【正文】 d. 污水由 中興路 排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 b. 給水由 中興路 接入， 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。 建設(shè)場區(qū)“七通”條件具備 項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。宗地四至范圍是： 新車站以西，星發(fā)公司以北，中興路以東， 206 國道以南。 產(chǎn)品定位 為： 具有國際化 和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品 和大型的商貿(mào)物流商業(yè)項(xiàng)目群 。打造 蒼山縣 城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“ 44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升 蒼山縣城市建設(shè)品位。 目標(biāo)客戶定位 一方面， 蒼山縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 ， 蔬菜 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)， 對于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 會比較符合他們的需求。 Opportunity: a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃， 城市化進(jìn)程 逐漸加快 ； b. 政府相關(guān) 配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力； c. 區(qū)域目標(biāo)購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當(dāng)前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。 b. 緊鄰 多條公交線路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施 比較完善 ； d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。 項(xiàng)目周邊主要樓盤調(diào)研分析 （ 1）本項(xiàng)目周邊主要樓盤概況如下 表 32： 項(xiàng)目 東方明珠 三慶現(xiàn)代城 陽光花園 總建筑面積 （ m2） 11000 120xx 120xx 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 銷售均價(jià)（元 /m2） 3200 2500 2100 產(chǎn)品類型 高層板式 多 層板式 多 層板式 主力戶型 96145 90150 148190 （ 2） 樓盤分析 ： 周邊項(xiàng)目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。目前區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)在售樓盤 10 余家， 20xx 年 14 月可售套數(shù)分別為 504 481 529 5811 套， 4 月平均價(jià)格為 1812元 /平方米。 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 新車站 區(qū)位于 蒼山縣 北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是 縣 及 蒼山縣 的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。 蒼山縣 城市規(guī)劃 按照 縣 黨委、政府提出的 蒼山縣 城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將 蒼山縣 建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平 和層次品位、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的 城市 ，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。更加詳盡地指出了 蒼山縣 城市建設(shè)的計(jì)劃和決心。”。 蒼山縣 十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升 縣城 的輻射帶動(dòng)力和城市建 設(shè)水平，加快城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。市、區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運(yùn)作空間。” 20xx 年后， 蒼山縣 的城市建設(shè)進(jìn)入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花 園小區(qū)和智能小區(qū)。隨著城市開發(fā)進(jìn)度的加快， 核心城區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地日益減少 也是 客觀事實(shí) ，因 蒼山縣 各區(qū)商品房價(jià)格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個(gè)矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。雖然近幾年 蒼山縣 加大了兩大 片 區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。除以上原因，宏觀調(diào)控 政策之后開發(fā)周期的延擱，房價(jià)仍將不斷走高，現(xiàn)在不 能確定的只是增長的幅度和頻率而已。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房 價(jià)上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房價(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動(dòng)房價(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn) 市場中還存在大量的投資需求。 雖然有以上兩方面原因制約著 蒼山縣 的商品房價(jià)格，但價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。截至 3 月， 蒼山縣 商品房買賣價(jià)格同比上漲 %,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國 70 城市價(jià)格漲幅。 20xx 年 14 月購置土地面積進(jìn)一步下降，同比下降了 %；完成開發(fā)土地面積同比增長了%；待開發(fā)土地面積同比增長了 %。在今后的幾年中， 新 車站附近將 作為政策扶持的 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為 蒼山縣 場新盤的最大萌發(fā)地。 辦公樓 及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發(fā)企業(yè)市場調(diào)研不足， 市場 仍 缺少消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。說明住宅商品房需求仍然旺盛。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 20xx 年后商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào) 整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國六條”政策，加大 90 平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。由于城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大澎漲，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)速率不斷提高，人們生活節(jié)奏的不斷加快，傳統(tǒng)市場已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。市場交易物品玲瑯滿目，這也呈現(xiàn)出 蒼山 傳統(tǒng)市場的興隆景象。 蒼山 的傳統(tǒng)市場比較 多 ，從農(nóng)村集鎮(zhèn)到 蒼山 縣城，趕集是集市貿(mào)易的 — 種主要商品交流方式。但是，其經(jīng)營環(huán)境較差， 道路也不暢通， 存在著嚴(yán)重的消防安全隱患。北大棚是蔬菜、衣服類零售市場，南大棚是食品批發(fā)市場。市場效益雖然比較低，但是，與傳統(tǒng)的 農(nóng)村產(chǎn)業(yè)相比，效益依然較為突出，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的組成部分。