【正文】 資金籌措、財務評價等方面進行研究。 可行性研究內(nèi)容概要結(jié)論 項目建設的必要性項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方發(fā)展規(guī)劃，是 XX 市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要，符合 XX 市加快發(fā)展本市經(jīng)濟的戰(zhàn)略要求，有利于加快區(qū)域性中心城市地位的形成，同時，社會對商貿(mào)服務業(yè)的要求越來越強烈，項目位置優(yōu)越，交通便利，為商貿(mào)流通的發(fā)展提供了條件。因此，該項目的建設是必要的。 建設規(guī)模項目需征地 55 畝，主要建設商品交易中心、產(chǎn)品展示中心、綜合服務中心、教育培訓中心、倉儲配套中心、商務休閑中心六大功能區(qū)，總建筑面積 萬平方米，年交易額 5 億元。 建設條件項目建設所需的水、電、訊條件具備，交通便利，地上地下3 / 81無文物遺址，適合工程建設的需要。 規(guī)劃建設方案本項目由“兩主四輔”六大功能區(qū)構成，包括商品交易中心、產(chǎn)品展示中心、綜合服務中心、教育培訓中心、倉儲配套中心、商務休閑中心，配套建設道路、綠化、給排水工程、供電工程、供氣工程、供熱工程等市政基礎設施工程，使之成為一個完整的商貿(mào)城。整個商貿(mào)城的建筑平面圖為“回”字形，商貿(mào)城沿街長度按200 米計算，縱向按 180 米計算，商貿(mào)城內(nèi)道路寬為 30 米，道路中間設計 10 米寬為固定停車位和綠化帶，共有 300 個固定停車位。在商貿(mào)城的沿街的一側(cè) 200 米長，建設一座 7 層的商貿(mào)綜合樓，一層為商貿(mào)店鋪，二、三層為倉儲配套中心，四層為會展中心，五層為綜合服務中心，六層為培訓中心，七至十一層為商務休閑中心。在商貿(mào)城的其他三側(cè)及商貿(mào)城中央 60*60 米全部建設層高為三層的商貿(mào)店鋪樓，其一層為商貿(mào)店鋪，二、三層為倉儲配套中心。其中：商貿(mào)市場區(qū)建設一層商貿(mào)店鋪 136 間、每間為深 30米，寬 5 米，建筑面積 20400 平方米，倉儲物流區(qū)建設在商貿(mào)店鋪上面二、三層，建筑面積 40800 平方米；產(chǎn)品展示區(qū)建設會展中心建設在沿街店鋪的第四層，建筑面積 6000 平方米；綜合服務中心建設在沿街店鋪的第五層，建筑面積 6000 平方米；教育培訓區(qū)建設建設在沿街店鋪的第六層，建筑面積 6000 平方米；4 / 81商務休閑區(qū)建設在沿街店鋪的第七層，建筑面積 6000 平方米?？偨ㄖ娣e達 90600 平方米。 環(huán)境影響評價該項目主要廢棄物有廢水、噪聲和固體廢渣，經(jīng)過處理后，可以做到達標排放，不會對環(huán)境造成污染。 生產(chǎn)定員項目共需人員 120 人，其中：管理人員 15 人，營銷人員 12人，服務人員 90 人，其他人員 3 人。 項目總投資及投資計劃估算項目總投資為 15200 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 13700萬元，流動資金 1500 萬元。資金來源為企業(yè)自籌。 結(jié)論該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向，市場前景廣闊，上下游產(chǎn)業(yè)帶動能力強，經(jīng)濟效益和社會效益顯著，具有較強的清償能力和抗風險能力，在技術和經(jīng)濟等方面都是可行的。 主要經(jīng)濟技術指標主要經(jīng)濟技術指標見下表主要經(jīng)濟技術指標表主要經(jīng)濟技術指標表序號 指標名稱 單 位 指標 備 注1 建設規(guī)模 億元 5 年交易額2 總建筑面積 平方米 906003 總投資 萬元 152005 / 814 固定資產(chǎn)投資 萬元 13700 鋪底流動資金 萬元 1500 項目定員 人 1205 項目占地面積 萬平米 55 畝6 年均經(jīng)營收入 萬元 10777 年均利稅總額 萬元 8268 年均利潤總額 萬元 7359 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 全部投資回收期 年 12 財務內(nèi)部收益率 % 含建設期13 財務凈現(xiàn)值 萬元 81714 盈虧平衡點 % 第二章 項目建設背景及必要性 項目建設背景分析 我國商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展情況商貿(mào)流通業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)，在促進生產(chǎn)、引導消費、推動經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變等方面發(fā)揮著重要作用，正成為決定經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量和效益的重要因素。2022 年我國社會消費品零售總額突破 10 萬億元，人均社會6 / 81消費品零售額為 8169 元；隨著商貿(mào)流通業(yè)自身的飛速發(fā)展和效益的顯著提高，對我國財政稅收的支撐作用也不斷加強。