【正文】 情況 2 0 0 0 以下58%2 0 0 0 －3 0 0 028%3 0 0 0 －4 0 0 06%5 0 0 0 以上5%4 0 0 0 －5 0 0 03% 分析： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，鄰水縣居民收入水平較低，過半家庭月收入在 20xx元以下，這類客戶購買能力較弱，有可能近期不會考慮購房；家庭月收入 20xx元以上的調(diào)查者占 40%，這部份人的購買力相對較強，這部分人群中還沒有購房的，有可能會考慮近期置業(yè) 。 被訪者目前居住情況 123453928119840 20 40 60 80 100 120 140自購單位分房與父母同住租賃繼承借用其它有多套住房 調(diào)查顯示： 目前已經(jīng)購房加上有多套住房客戶占到了 %，這與前面統(tǒng)計局的資料中已購商品房占 31%的比例有一定的出入。 被訪者對目前居住的滿意程度 滿意12%尚可48%不滿意10%難以忍受30% 調(diào)查 顯示： 認為目前居住尚可的占 48%的比例，如果碰到合適的樓盤，這當中可能會產(chǎn)生一部分重新置業(yè)人群。 有無購房計劃調(diào)查 半年內(nèi)5%一年內(nèi)10%一至兩年18%兩至三年20%暫時沒有計劃37%不會考慮10% 分析： 此次調(diào)查者中，半年內(nèi)、一年內(nèi)、一至兩年內(nèi)有購買需求的占到 33%，這部分為目標購房人群。 第二部分 購房類型及購買偏好調(diào)查 被訪者偏好的物業(yè)類型 多層46%小高層27%高層8%花園洋房15%聯(lián)排別墅4% 分析： 上表反映： 46%的人喜歡多層建筑，這也是目前鄰水房地產(chǎn)開發(fā)的主要物業(yè)形態(tài)；小高層的需求也占到了 27%的比例，這說明鄰水縣居民對城市生活和更高層次生活的向往，但是對小高層和高層相對較高的價格和物業(yè)管理費有一定的抵觸，因此小高層和高層建筑的打造在鄰水還有一定的過程； 15%的消費者對花園洋房有需求，說明高端產(chǎn)品在鄰水有一定的市場空間。 被訪者對房型空間布局的偏好 平層18%錯層43%躍層30%復式9% 分析 ：鄰水縣過去屬于偏僻的小縣城，縣城居民普遍向往大城市現(xiàn)代化和更高層次的生活，因此對普通的平層需求較少，僅占 18%， 43%的人群更喜歡錯層，錯層也是目前市場的主流產(chǎn)品；在經(jīng)歷了錯層過后，消費者又開始向往一種新的戶型布局 躍層，因此占 30%的調(diào)查者偏好躍層，從平層到錯層再到躍層這個發(fā)展過程也是市場發(fā)展的必然趨勢 。 1選擇按揭付款客戶希望的按揭期限 5 －10 年57%1 0 －15 年23%1 5 －20 年20% 調(diào)查顯示： 選擇 510年按揭期限所占比例最大 ,占到 57%，這也是目前鄰水房地產(chǎn)市場住宅產(chǎn)品按揭的最長 年限。所以在銷售策略中，應把如何降低首付款作為項目成功銷售的關鍵，但目前市場產(chǎn)品貸款額度低、貸款年限最長只有十年，因此建議公司與銀行對接，盡量提高貸款額度和貸款年限，降低購房門檻，進一步擴大客戶群。投資房地產(chǎn)的觀念對鄰水居民來說認知度低，較少人選擇住房投資。還有一方面，鄰水居民文化層次較低，而面子觀念較強，他們對自己的審美觀念不夠自信，希望通過設計師設計出更好的裝修風格，提升居住品質(zhì)，過一種與別人不一樣的生活。 1對小區(qū)主題景觀的偏好 以水體、噴泉為主題15%以大面積園藝綠化為主題70%以康樂設施為主題12%以雕塑為主題3% 分析 ：鄰水目前的居住小區(qū)普遍處于城市商業(yè)中心旁，小區(qū)被城市交通道路分隔開，商住結合，綠化少，樓間距 狹窄。 