【文章內(nèi)容簡介】 我國流通業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中占有重要地位。到 2022 年，我國商品交易市場約有 8 萬余家,全國約有市場商位、店鋪 2022 余萬個(gè)，市場從業(yè)人員及市場相關(guān)配套行業(yè)從業(yè)人員約超過一億人。從產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成上看，從市場規(guī)劃、市場地產(chǎn)、招商組市、市場經(jīng)營管理、市場資產(chǎn)運(yùn)行管理、市場商務(wù)、會(huì)展、金融服務(wù)、物流服務(wù)、市場經(jīng)營管理咨詢，已經(jīng)形成了完備的產(chǎn)業(yè)鏈條。從社會(huì)作用看，商品交易市場已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源，它不但為市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供平臺(tái)，還為城市化、工業(yè)化的發(fā)展提供動(dòng)力，同時(shí)，它培育了大量商業(yè)企業(yè)家、工農(nóng)業(yè)企業(yè)家群體，培育了我國現(xiàn)代職業(yè)商人隊(duì)伍。這些，都說明市場的產(chǎn)業(yè)屬性更為完備。為此，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見》和全國商務(wù)工作會(huì)議都將加強(qiáng)全國流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)作為今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要任務(wù)進(jìn)行扶持。商品交易市場作為我國現(xiàn)階段及今后一個(gè)時(shí)期重要的流通形式，在全國流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)過程中，要通過建立和完善商品交易市場的國家發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步優(yōu)化全國商品交易市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)和推進(jìn)商品交易市場與現(xiàn)代流通產(chǎn)業(yè)接軌，發(fā)展成為獨(dú)具中國特色的規(guī)范性現(xiàn)代商業(yè)流通方式，14 / 81使其持續(xù)、健康地為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。 市商貿(mào)設(shè)施現(xiàn)狀XX 市及安慶周邊地區(qū)集中了數(shù)以萬計(jì)的中小型工商企業(yè)，而且原材料的購入與產(chǎn)品的銷售市場都分布在本地區(qū)以外的全國各地。迫切需要運(yùn)輸快捷、倉儲(chǔ)安全、信息暢通的現(xiàn)代物流企業(yè)為他們提供優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，推動(dòng)其銷售市場的開拓與原料供應(yīng)的保障。本地區(qū)尚無一家正規(guī)化的、規(guī)模型的物流企業(yè)；本市也沒有一家大型物流貨場。所有的工商企業(yè)都希望本地有一家實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、現(xiàn)代化的物流企業(yè)來為他們配套服務(wù)，以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展和市場需求。來往路過桐城的貨運(yùn)車輛，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)超過 25000 輛，空載率在 30%以上，在桐城需要停車住宿、修理、配貨等服務(wù)的每天超過 500 輛，迫切需要一家能夠提供全面服務(wù)的現(xiàn)代化物流園區(qū)。新渡物流城的實(shí)施為合安公路與雙新公路交匯處，輻射安慶、貴池、東至、懷寧、樅陽、潛山、太湖、宿松、舒城、廬江等地，強(qiáng)大的區(qū)域優(yōu)勢和工業(yè)資源為物流中心提供了得天獨(dú)厚的條件 建設(shè)規(guī)模確定根據(jù) XX 市及周邊市場的調(diào)研分析和項(xiàng)目單位的籌資能力，項(xiàng)目擬在新渡鎮(zhèn)中心地段征地 55 畝。項(xiàng)目主要建設(shè)“兩主四輔”六大功能區(qū)，包括商品交易中心、產(chǎn)品展示中心、綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲(chǔ)配套中心、15 / 81商務(wù)休閑中心等，總建筑面積 萬平方米，年可實(shí)現(xiàn)商品交易額 5 億元。