同時，作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)日益成為吸納社會勞動力的重要領域，成為解決城鎮(zhèn)失業(yè)下崗和農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移的有效途徑，為緩解我國就業(yè)壓力做出了重要貢獻，批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)從業(yè)人員從 1950 年的 萬人增長到了 2022年的 萬人。人口的大規(guī)模增長，加上城市居民收入水平相對較高，以及購物環(huán)境優(yōu)勢和便利的交通，直接帶動了城市市場的快速發(fā)展，使得城市集聚作用明顯，日益成為我國消費品市場的主導和支柱。隨著居民收入的不斷上漲，收入渠道的拓寬，人們的消費需求得到了極大的釋放，新的消費熱點不斷涌現(xiàn)，對國內(nèi)需求的拉動起著重要的作用。 新時期我國商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展機遇自上世紀 90 年代，商貿(mào)流通業(yè)開始逐步對外開放，隨著2022 年服務業(yè)全面對外開放，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的形勢發(fā)生了根本性改變。商貿(mào)流通業(yè)在促進生產(chǎn)、引導消費、推動經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變等方面的作用日益突出，商貿(mào)流通業(yè)已逐漸成為基礎產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)。1.“十二五” 期間商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展面臨的經(jīng)濟環(huán)境 從世界大環(huán)境來看，總體上全球經(jīng)濟形勢穩(wěn)定。國際貨幣基金組織的最新預測顯示，未來幾年，美國、日本、歐洲都將保持7 / 81較為強勁的增長勢頭。國際資本流動更趨活躍，國際市場需求更趨旺盛，客觀上有利于擴大利用外資和對外貿(mào)易規(guī)模。從國內(nèi)來看， “十二五” 時期我國經(jīng)濟開始進入新一輪快速增長期，以住、行為代表的居民消費結(jié)構升級拉動住房、電信和汽車等產(chǎn)業(yè)高速成長，產(chǎn)業(yè)升級速度明顯加快；以加入世貿(mào)組織為契機，開放型經(jīng)濟加快發(fā)展，促進了產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)競爭力的提高；國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整、政府職能轉(zhuǎn)換、整頓市場秩序取得積極成效，民間投資加速，企業(yè)素質(zhì)總體改善，市場對經(jīng)濟增長的調(diào)節(jié)作用明顯增強。這對擴大招商引資、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構、刺激市場消費等方面將產(chǎn)生積極影晌。度過世貿(mào)組織后過渡期后，國內(nèi)關稅繼續(xù)降低，各項非關稅措施取消，外商投資領域?qū)⑦M一步放寬，進入門檻進一步降低，國際制造業(yè)向我國轉(zhuǎn)移的勢頭加快，對利用外資和擴大外貿(mào)進出口將產(chǎn)生積極影響。CEPA 的深入實施、長三角區(qū)域合作步入實質(zhì)性階段、中國一東盟區(qū)域一體化步伐加快，都將對區(qū)域經(jīng)濟擴大貿(mào)易、擴大引進資本、技術、人才，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進一步活躍市場等帶來巨大的機遇。2.“十二五” 期間我國商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇 ㈠實施現(xiàn)代化戰(zhàn)略，提升商貿(mào)流通業(yè)的整體水平商貿(mào)流通業(yè)實施現(xiàn)代化戰(zhàn)略主要包含三個層面的內(nèi)容，一是以信息化帶動商貿(mào)流通現(xiàn)代化。構筑現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)信息平臺，通過吸納、采用各種先進的商貿(mào)流通經(jīng)營、管理新技術、新手段，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)，大力發(fā)展新興商貿(mào)流通業(yè)，推進現(xiàn)代商8 / 81貿(mào)業(yè)和商流的網(wǎng)絡化，通過現(xiàn)代化提升商貿(mào)流通業(yè)的整體水平。二是與科教興國戰(zhàn)略相結(jié)合，提高商貿(mào)服務業(yè)科技含量。三是緊跟經(jīng)濟全球化進程，使之成為推動商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展的關鍵力量。㈡實施集約化戰(zhàn)略，構筑起商貿(mào)流通集聚輻射的新平臺實施集約化戰(zhàn)略，建立以大型流通企業(yè)集團為主導的發(fā)展模式，培育在全國具有較大影響力和競爭力的大型流通企業(yè)，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)的帶動作用。