位置大致分為兩種：第一種在公路兩邊，第二種在路邊下的空地；銷售的人員大致分兩種：第一種長期流動(dòng)性，專門流動(dòng)于市集；第二種離家比較近的農(nóng)民。其中國內(nèi)貸款 6130 萬元元，占資金總額的 %；銀行貸款 4700 萬元，占資金總額的 %；非金融機(jī)構(gòu)貸款 200 萬元，占資金總額的 %；企業(yè)自籌資金24120 萬 元，占資金總額的 %；其他資金來源 7990 萬元，占資金總額的 %。與上年同期比較分別增長 %， %， %和%。 以上、建設(shè)項(xiàng)目資金來源基本情況 20xx 年 蒼山縣 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，同比 增長了%。30004000元 /m178。20xx2500元 /m178。 20xx 年以來， 蒼山縣 房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨勢。 、房地產(chǎn)市場價(jià)格的基本情況 根據(jù) 蒼山縣 房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 20xx 年 12 月商品房平均銷售價(jià)格 2100 元 /平方米，同比增長了 %，環(huán)比增長 %；商品住房平均銷售價(jià)格 2875 元 /平方米，同比增長了 %。批準(zhǔn)預(yù)（銷）售房屋面積 萬平方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長幅度為 %；批準(zhǔn)預(yù)（銷）售住房面積 萬平方米，同比下降了 %，環(huán)比增長 100%。與上月環(huán)比增長 %。 20xx 年 商品房實(shí)際登記銷售面積 萬 平方米，同比下降%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的 %， 圖 21 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 單位：億元 圖 22 20xx 年新開工房屋構(gòu)成 單位： % 投資金額 , 2 0 0 5 年 , 3 4 . 8 5投資金額 , 2 0 0 6 年 , 5 0 . 1 6投資金額 , 2 0 0 7 年 , 9 6 . 7 1投資金額 , 2 0 0 8 年 1 4 月 , 7 . 7 5010203040506070809010020xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 4 月住宅 , 7 7 . 7 3辦公用房 , 6 . 5商業(yè)用房 , 1 0 . 1 4其他 , 5 . 6 4蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 、房地產(chǎn)市場銷售的基本情況 20xx 年 房屋竣工面積 24 萬平方米，同比 增長 %。 20xx 年 14 月， 蒼山縣 房地產(chǎn)完成投資 億元，與上年同期相比增長了 %；。其中 ， 住宅施工面積 萬平米 ， 同比 增長 %。其中別墅、高檔公寓投資 億，同比下降 %；辦公樓投資 億元，同比增加了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長了 %。其中，商品房建設(shè)投資額 億元，同比增長 %；土地開發(fā)投資額 億元，同比下降了 %。 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總用地面積 ㎡ 150075 2 總建筑面積 ㎡ 588720 3 容積率 4 綠化率 % 30 5 總停車數(shù) 輛 900 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 2422 8 居住人數(shù) 人 6781 9 建設(shè)投資 萬元 71778 10 每平方米建設(shè)投資 元 1219 11 投資利潤率 % 75% 12 全部投資投資回收期（稅 前） 年 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 當(dāng)前 蒼山縣 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況 近年來， 蒼山縣 房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個(gè)高速增長的時(shí)期。 從綜合分析來看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。交易倉儲中心的建成 ,為整頓目前該區(qū)域零散的交易和倉儲 ,提升該區(qū)域物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項(xiàng)目建設(shè)將成為 蒼山縣 發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠 ,互動(dòng) ,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。蒼山縣 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套 臨沂 經(jīng) 濟(jì)圈 和自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)城市工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧ＷC了對周邊環(huán)境不會造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件， 注重環(huán)保與建筑節(jié)能， 所以項(xiàng)目前景看好。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）項(xiàng)目 投資 方案 ； （ 2）國家及 蒼山縣 頒布的 相關(guān)法律、法規(guī)、政策 ； （ 3） 臨沂市 和 蒼山縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “ 十 一 五 ” 規(guī)劃 綱要 ； （ 4） 蒼山縣 城市總體規(guī)劃 （ 1996— 20xx 年） ； （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 ； （ 6） 蒼山縣 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 ； （ 7）其他有關(guān)依據(jù)資料 及企業(yè)提供資料。 本項(xiàng)目商品樓住宅共分兩大類型， 現(xiàn)代化的商貿(mào)物批發(fā)城 14 層， 精致的高層塔樓 526 層 、多樣化的 高層酒店式公寓 533 層 。 本項(xiàng)目 擬共建設(shè) 9 棟 高檔 26 層大 樓 ，位于商貿(mào)物流城上面 ，其中地塊 西側(cè)為 商貿(mào)物流區(qū)、 寫字樓和商 務(wù)酒店 ，樓層為 526層。 開發(fā) 單位： SkyVen Capital PteL,td （新加坡投資控股集團(tuán)） 中 鋼集團(tuán)山東礦業(yè)有限公司 蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 山 東星發(fā)生物科技股份有限公司 臨沂三山進(jìn)出口貿(mào)易有限公司 工 程概況： 項(xiàng)目擬建總建筑面積 588720 平方米， 根據(jù) 蒼山的規(guī)劃和龍沂莊的位置、面積， 市場可以將其分為 “ 物流中心 ” 、“ 小商品批發(fā)中心 ”、 “ 大型 超市” 三 大區(qū)。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 蒼山縣 舊村改造 商貿(mào)物流城 建設(shè)項(xiàng)目 。 全力打造魯南一流的，高度云集科技、信息、物流、商住、休閑、娛樂、生態(tài)于一體 的高品位、多層次、 親 自然的魯南商貿(mào)物流集散中心。該宗地 共225 畝， 由于 此部分 建設(shè)缺乏總體規(guī)劃 ，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的 市容市貌 和 其他 住宅環(huán)蒼山縣商貿(mào)物流城 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 境極不相宜。在宏觀調(diào)控的作用下， 有效擠壓了房地 產(chǎn)投資的因素， 但部分投資熱點(diǎn)以及部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售量仍呈小幅上升趨勢，可以預(yù)見：房地 產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。 巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為 蒼山縣 現(xiàn)代化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資達(dá)到 81 億元，年均增長 35%；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，年均增長