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目擬選址在 XX 市 新渡鎮(zhèn)中心地段，距合安高速雙新開發(fā)區(qū)出口不足 1 公里，地理位置優(yōu)越，交通便利。 區(qū)位地理優(yōu)勢分析XX 市位于安徽省中部偏西南，長江北岸，大別山東麓，東鄰廬江、樅陽兩縣，西連潛山縣，北接舒城縣，南抵懷寧縣和安慶郊區(qū)。XX 市位于合肥、安慶兩大城市之間，同時(shí)屬于合肥經(jīng)濟(jì)圈和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移皖江城市帶，公路、水運(yùn)、鐵路運(yùn)輸四通八達(dá)，合九鐵路，滬溶高速公路，206 國道縱貫全境，九六實(shí)現(xiàn)縣鄉(xiāng)公路黑色化，村村公路相聯(lián)。水運(yùn)可由菜子湖直達(dá)長江各口岸及尚海城市，現(xiàn)有等級(jí)公路 31 條，其中二級(jí)公路 57 公里，三級(jí)公路 277 公里，等外公路 519 公里，水運(yùn)里程 200 公里。項(xiàng)目地離合安高速公路桐城出口僅 25 公里，離即將開通的雙新開發(fā)區(qū)出口僅 1 公里。16 / 81 產(chǎn)業(yè)政策符合性《國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見》 （國辦發(fā)〔2022〕134 號(hào)）明確指出：積極培育和發(fā)展新的消費(fèi)熱點(diǎn),及時(shí)發(fā)布市場供求信息，引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)適銷對(duì)路商品和服務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)；引導(dǎo)個(gè)性化、時(shí)尚化、品牌化消費(fèi)，培育和發(fā)展定制類消費(fèi)；推動(dòng)特色商業(yè)街建設(shè)，扶持“老字號(hào)”的創(chuàng)新發(fā)展，擴(kuò)大和帶動(dòng)家具、家電、家紡、家飾等消費(fèi)。大力促進(jìn)會(huì)展消費(fèi)。促進(jìn)會(huì)展業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)的住宿、餐飲、交通、通信等消費(fèi)。2022 年國家又將物流業(yè)列為十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃之一，指出：“ 必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展……加快發(fā)展國際物流和保稅物流，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高物流標(biāo)準(zhǔn)化程度和信息化水平，加快建設(shè)物流公共信息平臺(tái)”……所有這些都為現(xiàn)代物流業(yè)開創(chuàng)了良好的政策局面。信息產(chǎn)業(yè)部在《全國性和區(qū)域性物流公共信息平臺(tái)建設(shè)的指導(dǎo)意見》中明確指出：“以省或經(jīng)濟(jì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，建立區(qū)域性物流公共信息平臺(tái)，各級(jí)政府應(yīng)加大投入力度，吸引并鼓勵(lì)企業(yè)參與平臺(tái)建設(shè)和營運(yùn)”。目前，我國各級(jí)政府也已把物流信息化作為一項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)納入發(fā)展規(guī)劃之中，部分地區(qū)已經(jīng)投入使用，并取得巨大的經(jīng)濟(jì)、17 / 81社會(huì)效益，推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此，項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方發(fā)展規(guī)劃。 外部建設(shè)條件 通信XX 市通信事業(yè)發(fā)達(dá)，中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國電信的無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境，可以滿足項(xiàng)目建設(shè)設(shè)施直撥電話、微機(jī)網(wǎng)絡(luò)的需要。 供水XX 市新渡鎮(zhèn)有自來水公司，項(xiàng)目供水從主干供水管道引接，可以滿足項(xiàng)目建設(shè)用水和生產(chǎn)、生活用水的需求。 供電XX 市新渡鎮(zhèn)電力供應(yīng)充足，項(xiàng)目設(shè)計(jì) 110KV 配變站一座，占地面積 900 平方米，10KV 變電站容量 6000Kva，可滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行后的用電需求。 