【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 關(guān)注戶型設(shè)計(jì)是否合理，占 52%的比例，項(xiàng)目設(shè)計(jì)外觀優(yōu)美、典雅，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，也將是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)之一。消費(fèi)者對(duì)交通也較看重，而對(duì)物管、朝向、配套、有升值潛力、企業(yè)品牌等因素不太看重。 2居住社區(qū)提供的配套設(shè)施 55%55%50%49%27%25%25%19%11%菜市自選超市運(yùn)動(dòng)設(shè)施停車位醫(yī)院幼兒園游泳池餐廳會(huì)所 分析： 被訪者對(duì)配套要求最多的是能滿足生活必須品的購(gòu)置，其中菜市和自選超市分別占了 55%的比例，建議小區(qū)設(shè)置菜市和小型自選超市。消費(fèi)者對(duì)運(yùn)動(dòng)設(shè)施的需求也相當(dāng)大，建議在小區(qū)內(nèi)或廣場(chǎng)處設(shè)立康樂(lè)設(shè)施及其它運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。消費(fèi)者普遍對(duì)停車位有需求，居所是幾十年的事業(yè)，因此在打造上必須有前瞻性，應(yīng)設(shè)立合理的停車位。 2外墻顏色 調(diào)查顯示 :大多數(shù)人喜歡淺色調(diào) , 填白色的占了過(guò)半比例，主張使用白色加其它顏色點(diǎn)綴的消費(fèi)者較多，其次是黃色、粉色和綠色。 2房屋價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)、 首付款） 調(diào)查顯示：消費(fèi)者能承受的房屋單價(jià) 600800元 /平方米之間，極少數(shù)人承受 1000元左右 /平方米的單價(jià)；總價(jià)承受力在 610萬(wàn)元之間，少數(shù)能夠承受 1015萬(wàn)元，首付款絕大多數(shù)能夠承受 1—3萬(wàn)元，說(shuō)明消費(fèi)者普遍承受首付款的能力較弱。 2被訪者愿意承受的物業(yè)管理費(fèi)用 調(diào)查顯示：大多數(shù)的消費(fèi)者所能承受的物業(yè)管理費(fèi)用在 /平方米之間。 消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)： *在購(gòu)房偏好方面，被訪者普遍選擇多層房，選擇小高層和花園洋房也有相當(dāng)比例。 *在戶型選擇上面， 60%以上選擇錯(cuò)層，對(duì)躍層的需求大 幅攀升。 *在戶型的需求方面，三房占了大半比例，具體戶型面積需求在 90130平方米。 *被訪者對(duì)按揭貸款接受度高，被訪者對(duì)總價(jià)的承受能力在 610萬(wàn)元之間，首付能力相對(duì)較弱 （ 13萬(wàn)）， 月供能力相對(duì)較強(qiáng)， 500600元 /月。 *對(duì)物業(yè)管理有一定要求，所承受物管費(fèi)用在 /平方米之間。 *被訪者喜歡以大面積綠化為主題的居住社區(qū)。 *在購(gòu)房因素的看重方面，價(jià)格仍然是被訪者首要考慮的因素，其次是環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)和交通。 *被訪者認(rèn)為小區(qū)最應(yīng)具備的設(shè)施是菜市、自選超市， 對(duì)運(yùn)動(dòng)設(shè)施也有較多需求。 *在購(gòu)房渠道方面，大多數(shù)被訪者會(huì)選擇實(shí)地考察或朋友推薦。 4 區(qū)域內(nèi)在售樓盤情況分析 樓 盤 名 稱 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目地址 占地及 建筑面 積 總戶 數(shù) 戶型特點(diǎn)及暢銷戶型 價(jià) 格 推廣及銷 售策略 商業(yè)情況 物管費(fèi) 銷售情況 點(diǎn) 評(píng) 正大 .學(xué)府雅園 四川正大建設(shè)（集團(tuán)） 鄰水縣南部新區(qū)學(xué)府大道 占地170 畝 1600戶 92139 ㎡為主， 二期建面628658元 /㎡，三期 708元 /㎡ 發(fā)放業(yè)主金卡，二期業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，冬日六重送溫暖優(yōu)惠活動(dòng) 內(nèi)部配 有一商業(yè)街，價(jià)格為： 3500元 /㎡ 0. 3元/ ㎡ .月 二期已售 80%， 三期推出兩棟，已售 40% 多層，戶型方正實(shí)用，價(jià)格偏低，商業(yè)街和實(shí)驗(yàn)中學(xué)的配套較吸引人 奧嘉香榭里舍 奧嘉房產(chǎn) 鄰水縣古鄰大道旁 占地約 120畝 400 多戶 戶型豐富。最小是建面 85 ㎡的兩室一廳，三室以建面 104135㎡為主。