對窗戶的要求 轉角飄窗12%轉角弧形窗29%外飄窗22%一步陽臺37% 分析： 對轉角飄窗和轉角弧形窗的需求比例高達 41%，有 37%的人選擇一步陽臺，而且在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)人對一步陽臺缺乏真正的了解，從這里也可以看出消費者對新鮮事物的追捧。 2智能化設備系統(tǒng) 136127127125960 20 40 60 80 100 120 140 160入戶防盜門樓宇對講樓道智能照明系統(tǒng)小區(qū)寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)單元電磁門系列1 分析： 在智能化設施方面，被訪者對單元電磁門的認同度較低，入戶防盜門、樓宇對講、樓道照明系統(tǒng)、小區(qū)寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)的認同度大致相同，過半的消費者主張擁有這些智能化設施。 2購房的渠道來源 184925242343317160 50 100 150 200實地考察朋友推薦宣傳單房交會報紙廣告電視廣告手機信息路牌廣告 分析： 鄰水縣城較小 , 實地考察非常方便，因此實地考察為消費者的首選，占了69%的比例，因此售房部的裝修和布置、外墻的裝飾、小區(qū)景觀的打造能給購房者以極大的信心，促使成交。房交會及其它廣告對消費者影響較小。其次是環(huán)境，這也是項目的核心賣點，推廣中訴求的核心內(nèi)容。消費者對交通也較看重，而對物管、朝向、配套、有升值潛力、企業(yè)品牌等因素不太看重。消費者對運動設施的需求也相當大，建議在小區(qū)內(nèi)或廣場處設立康樂設施及其它運動場所。 2外墻顏色 調(diào)查顯示 :大多數(shù)人喜歡淺色調(diào) , 填白色的占了過半比例，主張使用白色加其它顏色點綴的消費者較多，其次是黃色、粉色和綠色。 2被訪者愿意承受的物業(yè)管理費用 調(diào)查顯示：大多數(shù)的消費者所能承受的物業(yè)管理費用在 /平方米之間。 *在戶型選擇上面， 60%以上選擇錯層，對躍層的需求大 幅攀升。 *被訪者對按揭貸款接受度高，被訪者對總價的承受能力在 610萬元之間，首付能力相對較弱 （ 13萬）， 月供能力相對較強， 500600元 /月。 *被訪者喜歡以大面積綠化為主題的居住社區(qū)。 *被訪者認為小區(qū)最應具備的設施是菜市、自選超市， 對運動設施也有較多需求。 4 區(qū)域內(nèi)在售樓盤情況分析 樓 盤 名 稱 開發(fā)商 項目地址 占地及 建筑面 積 總戶 數(shù) 戶型特點及暢銷戶型 價 格 推廣及銷 售策略 商業(yè)情況 物管費 銷售情況 點 評 正大 .學府雅園 四川正大建設（集團） 鄰水縣南部新區(qū)學府大道 占地170 畝 1600戶 92139 ㎡為主， 二期建面628658元 /㎡，三期 708元 /㎡ 發(fā)放業(yè)主金卡，二期業(yè)主聯(lián)誼活動，冬日六重送溫暖優(yōu)惠活動 內(nèi)部配 有一商業(yè)街，價格為： 3500元 /㎡ 0. 3元/ ㎡ .月 二期已售 80%， 三期推出兩棟，已售 40% 多層，戶型方正實用，價格偏低，商業(yè)街和實驗中學的配套較吸引人 奧嘉最小是建面 85 ㎡的兩室一廳，三室以建面 104135㎡為主。 尚水熙源 四川成鵬房產(chǎn)公司 鄰水建新東路（三中后面） 占地110 畝，總建 面 萬方 以建面㎡兩室，102136 ㎡的三室為主 建面均價 720元/㎡，層差為 20元 送價值1500 元的禮品，也可沖抵房款 內(nèi)有一 條商業(yè)街，正銷售中 0. 2元/ ㎡ .