雨污水排放在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)排水系統(tǒng)，經(jīng)氧化發(fā)酵后排入市政排水管網(wǎng)中。18 / 81第五章 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定性 XX 市突出的區(qū)位優(yōu)勢和貿(mào)易底蘊(yùn)，考慮大商貿(mào)、大物流、大倉儲(chǔ)、大市場互動(dòng)式產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。 XX 市新渡鎮(zhèn)建設(shè)成為區(qū)域性商貿(mào)流通中心的戰(zhàn)略定位，從建設(shè)安徽省中部地區(qū)商貿(mào)物流中心出發(fā)，把本項(xiàng)目培育成商貿(mào)物流圈的“成長極 ”。 項(xiàng)目定位1. 建設(shè)成為安徽省中部地區(qū)規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設(shè)備先進(jìn)的商貿(mào)物流交易中心；2. 構(gòu)建一站式的商貿(mào)物流平臺(tái)，具有銷、展、培訓(xùn)、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)榷喙δ?，為客戶提供全面、迅速、高效、公平的各?xiàng)服務(wù)；形成跨區(qū)域人流、物流、資金流、信息流的匯聚平臺(tái)；市場輻射長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，成為連接市內(nèi)外、省內(nèi)外的理想據(jù)點(diǎn)；3. 商品年直接交易額 5 億元，直接收入 億元；拉動(dòng) 50億元的價(jià)值鏈，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)綜合收益 3 億元。4. 三年招商到位并初步成市，五年培育完成。19 / 81 產(chǎn)品定位根據(jù) XX 市目前市場現(xiàn)狀及周邊現(xiàn)有交易市場實(shí)際，該項(xiàng)目將設(shè)商貿(mào)交易區(qū)，分設(shè)糖酒食品市場、機(jī)電市場、小商品市場、服裝市場、燈具市場、五金工具市場、家具市場、工藝品及土特產(chǎn)品市場，以批發(fā)為主，兼做零售；同時(shí)對(duì)商貿(mào)流通行業(yè)進(jìn)行人才培訓(xùn)，配套會(huì)展和商務(wù)休閑等。其中：倉儲(chǔ)配套區(qū)提供全面的、科學(xué)的、智能化的、便捷的的倉儲(chǔ)服務(wù)和專業(yè)物流設(shè)施集一流的服務(wù)；商務(wù)休閑區(qū)提供餐飲、住宿、酒店、桑拿、洗浴、網(wǎng)吧、醫(yī)療、通訊、銀行等；產(chǎn)品展示中心提供專業(yè)展會(huì)、研討會(huì)、年會(huì)、慶典、人才交流會(huì)等；培訓(xùn)中心提供商貿(mào)流通行業(yè)的技能和人才培訓(xùn)，并成為商貿(mào)流通行業(yè)的人才信息中心。 目標(biāo)客戶定位 糖酒食品、機(jī)電、小商品、服裝、燈具、五金工具、家具、工藝品及土特產(chǎn)品的生產(chǎn)廠家、代理商、銷售商、貿(mào)易商、物流公司、廣告公司、文化公司、廢舊回收公司等。20 / 81第六章 初步規(guī)劃方案及建議 規(guī)劃原則可持續(xù)發(fā)展原則XXXXX 商貿(mào)城的規(guī)劃應(yīng)立足當(dāng)前，充分考慮資源和環(huán)境的承載能力，合理確定用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水資源，高度重視生態(tài)建設(shè)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，尊重原有地形地貌，突出生態(tài)、環(huán)保概念，保持并逐步創(chuàng)造良好的園區(qū)生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃充分結(jié)合實(shí)際情況，強(qiáng)調(diào)可操作性，為實(shí)施管理和下一步建設(shè)提供依據(jù)，力爭實(shí)現(xiàn)商貿(mào)大市場的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)。統(tǒng)籌規(guī)劃、分布實(shí)施、基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)具有一定超前性，但盲目超前將造成不必要的資源浪費(fèi)，因此必須結(jié)合地區(qū)實(shí)際，循序漸進(jìn)，考慮經(jīng)濟(jì)的合理性與遠(yuǎn)期的整體性，考慮循序分期開發(fā)的操作性，合理規(guī)劃園區(qū)。堅(jiān)持區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展，重視與周遍大規(guī)劃的銜接。