其次，以引導、協(xié)調(diào)、規(guī)范、扶持為主要抓手，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，培育現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)市場主體。商貿(mào)流通企業(yè)必須建立自己獨特的發(fā)展戰(zhàn)略，包括經(jīng)營、業(yè)態(tài)、品牌、擴張、并購、人才等方面，做到科學領先，在激烈竟爭中脫穎而出，形成自己的核心競爭力。㈢實施城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進區(qū)域商貿(mào)流通經(jīng)濟發(fā)展 首先，應以推進“萬村千鄉(xiāng)”和“ 雙百市場”工程為著力點，扶持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)發(fā)展，加快農(nóng)村商貿(mào)流通體系建設。其次，要以建設區(qū)域商貿(mào)中心為目標，以開拓市場、擴大消費為主線，以深化流通體制改革為動力，推動傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式向現(xiàn)代流通方式轉(zhuǎn)變，完善商品市場、現(xiàn)代流通、法制建設、監(jiān)測調(diào)控、商業(yè)信用五個體系。三是抓住確立各類經(jīng)濟帶的機遇，建立網(wǎng)絡化的區(qū)域市場體系，大力提升大型市場水平，大力建設現(xiàn)代商貿(mào)物流基地，大力發(fā)展會展業(yè)，實現(xiàn)生活服務、產(chǎn)業(yè)服務和流通輻射的三大功能，建設具有強輻射能力的區(qū)域中心城市，人流、物流、資金流大量聚散，提高聚合輻射能力，實現(xiàn)對周邊地區(qū)和中西部9 / 81地區(qū)的輻射和聚集。 ㈣實施產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的機遇和空間 產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，能夠為商貿(mào)流通業(yè)創(chuàng)造新的機遇和空間。首先，以產(chǎn)業(yè)鏈為基礎，加強產(chǎn)業(yè)間的互動，在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化建設的過程中，充分發(fā)揮商貿(mào)流通業(yè)的引導和促進作用，推動商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)與新型工業(yè)化、新農(nóng)村和旅游、文化等三產(chǎn)業(yè)的互促互動，農(nóng)工商聯(lián)手開拓繁榮市場，深度融合發(fā)展。其次，自覺適應城市化加速推進的要求，以規(guī)劃為龍頭，突破傳統(tǒng)商業(yè)布局觀念，拉開中心城市骨架，加快形成若干個以商業(yè)功能區(qū)為基礎、錯位競爭、有序支撐、層次清晰的商圈。最后，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整戰(zhàn)略相結(jié)合，重點培育現(xiàn)代物流業(yè)。建設區(qū)域性物流網(wǎng)絡，要以中心城為依托，連接一批大中型的儲運、批發(fā)企業(yè)，建立現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)走廊。 ㈤實施國際化發(fā)展戰(zhàn)略，提升產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展能力 面對經(jīng)濟全球化發(fā)展趨勢，首先應抓住國際商業(yè)資本和各類區(qū)域外商業(yè)資本對營銷網(wǎng)絡開拓的機遇，適時調(diào)整引資重點，加強對國際知名商業(yè)的引進力度，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局，推動商貿(mào)流通業(yè)的開放度，提升區(qū)域商貿(mào)流通業(yè)的水平。其次，要大力實施開放帶動戰(zhàn)略，推動商貿(mào)服務業(yè)國際化同樣是商貿(mào)業(yè)加快發(fā)展、提高的有效途徑。通過獨資、合資、合作方式和連鎖代理等渠道，建立國際市場貿(mào)易網(wǎng)絡；以貿(mào)易網(wǎng)絡為載體，以高新技術為手段，建立市場信息網(wǎng)絡；以區(qū)域傳統(tǒng)、特色的加工技術為基礎，建立10 / 81商貿(mào)流通服務網(wǎng)絡。 項目建設必要性 現(xiàn)有商貿(mào)市場不能適應經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的要求黨的“十七” 大報告中指出要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構優(yōu)化升級，從我市目前情況看，當前正面臨著經(jīng)濟結(jié)構全面調(diào)整優(yōu)化的重要時期，但商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟中的一個薄弱環(huán)節(jié)，不能適應產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整的要求。