月 打地基 小區(qū)內(nèi)部配套完善，景觀較好 城 廣安 鄰水撻子 占地 1000 二房 89 ㎡ 590 － 尾盤，一次 農(nóng)貿(mào)市 場正 元 分四期 小區(qū) 20xx南佳景 富強房產(chǎn)公司 丘南段青年路 100 畝，總 建面16 萬方 多戶 占 5%，三房114/116/117/127/133/134㎡占80％，四房154/158 /175 ㎡占15% 643 元 /㎡，七樓價最低590 元 /㎡ 性付款 折，按揭，分期 銷售中，和各型鄰街 獨立社區(qū)商 業(yè)門面 /㎡ 開發(fā)，一、二、三期 已入住，四期 8月交房 年開盤，規(guī)模較大，開發(fā)較緩慢，景觀較少，外觀和戶型設計相對落后 恒源國際新城 廣安市恒源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鄰水縣撻子丘南段 占地284 畝 約20xx戶 二房 90 ㎡占 25%，三房108/116 、12 13136 ㎡占60%，四房146\157 占15% 臨公路720 元 /㎡，小區(qū)內(nèi) 810元/㎡ 一期推出200 套左右，三房銷售率 90%，二房余幾套 小區(qū)內(nèi) 設大型商業(yè)中心，擬引入 新世紀百貨 未定 平地階段，年底交房 項目規(guī)模寵大，系鄰水目前最大的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)各項配套設施齊全， 戶型設計、外觀現(xiàn)代、時尚 遠華商業(yè)城 廣安市遠華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鄰水縣新車站對面 占地10 0多畝 約 600戶 二房 99 ㎡占 10％，三房102/106/117/121 ㎡占 70%，四房132/146/149 ㎡占有量 0% 668 元 /㎡，一次性付款，按揭 折 設有農(nóng) 貿(mào)市場及大 量臨街獨立門面 未定 一期部分 5層，部分 2層，年底交房 小區(qū)位置優(yōu)越，緊臨車站，吸引了相當一部分外出打式一族購買 主要競爭樓盤分析 從推出時間、推出量來看，尚水熙源、恒源國際新城、學府雅園、遠華商業(yè)城將成為項目最 直接、最大的競爭者，奧嘉 尚水熙源 項目位于鄰水縣建新東路，第三中學旁，熱銷中，項目推廣較多，以大型戶外廣告為主，小區(qū)整體規(guī)劃設計合理，外觀色彩清新、明朗，小區(qū)注重內(nèi)部景觀的打造，戶型配比適當，戶型設計合理、實用，整個項目做得較為成功，銷售情況良好。 恒源國際新城 該項目規(guī)模大，系目前鄰水縣最 大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，小區(qū)以多層為主，均價 750元 /平方米，臨街部分 720元 /平方米，臨小區(qū)內(nèi)部分 810元 /平方米，部分為高層建筑，價格 1400元 /平方米，小區(qū)內(nèi)各項配套設施齊全，俱備游泳池、農(nóng)貿(mào)市場、大型購物超市等各項設施。 學府雅園 該項目操作理念超前，項目運作較為成功，第一注重打造教育優(yōu)勢，解決了目標客戶群 打工一族 最關心的子女教育問題；第二戶型設計合理，寬景大陽臺；第三價格合理； 該項目處于城市次干道，交通不便，地理位置一般；小區(qū)內(nèi)部綠化景觀較少，樓間距較窄。 從綠化景觀來看，目前在售項目小區(qū)內(nèi)部均有綠化景觀的打造，但綠化面積較少 ，缺乏大面積的中庭景觀； 從戶型結構和配比來看，兩室比例較小，部分樓盤無兩室，多數(shù)樓盤兩室比例均在 10%以內(nèi)，三室比例最大，約占 70%，四室比例在 20%左右。學府雅園以戶外廣告和促銷相結合，其它各樓盤推廣較少，以 “坐銷 ”為主； 各項目五通費均較高， 6900元 7200元不等； 大多數(shù)樓盤物業(yè)管理費 /平方米，部分未定； 1從銷售狀況來看，各項目階段推出量不大，銷售情況較好。87個 地下停車位 :233個 (含半地下車庫 ) （二）、住宅戶型配比分析 棟號 物業(yè)類型 棟數(shù) 面積