從大區(qū)域出發(fā)，認(rèn)真分析發(fā)展的利弊和潛在優(yōu)勢，選擇和制訂適合自身發(fā)展的方向與目標(biāo)。XXXXX 商貿(mào)城的開發(fā)建設(shè)與城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相結(jié)合，與城市發(fā)展趨勢相銜接，做到科學(xué)規(guī)劃、準(zhǔn)確定位、健全功能、合理布局、力求該項(xiàng)目和新型工業(yè)化、城市化互相促進(jìn)，所以規(guī)劃應(yīng)實(shí)事求是、因地制宜、因產(chǎn)業(yè)制宜、統(tǒng)一規(guī)劃、分布21 / 81實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展、成熟一片、開發(fā)一片、建設(shè)一片、發(fā)展一片、逐步做大做強(qiáng)、堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施先行、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地搞好XXXXX 商貿(mào)城的基礎(chǔ)配套建設(shè)。剛性與彈性原則剛性和彈性相結(jié)合，對(duì)園區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施提出剛性規(guī)定，對(duì)局部開發(fā)和建設(shè)提出引導(dǎo)，同時(shí)，在功能分區(qū)明確的基礎(chǔ)上要有一定的彈性和靈活性。園區(qū)用地組織應(yīng)保持足夠的靈活性，應(yīng)考慮不同類型用地及各功能分區(qū)之間的相容性，既要能滿足開發(fā)中的階段性現(xiàn)實(shí)要求，也要為未來的擴(kuò)展留有適宜的空間，以適應(yīng)不確定性的環(huán)境變化。集約利用與產(chǎn)業(yè)聚集的原則規(guī)劃從利于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、培植產(chǎn)業(yè)群，形成產(chǎn)業(yè)鏈的角度出發(fā)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)品發(fā)展一系列相關(guān)的生產(chǎn)和服務(wù)項(xiàng)目，使資源得到有效利用，同時(shí)各個(gè)企業(yè)之間關(guān)系緊密，形成既有競爭又有協(xié)作的關(guān)系，要有利于聚集整合，突出特色產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的群體規(guī)模優(yōu)勢。多業(yè)并舉的原則在商貿(mào)大市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)進(jìn)一步推動(dòng)交通、餐飲、金融保險(xiǎn)等服務(wù)行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)貨物流通，市場及其他行業(yè)的繁榮和興起，建設(shè)現(xiàn)代化、生態(tài)化的商貿(mào)物流基地，增強(qiáng)XXXXX 商貿(mào)城的凝聚力、吸引力、承載力和影響力，使之成為城市的重要組成部份，成為城市的新亮點(diǎn)。22 / 81 初步規(guī)劃方案環(huán)境優(yōu)美，交通便利。建設(shè)成為安徽省中部規(guī)模較大、功能齊全、配套完善、設(shè)備先進(jìn)的商貿(mào)物流交易中心；人居環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)型園區(qū)。走集群化、規(guī)?；缆?，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，努力營造良好的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新環(huán)境和發(fā)展平臺(tái)。 園區(qū)由兩個(gè)主功能區(qū)和四大輔助功能區(qū)構(gòu)成。主功能區(qū)是：以糖酒食品、機(jī)電、小商品、服裝、燈具、五金工具、家具、工藝品及土特產(chǎn)品交易為主的商品交易中心及產(chǎn)品展示中心。四個(gè)輔助功能區(qū)分別是：綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲(chǔ)配套中心、商務(wù)休閑中心?！皟煽v一橫” 。兩縱一橫：在園區(qū)內(nèi)形成一條橫向大通道和東西向的兩條縱向大通道。23 / 81根據(jù)功能不同，XXXXX 商貿(mào)城內(nèi)將形成六大功能中心。同時(shí)，作為一個(gè)大型批發(fā)市場，還建有停車場，可停車 600 輛；配備先進(jìn)的多重智能化安保系統(tǒng)：周界紅外線防盜系統(tǒng)、美國電子巡更系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)，寬帶入戶系統(tǒng)等，確保業(yè)主的安全與工作效率。