暢銷戶型118. ㎡和㎡ 建面698748元 /㎡，層差 10元 一期是 純商業(yè)步行街，目前空置 率較高，人氣不太旺 0. 3元/ ㎡ .月 一、二期已全部售完，三期已售50% 多層，板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光較好，但戶型設(shè)計(jì)不太合理 云峰花園 四川誠(chéng)鵬房產(chǎn)公司 鄰水縣古鄰大道云峰路 占地約 70畝 約 300戶 三室的花園洋房、建面 90 ㎡的兩室及帶入戶花園的130150.㎡較暢銷 多層建面均價(jià)720 元 /㎡，花園洋房為780 元 /㎡ 共享古 鄰大道各項(xiàng) 商業(yè)配套 0. 2元/ ㎡ .月 一期已入住，二期銷售接近 70% 多層，板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光較好，但戶型異型較多。 尚水熙源 四川成鵬房產(chǎn)公司 鄰水建新東路（三中后面） 占地110 畝，總建 面 萬(wàn)方 以建面㎡兩室，102136 ㎡的三室為主 建面均價(jià) 720元/㎡，層差為 20元 送價(jià)值1500 元的禮品，也可沖抵房款 內(nèi)有一 條商業(yè)街，正銷售中 0. 2元/ ㎡ .月 打地基 小區(qū)內(nèi)部配套完善，景觀較好 城 廣安 鄰水撻子 占地 1000 二房 89 ㎡ 590 － 尾盤，一次 農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)正 元 分四期 小區(qū) 20xx南佳景 富強(qiáng)房產(chǎn)公司 丘南段青年路 100 畝，總 建面16 萬(wàn)方 多戶 占 5%，三房114/116/117/127/133/134㎡占80％，四房154/158 /175 ㎡占15% 643 元 /㎡，七樓價(jià)最低590 元 /㎡ 性付款 折，按揭，分期 銷售中，和各型鄰街 獨(dú)立社區(qū)商 業(yè)門面 /㎡ 開(kāi)發(fā)，一、二、三期 已入住，四期 8月交房 年開(kāi)盤，規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)較緩慢，景觀較少，外觀和戶型設(shè)計(jì)相對(duì)落后 恒源國(guó)際新城 廣安市恒源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鄰水縣撻子丘南段 占地284 畝 約20xx戶 二房 90 ㎡占 25%，三房108/116 、12 13136 ㎡占60%，四房146\157 占15% 臨公路720 元 /㎡，小區(qū)內(nèi) 810元/㎡ 一期推出200 套左右，三房銷售率 90%，二房余幾套 小區(qū)內(nèi) 設(shè)大型商業(yè)中心，擬引入 新世紀(jì)百貨 未定 平地階段，年底交房 項(xiàng)目規(guī)模寵大，系鄰水目前最大的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施齊全， 戶型設(shè)計(jì)、外觀現(xiàn)代、時(shí)尚 遠(yuǎn)華商業(yè)城 廣安市遠(yuǎn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鄰水縣新車站對(duì)面 占地10 0多畝 約 600戶 二房 99 ㎡占 10％，三房102/106/117/121 ㎡占 70%，四房132/146/149 ㎡占有量 0% 668 元 /㎡，一次性付款，按揭 折 設(shè)有農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)及大 量臨街獨(dú)立門面 未定 一期部分 5層，部分 2層，年底交房 小區(qū)位置優(yōu)越，緊臨車站，吸引了相當(dāng)一部分外出打式一族購(gòu)買 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 從推出時(shí)間、推出量來(lái)看，尚水熙源、恒源國(guó)際新城、學(xué)府雅園、遠(yuǎn)華商業(yè)城將成為項(xiàng)目最 直接、最大的競(jìng)爭(zhēng)者，奧嘉香榭里舍、時(shí)代新居、云峰花園、城南佳景等樓盤開(kāi)發(fā)量較小或已是尾盤，不足以與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。 尚水熙源 項(xiàng)目位于鄰水縣建新東路，第三中學(xué)旁，熱銷中，項(xiàng)目推廣較多，以大型戶外廣告為主，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，外觀色彩清新、明朗，小區(qū)注重內(nèi)部景觀的打造，戶型配比適當(dāng)，戶型設(shè)計(jì)合理、實(shí)用，整個(gè)項(xiàng)目做得較為成功，銷售情況良好。 該項(xiàng)目有相當(dāng)多的部分臨街，居家嗓音較多；該項(xiàng)目大多為一梯四戶，采光通風(fēng)略顯不足；該項(xiàng)目距離目前的交通主干道較遠(yuǎn)，購(gòu)物較為不便。 