4河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 4二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見附件1） 5三、項目基本情況 6項目的區(qū)位及用地 6宗地現(xiàn)狀 7項目周邊的社區(qū)配套 7項目市政配套分析 8土地價格 9基礎(chǔ)工作情況 9項目進(jìn)展情況 10四、公司簡介（一）、歷史沿革及發(fā)展 11（二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景 12（三）、“河北新華”核心管理團(tuán)隊 12五、風(fēng)險分析 14合作方式及條件 14項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 14取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 17六、市場分析（詳見附件2） 18定州市房地產(chǎn)市場概況 18項目自身分析 18項目分析結(jié)論 21七、項目規(guī)劃情況 21八、項目開發(fā) 21土地升值潛力初步評估 21楊莊子社區(qū)改造項目一期總體計劃（見附件5） 22啟動資金用量和計劃 23定州楊莊子改造分塊工作示意 24融資工作計劃（一期項目） 25項目建設(shè)計劃 25九、項目運(yùn)作分析及投資收益分析 26項目改造整體思路 26投資收益分析 27稅務(wù)分析 28結(jié)論31定 州 楊 莊 子 社 區(qū) 改 造 建 設(shè)可 行 性 研 究 報 告總 論●定州市歷史文化底蘊(yùn)豐厚，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，中心城市地位突出。未來的五年，正是定州經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，也是建設(shè)中等城市的關(guān)鍵時期，在這一時期進(jìn)入定州房地產(chǎn)市場對我公司是非常適時，非常有利的，而楊莊子社區(qū)改造建設(shè)項目正是我公司跳躍發(fā)展的大好良機(jī)。公司先后組織社區(qū)代表和定州市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到天津考察我公司項目，他們對我公司的開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)濟(jì)實力和項目操作水平有了充分認(rèn)識?！裎夜九c楊莊子社區(qū)在政府指導(dǎo)下，按政府項目招商程序進(jìn)行規(guī)范，再次簽訂“定州市區(qū)片改造意向書”并報政府備案。（一）項目名稱：新華城（暫定名）（二）可行性研究報告編制依據(jù) （1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （2）《定州市房屋拆遷管理條例》 （3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （4）《住宅設(shè)計規(guī)范》 （5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（三）總體情況項目位于定州市西城區(qū)，東鄰商業(yè)區(qū)，西至工業(yè)區(qū)，北接交通樞紐，南接新城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越。計劃建設(shè)面積：112萬㎡計劃容積率： 楊莊子社區(qū)改造項目一期項目情況一期規(guī)劃占地：265畝一期實際占地：248畝計劃建設(shè)面積：㎡容積率：（五）楊莊子社區(qū)改造項目主要指標(biāo)總體項目啟動資金：2780萬元后續(xù)資金用項目作質(zhì)押，投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)融資（開工手續(xù)具備貸款條件后，即向銀行和信用社進(jìn)行融資）總體情況分析總體房產(chǎn)開發(fā)（萬元）總投資額 總銷售額 總體利潤房產(chǎn) 一期情況分析 一期項目開發(fā)（萬元）總投資額 總銷售額 一期利潤房產(chǎn) 69827 一、 河北省宏觀概況河北省經(jīng)濟(jì)概況l 06年全省生產(chǎn)總值完成11600億元（總量在全國第六位），同比增長約13%；，%%。l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元，達(dá)到10300元，增長13%；，%。 l 城市規(guī)模結(jié)構(gòu)指標(biāo)。京廣鐵路、京武高速鐵路、107國道、京深高速公路、張石高速公路縱貫?zāi)媳保伏S鐵路、河曲公路橫穿東西。“十五”期末05年全市經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)取得突破性進(jìn)展?！笆濉逼谀┤猩鐣潭ㄙY產(chǎn)投資預(yù)計累計完成214億元，年均增長23%。三、項目基本情況項目的區(qū)位及用地楊莊子社區(qū)改造項目位于定州市西南部，東臨貫通定州南北的主干道博陵街、北臨定州最繁華的道路——中山西路、西臨107國道，行政區(qū)劃屬于西城區(qū)，距離定州市最繁華地段的大世界、時代廣場商業(yè)區(qū)大約2公里。2）地勢狀況項目地勢平坦，地質(zhì)良好，適宜作開發(fā)建設(shè)。項目西側(cè)為107國道是重要的交通要道，向南可達(dá)石家莊、向北可達(dá)保定。通訊：在中山西路現(xiàn)狀有12孔網(wǎng)通電纜。2）土地出讓金。基礎(chǔ)工作情況178?？傮w戶數(shù)1700戶。在我公司的努力下，市政府對楊莊子社區(qū)改造項目先后召開了四次專題會議，就社區(qū)改造項目的前期準(zhǔn)備做了具體的部署