從產(chǎn)業(yè)構成比例來看，2022 年全市第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重為 %，比第二產(chǎn)業(yè)增加值所占的比重低 個百分點，其中批零貿(mào)易業(yè)增加值占GDP 的比重僅為 %，象歐、美、日等發(fā)達國家第三產(chǎn)業(yè)的比重已高達 70%左右，批零貿(mào)易業(yè)已占到整個 GDP 的 16%左右，這與經(jīng)濟社會總體發(fā)展趨勢極不協(xié)調(diào)。 不能適應提高消費率、擴大內(nèi)需的要求加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，就必須堅持擴大國內(nèi)需求特別是消費需求的方針，促進經(jīng)濟增長由主要依靠投資、出口拉動向依靠消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變。從我市情況看，投資的增長幅度、投資對經(jīng)濟增長的貢獻率都遠遠高于消費。當前，國家正在實施宏觀調(diào)控，加上經(jīng)濟發(fā)展受能源、土地等資源要素的制約，固定資產(chǎn)投入受到越來越多的限制，提高消費對經(jīng)濟增長的拉動作用將更加重要和緊迫。 建設“兩型” 社會的迫切需要11 / 81商貿(mào)流通行業(yè)具有污染少、能耗低、前景廣闊的顯著特點，非常符合資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會發(fā)展的需要。 “兩型”社會建設的核心是改革。建設商貿(mào)流通大市場可調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，合理資源配置，填補市場空白，革新發(fā)展模式，構建發(fā)展的一體化格局，破解制約本地經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，摸索出一條適合 XX 市發(fā)展的特色之路，是促進“兩型”社會建設的重要舉措和滿足“ 兩型” 社會發(fā)展的迫切需要。 市政府加快發(fā)展本市經(jīng)濟的戰(zhàn)略要求桐城的工業(yè)化已有較高水平，隨著我市及周邊地區(qū)近年來企業(yè)的快速發(fā)展和增加，越來越凸現(xiàn)出現(xiàn)代物流業(yè)的重要性和必要性。桐城現(xiàn)有企業(yè)和個體工商戶有 2 萬余家，其中規(guī)模以上企業(yè)達 240 余家，但目前我市城區(qū)基本上為貨物集散有市無場，效率低下的無序狀況，這嚴重影響了我市經(jīng)濟的發(fā)展，為了盡快改變我市貨物運輸和倉儲的松散格局，加快我市經(jīng)濟發(fā)展，建設一個集商貿(mào)、倉儲、集散、配送等功能為一體的商貿(mào)物流基地符合城市經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略要求?，F(xiàn)代物流業(yè)的介入不但可以使企業(yè)省去自身的倉儲設施，更可以使企業(yè)的運輸更加快捷高效，并可以進一步降低企業(yè)運營成本，增加企業(yè)市場競爭力。同時，一個功能齊全、專業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代化的物流園區(qū)新渡商貿(mào)城還會為桐城以及周邊的工業(yè)企業(yè)12 / 81提供一個交流與博覽的平臺 有利于加快區(qū)域性中心城市地位的形成XX 市位于安徽省中部，隨著資源的逐漸枯竭和周邊城市的崛起，我市經(jīng)濟的發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)，并且存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構失衡、城市化水平不高、環(huán)境呈現(xiàn)惡化趨勢等問題。該商貿(mào)城的構建，能從整體上改善城市基礎設施條件，帶動經(jīng)濟發(fā)展，引導城市發(fā)展，提升我市的物流競爭力，改善投資環(huán)境，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加快區(qū)域性中心城市地位的形成。最后，要以國家加大實施開拓市場、擴大內(nèi)需政策為契機，根據(jù)“ 建設大市場，搞活大流通，發(fā)展大貿(mào)易”的要求，加快商貿(mào)流通大平臺大企業(yè)發(fā)展，做大做強龍頭專業(yè)市場和商業(yè)企業(yè)，整合市場資源，培育繁榮各類商品市場、要素市場特別是輻射力強的專業(yè)批發(fā)市場。 利用我市地處安徽省中部，依托區(qū)位優(yōu)勢，加強與皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)和合肥經(jīng)濟圈的一體化發(fā)展，積極融入長三角，探索區(qū)域開放合作新模式，加速產(chǎn)業(yè)承接，促進跨越發(fā)展，把 XX 市建設成為區(qū)域性商貿(mào)流通中心，這是桐城人民的心聲，也是桐城的發(fā)展目標。因此該項目的建設是必要的。13 / 81第三章 需求分析及建設規(guī)模確定 商品交易市場為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模上說，商品交易市場在