恒源國(guó)際新城 該項(xiàng)目規(guī)模大，系目前鄰水縣最 大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，小區(qū)以多層為主，均價(jià) 750元 /平方米，臨街部分 720元 /平方米，臨小區(qū)內(nèi)部分 810元 /平方米，部分為高層建筑，價(jià)格 1400元 /平方米，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，俱備游泳池、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型購(gòu)物超市等各項(xiàng)設(shè)施。 該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)商業(yè)配套和商業(yè)氛圍，強(qiáng)調(diào)購(gòu)物的便捷性，商住結(jié)合，相應(yīng)的居住品質(zhì)受到一定的影響；其次該項(xiàng)目的建筑外觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等比較普通，特色性不強(qiáng)，對(duì)消費(fèi)者的引力不大；售房部裝修一般。 學(xué)府雅園 該項(xiàng)目操作理念超前，項(xiàng)目運(yùn)作較為成功，第一注重打造教育優(yōu)勢(shì)，解決了目標(biāo)客戶群 打工一族 最關(guān)心的子女教育問(wèn)題；第二戶型設(shè)計(jì)合理，寬景大陽(yáng)臺(tái)；第三價(jià)格合理； 該項(xiàng)目處于城市次干道，交通不便，地理位置一般；小區(qū)內(nèi)部綠化景觀較少，樓間距較窄。 小結(jié)： 從開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，除恒源國(guó)際新城、龍騰錦程規(guī)模在 200多畝以外，其它各項(xiàng)目規(guī)模均在 100畝左右； 從開(kāi)發(fā)形態(tài)來(lái)看，大多數(shù)項(xiàng)目均為多層，恒源國(guó)際新城有部分高層建筑，尚水熙源有少量小高層建筑，云峰花園有少量花園洋房； 從物業(yè)類型來(lái)看，所有在售項(xiàng)目均為小區(qū)房，基本無(wú)單體樓。 從綠化景觀來(lái)看，目前在售項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部均有綠化景觀的打造，但綠化面積較少 ，缺乏大面積的中庭景觀； 從戶型結(jié)構(gòu)和配比來(lái)看，兩室比例較小，部分樓盤無(wú)兩室，多數(shù)樓盤兩室比例均在 10%以內(nèi)，三室比例最大，約占 70%，四室比例在 20%左右。 從戶型布局來(lái)看，以錯(cuò)層為主，占 50%以上，其次是平層，躍層數(shù)量較少； 從各項(xiàng)目的銷售價(jià)格來(lái)看，城南佳景因推出時(shí)間較長(zhǎng)，所剩房源較少，價(jià)格最低， 580643元 /平方米，尚水熙源價(jià)格較高，均價(jià) 750元 /平方米，最高價(jià)780元 /平方米，恒源國(guó)際新城臨小區(qū)房售價(jià)在 810元 /平方米左右，區(qū)域均價(jià)700元 /平方米； 從推廣方式來(lái)看，尚水熙源的推 廣以戶外廣告和業(yè)務(wù)員發(fā)單為主，還設(shè)立了熙源會(huì)。學(xué)府雅園以戶外廣告和促銷相結(jié)合，其它各樓盤推廣較少，以 “坐銷 ”為主； 各項(xiàng)目五通費(fèi)均較高， 6900元 7200元不等； 大多數(shù)樓盤物業(yè)管理費(fèi) /平方米，部分未定； 1從銷售狀況來(lái)看，各項(xiàng)目階段推出量不大，銷售情況較好。 第二部分 項(xiàng)目分析 理念創(chuàng)新篇 2 項(xiàng)目概況 (一 )、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總用的面積： 規(guī)劃總建筑面積 : 其中 :住宅建筑面積 : 公建建筑面積 : 其中 :商業(yè)用房面積 : 肉菜市場(chǎng)面積 : 地下車庫(kù)面積 : 商業(yè)會(huì)所面積 : 建筑密度 :% 容積率 : 綠地率 :% 居住總戶數(shù) :676戶 停車位 :310個(gè) 其中 :地面停車位 。87個(gè) 地下停車位 :233個(gè) (含半地下車庫(kù) ) （二）、住宅戶型配比分析 棟號(hào) 物業(yè)類型 棟數(shù) 面積（ 平方米） 戶數(shù) A1 雙拼別墅 3 263． 3 6 A2 花園洋房 9 217． 2 20 A3 躍層住宅 4 162． 76 154． 47 164． 45 8 12 12 B1 普通住宅 21 130． 7 185． 1 155 38 B2 普通住宅 6 89． 25 165． 13 48 12 B3 普通住宅 3 127． 02 165． 13 24 6 B4 普通住宅 7 120． 51 213． 54 72 14 B5 普通住宅 4 126． 97 129． 61 165． 06 168．