突出人工環(huán)境與自然環(huán)境相融合——生態(tài)化；內(nèi)部組織高效的人工環(huán)境——“網(wǎng)絡(luò)化”。①充分利用 XXXXX 商貿(mào)城外圍及園內(nèi)道路綠化、公共綠地、生態(tài)圍墻形成生態(tài)走廊；②內(nèi)部構(gòu)建多層次的綠化體系，營造生態(tài)化、園林化的現(xiàn)代化商貿(mào)流通新城外部環(huán)境；③功能分區(qū)明確，各個(gè)分區(qū)通過規(guī)整、有序的道路網(wǎng)有機(jī)連接；④各分區(qū)形成高度協(xié)調(diào)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局集聚化、后勤服務(wù)社會(huì)化、貨運(yùn)交通系統(tǒng)化、基礎(chǔ)設(shè)施集約化、公共設(shè)施完善化。 功能分區(qū)規(guī)劃，是商品交易、信息交流的實(shí)體，分為 9 大部分，包括糖酒食品、機(jī)電、小商品、服裝、燈具、五金工具、家具、工藝品及土特產(chǎn)品交易產(chǎn) 品交 易中 心24 / 81批發(fā)中心和一站式購物廣場。2. 會(huì)議展覽中心會(huì)展中心是除交易中心之外最直接的商機(jī)來源，是項(xiàng)目的最重要組成部件之一，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營、運(yùn)作及發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。常年舉行展覽會(huì)、訂貨會(huì)；承辦國內(nèi)外高規(guī)格的研討會(huì)、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、交流會(huì)，為 XXXXX 商貿(mào)城內(nèi)的商戶提供全新的產(chǎn)品展銷渠道，提供增值服務(wù)展覽會(huì)，就造商戶及開發(fā)商的雙贏局面。按現(xiàn)代化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配套的專業(yè)寫字樓，具有商務(wù)辦公、信息咨詢、電子商務(wù)和綜合辦公共四大功能。使之成為中部外省及國外商家進(jìn)軍 XX 市商貿(mào)市場主要選擇地點(diǎn)，集中性的辦公有助于企業(yè)間產(chǎn)品、信息的交流與協(xié)作，促進(jìn)共同發(fā)展，造就雙贏。商務(wù)辦公中心是交易中心的重要指揮部，是企業(yè)、廠家、代理商、經(jīng)銷商及省內(nèi)外、國內(nèi)外商家貿(mào)易往來的辦公、交流及洽談場所。內(nèi)設(shè)置星級(jí)酒店，設(shè)備周全，服務(wù)周到，為商家?guī)砀呷艘坏鹊纳虅?wù)旅程。星級(jí)酒店的建立是 XXXXX 商貿(mào)城提出要建設(shè)現(xiàn)代化交易中心的最直接體現(xiàn)。4. 倉儲(chǔ)配送中心為場內(nèi)商戶及客戶提供包括倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、整理在內(nèi)的物流服務(wù)。不但解決運(yùn)輸?shù)臒?，還為各方減低經(jīng)營成本。倉儲(chǔ)25 / 81配送中心是 XXXXX 商貿(mào)城提出打造“一站式商貿(mào)物流平臺(tái)”經(jīng)常理念的重要組成部分，是全面為商戶、顧客服務(wù)，繼而塑造行業(yè)品牌的重要環(huán)節(jié)。實(shí)施商貿(mào)人才產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，同高等院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)合作，舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)，提升中國商貿(mào)流通企業(yè)的技術(shù)與管理水。平為業(yè)內(nèi)提供永久的人力資源保障。教育培訓(xùn)中心是提升商戶的專業(yè)能力、知識(shí)能力、管理營銷能力的增值服務(wù)環(huán)節(jié)。 保障規(guī)劃實(shí)施的建議為保障規(guī)劃實(shí)施，加快園區(qū)建設(shè)，特提出如下建議：，實(shí)行“封閉式”管理國內(nèi)外大多數(shù)批發(fā)市場發(fā)展的實(shí)踐證明，市場要能順利發(fā)展，必須要有一個(gè)整體的范圍和自成管理體系的管理體制。因此，確定 XXXXX 商貿(mào)城的整體范圍（控制紅線） ，建立園區(qū)自成體系的管理體制，實(shí)行相對(duì)“封閉式”的管理，是本項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展的重要任務(wù)，也是增加投資者